PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO DO PREÇO. BAIXA DO GRAVAME. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. DANOS MORAIS. DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória e indenização por danos morais para determinar o cancelamento da hipoteca incidente sobre imóvel quitado, condenar à outorga da escritura definitiva e ao pagamento de indenização por danos morais. A recorrente sustentou a inexistência de ilicitude e de dano moral, postulou a improcedência da demanda ou a redução da indenização e requereu que as despesas de escritura e registro fossem atribuídas ao adquirente, conforme previsão legal e contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a manutenção da hipoteca após a quitação do imóvel e a ausência de outorga da escritura definitiva configuram falha na prestação do serviço pela incorporadora; (ii) estabelecer se a situação caracteriza dano moral indenizável; (iii) determinar se o valor arbitrado a título de danos morais observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade; e (iv) definir a quem compete o pagamento das despesas de escritura e registro na formalização da transferência do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incorporadora responde objetivamente pelos danos decorrentes da falha na prestação do serviço, sendo seu dever promover a baixa da hipoteca e a regularização do imóvel após a quitação integral do preço, não podendo transferir ao adquirente os riscos da atividade empresarial.

A Súmula 308 do STJ afasta a eficácia da hipoteca perante o adquirente, mas não exonera a incorporadora da obrigação de cancelar o gravame e viabilizar a plena regularização do imóvel.

A manutenção do gravame por mais de seis anos após a quitação, impedindo a obtenção da escritura definitiva e exigindo o ajuizamento da ação, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

O valor de R$ 10.000,00 revela-se compatível com a gravidade da conduta, sua duração, a repercussão do dano e a capacidade econômica da incorporadora, atendendo às funções compensatória e pedagógica da indenização.

A obrigação de outorgar a escritura definitiva limita-se à emissão da declaração de vontade, permanecendo as despesas ordinárias de escritura e registro a cargo do comprador, conforme o art. 490 do Código Civil e as cláusulas contratuais, ressalvadas as despesas extraordinárias comprovadamente decorrentes da mora da incorporadora.

Não se conhece do pedido de fixação de astreintes formulado em contrarrazões, por ausência de recurso próprio e em respeito aos limites do efeito devolutivo e à vedação da reformatio in pejus.

IV. DISPOSITIVO 

Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8004725-14.2019.8.05.0001, em que figuram, como apelante, ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., e, como apelado, PAULO JOSÉ DE AZEVEDO REIS,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PARCIAL PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO 

Relator 

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 18 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação Compulsória e Indenização por Danos Morais ajuizada por PAULO JOSÉ DE AZEVEDO REIS em face da apelante e do BANCO BRADESCO S/A.

Narra a inicial que o autor adquiriu da incorporadora, em 01 de setembro de 2010, a unidade residencial nº 203-A do Condomínio Costa España, situada na Avenida Oceânica, Ondina, Salvador/BA, quitando integralmente o preço em 25 de outubro de 2013. Não obstante, o imóvel permaneceu gravado por hipoteca constituída em favor do segundo réu, em razão de financiamento firmado entre as empresas demandadas, do qual o autor não participou, sem que a incorporadora providenciasse a baixa do gravame ou a outorga da escritura definitiva.

A sentença (ID. 107318396) julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) confirmar a tutela de urgência e determinar o cancelamento definitivo da hipoteca incidente sobre a unidade (matrícula nº 49.016 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA); (b) condenar a segunda ré à outorga da escritura definitiva no prazo de 15 dias, sob pena de, após o trânsito em julgado, produzir a sentença os efeitos da declaração de vontade não emitida (art. 501 do CPC); e (c) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), além das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.

Opostos embargos de declaração por ambas as partes, foram parcialmente acolhidos os da ré unicamente para sanar erro material quanto ao valor da indenização por extenso, assentando-se, ainda, que a obrigação de outorga abrange as despesas e atos necessários à sua efetivação, rejeitados os embargos do autor.

Em suas razões recursais(ID. 107318408), sustenta a apelante que não praticou conduta ilícita e que inexiste prejuízo ao adquirente, ante a ineficácia da hipoteca perante o comprador, pugnando pela improcedência da demanda. Aduz que a obrigação de outorga da escritura se limita à declaração de vontade, cabendo ao adquirente as despesas cartorárias e tributárias, nos termos do art. 490 do Código Civil e da cláusula contratual 3.4.1. Defende a ausência de elementos configuradores do dano moral, por reputar tratar-se de mero inadimplemento contratual. Subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID. 107318410)

Em contrarrazões (ID. 107318414 ), o apelado pugna pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso, requerendo, ainda, a fixação de multa diária para a obrigação de fazer e a majoração dos honorários advocatícios.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931, do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, salientando que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO 

Relator 

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de obrigação de fazer c/c adjudicação compulsória e indenização por danos morais, na qual o adquirente de unidade residencial postulou o cancelamento de gravame hipotecário incidente sobre imóvel quitado, a outorga da escritura definitiva e a reparação por danos morais.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Antes do exame do mérito, cumpre registrar que não se conhece da pretensão de fixação de multa diária (astreintes) veiculada em contrarrazões. A matéria foi expressamente rejeitada na origem, em sede de embargos de declaração, sem que o apelado tenha interposto recurso próprio ou adesivo. O acolhimento do pedido, nesta via, importaria agravamento da situação do único recorrente, em afronta à vedação da reformatio in pejus e aos limites do efeito devolutivo (art. 1.013 do CPC), razão pela qual a pretensão não comporta conhecimento.

No mérito, cinge-se a controvérsia em examinar a existência de conduta ilícita da incorporadora ante a manutenção do gravame e a não outorga da escritura após a quitação, a configuração do dano moral, a proporcionalidade do quantum indenizatório e o alcance da obrigação de outorga da escritura definitiva quanto às despesas cartorárias e tributárias.

A relação jurídica em exame submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, conforme os artigos 2º e 3º , respondendo a incorporadora, na condição de fornecedora, pelos danos decorrentes de falha na prestação do serviço.

É incontroverso que o autor celebrou promessa de compra e venda com a apelante e quitou integralmente o preço em 25 de outubro de 2013, permanecendo o imóvel gravado por hipoteca constituída em favor do agente financeiro, em razão de financiamento da obra do qual o adquirente não participou.

A hipótese subsume-se ao enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. O referido enunciado, longe de exonerar a vendedora, impõe-lhe o dever de promover a baixa do gravame e a regularização do bem após a quitação.

Não socorre a apelante a alegação de ciência prévia do adquirente acerca do gravame, porquanto tal circunstância não transfere ao consumidor o ônus de dívida contraída pela incorporadora, sob pena de indevida transferência do risco da atividade empresarial, vedada pelo art. 51, III, do CDC. Do mesmo modo, não há que se cogitar em responsabilidade do Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que a baixa do gravame, já efetivada por força da tutela de urgência, competia à própria ré, credora e devedora da relação de financiamento que originou o ônus.

Não merece guarida, portanto, a tese recursal de improcedência da demanda.

No tocante ao dano moral, restou caracterizada a lesão indenizável. A demora injustificada na liberação do gravame hipotecário, após a quitação integral do preço, não se confunde com mero aborrecimento, configurando dano moral, conforme orientação jurisprudencial consolidada:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA E ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. REJEITADA ATRASO NA BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS CONFIGURADA. DANO MORAL EVIDENCIADO. SITUAÇÃO CONCRETA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...)5. A condenação por danos morais deve ser mantida, pois a demora na baixa da hipoteca, de responsabilidade das rés, impediu a autora de concluir negócio de revenda do imóvel por meses, obrigando-a a suportar encargos e frustrando expectativas legítimas, situação que ultrapassa mero aborrecimento e configura lesão à esfera extrapatrimonial. (...)( Classe: Apelação,Número do Processo: 0553658-73.2014.8.05.0001,Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA,Publicado em: 29/07/2025 )(grifei)

Na espécie, o gravame perdurou por mais de seis anos após a quitação, sendo baixado apenas em cumprimento à decisão judicial. O prolongado embaraço ao exercício do direito de propriedade, a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva e a necessidade de recurso ao Judiciário para obter providência que deveria ter sido espontaneamente adotada revelam lesão que supera o dissabor cotidiano.

Configurado o dano moral, impõe-se a manutenção da responsabilização.

Quanto ao valor da indenização, há de se ressaltar que o dano moral deve pautar-se no razoável, mediante a utilização de elementos objetivos de avaliação. Adoto, em consonância com a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, o método bifásico de arbitramento. Na primeira etapa, consideram-se a gravidade e a duração da conduta, a repercussão do dano na esfera pessoal do lesado e a capacidade econômica das partes; na sequência, procede-se à adequação do montante aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, prevenindo-se, de um lado, o enriquecimento sem causa e, de outro, a fixação inexpressiva.

Diante das circunstâncias do caso concreto, notadamente da prolongada manutenção do gravame e do porte econômico da incorporadora, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado a título de danos morais mostra-se adequado às funções compensatória e pedagógico-punitiva da indenização, não havendo falar em enriquecimento sem causa ou necessidade de redução.

De outro lado, merece parcial acolhimento a insurgência quanto ao alcance da obrigação de outorga da escritura definitiva.

A obrigação de outorga de escritura ou a adjudicação compulsória constituem obrigações de emitir declaração de vontade, cujo inadimplemento autoriza o suprimento judicial pelo trânsito em julgado da sentença, nos termos do artigo 501 do Código de Processo Civil. Contudo, os custos tributários e cartorários inerentes à transferência imobiliária possuem regramento legal e contratual próprio.

O Código Civil brasileiro dispõe de regra expressa acerca da atribuição das despesas com a escrituração e o registro no contrato de compra e venda:

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

No caso em apreço, as cláusulas 3.4.1 e 4.1 do contrato firmado de livre vontade pelas partes ratificaram essa alocação, atribuindo exclusivamente ao adquirente o custeio de tais encargos. A cláusula 3.4.1 estabelece que "Correrão única e exclusivamente por conta do(s) OUTORGADO(S), todas as despesas decorrentes do presente contrato e as necessárias à escritura definitiva de compra e venda, inclusive [...] do Registro de Imóveis". A cláusula 4.1 prevê que "o(s) OUTORGADO(S) se obriga(m) a entregar à OUTORGANTE o numerário indispensável ao pagamento das custas cartorárias e honorários de despachantes, pela lavratura e pelo registro da escritura de compra e venda".

O atraso da construtora em liberar a hipoteca, que já foi baixada judicialmente no curso do processo, não tem o condão de transmudar a natureza da obrigação tributária ou desconstituir as cláusulas de custeio vigentes, as quais não foram declaradas nulas ou abusivas na fundamentação da sentença.

Nesse sentido, a jurisprudência das Câmaras Cíveis deste Tribunal de Justiça é pacífica ao atribuir ao comprador a obrigação de arcar com as despesas acessórias de escrituração e registro na adjudicação compulsória, restabelecendo a aplicação do artigo 490 do Código Civil:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA INVERSA. RECUSA DO COMPRADOR EM FORMALIZAR A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PROCEDÊNCIA MANTIDA. (...) 4. A obrigação de arcar com as despesas de escritura e registro é do comprador, conforme artigo 490 do Código Civil, salvo cláusula contratual em contrário, o que não se verificou no caso concreto. (...)7. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8000381-65.2020.8.05.0191,Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL,Publicado em: 30/01/2026 )

Assim, impõe-se o provimento parcial do recurso tão somente para reformar a sentença e a decisão integrativa no capítulo das despesas, para que a apelante permaneça obrigada a praticar, no prazo fixado, os atos de sua alçada necessários à formalização do título, correndo por conta do adquirente as despesas de escritura e registro, na forma do art. 490 do Código Civil e da cláusula contratual, ressalvadas as despesas extraordinárias que, comprovadamente, decorram da própria mora da ré.

Diante do provimento parcial do recurso, deixo de aplicar a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO à Apelação, tão somente para delimitar o alcance da obrigação de outorga da escritura definitiva, atribuindo ao adquirente as despesas de escritura e registro, na forma do art. 490 do Código Civil e da cláusula contratual, ressalvadas as despesas extraordinárias decorrentes da mora da ré, mantida a sentença nos demais termos.

Sem majoração de honorários recursais, ante o provimento parcial.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)