PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. FORTUITO INTERNO. INAPLICABILIDADE DE EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. MORA DA INCORPORADORA. DANOS MATERIAIS. TERMO FINAL NA ENTREGA DAS CHAVES. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por incorporadora e construtoras contra sentença que reconheceu a mora das rés pelo atraso na entrega de imóvel adquirido pelos autores, condenando-as ao ressarcimento dos valores despendidos com aluguel de imóvel residencial equivalente entre o término do prazo de tolerância contratual e a efetiva entrega das chaves. As apelantes sustentaram a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes de chuvas, greves e demora na expedição do “habite-se”, além de alegarem mora dos adquirentes na obtenção de financiamento imobiliário e insurgirem-se contra a apuração dos danos materiais em liquidação de sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 questões em discussão: (i) definir se chuvas, greves e demora administrativa na expedição do “habite-se” constituem excludentes aptas a afastar a responsabilidade das incorporadoras pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se a alegada mora dos adquirentes autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido; e (iii) determinar se os danos materiais decorrentes do atraso podem ser apurados em fase de liquidação de sentença e qual o termo final da mora das vendedoras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso ocorrido após o término do prazo de tolerância contratualmente previsto configura inadimplemento contratual injustificado das promitentes vendedoras.

Chuvas, greves de trabalhadores e entraves administrativos para obtenção do “habite-se” constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade de incorporação e construção civil, não sendo aptos a afastar o nexo causal nem a responsabilidade das fornecedoras.

O prazo de tolerância contratual já contempla intercorrências previsíveis da atividade empresarial, sendo inadmissível nova dilação temporal fundada nos mesmos eventos.

A exceção do contrato não cumprido não se aplica quando a mora originária decorre da própria incorporadora, cuja ausência de regularização documental inviabiliza a obtenção de financiamento imobiliário pelo adquirente.

A expedição do “habite-se” representa mera autorização administrativa para utilização do imóvel e não se confunde com a efetiva entrega da posse ao comprador.

A mora das vendedoras somente se encerra com a efetiva entrega das chaves e imissão dos adquirentes na posse do imóvel.

A liquidação de sentença constitui o meio processual adequado para apuração do quantum indenizatório.

A interposição de recurso e a defesa de teses jurídicas rejeitadas não caracterizam litigância de má-fé quando ausentes as hipóteses previstas no art. 80 do CPC.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0342438-33.2012.8.05.0001, em que figuram como apelantes SPE SALVADOR INCORPORAÇÃO 1 LTDA., HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. e CONSTRUTORA SURYA LTDA. e como apelados WILSON NUNES DA GAMA JÚNIOR e KARINA LOPES GEMUS DA GAMA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,  nos termos do voto do relator.

Sala das sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação interposto por SPE Salvador Incorporação 1 Ltda., Helbor Empreendimentos S.A. e Construtora Surya Ltda. em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por Wilson Nunes da Gama Júnior e Karina Lopes Gemus da Gama.

Adoto, como próprio, o relatório contido na sentença (ID. 104739300) que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial. O julgado de origem declarou a mora das rés SPE Salvador Incorporação 1 Ltda. e a Helbor Empreendimentos S.A. e as condenou ao pagamento de indenização por danos materiais correspondentes ao ressarcimento dos valores comprovadamente despendidos com aluguel de imóvel residencial equivalente, no período compreendido entre 1º de agosto de 2010  e a data da efetiva entrega das chaves, valor este a ser apurado em futura liquidação de sentença.

Ademais, o julgado de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos morais e de repetição do indébito em dobro das quantias pagas pelo serviço de personalização da unidade e pela diferença residual do saldo devedor. Diante da sucumbência recíproca, distribuiu as custas pro rata e fixou os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação em favor do patrono dos autores, e em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa em favor do patrono das rés, suspensa a exigibilidade para a parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida. Os embargos de declaração opostos pelas rés foram rejeitados ao ID. 104739307.

Irresignadas com o teor da sentença de mérito, as rés interpuseram recurso de Apelação de ID. 104739310. Em suas razões recursais, aduziram a ocorrência de caso fortuito e de força maior para justificar o atraso da obra, sob o argumento de que enfrentaram severas chuvas na região, escassez de mão de obra e greves gerais do setor da construção civil, além de apontarem a mora da municipalidade na expedição do "Habite-se" como excludente de responsabilidade.

Sustentaram a aplicação da exceção do contrato não cumprido, alegando que o atraso na entrega das chaves decorreu da mora exclusiva dos compradores em obter o financiamento imobiliário e quitar o saldo devedor. Defenderam, outrossim, a reforma da condenação aos danos materiais, arguindo a desnecessidade de liquidação sob a alegação de que os prejuízos de aluguel devem limitar-se estritamente aos recibos já encartados nos autos.

Recurso próprio e tempestivo. Preparo devidamente recolhido (ID 104739312 / 104739313).

Os autores apresentaram contrarrazões ao recurso ao ID. 104739314, requerendo o desprovimento do apelo e a condenação das recorrentes ao pagamento de multa por litigância de má-fé.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931, do CPC c/c 173, § 1º, do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do Regimento Interno.

Sala das sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra sentença que reconheceu a responsabilidade pelo atraso na entrega de unidade imobiliária e condenou as promitentes vendedoras SPE Salvador Incorporação 1 S/A e Helbor Empreendimentos S.A. à reparação dos danos materiais decorrentes.

A tese recursal das apelantes sustenta que o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário decorreu de circunstâncias imprevistas e inevitáveis, especificamente fortes chuvas que assolaram a região, greves dos trabalhadores da construção civil e lentidão burocrática dos órgãos municipais na emissão do “habite-se”. Tais alegações, contudo, não possuem o condão de afastar o nexo de causalidade nem a responsabilidade civil das promitentes vendedoras.

O atraso para além do prazo de tolerância ajustado contratualmente, configura inadimplemento contratual injustificado. As intercorrências decorrentes de intempéries climáticas, paralisações laborais de empregados e burocracia dos trâmites administrativos cartorários e administrativos junto à municipalidade não caracterizam caso fortuito ou de força maior. Trata-se, em verdade, de hipóteses de fortuito interno, intimamente ligadas ao risco da atividade da incorporação e construção civil, que devem ser absorvidas pelas fornecedoras e ponderadas no planejamento da obra.

Sobre o tema, a Quarta Câmara Cível deste egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia manifestou-se de forma inequívoca sobre a inviabilidade de afastar o nexo causal decorrente de chuvas e paralisações trabalhistas em apelação interposta em caso similar:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS PARA ENTREGA DO BEM. PARTE RÉ QUE NÃO LOGROU PROVAR A OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR. CHUVAS E GREVES DE TRABALHADORES NÃO CONSTITUEM CIRCUNSTÂNCIAS APTAS A JUSTIFICAR O ATRASO, VISTO QUE SE TRATAM DE RISCOS PREVISÍVEIS, INERENTES À ATIVIDADE. INDENIZAÇÃO DEVIDA A PARTIR DA DATA DE TÉRMINO DA TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, E NÃO DA MERA EXPEDIÇÃO DO ALVARÁ DE “HABITE-SE”. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS, DECORRENTES DA PRIVAÇÃO DO USO DO IMÓVEL, DEVENDO O CÁLCULO DO VALOR INDENIZATÓRIO SER REALIZADO COM BASE NA MÉDIA DE MERCADO DOS ALUGUÉIS DE IMÓVEIS COM AS MESMAS CARACTERÍSTICAS. INCABÍVEL O CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação n.º 0553828-45.2014.8.05.0001 da Comarca de Salvador, na qual figuram como Apelantes e Apelados Helena Graziela Barretto Da Silva e outro e OAS Empreendimentos S.A. - Em Recuperação Judicial e outro. Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento parcial aos recursos, pelas razões alinhadas no voto do relator. Sala de Sessões, em de de 2020. Presidente Des. Roberto Maynard Frank Relator Procurador(a) De Justiça ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0553828-45.2014.8.05.0001,Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK,Publicado em: 02/09/2020) 

Com efeito, as intempéries climáticas normais do período, as greves de operários ou a morosidade administrativa na obtenção da licença municipal integram o risco do empreendimento imobiliário, não podendo tais ônus ser transferidos de forma abusiva ao consumidor adquirente do imóvel. A tolerância contratual, na hipótese estipulada em 120 dias, conforme cláusula 4.6 do contrato de promessa de compra e venda, já serve precisamente para acautelar o construtor contra tais imprevistos habituais, de sorte que nova dilação fundada nos mesmos motivos é inadmissível.

Ademais, as apelantes sustentam, em sua defesa, que os adquirentes incorreram em mora ao atrasarem o pagamento da parcela final do saldo devedor por meio de financiamento bancário, pretendendo a aplicação da exceção do contrato não cumprido para justificar a retenção das chaves do imóvel.

Todavia, tal tese não se sustenta. Consoante o art. 476 do Código Civil, nenhum dos contratantes pode exigir o implemento da obrigação do outro antes de cumprida a sua própria. No caso em tela, o prazo contratual encerrou-se em meados de 2010, ao passo que o Alvará de Habite-se somente foi expedido em novembro de 2010. Sendo a regularidade documental premissa essencial e intransponível para que o consumidor consiga obter o crédito imobiliário junto às instituições financeiras, resta evidente que a mora primeva e exclusiva foi das promitentes vendedoras. Não há, portanto, que se falar em mora do adquirente quando o próprio retardo da construtora inviabilizou o adimplemento tempestivo.

Ainda, a alegação recursal no sentido de que a mora teria cessado com a expedição do “habite-se” administrativo em 22 de novembro de 2010, ou com a correspondente averbação em 15 de dezembro de 2010, carece de sustentáculo legal. A expedição do habite-se consiste em mera autorização administrativa para o uso do imóvel, o que não equivale à concreta transferência de posse e uso efetivo do bem ao comprador. A mora das vendedoras somente cessa com a efetiva e concreta entrega das chaves da unidade residencial.

Em precedente de idêntica orientação, este egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia assentou que a demora de órgãos administrativos estatais na concessão de licenças e habite-se, ao lado de chuvas excessivas, representam fatos inerentes ao risco empresarial que não rompem a causalidade em benefício do fornecedor:

APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIDA EM RELAÇÃO A UMA RÉ E REJEITADA EM RELAÇÃO À OUTRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 120 DIAS. VALIDADE RECONHECIDA. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. FORTUITO INTERNO. AFASTAMENTO. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. VEDAÇÃO. TEMA 970 DO STJ. DANOS MORAIS. CABIMENTO E MAJORAÇÃO DO QUANTUM. APELAÇÃO DOS AUTORES CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (...) 4. A cláusula de tolerância de 120 dias é válida, resultando em termo inicial da mora em dezembro de 2013. As excludentes alegadas (greves, chuvas e embargo judicial) constituem fortuito interno, inerentes ao risco da atividade. O termo final da mora fixa-se na entrega efetiva das chaves, em junho de 2014. (...) 3. Greves, chuvas excessivas e entraves administrativos constituem fortuito interno, não afastando a responsabilidade pelo atraso na entrega. 4. O termo final da mora fixa-se na entrega efetiva das chaves, não na expedição do habite-se. (...)É devida indenização por danos morais quando o atraso está aliado a circunstâncias agravantes, como venda da residência anterior e deslocamento forçado, configurando frustração de moradia.” ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0540593-11.2014.8.05.0001,Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO,Publicado em: 10/12/2025 )(grifei)

Dessa forma, o lapso temporal correspondente ao inadimplemento e à mora das vendedoras estende-se ininterruptamente desde o dia subsequente ao término do período de tolerância, qual seja, 1º de agosto de 2010, até a efetiva imissão na posse e recebimento das chaves.

O descumprimento do prazo contratual para a entrega de imóvel residencial enseja o direito à reparação por danos materiais. A privação do uso do bem imóvel frustra a expectativa de habitação.

A determinação de que o valor indenizatório seja apurado na fase subsequente de liquidação de sentença revela-se irrepreensível sob o aspecto processual. Na fase cognitiva, o juízo de origem limitou-se a declarar a obrigação e o dever de indenizar (o denominado an debeatur), estabelecendo com precisão o marco temporal de incidência dos danos materiais a partir de 1º de agosto de 2010 até o limite da efetiva entrega das chaves da unidade imobiliária. A apuração concreta e a demonstração documental quantitativa dos respectivos aluguéis efetivamente desembolsados ao longo de todo esse período residual (o quantum debeatur) devem ser reservadas para a fase de liquidação de sentença, oportunidade em que os credores exibirão todos os recibos e contratos locatícios acumulados, em observância ao contraditório e à ampla defesa.

Deixo de acolher o pleito formulado pelos recorridos em contrarrazões, atinente à condenação das apelantes por litigância de má-fé, por não vislumbrar subsunção às hipóteses do art. 80 do CPC. A interposição de apelação e a defesa de teses jurídicas que lhes parecem favoráveis, ainda que rejeitadas, constituem mero exercício do direito constitucional ao duplo grau de jurisdição.

Ante o exposto, o voto é no sentido de CONHECER do recurso de Apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos.

Em observância às regras contidas no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas apelantes para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

Sala das sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)