PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA E CULPA DA COMPRADORA. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO A 15%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEDUÇÃO INTEGRAL. LEI Nº 13.786/2018. ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/64. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Apelações Cíveis interpostas por compradora e incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecer a culpa da autora pela resolução, determinar a restituição das quantias pagas com retenção de 15% a título de cláusula penal e autorizar a retenção integral da comissão de corretagem.

II. Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa da compradora ou de fato alheio à sua vontade, em razão da negativa de financiamento; (ii) estabelecer o percentual adequado de retenção das parcelas pagas, diante da cláusula contratual e da disciplina da Lei nº 13.786/2018; (iii) determinar se são devidas a devolução da comissão de corretagem e a indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

3. A compradora não comprova vinculação da incorporadora a instituição financeira específica nem ingerência desta na concessão do crédito, nem fez prova, outrossim, da aprovação de financiamento no Banco de sua escolha.

4. A compradora não impugna a alegação de inadimplemento parcial da parcela inicial (“Parte A”), evidenciando descumprimento contratual e reforçando sua responsabilidade pela resolução.

5. A Súmula 543 do STJ determina a restituição integral das parcelas apenas quando há culpa exclusiva do vendedor, admitindo restituição parcial quando o comprador dá causa ao desfazimento.

6. O Código de Defesa do Consumidor assegura a revisão de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais ou abusivas (art. 6º, IV e V), autorizando o controle judicial da cláusula penal.

7. A jurisprudência do STJ considera razoável, em rescisão por culpa do comprador, a retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, conforme as circunstâncias do caso.

8. A fixação da retenção em 15% observa os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, compensando as despesas administrativas da incorporadora sem impor penalidade excessiva ao consumidor.

9. A Lei nº 13.786/2018 (art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64) autoriza a dedução integral da comissão de corretagem em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, desde que previamente informada, o que ocorreu no contrato firmado entre as partes.

10. A frustração do negócio jurídico, sem demonstração de conduta ilícita ou má-fé da incorporadora, não configura dano moral indenizável, tratando-se de mero dissabor decorrente de relação contratual.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso da autora não provido. Recurso da parte ré não provido.

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, IV e V; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I e §5º; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgRg no AREsp 728.256/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 15.09.2015.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 8032075-26.2022.8.05.0080, em que figuram como apelantes simultâneos THIALA YASMINE CERQUEIRA E CERQUEIRA, pelo polo ativo, e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA VI SPE LTDA., pelo polo passivo.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso da parte autora e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da parte ré, nos termos do Relator.

Sala de Sessões, 

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Apelante/Autora e NEGAR PROVIMENTO ao recurso do Apelante/Réu. UNÂNIME

Salvador, 17 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC02

Trata-se de recursos simultâneos de Apelação Cível interpostos por THIALA YASMINE CERQUEIRA E CERQUEIRA pelo polo ativo e pelo TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA FEIRA DE SANTANA VI SPE LTDA. pelo polo passivo contra sentença proferida pelo uízo da 7ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA.

Em razão da sucumbência recíproca, cada parte foi designada a arcar com 50% (cinquenta por cento) dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa

Na origem, a autora alegou que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a demandada, ajustando o pagamento do preço mediante recursos próprios e financiamento bancário. Sustentou que, após a assinatura do instrumento, houve negativa de financiamento pela instituição financeira, fato que inviabilizou a concretização da aquisição. Alegou não ter agido com má-fé, nem contribuído para eventual inadimplemento, defendendo que a resolução contratual decorreu de circunstância alheia à sua vontade. Diante disso, requereu a rescisão do contrato, a devolução integral ou substancial dos valores pagos, a restituição da comissão de corretagem e indenização por danos morais.

Sobreveio sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, reconhecendo a culpa da autora pela resolução e determinando a restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 15% a título de cláusula penal, bem como da comissão de corretagem. 

Irresignada, a autora interpôs recurso de apelação (ID 94122584) , alegando que a rescisão não se deu por sua culpa, mas em razão da negativa de financiamento, fato que não poderia ser imputado à consumidora. 

Defende a abusividade das cláusulas contratuais que autorizam retenção percentual sobre os valores pagos, bem como da cobrança da comissão de corretagem. 

Requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a rescisão sem culpa da autora, com devolução integral das quantias pagas, inclusive corretagem, além da condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 20.000,00.

Sem recolhimento de custas recursais, por requerer a parte o benefício da justiça gratuita, algo que aqui defiro dado que não há nos autos elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência econômica.

Por sua vez, a ré também interpôs recurso de apelação (ID  94122586), sustentando, em síntese, que a sentença não observou a disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018, especialmente o art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, que admite, em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a estipulação de cláusula penal de até 50% das quantias pagas em caso de resolução por inadimplemento do adquirente. 

Argumenta que o contrato foi firmado após a vigência da referida legislação e que há previsão expressa no instrumento contratual quanto ao percentual de retenção. Invoca precedentes do Superior Tribunal de Justiça no sentido da validade da cláusula pactuada, defendendo a reforma da sentença para que seja reconhecida a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos. 

Subsidiariamente, requer que, caso não acolhido o pedido principal, seja fixada a retenção em 25%, à luz do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência consolidada da Corte Superior.

Custas recolhidas no ID 94122588

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes, nas quais se requer, respectivamente, o desprovimento do recurso adverso e a manutenção da sentença nos pontos impugnados.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei a inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando o direito à sustentação oral.

Salvador/BA, 25 de fevereiro de 2026

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

A sentença recorrida não merece reforma.

Quanto à causa da rescisão contratual, a Compradora não se desincumbiu do ônus de comprovar a vinculação da Incorporadora a uma instituição bancária específica para o financiamento, tampouco a unilateral substituição desta, conforme expressamente delineado na decisão saneadora e reiterado na sentença. Não fez prova, outrossim, da aprovação de financiamento no Banco de sua escolha.

O contrato de promessa de compra e venda (ID 94122545) estabelecia que o pagamento da “Parte B” do preço seria realizado mediante financiamento obtido pela própria Compradora junto a um agente financeiro de sua escolha, o que demonstra a ausência de ingerência da Incorporadora nas condições ou na aprovação do crédito. 

Ademais, a própria Compradora, em réplica, não impugnou as alegações de inadimplência quanto à “Parte A” do contrato (parcela de “entrada” referente ao desembolso direto da própria parte), não se insurgindo, portanto, quanto à afirmação da parte adversa de que não honrou com a totalidade dos pagamentos iniciais ajustados. 

Assim, a rescisão contratual ocorreu por iniciativa da Compradora, motivada pela negativa de financiamento bancário e seu próprio inadimplemento parcial.

A matéria já foi alvo de entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme a edição da Súmula nº. 543, que assim prevê:

Súmula 543 do STJ: “– “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Acerca do percentual a ser retido, o Superior Tribunal de Justiça também já proferiu posicionamento: 

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. O conteúdo normativo dos artigos 402, 403, 404 e 475 do CC, dispositivos tidos como violados, não foi objeto de exame pelo Tribunal de origem, mesmo após o julgamento dos embargos de declaração opostos pela ora recorrente, razão pela qual incide na espécie a Súmula 211 desta Corte, de seguinte teor: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". 2. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção demanda reenfrentamento dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do STJ. Precedentes. 3. Agravo regimental desprovido. (STJ - AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 728.256 - DF (2015/0142217-9) – Rel. MINISTRO MARCO BUZZI – Quarta Turma – J. 15 de setembro de 2015 – grifos aditados).

Deste modo, ainda que a parte Apelante/ré defenda que, por não ter dado causa à rescisão, deve a multa incidir na forma contratual, tratando-se de relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, prevê o referido diploma legal que é direito básico do consumidor a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais e a proteção contra cláusulas abusivas (CDC, art. 6º, IV e V). 

Portanto, mesmo reconhecida a culpa do promitente comprador, na condição de consumidor, é de rigor a manutenção da sentença que declarou a nulidade das cláusulas contratuais que preveem penalidade pecuniária em proporção maior do que aquela reputada como razoável pela construção jurisprudencial da Corte Superior. 

A sentença de primeiro grau, pautada nos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual e em conformidade com o entendimento jurisprudencial consolidado sobre a razoabilidade, adequou a retenção para 15% do montante pago. 

Este percentual se alinha à margem entre 10% e 25% comumente arbitrada em casos de resolução por culpa do comprador, em relações consumeristas, e é suficiente para compensar a Incorporadora pelas despesas administrativas e operacionais inerentes ao desfazimento do negócio. 

Reconhecida a culpa da compradora pela resolução contratual, é legítima a retenção de percentual razoável a título de cláusula penal.

A decisão recorrida, ao mitigar a penalidade contratual que se mostrava excessiva, buscou preservar o equilíbrio da relação jurídica sem, contudo, desconsiderar os custos suportados pela Incorporadora em decorrência da desistência da Compradora.

No que tange à comissão de corretagem, a sentença autorizou sua retenção integral, o que encontra amparo na Lei nº 13.786/2018 e no contrato, que explicitamente informava sobre este custo no Quadro XI. 

A Compradora, ao assinar o contrato, declarou ciência sobre o valor e a destinação da comissão, conforme expressamente consignado no instrumento. 

O serviço de intermediação foi efetivamente prestado, resultando na celebração do compromisso de compra e venda, e a Lei nº 13.786/2018, em seu Art. 67-A, inciso I, permite a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente. 

A clareza das informações prestadas à Compradora sobre este encargo afasta qualquer alegação de abusividade ou de violação ao dever de informação, nem há que se cogitar em dano causado pela parte ré, já que se trata de rescisão por culpa/iniciativa da parte autora.

Em relação aos danos morais, importa consignar que a frustração do negócio jurídico, por si só, não configura dano moral indenizável, inserindo-se no âmbito dos meros aborrecimentos e dissabores cotidianos das relações contratuais. 

Não foi demonstrada qualquer conduta ilícita ou má-fé por parte da Incorporadora que pudesse abalar a esfera da dignidade da Compradora de forma extraordinária. 

A expectativa de aquisição do imóvel, embora legítima, não se concretizou por fatores que foram imputados à Compradora, não havendo substrato fático-probatório para justificar a reparação extrapatrimonial. 

Assim, encontrando-se a sentença em perfeita consonância com o princípio constitucional do devido processo legal e com o entendimento desta Corte de Justiça, há que ser mantida nos seus exatos termos.

Mantenho a distribuição do ônus sucumencial, observadas a concessão de gratuidade à autora.

Posto isso, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Apelante/Autora e NEGAR PROVIMENTO ao recurso do Apelante/Réu.

Sala de Sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator