PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL. ATRASO INDEVIDO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.  RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por Gulliver Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ana Cláudia de Castro Dunhan e Alex Mello Nascimento, em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária. O imóvel, adquirido mediante contrato firmado em 17/07/2008, tinha entrega prevista para 30/06/2009, com cláusula de tolerância de 90 dias. A entrega das chaves somente ocorreu em 06/12/2013.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão indenizatória dos autores estaria prescrita em razão do decurso de prazo superior a três anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação; e (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel, alegadamente motivado por embargo ambiental, constitui hipótese excludente de responsabilidade da incorporadora e se são devidos lucros cessantes e danos morais aos adquirentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeita-se a prejudicial de prescrição trienal. A pretensão dos autores decorre de inadimplemento contratual, sendo aplicável o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça.

Comprovado nos autos o inadimplemento contratual, consubstanciado na entrega das chaves somente em 06/12/2013 (quando o contrato previa a entrega para 30/06/2009).

A alegação da apelante de que o atraso decorreu de embargo ambiental não configura fortuito externo, pois se insere nos riscos inerentes à atividade do empreendedor e constitui fortuito interno, incapaz de excluir sua responsabilidade.

Os lucros cessantes foram corretamente fixados em 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a data da expedição do habite-se, com respaldo na jurisprudência e diante do recurso exclusivo da incorporadora.

A indenização por danos morais foi corretamente fixada em R$ 10.000,00. O atraso por aproximadamente quatro anos extrapola o mero aborrecimento e compromete direitos fundamentais do consumidor, sendo devida a reparação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Majoração dos honorários de sucumbência para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento:

"1. Aplica-se o prazo prescricional decenal à pretensão de indenização por inadimplemento contratual consistente em atraso na entrega de imóvel.

2. O embargo administrativo decorrente de exigência ambiental integra o risco do empreendimento e não configura fortuito externo.

3. São devidos lucros cessantes em razão do atraso injustificado na entrega de imóvel prometido em venda.

4. O atraso contratual prolongado na entrega de imóvel pode ensejar indenização por danos morais."

Legislação relevante citada: CC, art. 205; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1910592/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 25/04/2022, DJe 23/05/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0339778-32.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante GULLIVER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada ALEX MELLO DO NASCIMENTO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por Gulliver Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ana Cláudia de Castro Dunhan e Alex Mello Nascimento em ação de indenização decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária.

A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos, nos seguintes termos:

"[...] DISPOSITIVO Pelo exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado para CONDENAR a acionada ao pagamento das parcelas a seguir especificadas em favor da parte acionante: a) lucros cessantes equivalentes a 0,5% (meio por cento) mensais sobre o valor do imóvel objeto do contrato, com juros legais e correção monetária pelo IPCA desde a verificação do atraso da obra, sempre considerando o prazo de tolerância de 90 dias, até a expedição do habite-se; c) indenização por dano moral que fixo no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir da presente data e juros legais a contar da citação.  Além disso, DECLARO existir em desfavor da parte autora o saldo devedor de R$ 13.669,31 na data do oferecimento da defesa, que deve ser atualizado até a data do efetivo pagamento pelo IPCA, com o acréscimo de juros legais. As parcelas da condenação devem ser compensadas com o salde devedor, até o limite em que se compensarem.  Em vista do princípio da causalidade, condeno a acionada ao pagamento das despesas do processo e honorários advocatícios do(s) profissional(is) que defendeu(defenderam) os interesses do(a)(s) demandante(s), à luz do que contém o art. 85 do NCPC. Assim é que fica a parte ré condenada ao pagamento das custas e honorários de advogado, sendo que, em relação a estes últimos, com lastro no art. 85, § 2º, do NCPC, ficam eles fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor  da condenação, percentual que leva em consideração o grau de zelo, o trabalho realizado e o tempo despendido pelo(s) advogado(a)(s) da parte autora, que atuou(atuaram) sem que este juízo pudesse perceber qualquer nota negativa no exercício da defesa do seu cliente; o lugar da prestação do serviço, qual seja, a Comarca de Salvador, que não oferece maior embaraço para atuação do profissional da advocacia, já que é a capital de um dos estados da Federação; além da natureza relativamente simples da causa". 

Em suas razões recursais, a parte apelante alega, inicialmente, a ocorrência da prescrição trienal prevista no artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil, ao argumento de que se trata de pretensão indenizatória fundada em responsabilidade civil extracontratual. Sustenta que o prazo prescricional deve ser contado a partir de 30/06/2009, data prevista para a entrega do imóvel, e que a ação foi ajuizada em 03/05/2013, quando já teria se operado a prescrição.

No mérito, a apelante busca a reforma da sentença sob o argumento de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fato alheio à sua vontade, qual seja, embargo ambiental promovido pelo IBAMA, fato que reputa como fortuito externo, caracterizador de força maior, excludente de sua responsabilidade civil. Aponta que o referido embargo foi posteriormente suspenso judicialmente em decisão proferida nos autos do processo nº 0006437-95.2014.4.01.3300, em trâmite na Justiça Federal, onde se reconheceu a legalidade do empreendimento.

Defende, ainda, que a condenação ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel revela-se desproporcional, especialmente diante da ausência de prova dos danos efetivos suportados pelos autores. Pugna, assim, pela exclusão da condenação ou, subsidiariamente, por sua redução para o percentual de 0,2% ao mês ou fixação de valor único.

Ao final, requer a exclusão ou, alternativamente, a redução da indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00, sustentando que a quantia é excessiva e que decisões análogas deste Tribunal fixaram valores inferiores.

Em sede de contrarrazões, os apelados aduzem que a sentença deve ser mantida em sua integralidade. Sustentam que a relação jurídica é de natureza contratual, devendo incidir o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, conforme jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça. Asseveram que o embargo ambiental constitui fortuito interno, inerente à atividade da empresa ré, não sendo apto a afastar sua responsabilidade objetiva. Defendem que os lucros cessantes foram corretamente fixados, diante da presunção de prejuízo resultante do atraso na entrega do imóvel, e que a indenização por danos morais guarda proporcionalidade com o dano causado e atende aos critérios de razoabilidade. Por fim, pugnam pela manutenção da sentença nos exatos termos em que foi proferida.

Elaborado o voto, restituo os autos à secretaria, acompanhados do presente relatório, conforme preceitua o artigo 931 do Código de Processo Civil.

Salvador, data registrada em sistema.

Des. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

A Apelação interposta preenche os requisitos subjetivos e objetivos de admissibilidade, de modo que passo à análise de seu mérito.

Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por Gulliver Empreendimentos Imobiliários Ltda em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ana Cláudia de Castro Dunhan e Alex Mello Nascimento em ação de indenização decorrente de atraso na entrega de unidade imobiliária.

A controvérsia gira em torno do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelos autores, ora apelados, junto à empresa apelante, Gulliver Empreendimentos Imobiliários Ltda., e das consequências jurídicas daí advindas.

Da análise detida dos autos, observo que a presente irresignação não merece acolhimento.

Da alegação de prescrição da pretensão autoral

Inicialmente, rejeita-se a preliminar de prescrição trienal suscitada pela apelante. A pretensão indenizatória deduzida decorre de inadimplemento contratual, mais precisamente do descumprimento do prazo de entrega da unidade prometida em venda. Nestes casos, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que se aplica o prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. Nesse sentido:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO . ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. LUCROS CESSANTES . CABIMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (SÚMULA 83/STJ). AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1 . Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial. Reconsideração.

2. Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal ( CC/2002, art . 205). Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel . Ministra NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, j. em 27.6.2018, DJe de 2 .8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel . p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23 .5.2019).

3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador . Precedentes.

4. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(STJ - AgInt no AREsp: 1910592 RJ 2021/0173286-8, Data de Julgamento: 25/04/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2022)

Assim, considerando-se que o contrato foi celebrado em 17/07/2008 e que a ação foi ajuizada em 03/05/2013, não há que se falar na consumação do prazo prescricional aplicável ao caso.

No mérito, revela-se incontroverso nos autos a existência de contrato de compra e venda celebrado entre as partes em 17/07/2008, tendo por objeto imóvel situado na Rua Professor Raul Chaves, s/n, Piatã, Casa nº C-09, integrante do Condomínio Verdes Mares (ids. 80351128 e 80351138), com previsão de entrega para 30/06/2009, acrescida de cláusula de tolerância de 90 (noventa) dias (ids. 80351129 e 80351134).

Contudo, o termo de entrega das chaves somente veio a ser entregue judicialmente pela construtora/incorporadora em 06/12/2013 (ids. 80351659 e 80351769), o que demonstra o inequívoco inadimplemento contratual por parte da incorporadora.

Registre-se, oportunamente, que, a entrega de chaves é ato formal e escrito a cargo da promitente vendedora, de modo que, em regra, o "habite-se" expedido pela Prefeitura Municipal (que apenas atesta a segurança da construção, no exercício do poder de polícia) não se mostra idôneo para fins de comprovação da tempestividade da entrega do imóvel aos consumidores.

Prosseguindo-se na análise do recurso, a apelante busca justificar o atraso alegando embargo ambiental imposto pelo IBAMA, o qual, segundo sustenta, seria fator imprevisível e inevitável, excludente de responsabilidade por configurar fortuito externo ou força maior. Não se pode acolher tal argumento. Conforme assente na doutrina e jurisprudência, fatos decorrentes da atividade empresarial, como exigências e embargos administrativos inerentes ao licenciamento ambiental de empreendimento imobiliário, integram o risco do empreendimento e caracterizam-se como fortuito interno. 

No que se refere aos lucros cessantes, a sentença determinou sua fixação no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância contratual até a expedição do habite-se. Em que pese o desacerto da sentença na adoção da data da expedição do habite-se como termo final da mora, mantém-se a sentença neste ponto, por se tratar de recurso exclusivo da construtora/incorporadora, não sendo lícito ao Julgador alterar esse marco temporal sem pedido expresso da parte interessada. O percentual arbitrado encontra respaldo em precedentes da Corte e atende ao critério de razoabilidade, diante da extensão do atraso e da frustração do legítimo interesse dos adquirentes.

Igualmente correta se mostra a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). O significativo descumprimento contratual (por cerca de quatro anos, ids. ids. 80351129, 80351134, 80351659 e 80351769) ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e viola direitos fundamentais do consumidor, sobretudo à segurança, à confiança e à dignidade, gerando legítima expectativa frustrada quanto à entrega de bem de valor elevado e finalidade essencial. O montante arbitrado respeita os princípios da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, refletindo tanto o caráter compensatório quanto o pedagógico da indenização.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de rejeitar a prejudicial de mérito de prescrição e, no mérito, negar provimento ao recurso, mantendo-se a sentença em sua integralidade.

Os honorários de sucumbência ficam majorados para 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, em razão do trabalho realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Salvador, data registrada em sistema.

Des. NIVALDO DOS SANTOS AQUINO

RELATOR