PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA, INÉPCIA DA INICIAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR. DOMÍNIO REGISTRADO. POSSE DECORRENTE DE MÚTUO HIPOTECÁRIO. POSSE PRECÁRIA E INJUSTA. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DIREITO À MORADIA. TAXA DE OCUPAÇÃO. RESSARCIMENTO DE DESPESAS PROPTER REM. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação interposto contra sentença da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou procedente Ação de Imissão de Posse, reconhecendo a legitimidade do domínio dos autores sobre imóvel arrematado em leilão extrajudicial, deferindo-lhes a posse e condenando a Ré ao pagamento de taxa de ocupação e ao ressarcimento de encargos condominiais e tributários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) verificar se os autores detêm legitimidade ativa e título hábil à imissão na posse; (ii) examinar as preliminares de inépcia da inicial, ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir por ausência de composição extrajudicial; (iii) analisar a possibilidade de reconhecimento de usucapião como defesa, à luz da natureza da posse exercida pela Ré; (iv) avaliar a legalidade da condenação ao pagamento de taxa de ocupação, ressarcimento de encargos propter rem e eventual litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O registro da escritura de compra e venda oriunda da arrematação extrajudicial confere plena legitimidade ativa aos autores para a propositura da ação de imissão de posse, nos termos dos arts. 1.228 e 1.245 do Código Civil.

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade ativa, pois os autores demonstram ser os proprietários registrados do bem, condição suficiente para pleitear a posse.

A alegação de inépcia da inicial também não prospera, diante da existência de documentos essenciais — notadamente a matrícula do imóvel atualizada e a transcrição da arrematação — acostados à petição inicial.

A preliminar de carência de ação por ausência de tentativa de composição extrajudicial deve ser afastada, uma vez que a resistência da Ré à desocupação é manifesta, tornando legítima a provocação do Judiciário nos termos do art. 5º, XXXV, da CF/1988.

A posse exercida pela Ré é derivada de contrato de mútuo com garantia hipotecária, e tornou-se precária após a execução extrajudicial e a consolidação da propriedade em favor dos autores, o que inviabiliza o reconhecimento de usucapião.

A usucapião exige posse com animus domini, elemento ausente na ocupação injusta que se seguiu à perda do bem pelo inadimplemento e subsequente arrematação.

A função social da propriedade e o direito à moradia não podem ser invocados para legitimar a permanência injusta no imóvel de terceiros de boa-fé, sob pena de desestabilização do sistema de garantias e da segurança jurídica.

A taxa de ocupação fixada em R$800,00 mensais é devida a partir do registro da arrematação, como compensação pela fruição exclusiva do imóvel por quem não detém o domínio.

O ressarcimento de tributos e taxas condominiais pagos pelos autores é devido, por se tratarem de despesas propter rem, cuja fruição beneficiou a ocupante do imóvel.

A condenação por litigância de má-fé deve ser afastada, por inexistir prova de dolo ou abuso de direito, considerando-se legítima a atuação recursal da Defensoria Pública no exercício da ampla defesa.

Majoram-se os honorários sucumbenciais de 10% para 12%, conforme art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida à Apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

O registro da arrematação confere legitimidade ao arrematante para propor ação de imissão de posse, independentemente de posse anterior.

A posse derivada de contrato de mútuo com garantia hipotecária é precária e não admite conversão em usucapião.

O exercício da função social da propriedade e o direito à moradia não autorizam a permanência em imóvel alheio após perda da posse e do domínio.

A taxa de ocupação é devida a partir do registro da arrematação, como forma de compensação pelo uso exclusivo do imóvel.

São devidos o ressarcimento de IPTU e encargos condominiais pagos pelo arrematante, enquanto perdurar a ocupação indevida.

A interposição de recurso pela Defensoria Pública, ainda que desprovido, não caracteriza litigância de má-fé na ausência de dolo.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0514122-21.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante IARA DOS SANTOS e como apelados JOAO BATISTA MELCHIORI JUNIOR e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da relatora. 

Salvador, .

14

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por IARA DOS SANTOS contra a sentença (ID.82734662), proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, no bojo da Ação de Imissão de Posse movida por JOÃO BATISTA MELCHIORI JÚNIOR e LUCIANA SCARMAGNAN DÜWEL MELCHIORI, julgou integralmente procedentes os pedidos iniciais, determinando a imissão dos Autores na posse do imóvel, além de condenar a Ré ao pagamento de taxa de ocupação e ressarcimento de despesas condominiais e tributárias, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO POR SENTENÇA PROCEDENTES, com fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil, os pedidos para:

a) DETERMINAR a imissão dos autores na posse do imóvel descrito na inicial, qual seja, o apartamento nº 201, integrante do Edifício Lisboa, Bloco 303, do Condomínio Parque Residencial dos Securitários, situado na Avenida Professor Pinto de Aguiar, s/n, Pituaçu, nesta Capital;

b) CONDENAR a ré ao pagamento de taxa mensal de ocupação no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais), desde o registro da arrematação até a efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento mensal e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

c) CONDENAR a ré ao ressarcimento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, IPTU e demais despesas do imóvel comprovadamente pagas pelos autores desde a arrematação, valores estes a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.

Expeça-se mandado de imissão na posse em favor dos autores após o trânsito em julgado.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.”

Extrai-se dos autos que os Autores buscam a posse do apartamento de porta de número 201, integrante do Edifício Lisboa, Bloco 303, do Condomínio Parque Residencial dos Securitários, situado na Avenida Professor Pinto de Aguiar, s/n, Pituaçu, nesta Capital, matriculado sob o nº 14.850 no Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis. 

A Ação de Imissão de Posse foi ajuizada em março de 2015, com fundamento no direito de propriedade assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil e na regra especial contida no artigo 37, parágrafo 2º, do Decreto-Lei nº 70/66, que assegura ao adquirente em leilão, após a transcrição da carta de arrematação, o direito à imissão na posse. Os Autores pleitearam a tutela de urgência para a imediata desocupação do imóvel, o que, embora inicialmente não concedido liminarmente, foi objeto de análise da sentença final, além da condenação da Ré ao ressarcimento das despesas propter rem, incluindo o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e as taxas condominiais, e ao arbitramento de uma taxa mensal de ocupação, tudo em decorrência da injusta resistência à entrega do bem adquirido legitimamente.

Em sua Contestação, a Ré, ora Apelante, Iara dos Santos, representada pela Defensoria Pública do Estado da Bahia, suscitou preliminares de carência de ação por falta de interesse de agir, ao alegar a ausência de tentativa de composição extrajudicial, inépcia da inicial pela suposta insuficiência documental e ilegitimidade ativa, por questionar a prova do domínio dos adquirentes no momento da propositura da ação.

No mérito, invocou extensivamente a tese de usucapião como matéria de defesa, sustentando o exercício de posse mansa, pacífica e ininterrupta que se estenderia por quase trinta anos, desde 1985, pleiteando o reconhecimento da prescrição aquisitiva em suas modalidades constitucional (urbana), ordinária ou extraordinária, ao tempo em que trouxe o debate acerca da primazia da função social da posse e da propriedade e do direito fundamental à moradia, para robustecer seu pleito defensivo, noticiando, ainda, a existência de uma Ação de Usucapião autônoma, sob o nº 0301147-19.2013.8.05.0001, em trâmite na 9ª Vara Cível e Comercial, ajuizada em face do Banco Econômico S/A.

Os Autores rechaçaram as alegações da Ré em sede de Réplica, enfatizando a natureza precária da posse decorrente do contrato de mútuo hipotecário, a validade e a perfeição do procedimento de arrematação em leilão e a comprovação cabal do domínio e de todos os requisitos processuais, inclusive do registro da propriedade em seus nomes, além de colacionarem aos autos diversos comprovantes de pagamento de IPTU e taxas condominiais referentes ao imóvel, reiterando o pedido de julgamento antecipado da lide na medida em que a matéria era preponderantemente de direito, o que foi novamente solicitado em petições subsequentes, após a migração do processo para o sistema PJe.

O juízo a quo proferiu sentença de mérito, na qual rejeitou as preliminares, concluindo pela presença dos pressupostos processuais e das condições da ação. Considerou a tese de usucapião inviável, por entender que a posse exercida pela Ré tinha natureza derivada de contrato de mútuo com garantia real, qualificando-a como precária e, portanto, inábil à prescrição aquisitiva, principalmente em face dos terceiros adquirentes de boa-fé. Pelas razões jurídicas de direito material e pelo direito do arrematante, a sentença julgou a ação procedente, determinando a imissão dos Autores na posse, e condenando a Ré ao pagamento da taxa mensal de ocupação fixada em R$ 800,00, além do ressarcimento de valores pagos a título de taxas propter rem, com a ressalva da suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais e dos ônus decorrentes da sucumbência, em razão da gratuidade judiciária concedida à Ré.

Irresignada com o decisum, a Ré interpôs o presente Recurso de Apelação (ID.82734768), reiterando as matérias alegadas nas contrarrazões. Inicialmente, defendeu a presença dos requisitos de admissibilidade recursal. Sustentou a inépcia da inicial, a ilegitimidade ativa e insistindo na exceção de usucapião, reforçando a alegação de posse mansa e pacífica por mais de trinta anos e a necessidade de observância aos princípios da função social da propriedade e do direito à moradia, pleiteando a reforma integral da sentença. 

Os Apelados, por sua vez, apresentaram contrarrazões (ID.82734771) refutando pontualmente os argumentos recursais e, de forma incidental, arguindo a litigância de má-fé da Apelante pela interposição de recurso que consideraram manifestamente protelatório e desprovido de fundamento fático-jurídico.

No ID. 82735707, termo de distribuição, por sorteio, realizada em 16/05/2025 pela Diretoria de Distribuição do Segundo Grau, cabendo a esta Desembargadora a relatoria do feito.

 Em atendimento a despacho desta relatoria (ID.86981476), a Apelante se manifestou (ID.89039730) sobre a referida alegação de litigância de má-fé, defendendo o legítimo exercício do direito de defesa e de recorrer, com base nas alegações fáticas e na interpretação jurídica favorável aos seus interesses.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC/2015, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC/2015.

Salvador/BA, 4 de dezembro de 2025.

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

14

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme já exposto no relatório, trata-se de Recurso de Apelação interposto por IARA DOS SANTOS contra a sentença (ID.82734662), proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, no bojo da Ação de Imissão de Posse movida por JOÃO BATISTA MELCHIORI JÚNIOR e LUCIANA SCARMAGNAN DÜWEL MELCHIORI, julgou integralmente procedentes os pedidos iniciais, determinando a imissão dos Autores na posse do imóvel, além de condenar a Ré ao pagamento de taxa de ocupação e ressarcimento de despesas condominiais e tributárias.

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade, notadamente a tempestividade, considerando a prerrogativa do prazo em dobro conferida à Defensoria Pública para todas as suas manifestações processuais, nos termos do artigo 186 do Código de Processo Civil, e o benefício da gratuidade da justiça outrora concedido à Apelante, que a isenta do recolhimento do preparo recursal.

A controvérsia central devolvida a esta instância cinge-se, primordialmente, à verificação da solidez do título de domínio apresentado pelos Apelados, adquirido em procedimento de leilão extrajudicial regido pelo Decreto-Lei nº 70/66, e à análise da procedência da tese defensiva da Apelante, embasada na exceção de usucapião e na prevalência dos princípios constitucionais da função social da propriedade e do direito à moradia, sendo o julgamento de tais pontos determinante para a manutenção ou reforma da sentença que concedeu a imissão na posse.

Antes de adentrar ao mérito, cabe a apreciação das questões preliminares. 

DA REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES RECURSAIS

As preliminares de ilegitimidade ativa, carência de ação e inépcia da inicial, reiteradas no recurso de apelação, devem ser veementemente rechaçadas, porquanto os Apelados lograram êxito em comprovar, desde a petição inicial e subsequentes manifestações, o atendimento a todos os requisitos necessários ao desenvolvimento válido e regular do processo.

A ilegitimidade ativa ad causam é afastada pela simples leitura da prova documental principal acostada aos autos pelos Autores. 

A Ação de Imissão de Posse possui natureza petitória, ou seja, fundada no direito de propriedade (ius possidendi), e não meramente no fato da posse. Torna-se parte legítima para figurar no polo ativo o titular do domínio do bem, que, embora nunca tenha exercido a posse direta, busca obtê-la. 

O artigo 1.245 do Código Civil é explícito ao determinar que a transferência da propriedade imobiliária entre vivos se concretiza com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 

Os Autores apresentaram a Escritura Pública de Compra e Venda, decorrente da arrematação em leilão extrajudicial, devidamente registrada na matrícula nº 14.850 do 7º Ofício de Registro de Imóveis em 09 de fevereiro de 2015 (ID. 82732305). A partir desse registro, cessou toda e qualquer dúvida acerca de sua condição de proprietários, conferindo-lhes plena legitimidade para reaverem o imóvel do poder de quem injustamente o possua, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil. A alegação da Apelante de que faltaria prova do domínio ou que o título se encontraria irregular desconsidera a prova do registro apresentada e a literalidade dos dispositivos legais que regem a matéria.

Correlatamente, afasta-se a preliminar de inépcia da inicial por suposta ausência de documentos indispensáveis. O documento que confere aos Autores o título de domínio, que é o registro imobiliário, encontra-se acostado e é incontroverso. 

Como bem sinalizado pela jurisprudência colacionada pelos próprios Autores, o título hábil a legitimar a ação de imissão de posse de imóvel levado à hasta pública, no âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, é a carta de arrematação devidamente transcrita no Registro de Imóveis, e não o simples auto de arrematação puro e simples, sendo essa transcrição o marco da aquisição do domínio, o qual foi devidamente providenciado pelos Apelados, razão pela qual se torna irrefutável a suficiência da instrução da inicial. 

Nesse sentido:

ACORDÃO AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. LIMINAR DEFERIDA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART . 30 DA LEI Nº 9.514/97. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. DECISÃO MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS . AGRAVO IMPROVIDO. 1. A ação de imissão na posse tem natureza real na qual a parte autora, provando a propriedade do bem, pleiteia em juízo afastar qualquer oposição que a impeça de inaugurar a posse direta do bem em litígio. 2 . No caso sub examine, constato que as provas adunadas aos autos de origem dão indícios de que o autor/agravado da presente ação de imissão na posse arrematou, no dia 30 de março de 2022, em procedimento público de venda direta da Caixa Econômica Federal, o imóvel controvertido (ID’s. 197371914 e197371916 dos autos de referência), atendendo aos requisitos ensejadores para concessão da medida requerida, consoante estabelece o art. 30, da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 . 3. Desse modo, a escritura pública de compra e venda do imóvel em nome do Agravado, devidamente registrada em Cartório de Registro de Imóveis, constitui forte indício de a parte autora arrematou regularmente o imóvel, fazendo jus à concessão da liminar com base no art. 30 da Lei nº 9.514/97 . 4. Não merece reparos a liminar que preenche os requisitos elencados no art. 300 do Código de Processo Civil c/c o art. 30 da Lei nº 9 .514/97. 

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80151393520238050000, Relator.: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/04/2024)

Da mesma forma, o interesse de agir é patente na pretensão resistida da Ré em desocupar o imóvel após a aquisição por terceiros de boa-fé, decorrente de um procedimento expropriatório legalmente estabelecido. 

A ação de imissão de posse é o caminho processual adequado para ver o proprietário, que nunca teve a posse, imitido na mesma, e a resistência da Apelante em desocupar o bem, manifestada inequivocamente em juízo e mesmo antes, torna necessária a intervenção do Poder Judiciário.

A ideia de que o ingresso em juízo seria prematuro por falta de acordo extrajudicial confronta diretamente o princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição, previsto no artigo 5º, inciso XXXV, da Carta Política de 1988, devendo o Poder Judiciário resolver o conflito instaurado. Rejeitada a preliminar de carência da ação. 

Assim, afastadas as preliminares, adentra-se ao exame do mérito.

DA IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO (POSSE PRECÁRIA E INJUSTA)

O ordenamento jurídico brasileiro confere ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor da coisa, além do poder de reavê-la de quem a possua indevidamente, o que é denominado de jus reivindicandi. 

A principal tese defensiva da Apelante reside na alegação de ter adquirido a propriedade por usucapião, em virtude da longa e aparente posse mansa e pacífica do bem.

Embora a jurisprudência sumulada do Supremo Tribunal Federal (Súmula n.º 237) admita a arguição da usucapião em defesa (exceptio usucapionis), a procedência desta tese pressupõe o preenchimento de todos os requisitos legais para a prescrição aquisitiva, dos quais o mais relevante é o animus domini, ou seja, a intenção de ser dono, exteriorizada por uma posse com ânimo de proprietário.

No caso em tela, a posse da Apelante não é originária, mas sim derivada de um contrato de financiamento imobiliário com garantia hipotecária, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Nessa modalidade contratual, a posse da mutuária (Apelante) é caracteristicamente posse direta, mas vinculada à posse indireta do credor (Banco Econômico S/A), que mantém a propriedade resolúvel até a quitação do débito.

O inadimplemento contratual e a subsequente execução extrajudicial do imóvel (Decreto-Lei n.º 70/1966), culminando na arrematação e na consolidação da propriedade em favor dos Apelados, desnaturaram a posse da Apelante. A partir da execução, a posse, antes justa pelo título contratual, tornou-se precária e injusta (art. 1.200 do Código Civil), pois a Apelante tinha a obrigação de restituir o bem.

A posse precária exclui, por definição, o animus domini. A ocupação do bem após a execução hipotecária e a transferência do domínio aos arrematantes representa mera detenção injusta em relação ao novo proprietário, e não posse apta à usucapião.

Esta é a ratio decidendi que prevalece no Superior Tribunal de Justiça , conforme o entendimento:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO.  IMÓVEL URBANO HIPOTECADO À CEF. USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. 

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do  Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Não é possível adquirir, por usucapião, imóveis vinculados ao SFH, em virtude do caráter público dos serviços prestado pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de  habitação. Precedentes.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.700.681/AL, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/9/2019, DJe de 4/10/2019.) - grifos nossos.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. COLISÃO DE PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS. DIREITO À MORADIA E SUPREMACIA DO INTERESSE PÚBLICO SOBRE O PARTICULAR. IMÓVEL ABANDONADO. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. IMPOSSIBILIDADE.

1- Recurso especial interposto em 12/7/2019 e concluso ao gabinete em 19/8/2020.

2- Na origem, cuida-se de embargos de terceiro, opostos pelos ora recorrentes, por meio do qual pretendem a manutenção na posse do imóvel público objeto da lide, ao argumento de ocorrência de usucapião.

3- O propósito recursal consiste em dizer se seria possível reconhecer a prescrição aquisitiva de imóveis financiados pelo SFH, quando ocorre o abandono da construção pela CEF.

4- Regra geral, doutrina e jurisprudência, seguindo o disposto no parágrafo 3º do art. 183 e no parágrafo único do art. 191 da Constituição Federal de 1988, bem como no art. 102 do Código Civil e no enunciado da Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal, entendem pela absoluta impossibilidade de usucapião de bens públicos.

5- O imóvel vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível. Precedentes.

6- Na eventual colisão de direitos fundamentais, como o de moradia e o da supremacia do interesse público, deve prevalecer, em regra, este último, norteador do sistema jurídico brasileiro, porquanto a prevalência dos direitos da coletividade sobre os interesses particulares é pressuposto lógico de qualquer ordem social estável.

7- Mesmo o eventual abandono de imóvel público não possui o condão de alterar a natureza jurídica que o permeia, pois não é possível confundir a usucapião de bem público com a responsabilidade da Administração pelo abandono de bem público. Com efeito, regra geral, o bem público é indisponível.

8- Na hipótese dos autos, é possível depreender que o imóvel foi adquirido com recursos públicos pertencentes ao Sistema Financeiro Habitacional, com capital 100% (cem por cento) público, destinado à resolução do problema habitacional no país, não sendo admitida, portanto, a prescrição aquisitiva.

9- Eventual inércia dos gestores públicos, ao longo do tempo, não pode servir de justificativa para perpetuar a ocupação ilícita de área pública, sob pena de se chancelar ilegais situações de invasão de terras.

10- Não se pode olvidar, ainda, que os imóveis públicos, mesmo desocupados, possuem finalidade específica (atender a eventuais necessidades da Administração Pública) ou genérica (realizar o planejamento urbano ou a reforma agrária). Significa dizer que, aceitar a usucapião de imóveis públicos, com fundamento na dignidade humana do usucapiente, é esquecer-se da dignidade dos destinatários da reforma agrária, do planejamento urbano ou de eventuais beneficiários da utilização do imóvel, segundo as necessidades da Administração Pública.

11- Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.874.632/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/11/2021, DJe de 29/11/2021.) grifos nossos.

A alegação de inércia ou abandono pelo antigo credor é inócua diante da execução do título e da arrematação, atos que interromperam a alegada mansidão e pacificidade da posse, formalizando a oposição ao domínio exercido pela Apelante. Dessa forma, a tese de usucapião não se sustenta no caso concreto.

A posse da Apelante, de fato, se tornou precária com seu inadimplemento e a consequente execução extrajudicial da garantia. O procedimento do Decreto-Lei nº 70/66, que culminou na adjudicação ao credor e, posteriormente, na arrematação pelos Apelados, interrompeu qualquer eventual prazo prescricional aquisitivo que estivesse em curso, pois consistiu em um ato judicial de oposição ao status quo possessório da devedora. 

O fato de a Apelante não ter purgado a mora ou consignado o valor do débito no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, conforme lhe era facultado pelo artigo 37, parágrafo 3º, do Decreto-Lei nº 70/66, solidificou a perda de seu direito e tornou irreversível a perda da posse em favor da arrematação. 

A ausência de animus domini e a oposição manifestada (primeiro pela execução, depois pela arrematação e agora pela presente demanda) afastam, de modo absoluto, a alegação de posse mansa e pacífica, impedindo a configuração dos requisitos da usucapião urbana (Art. 1.240 CC), ordinária (Art. 1.242 CC) e extraordinária (Art. 1.238 CC).

DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE E DO DIREITO À MORADIA

A Apelante traz para o debate a relevância da função social da propriedade e do direito social fundamental à moradia, com a finalidade de obstar a imissão (ID 82734768). É inegável a importância desses princípios, que elevam a dignidade da pessoa humana a patamar constitucional. 

Contudo, em uma sociedade que opera sob a égide da segurança jurídica e da força vinculante dos contratos, tais princípios não podem ser invocados de maneira absoluta para convalidar o descumprimento de obrigações livremente pactuadas e registradas.

O direito de propriedade dos Apelados, adquirido de boa-fé em procedimento público, também é constitucionalmente protegido. 

A função social da propriedade, prevista no artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal, não significa o confisco do bem de um particular em favor de outro, especialmente quando o anterior uso social pelo devedor cessou por sua própria inércia em honrar o financiamento habitacional, que é a base de todo o sistema de política pública de moradia.

A preservação do direito do arrematante, que despendeu seu capital para adquirir o domínio de forma lícita, é essencial para a manutenção da confiança no sistema de garantias e execução hipotecária brasileira. 

Permitir que a Apelante permanecesse no imóvel, utilizando-se da fragilidade do seu próprio inadimplemento e das alegações de cunho social, constituiria um grave abalo à ordem jurídica e um enriquecimento sem causa, em prejuízo dos Apelados, que estão há mais de uma década impedidos de usar, gozar e dispor de seu bem legitimamente adquirido. 

DO CABIMENTO DA TAXA DE OCUPAÇÃO E DO RESSARCIMENTO DE DESPESAS

Quanto aos consectários da procedência do pedido de imissão, não há que se falar em reforma da sentença. A condenação da Apelante ao pagamento da taxa mensal de ocupação, fixada no montante de R$ 800,00 (oitocentos reais), encontra amparo legal direto no artigo 38 do Decreto-Lei nº 70/66, que visa indenizar o adquirente pela privação do uso do bem. 

A taxa de ocupação é devida a partir do registro da arrematação (09/02/2015), data em que o direito dos Apelados ao uso e gozo do imóvel se consolidou, até a efetiva desocupação, devendo o valor arbitrado manter-se, por ser coerente com o valor de arrematação do imóvel (R$ 81.500,00) e o tempo de ocupação gratuita que se estende por anos.

De igual modo, a condenação ao ressarcimento das despesas propter rem, como o IPTU e as taxas condominiais, pagas pelos Apelados, é imperativa. Tais obrigações, por se vincularem à própria coisa, são de responsabilidade dos proprietários adquirentes a partir do registro, ainda que a fruição e o uso do bem sejam exercidos pela Apelante.

Tais encargos possuem natureza propter rem, vinculando-se à coisa e onerando seu proprietário. O pagamento por parte dos Apelados, enquanto titulares do domínio, gera o direito ao regresso contra a Apelante, que usufruiu do imóvel durante o período e se beneficiou dos serviços e da regularidade fiscal (art. 884 do Código Civil).

Destarte, o ressarcimento é medida que evita o enriquecimento ilícito da Apelante, que se beneficiou dos serviços e da ausência de dívidas fiscais e condominiais custeadas pelos Apelados enquanto ocupava o imóvel. A apuração exata desses valores, sujeita à comprovação dos efetivos desembolsos, dar-se-á em sede de liquidação de sentença, mantendo-se a condenação nesse ponto.

DA ALEGAÇÃO DE LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

Os Apelados, em suas contrarrazões (ID 82734771), requereram a condenação da Apelante por litigância de má-fé, por considerarem que o recurso interposto possuía intuito meramente procrastinatório, em claro descompasso com o artigo 80 do Código de Processo Civil.

Embora o Voto seja no sentido de negar provimento ao recurso, uma vez que as teses jurídicas não se sustentam diante da prova dos autos e da legislação aplicável, deve-se ter cautela ao reconhecer a má-fé. 

A Apelante está assistida pela Defensoria Pública, órgão que, no exercício de sua missão institucional, busca esgotar todas as vias recursais para proteger os direitos de sua assistida, nomeadamente o direito à moradia, tido como fundamental. 

O direito de recorrer e o princípio da ampla defesa constituem prerrogativas constitucionais. Não havendo prova inequívoca do dolo específico da Apelante em protelar o feito, e podendo a interposição do recurso ser encarada como o exercício regular do direito de buscar a reforma da decisão desfavorável, impondo-se o afastamento da condenação por litigância de má-fé, como medida de prudência e garantia do pleno exercício da defesa.

Dessa forma, a r. sentença de primeiro grau, ao julgar procedentes os pedidos iniciais e afastar as teses defensivas, aplicou o Direito de forma irretocável, não merecendo qualquer reparo.

Em consonância com o disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, e considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em desfavor da Apelante de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a suspensão da exigibilidade nos termos do artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil em virtude da gratuidade judiciária concedida.

 Ante o exposto, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo-se integralmente a Sentença vergastada.

Sala de sessões.             .

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

14