PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ALEGAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. AUSÊNCIA DE PROVAS. RESPONSABILIDADE DA COMPRADORA PELA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. FALTA DE DEMONSTRATIVO DE CÁLCULO. REQUISITO DO ART. 917, § 3.º, CPC. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução de título extrajudicial (contrato de compra e venda de imóvel), sob o fundamento de que a embargante não comprovou a culpa da exequente pelo seu inadimplemento nem demonstrou o alegado excesso de execução.

II. Questão em discussão:

2. A questão consiste em definir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente da não obtenção de financiamento imobiliário e se a alegação de excesso de execução, desacompanhada de demonstrativo de cálculo, pode ser acolhida.

III. Razões de decidir:

3. A alegação de que o inadimplemento ocorreu por culpa exclusiva da vendedora, que não teria viabilizado o financiamento, carece de suporte probatório mínimo. Nos termos do art. 373, I, do CPC, cabia à Apelante demonstrar que a negativa de crédito se deu por fato imputável à Apelada, ônus do qual não se desincumbiu.

4. O princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) impõe o cumprimento das obrigações assumidas. No caso, a responsabilidade pela obtenção do financiamento era da compradora, que, ao não obtê-lo, tornou-se inadimplente.

5. A rejeição da tese de excesso de execução foi correta, pois a Apelante não cumpriu o requisito do art. 917, § 3.º, do CPC, que exige a apresentação de demonstrativo discriminado e atualizado do valor que entende devido.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: A alegação de culpa de terceiro pelo inadimplemento contratual deve ser robustamente comprovada pela parte que a alega. Nos embargos à execução, a arguição de excesso de execução deve vir acompanhada do valor tido por correto e de demonstrativo de cálculo, sob pena de rejeição, nos termos do art. 917, § 3.º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 355, I, 373, I, 487, I, 784, III, 917, § 3.º; Código Civil, art. 422.

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 0302130-80.2018.8.05.0150, em que figura como Apelante TATYANA BRANDÃO DA SILVEIRA e como Apelado BRISAS DO IPITANGA EMPREENDIMENTOS LTDA. SPE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões,  29 de abril  de 2026.

PRESIDENTE

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

JG27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO (ID 99282229) interposto por TATYANA BRANDÃO DA SILVEIRA em face da r. sentença (ID 99282227) proferida pelo Juízo de Direito da 1.ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas que, nos autos dos Embargos à Execução opostos em desfavor de BRISAS DO IPITANGA EMPREENDIMENTOS LTDA. SPE, julgou improcedentes os pedidos da embargante.

Na origem, a lide versa sobre a execução de um título executivo extrajudicial, especificamente um contrato de compra e venda de imóvel com termo aditivo de confissão de dívida, celebrado entre as partes. A Apelante, TATYANA BRANDÃO DA SILVEIRA, opôs embargos à execução, argumentando, em síntese, que sua inadimplência decorreu de culpa exclusiva da Apelada, BRISAS DO IPITANGA EMPREENDIMENTOS LTDA. SPE, que não teria fornecido as condições e documentos necessários para a obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Alegou, ainda, a existência de excesso de execução nos valores cobrados.

O magistrado de primeiro grau, em julgamento antecipado do mérito (ID 99282227), proferiu sentença julgando improcedentes os embargos. 

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso (ID 99282229), sustentando, em resumo, a necessidade de reforma da sentença. 

Contrarrazões apresentadas pela BRISAS DO IPITANGA EMPREENDIMENTOS LTDA. SPE (ID 99282233), pugnando pela manutenção integral da decisão recorrida e pela majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC de 2015, restituo os autos à Secretaria, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador, 05 de abril de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade:

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. A Apelante litiga sob o pálio da gratuidade da justiça, concedida em primeira instância (ID 99281467, fls. 1) e mantida na sentença (ID 99282227, fls. 2), o que justifica a ausência do recolhimento do preparo, conforme o art. 98, § 1.º, do Código de Processo Civil.

2. Mérito:

A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução deve ser mantida, ou se assiste razão à Apelante em suas alegações de culpa exclusiva da Apelada pelo inadimplemento contratual e de excesso de execução.

Primeiramente, é fundamental destacar que a execução se baseia em um "Termo Aditivo de Contrato de Compra e Venda com Confissão de Dívida" (mencionado na inicial da execução, ID 99281464, pág. 2), o qual, por ser um documento particular assinado pela devedora e por duas testemunhas, constitui título executivo extrajudicial, nos termos do que dispõe o art. 784, inc. III, do Código de Processo Civil. Tal título possui os atributos de certeza, liquidez e exigibilidade, sendo, portanto, instrumento hábil a fundamentar o procedimento executivo.

A Apelante alega que o inadimplemento contratual ocorreu por culpa exclusiva da Apelada, que teria deixado de fornecer os documentos essenciais para a obtenção do financiamento imobiliário. Contudo, essa alegação, embora central para sua defesa, não encontra suporte probatório mínimo nos autos. 

Ao opor os embargos, a Apelante atraiu para si o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, conforme o art. 373, inc. I, do CPC, ou seja, deveria demonstrar, de forma concreta, que a negativa do financiamento pela instituição financeira decorreu de uma omissão ou irregularidade documental imputável à construtora. Não há nos autos qualquer notificação, e-mail ou documento emitido pela Caixa Econômica Federal que ateste que a análise do crédito foi obstada por pendências da Apelada. A simples alegação, desprovida de qualquer evidência, não é suficiente para afastar a presunção de validade do contrato e a responsabilidade da compradora pela quitação do preço.

A sentença recorrida, de forma acertada, aplicou o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), segundo o qual o contrato faz lei entre as partes. As cláusulas pactuadas devem ser cumpridas. No caso em tela, o contrato original e seu termo aditivo estabeleceram as condições de pagamento, e a responsabilidade pela obtenção do financiamento era da compradora. A Cláusula Terceira, Parágrafo Único, do termo aditivo (mencionada na sentença, ID 99282227, pág. 2), inclusive, previa a consequência para a não obtenção do crédito: a devolução do imóvel. Tal cláusula não se mostra, por si só, abusiva, pois reflete uma alocação de riscos comum em negócios desta natureza. A Apelante, ao assinar o contrato, assumiu o risco de não conseguir o financiamento e, consequentemente, de ter que arcar com as consequências contratuais de seu inadimplemento.

A tentativa de imputar a responsabilidade à Apelada, sem qualquer prova, representa uma tentativa de se esquivar de suas próprias obrigações contratuais. A boa-fé objetiva, princípio basilar das relações contratuais previsto no art. 422 do Código Civil, exige um comportamento leal e cooperativo de ambas as partes. No entanto, a Apelante não demonstrou que a Apelada tenha agido de má-fé ou criado obstáculos para a obtenção do financiamento. Pelo contrário, a Apelada argumenta em suas contrarrazões que o empreendimento foi devidamente regularizado e financiado pela própria Caixa Econômica Federal, o que torna a alegação de pendências documentais ainda mais frágil.

Quanto à alegação de excesso de execução, o juízo de primeiro grau também agiu com acerto ao rejeitá-la. O art. 917, § 3.º, do Código de Processo Civil é claro ao determinar que, ao alegar excesso de execução, o embargante deve declarar na petição inicial o valor que entende correto e apresentar um demonstrativo discriminado e atualizado do seu cálculo. A inobservância desse requisito processual acarreta a rejeição liminar da alegação de excesso.

No caso dos autos, a Apelante limitou-se a afirmar de forma genérica que os valores estavam incorretos, sem, contudo, apresentar uma planilha de cálculo ou indicar precisamente qual seria o montante devido e quais encargos seriam indevidos. A simples menção a um valor que entende correto (R$140.412,45), sem o correspondente demonstrativo que justifique como chegou a tal quantia, não satisfaz a exigência legal. A ausência de impugnação específica e detalhada dos cálculos apresentados pela exequente impede a análise da matéria, tornando correta a decisão do juízo a quo de não acolher a tese de excesso.

Por fim, a invocação do princípio da função social do contrato não tem o condão de afastar as obrigações validamente assumidas. Embora tal princípio mitigue a autonomia da vontade, ele não autoriza o descumprimento de um contrato por mera conveniência de uma das partes, especialmente quando não se comprova qualquer abusividade ou desequilíbrio flagrante causado pela outra parte. A inadimplência da Apelante, não justificada por provas de culpa da Apelada, é o fato gerador da execução, e a aplicação das cláusulas contratuais que preveem as consequências desse inadimplemento é uma medida legítima e alinhada ao ordenamento jurídico.

Dessa forma, a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução está em plena conformidade com as provas dos autos e com o direito aplicável, não merecendo qualquer reforma.

3. Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, ficando suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida (art. 98, § 3.º, CPC).

Salvador,  29 de abril  de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG27