PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil. Recurso de apelação. Embargos à execução. Locação comercial em shopping center. Pandemia de Covid-19. Teoria da imprevisão. Revisão contratual. Redução proporcional das penalidades contratuais. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução para reconhecer o abatimento de R$ 6.000,00, referentes a caução paga, mantendo, contudo, a integral cobrança da multa rescisória e do aviso prévio. Na origem, a parte embargante alegou que o fechamento dos shoppings durante a pandemia da COVID-19, aliado ao falecimento de seu companheiro, inviabilizou a continuidade de sua atividade empresarial, requerendo a rescisão antecipada do contrato e a exclusão das penalidades contratuais por excessiva onerosidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura fato imprevisível apto a justificar a exclusão ou revisão das penalidades previstas em contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se é possível excluir ou reduzir a multa rescisória e o aviso prévio diante da quebra de equilíbrio contratual causada por evento extraordinário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pandemia da COVID-19, declarada pela OMS em março de 2020, constitui fato imprevisível e extraordinário que alterou significativamente a base objetiva dos contratos, sendo cabível a aplicação da teoria da imprevisão prevista nos arts. 317 e 478 do Código Civil.

4. A jurisprudência do TJBA reconhece a necessidade de repartição dos ônus decorrentes da pandemia entre locador e locatário, rechaçando a exclusão total de obrigações contratuais, mas admitindo a revisão proporcional das prestações.

5. Comprovou-se nos autos que a apelante sofreu significativa redução de receita em razão do fechamento do shopping e do falecimento de seu companheiro, fatos que impactaram diretamente sua capacidade financeira.

6. No caso, houve acordo entre as partes para redução e isenção temporária do aluguel em 2020, medida que, embora relevante, não eliminou integralmente os prejuízos da apelante. Por outro lado, a manutenção integral da multa e do aviso prévio revela-se desproporcional frente ao desequilíbrio temporário causado pela pandemia.

7. Considerando a duração do contrato, o tempo remanescente à época da rescisão, as isenções e reduções já concedidas, e o caráter geral do evento pandêmico, entendo adequado reduzir em 70% o valor da multa contratual e limitar o aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 dias, preservando-se parcialmente o pactuado, mas ajustando-o à realidade extraordinária vivida pelas partes.

8. Considerando o êxito substancial da apelante, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários recursais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido em parte.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 8165971-14.2022.8.05.0001, em que figura como apelante KATIA MOURA DOS SANTOS e, como apelada, ROMA PATRIMONIAL S/A.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 2 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de recurso de apelação interposto por KATIA MOURA DOS SANTOS em face de sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução nº 8165971-14.2022.8.05.0001, movida em face de ROMA PATRIMONIAL S/A, para manter a cobrança da multa rescisória e do aviso prévio, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para:

1) RECONHECER o excesso de execução no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente os depósitos realizados pela embargante a título de caução em 31/01/2019 e 22/02/2019, os quais deverão ser abatidos do valor total da dívida exequenda;

2) REJEITAR a hipótese de onerosidade excessiva, mantendo as penalidades decorrentes da rescisão antecipada.” (ID 85488307)

Em suas razões recursais (ID 85488309), a apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam afastadas as penalidades contratuais decorrentes da rescisão antecipada do contrato de locação comercial, em razão de situação de onerosidade excessiva ocasionada pela pandemia da COVID-19 e pelo falecimento de seu companheiro, e para que sejam excluídos da execução os valores relativos à multa contratual de dois meses de aluguel e ao aviso prévio de 60 dias.

A apelante relata que firmou contrato de locação da loja nº 126 do Shopping Paseo Itaigara, com prazo de 24 meses, início em 01/02/2019, aluguel inicial de R$ 2.500,00 por seis meses e R$ 3.000,00 nos meses subsequentes, com caução de R$ 12.000,00. Afirma ter pago R$ 6.000,00 dessa caução, em duas transferências de R$ 3.000,00, realizadas em 31/01/2019 e 22/02/2019. Sustenta que, diante do fechamento dos shoppings por decreto municipal, da queda nas vendas e do falecimento de seu companheiro em 26/06/2020, não conseguiu manter o negócio, tendo solicitado a rescisão contratual no início de 2020.

Alega que, a pedido do então representante da locadora, permaneceu no imóvel, renegociando parcialmente o aluguel, com pagamento de 50% em março de 2020 e isenção total de abril a agosto de 2020, mas que, ainda assim, entregou o imóvel em setembro de 2020, antes do término do contrato.

Argumenta que a cobrança das penalidades previstas na cláusula 11 do contrato - multa de dois meses de aluguel e aviso prévio de 60 dias - mostra-se excessivamente onerosa e desproporcional diante da crise sanitária e econômica, devendo ser afastada à luz da teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 do CC).

Rebate o fundamento da sentença de que houve reequilíbrio contratual, afirmando que as medidas adotadas não compensaram as perdas e que a manutenção das penalidades beneficia exclusivamente a apelada.

Ao final, pede a reforma parcial da sentença para afastar a cobrança da multa contratual de rescisão antecipada de dois meses de aluguel e do aviso prévio de 60 dias, mantendo o capítulo que promoveu o abatimento da caução paga no valor de R$ 6.000,00.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID 85488312).

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil.

É o relatório.

Salvador, 13 de agosto de 2025.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade.

Cuida-se de apelação interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução para reconhecer excesso de execução no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente a depósitos efetuados a título de caução, mas rejeitar a aplicação da teoria da imprevisão e manter a cobrança da multa rescisória e do aviso prévio.

Na origem, a apelante ajuizou embargos à execução sustentando que o fechamento dos shoppings durante a pandemia da COVID-19, aliado ao falecimento de seu companheiro, inviabilizou a manutenção da atividade empresarial no imóvel locado, motivo pelo qual requereu a rescisão antecipada do contrato e a exclusão das penalidades previstas. Alegou ainda que pagou parcialmente a caução (R$ 6.000,00) e que as penalidades seriam excessivamente onerosas.

O Juízo de origem acolheu parcialmente os embargos para reconhecer o abatimento da caução paga e manteve integralmente as penalidades contratuais.

Irresignada, a apelante pugna pela exclusão integral da multa de rescisão e do aviso prévio, invocando a teoria da imprevisão.

Pois bem.

A teoria da imprevisão é regulada pelo Código Civil, cuja aplicação encontra-se amparo no evento imprevisível, apto a ensejar revisão contratual.

Nesse sentido é o entendimento doutrinário:

“Acontecimentos estranhos, independentes da vontade das partes, que elas não podem prever e que de tal forma alteram as circunstâncias que, na execução, o contrato deixa de corresponder, não só à vontade dos contratantes, como à natureza objetiva dele” . (NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosamaria de Andrade. Código Civil comentado. 8a ed., São Paulo: RT, 2011. p. 589)

É incontroverso que a pandemia da COVID-19, declarada pela Organização Mundial da Saúde em março de 2020, e as medidas restritivas adotadas pelo Poder Público, inclusive o fechamento temporário de shoppings na cidade de Salvador, tendo atuado como fator de desequilíbrio contratual, abalando todas as partes da relação.

Nesses termos, o momento pandêmico constituiu, nos moldes dos arts. 317 e 478 do CC, situação singular que impõe a adoção de medidas que possam atenuar os dispêndios provocados pela crise mundial, tornando necessárias flexibilizações as relações contratuais a fim de equilibrar os contratos ao máximo possível.

No caso concreto, restou demonstrado que a apelante, locatária de loja em shopping center, teve sua atividade econômica diretamente impactada pelas restrições, o que reduziu significativamente sua receita. Soma-se a isso a prova documental do falecimento de seu companheiro em 26/06/2020, evento que potencializou a dificuldade financeira.

Todavia, embora a pandemia configure fato que justifica a revisão contratual, a jurisprudência consolidou-se no sentido de que tal circunstância não autoriza, por si só, a exclusão total de obrigações pactuadas, notadamente quando as partes já promoveram renegociações visando mitigar os efeitos do evento, sendo certo, outrossim, que se tratou de fato extraordinário que também atingiu a parte apelada.

Da mesma forma vem se posicionando o Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. DECISÃO AGRAVADA QUE SUSPENDEU A EXIGIBILIDADE DOS ALUGUERES DURANTE O FECHAMENTO EM VIRTUDE DA PANDEMIA DE COVID-19. PRETENSÃO QUE VISA A EXIGIBILIDADE DOS ALUGUERES. GRAVIDADE DA SITUAÇÃO QUE AUTORIZA A INTERVENÇÃO NA RELAÇÃO JURÍDICA. FECHAMENTO DO COMÉRCIO EM SHOPPING CENTER, OU MESMO FUNCIONAMENTO RESTRITO, QUE NÃO PODE SE REFLETIR EM APENAS UM LADO DA RELAÇÃO COMERCIAL. NECESSIDADE DE EQUILÍBRIO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DOS ALUGUERES EM 70% DO VALOR ORIGINAL PELO PERÍODO DE VIGÊNCIA DOS DECRETOS MUNICIPAIS QUE DETERMINARAM O FECHAMENTO DO SHOPPING. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. O contrato de locação é bilateral, pois impõe prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada. O artigo 317, do Código Civil, possibilita ao juiz, corrigir a prestação quando "por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução", assegurando o quanto possível o valor real da prestação. Para que haja a intervenção a relação jurídica, é necessário que se demonstre alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional, do momento de sua celebração para o de execução. Situação evidenciada nos autos, na medida em que, para o controle da pandemia, o poder público decretou medidas restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, afetando, inegavelmente às partes. Inegável as dificuldades por quais passaram os lojistas, tendo em vista a queda abrupta dos seus rendimentos por não terem como alienar seus produtos e serviços e ter que continuar honrando seus custos fixos, no entanto, o aluguel pago por eles constitui também fonte de renda para o Agravante, que também precisa manter toda a estrutura do Shopping e perdeu não só as receitas diretas de alugueres, como ainda receitas decorrentes dos serviços de estacionamento, ações de marketing, mídia explorada no mall, entre outras. A situação afigura-se prejudicial a ambas as partes. Nesse contexto, se por um lado não é possível admitir-se a pretensão de suspensão integral dos pagamentos, de outro não se mostra razoável, nesse contexto comercial, a transferência de todo ônus aos locadores, mormente porque a relação firmada funda-se justamente na obtenção de lucros, por todos os envolvidos. Assim, se o objetivo é o lucro e ele é pensado em situações de normalidade, diante de uma situação anormal, nunca vivenciada pela sociedade atual, então também os ônus devem ser repartidos e não impostos de maneira unilateral por uma das partes. Nesse sentido, a pretensão de se obter isenção total de pagamentos, o que não é possível, todavia, possível a redução, em caráter temporário, a dizer, suspender a exigibilidade dos pagamentos dos alugueres no percentual de 70 % (setenta por cento) do valor original pelo período de vigência dos Decretos Municipais que determinaram o fechamento do Shopping. (TJBA, AI 8008603-13.2020.805.0000, julgado em 23/11/2020, Rel. Desa. Lisbete M. Teixeira Almeida Cézar Santos, Segunda Câmara Cível)

No caso, houve acordo entre as partes para redução e isenção temporária do aluguel em 2020, medida que, embora relevante, não eliminou integralmente os prejuízos da apelante. Por outro lado, a manutenção integral da multa e do aviso prévio revela-se desproporcional frente ao desequilíbrio temporário causado pela pandemia.

Assim, considerando a duração do contrato, o tempo remanescente à época da rescisão, as isenções e reduções já concedidas, e o caráter geral do evento pandêmico, entendo adequado reduzir em 70% (setenta por cento) o valor da multa contratual e limitar o aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 (trinta) dias, preservando-se parcialmente o pactuado, mas ajustando-o à realidade extraordinária vivida pelas partes.

Tal solução atende ao princípio do equilíbrio contratual, evitando o enriquecimento sem causa e observando a boa-fé objetiva.

Considerando, por fim, que a parte apelante logrou êxito na maior parte de seus pedidos, inverto os ônus sucumbenciais em seu favor, condenando a parte apelada, integralmente, ao pagamento das custas e honorários recursais, na forma fixada na sentença.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para reduzir o valor da multa contratual em 70% e limitar o aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 dias, mantida, no mais, a sentença recorrida.

É o voto.

Sala das Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA