PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE FUNDO DE COMÉRCIO. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EQUIVOCADA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DO CONTRATO COMO ARRENDAMENTO MERCANTIL. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE OPÇÃO DE COMPRA, DE PESSOA JURÍDICA ARRENDADORA OU DE REGISTRO JUNTO AO BANCO CENTRAL. INCIDÊNCIA DA LEI DO INQUILINATO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROCESSUAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA ANULAR A SENTENÇA E DETERMINAR O REGULAR PROSSEGUIMENTO DO FEITO. 

I. CASO EM EXAME

Ação de Despejo cumulada com Cobrança ajuizada por particular em desfavor dos ocupantes de imóvel comercial situado na Praia dos Algodões, objetivando a desocupação do bem e o adimplemento de valores contratuais.

Sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus – BA, que extinguiu o feito sem resolução do mérito, ao fundamento de inadequação da via processual, entendendo tratar-se de contrato de arrendamento mercantil.

Interposição de apelação pela parte autora, sustentando que o contrato celebrado não configura arrendamento mercantil, mas arrendamento de fundo de comércio, aplicando-se, portanto, a Lei nº 8.245/91.
Ausência de contrarrazões.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em saber se o contrato firmado entre as partes deve ser qualificado como arrendamento de fundo de comércio, sujeitando-se à Lei nº 8.245/91, ou como arrendamento mercantil, hipótese em que a via eleita seria inadequada.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A análise do contrato constante nos autos revela que se trata de cessão onerosa de imóvel comercial com estrutura completa para exploração de atividade empresarial, por prazo determinado, sem cláusula de opção de compra ou registro junto ao Banco Central, requisitos típicos do arrendamento mercantil.
A ausência de elementos caracterizadores do arrendamento mercantil, somada à natureza da avença — uso de espaço e estrutura para fins empresariais —, evidencia a incidência da Lei nº 8.245/91, notadamente quanto às disposições sobre inadimplemento e desocupação.
O contrato celebrado por pessoa física e voltado à cessão de fundo de comércio afasta a aplicação da Lei nº 6.099/74, que regula o arrendamento mercantil.
A extinção do feito por inadequação da via eleita compromete o direito de ação e impede o exame do mérito em contexto que exige instrução probatória.
Precedente: “TJ-SP - Apelação Cível: 1084404-26.2021.8.26.0100 São Paulo, Relator: Sérgio Shimura, Julgamento: 30/06/2023, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial”.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e determinar o regular processamento da Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança.
Tese de julgamento: “É cabível o processamento de ação de despejo cumulada com cobrança fundada em contrato de arrendamento de fundo de comércio, quando ausentes os requisitos legais do arrendamento mercantil, aplicando-se à hipótese a Lei nº 8.245/91.”

Dispositivos relevantes citados

Código de Processo Civil, art. 330, III; art. 485, I
Lei nº 6.099/74
Lei nº 8.245/91, art. 1º, parágrafo único, "b"

Jurisprudência relevante citada

TJ-SP - Apelação Cível: 1084404-26.2021.8.26.0100, Rel. Sérgio Shimura, j. 30/06/2023, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n. 8009306-18.2023.8.05.0103, apelante MARTA TOCHIE BASTOS FUKUDA e apelado CAIO SERGIO DEROSSI ASSIS ROCHA e outro. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora.

II/L

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 16 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MARTA TOCHIE BASTOS FUKUDA em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus - BA, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança por Falta de Pagamento, nos seguintes termos:

“Destarte, com base no art. 330, inc. III do CPC, por ser a Autora carecedora de ação por inadequação da via processual eleita, combinado com art. 1°, parágrafo único, “b” da Lei n° 8.245/91, indefiro a petição inicial, e consequentemente, decreto a extinção do processo sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, inciso I. ILHÉUS/BA, 31 de outubro de 2023. CLEBER RORIZ FERREIRA. Juiz de Direito”. (ID 65396089). 

Alega em síntese que o juízo de origem incorreu em equívoco ao considerar o contrato celebrado como arrendamento mercantil, o que afastaria a aplicação da Lei nº 8.245/91. Assevera que o pacto firmado possui natureza jurídica de arrendamento de fundo de comércio, o qual deve ser regulado pela Lei do Inquilinato, notadamente por tratar-se de locação de imóvel destinado ao exercício de atividade comercial.

Argumenta que a distinção entre arrendamento mercantil e arrendamento de fundo de comércio é substancial, não se confundindo os institutos. Enfatiza que, diferentemente do arrendamento mercantil, o contrato em análise não contempla cláusula de opção de compra, não foi firmado com pessoa jurídica arrendadora, tampouco foi submetido a registro junto ao Banco Central, requisitos indispensáveis à caracterização do arrendamento mercantil conforme a legislação específica.

Afirma que o contrato objeto da demanda se refere à cessão de uso de espaço físico e estrutura para exploração de atividade empresarial, o que atrai a incidência das normas previstas na Lei nº 8.245/91, em especial no tocante às hipóteses de inadimplemento e desocupação do imóvel. Defende que a adoção de fundamento legal diverso pelo juízo singular compromete o regular exercício do direito de ação, diante da extinção prematura da demanda.

Requer: “a) Seja recebido e processado o presente Recurso de Apelação, tendo em vista o preenchimento dos requisitos de admissibilidade, bem como seja recebido nos seus regulares efeitos devolutivo e suspensivo; b) Seja realizado o juízo de RETRATAÇÃO c) Seja dado TOTAL PROVIMENTO ao presente recurso, para o fim de que seja reformada a Sentença de piso, para RECEBENDO E PROCESSANDO A AÇÃO DE DESPEJO”. (ID 65396092).

Devidamente citados, os apelados não se manifestaram em contrarrazões (ID 65396101/65396104).

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, (Data certificada no sistema).

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

X/L

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Diante do cumprimento dos pressupostos de admissibilidade, admito o recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por MARTA TOCHIE BASTOS FUKUDA em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus - BA, nos autos da Ação de Despejo c/c Cobrança por Falta de Pagamento e com Pedido de Liminar, tombada sob o nº 8009306-18.2023.8.05.0103, que julgou extinto o feito sem resolução de mérito, em razão do indeferimento da exordial. 

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que se trata de ação ajuizada por Marta Tochie Bastos Fukuda em face de Caio Sérgio Derossi Assis Rocha e Frederico Marques da Cruz Gouveia, tendo por objeto a desocupação de imóvel localizado na Praia dos Algodões, bem como a cobrança de valores supostamente inadimplidos. A apelante fundamentou seu pleito na existência de contrato de arrendamento de fundo de comércio, sustentando a aplicação da Lei nº 8.245/91. O juízo de primeiro grau, ao analisar os autos, entendeu tratar-se de relação jurídica regida pela legislação civil que versa sobre arrendamento mercantil, extinguindo o processo sem resolução de mérito por indeferimento da petição inicial.

O cerne da controvérsia recursal consiste em definir se o contrato celebrado entre as partes deve ser considerado como arrendamento mercantil, afastando a aplicação da Lei do Inquilinato, ou se, conforme sustentado pela apelante, possui natureza de arrendamento de fundo de comércio, hipótese em que se faria cabível o processamento da Ação de Despejo com base na legislação especial que rege as locações de imóveis urbanos.

Após detida análise do feito, especialmente o contrato de ID 65396084, constata-se que a avença em questão apresenta características próprias de arrendamento de fundo de comércio. O instrumento estabelece, com clareza, a cessão onerosa de uso de imóvel comercial completo, contendo instalações destinadas à hospedagem, alimentação, entre outros, por prazo determinado, sem qualquer menção à possibilidade de aquisição do bem ou obrigação de compra futura. Não há cláusula de opção de compra, tampouco registro perante o Banco Central, requisitos que caracterizam o arrendamento mercantil nos moldes da Lei nº 6.099/74.

Além disto, a arrendadora é pessoa física, o que por si só já afasta a aplicação da referida norma, que exige que a parte arrendadora seja pessoa jurídica, conforme interpretação sistemática da legislação especial que rege o leasing. Diferentemente do arrendamento mercantil, o ajuste entabulado entre os recorrentes revela-se voltado à exploração de um fundo de comércio, caracterizado pelo uso do imóvel e da estrutura empresarial preexistente, cujo objeto precípuo é a condução de atividade econômica por parte dos arrendatários.

A tentativa de descaracterizar a incidência da Lei do Inquilinato, sob o argumento de que o contrato se refere a arrendamento mercantil, revela-se incompatível com o conteúdo pactuado e com a realidade contratual efetivamente delineada. A jurisprudência tem reconhecido, em hipóteses semelhantes, a possibilidade de aplicação da Lei nº 8.245/91 aos contratos que envolvam a cessão de imóveis comerciais com estrutura e finalidade empresarial, desde que não preenchidos os requisitos legais do arrendamento mercantil.

Neste sentido, a jurisprudência pátria: 

“CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE FUNDO DE COMÉRCIO – RESTAURANTE "HANGAR" EXPLORADO PELA AUTORA APELADA - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C.C INDENIZATÓRIA - Autora apelada que ajuizou ação visando à reintegração de posse do espaço arrendado à ré apelante – Sentença que julgou procedente em parte a ação, para determinar a desocupação do imóvel e condenar a ré apelante ao pagamento de aluguéis e encargos - Inconformismo da ré – Não acolhimento – A empresa JUINA AGROPECUÁRIA E ADMINISTRADORA LTDA., como sublocadora, sublocou o imóvel à autora ASSOCIAÇÃO, que, por sua vez, arrendou o fundo de comércio do restaurante localizado dentro do espaço que lhe foi sublocado – Ré apelante que não desocupou o imóvel após findo o prazo contratual (01/06/2021), mesmo após a notificação extrajudicial enviada pela autora apelada – Descabe falar em ilegitimidade de parte e falta de interesse processual, considerando que a própria ré apelante admite que a autora apelada lhe arrendou o fundo de comércio e que o prazo do contrato se findou em 01/06/2021, tanto que argumenta que vinha tentando negociar a renovação do contrato - Eventual falta de anuência do locador original (proprietário do imóvel), não interfere nem obsta a produção de efeitos decorrentes do contrato de arrendamento firmado entre as partes - A ré apelante afirma que a ação correta seria a de "despejo", e não possessória. Porém, é preciso ter em mente que o contrato foi de "arrendamento de fundo de comércio", e não propriamente de "imóvel urbano", sendo inaplicável o disposto no art . 5º da Lei n. 8.245/1991 – Autora que não descumpriu qualquer cláusula contratual, visto que o fundamento para seu pedido possessório foi o término do prazo contratual, em 01/06/2021 – Sentença de procedência parcial da ação principal e de improcedência da reconvenção, que fica mantida - RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1084404-26 .2021.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Sérgio Shimura, Data de Julgamento: 30/06/2023, 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial, Data de Publicação: 30/06/2023)”.

"Ementa: Direito civil e direito processual civil. Apelação cível. Rescisão de contrato de Arrendamento. Sublocação Vedada . Inteligência dos arts. 13, 15 e 45 da Lei Nº 8.245/91. Recurso Parcialmente provido . I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos em relação a alguns réus e parcialmente procedentes em relação a outros, condenando-os ao pagamento de valores referentes ao aluguel, além de multas por quebra de contrato. II . Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a rescisão do contrato de arrendamento de fundo de comércio e se há culpa da Apelada pela rescisão, considerando a nulidade da sublocação pela ausência de consentimento prévio e expresso do real proprietário do imóvel. III. Razões de decidir3 . O contrato de sublocação não tem eficácia devido à vedação expressa na cláusula quinta do contrato e no art. 13 da Lei nº 8.245/91, que exige consentimento prévio e por escrito do locador. 4 . A rescisão do contrato de locação ocorreu em 03/02/2020, o que implica na rescisão concomitante do contrato de sublocação. 5. Os valores de aluguel foram pagos diretamente ao proprietário do imóvel, não havendo débito por parte da Apelante. 6 . Não foi comprovada a litigância de má-fé por parte da Apelada, pois não houve alteração da verdade dos fatos. 7. Os ônus sucumbenciais foram redistribuídos, atribuindo 75% à parte autora e 25% à parte ré.IV . Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para reconhecer a rescisão do contrato de arrendamento de fundo de comércio em 03/02/2020, com quitação dos aluguéis realizados diretamente ao real proprietário do imóvel nos meses de janeiro, fevereiro e março/2020.Tese de julgamento: Não possui eficácia a sublocação de imóvel não autorizada pelo locador, sendo a rescisão do contrato de sublocação automática com o término do contrato de locação principal, conforme os arts. 13, 15 e 45 da Lei nº 8 .245/91._________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 13, 15 e 45; CC/2002, arts . 422 e 171, II; CPC/2015, art. 85, § 2º.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1709995/SP, Rel. Min . Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.03.2021; TJPR, Apelação Cível 0013704-13 .2020.8.16.0017, Rel . Des. Fabio Andre Santos Muniz, 18ª C.Cível, j. 04 .04.2022; TJPR, Apelação Cível 0073302-33.2022.8 .16.0014, Rel. Des. Pericles Bellusci de Batista Pereira, 18ª C .Cível, j. 14.10.2024 . (TJ-PR 00318588820208160014 Londrina, Relator.: andrei de oliveira rech, Data de Julgamento: 17/02/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/02/2025)."

A extinção do processo por indeferimento da exordial, na presente hipótese, acaba por inviabilizar o exame do mérito da controvérsia, notadamente em situação que demanda análise mais aprofundada sobre a inadimplência e os eventuais prejuízos decorrentes da ocupação do imóvel. A apelante demonstrou, a existência de relação jurídica locatícia típica, sendo descabida a extinção liminar do feito com base em qualificações que não encontram respaldo nos autos.

Em tais condições, impõe-se o reconhecimento da procedência das alegações recursais, a fim de que seja reformada a sentença para o regular processamento da demanda. A extinção sem julgamento de mérito somente deve ocorrer em hipóteses inequívocas de ausência de pressupostos processuais, o que não se configura no caso sob análise, razão pela qual se justifica o prosseguimento da marcha processual, com a apreciação do pedido de desocupação e cobrança.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para determinar a anulação da sentença recorrida, e o retorno do feito à origem para o seu regular prosseguimento.

Após o trânsito em julgado, remeta-se à origem, com as cautelas de praxe.

Sala de Sessões, Salvador (BA), data certificada eletronicamente no sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

II/L