PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVERBAÇÃO DA LIDE NO REGISTRO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE LEGAL. ARTIGO 828 DO CPC. PRECEDENTES. RAZOABILIDADE DA DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO PARA SER IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. Caso em exame: Ação que objetiva a nulidade de cláusulas de acordo extrajudicial, referente a contrato de compra e venda de bem imóvel, aparentemente inadimplido, que ensejaram o distrato, com retenção de valores a título de cláusula penal, comissão de corretagem e débitos propter rem.

II. Questão em discussão: Se cabe averbação da lide no registro do imóvel sob litígio.

III. Razões de decidir: A averbação é possível, na medida em que, possui finalidade meramente informativa, no sentido de deixar registrado e acessível para quem possa interessar que sobre aquele bem corre processo judicial, medida inclusive que pode ser realizada de forma administrativa, ausente qualquer risco ou perigo de dano visto que não se trata de medida constritiva, vide artigo 828 do CPC e precedentes da jurisprudência pátria.

IV. Dispositivo e tese: Recurso improvido.

Tese de julgamento: A determinação de averbação da ação na matrícula do imóvel, além de expressar o dever geral de cautela do Magistrado, protege terceiros de boa fé, na medida em que lhes assegura o direito de informação clara e transparente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8043301-69.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante VETOR CONSTRUCAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA e como Agravados CRISTIANE MESQUITA DE SOUZA e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Presidente

Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Desembargador – Relator

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento Agravo de Instrumento e julgou-se prejudicado o agravo interno. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dra. Thailane Caroline Pinho Sampaio Lourenço.

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

A9

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela VETOR CONSTRUÇAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA, com pedido de tutela de urgência, contra decisão proferida pelo Juízo da V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COMERCIAIS DE MATA DE SÃO JOÃO/BA, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGÊNCIA, tombada sob o nº 8000418-03.2025.8.05.0164, contra si movida por CRISTIANE MESQUITA DE SOUZA e ERICK SANTOS SILVA, que deferiu em parte a liminar par autorizar a averbação premonitória, nos seguintes termos:

(...)”Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUTAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C TUTELA DE URGENCIA, manejada CRISTIANE MESQUITA DE SOUZA, qualificado na inicial, por intermédio de advogado regularmente constituído (Instrumento de Mandato anexo), em face de VETOR CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA, também qualificado na inicial, com base nas razões insertas na exordial.

[...] Da análise dos autos, sem desmerecer as alegações constantes na contestação, com a finalidade de resguardar interesse de terceiros de boa-fé e eventualmente pode prevenir futuras demandas em harmonia com o princípio da publicidade registral, entendo recomendável a averbação premonitória de existência de ação judicial na matrícula dos imóvel com vistas de dar publicidade, e, repise-se, a fim de preservar o direito de terceiro de boa-fé, ao menos até ulterior deliberação a respeito do mérito da demanda.

No mesmo seguimento, o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação está configurado pelo risco concreto de a ré alienar o imóvel a terceiros de boa-fé, o que impossibilitaria o cumprimento de eventual decisão judicial que reconheça a nulidade do distrato. A alienação do bem tornaria ineficaz qualquer provimento jurisdicional favorável aos autores, caracterizando grave risco de perecimento do resultado útil do processo.

Do mesmo modo, a medida requerida não apresenta caráter irreversível nem causa prejuízo desproporcional à ré, que apenas terá restringida a livre disposição do bem até o julgamento final da demanda, preservando-se o status quo ante.

Dando seguimento, através dos fatos narrados, bem como da documentação acostada à exordial, o demandante logrou êxito em comprovar, numa análise sumária, a presença do fumus boni juris, mormente por meio dos documentos, do que se conclui pelo deferimento do pleito antecipatório.

[...] Ademais, os entendimentos doutrinários e jurisprudências são no sentido da possibilidade da averbação premonitória de existência de ação judicial na matrícula do imóvel, ainda na fase de conhecimento, com vistas de dar publicidade, e, repita-se, a fim de preservar o direito de terceiro de boa-fé.

Impende destacar que a averbação da existência de ação judicial encontra no artigo art. 167, I, item 21, da Lei 6.015/73.

Sob qualquer prisma que se encare, esse é o majoritário entendimento jurisprudencial, refletido nos seguintes arestos, sem destaques no original:

[...] Com espeque nas razões acima expostas, evidenciados os requisitos ensejadores da concessão da tutela de urgência, em harmonia com o art. 300 do CPC, DEFIRO-A, parcialmente, determinando que o Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca a proceda a averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel em litígio.

Dando seguimento, nos termos do que dispõe o artigo 98, § 6º do CPC, concedo à parte autora o direito de pagar parceladamente as custas processuais, em dez parcelas iguais e sucessivas, a casa trinta dia, iniciando-se o pagamento no prazo de 15 (quinze) dias contados da intimação desta decisão.

Por fim, vencidas as preliminares arguidas, digam as partes, no prazo de 10 (dez) dias, se tem interesse em conciliar. Inexistindo interesse, que informem, no mesmo prazo supracitado, se pretendem produzir provas, e, em caso positivo, que as especifiquem, sem prejuízo da aferição de utilidade e/ou necessidade por este Juízo.

Decorrido o prazo supradeterminado, com ou sem resposta, à conclusão, para prosseguimento regular do feito, nos termos do art. 357 do CPC ou, se for o caso, julgamento antecipado da lide.” (...)

Irresignado, o Agravante sustenta em síntese que “Embora, na teoria, a averbação premonitória de existência de ação judicial na matrícula do imóvel não obste a alienação do imóvel, sabe-se que, na prática, é um fator que impõe extrema dificuldade na busca por possíveis interessados”.

Argumenta que “Todas as movimentações ilustradas no presente caso mostram que os Agravados não possuem real interesse na aquisição do imóvel e, ainda que possuam, não têm condições financeiras para realizar tal operação nos moldes contratados. Dessa forma, o deferimento de tal medida liminar impõe à Agravante, que já encara sucessivos prejuízos desde o início da relação contratual sob análise, mais um prejuízo, qual seja, a perda da atratividade comercial do seu ativo”.

Desenvolvendo tais argumentos, requereu atribuição de efeito suspensivo ao recurso, para sustar a determinação de averbação premonitória ou determinar garantia do juízo no valor de R$ 105.378,29 (cento e cinco mil, trezentos e setenta e oito reais e vinte e nove centavos), equivalente ao montante retido, diante da possibilidade de lesão grave e de difícil reparação à esfera de seus direitos.

Recurso preparado, conforme comprovantes acostados ao id. 87265396.

Efeito suspensivo indeferido vide id. 87528536.

Contrarrazões apresentadas (id. 87743434), pugnando pelo improvimento do recurso para manutenção da decisão agravada.

Recurso interno e contrarrazões (ids. 89032272 e 89944158).

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, de de 2025

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

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  Terceira Câmara Cível 

A9

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Inicialmente, destaque-se que à via recursal eleita compete a análise da mantença ou não da decisão interlocutória agravada, com base nas evidências do acervo probatório próprio deste momento processual, no sentido de verificar, a luz da probabilidade ou não do direito, se há, para o caso em concreto, perigo de dano difícil ou impossível de reparar a quem o suportar.

Emerge dos autos, que o Magistrado singular deferiu em parte a liminar em favor dos aqui Agravados, determinando ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Mata de São João/BA que procedesse a averbação da existência da ação de nº 8000418-03.2025.8.05.0164, na matrícula do imóvel sob litígio.

Assevera o Código de Processo Civil – CPC em seu artigo 300, caput, que a tutela de urgência será concedida a quem a requerer, quando demonstrada a existência de perigo de ineficácia da medida em caso de se aguardar o deslinde do feito (fim da ação) e houver elementos que revelem ser provável o direito alegado. Veja-se:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Nesse sentido, aduz a jurisprudência pátria, observe-se:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE. PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1. O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019)”

No tocante a determinação de averbação, é cediço ser possível, na medida em que, possui finalidade meramente informativa, no sentido de deixar registrado e acessível para quem possa interessar que sobre aquele bem corre processo judicial, medida inclusive que pode ser realizada de forma administrativa, ausente qualquer risco ou perigo de dano visto que não se trata de medida constritiva.

Sobre a matéria, aduz o Código de Processo Civil - CPC:

" Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade."

Entendimento sedimentado na jurisprudência pátria:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA - DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR QUE PRETENDIA A ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO AJUIZADA NA ORIGEM - IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR - PRETENSÃO DE DEFERIMENTO DA AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, RELATIVO AO LOTE DE SUA PROPRIEDADE, PARA DAR CIÊNCIA E PROTEGER TERCEIROS DE BOA-FÉ - ACOLHIMENTO - TUTELA QUE SE JUSTIFICA PARA GARANTIR A EFETIVIDADE DO PROCESSO E RESGUARDAR OS DIREITOS DE POTENCIAIS ADQUIRENTES DO IMÓVEL - AVERBAÇÃO QUE APENAS DÁ CIÊNCIA ACERCA DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO, SEM IMPEDIR O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PROPRIEDADE - REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-PR 0041527-08.2023.8 .16.0000 Londrina, Relator.: substituta sandra regina bittencourt simoes, Data de Julgamento: 08/04/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/04/2024)”.

Acrescente-se a isso, que a determinação de averbação da ação na matrícula do imóvel, além de expressar o dever geral de cautela do Magistrado, protege terceiros de boa fé, na medida em que lhes assegura o direito de informação clara e transparente.

No caso em comento, verifica-se que o objeto da lide é a nulidade de cláusulas de acordo extrajudicial, referente a contrato de compra e venda de bem imóvel, aparentemente inadimplido, que ensejaram o distrato, com retenção de valores a título de cláusula penal, comissão de corretagem e débitos propter rem.

Dentro desse contexto, cumpre ponderar, a real possibilidade de reversão desse quadro, o que, por consequência, pode onerar terceiro de boa fé que tenha demonstrado interesse ou adquirido o imóvel sob litígio, de modo que a medida determinada na origem assegura o direito de informação, no sentido de deixar registrado e acessível para quem possa interessar que sobre aquele bem corre processo judicial.

Dessa forma, não se verifica o alegado perigo de dano sustentado pela Recorrente, sobretudo quando considerado que não é medida constritiva, apenas informativa, e que pode ser levantada mediante quitação do débito ou cessação do litígio.

Destaque-se que o pedido de garantia do Juízo não foi analisado para evitar a supressão de instância e não violar o duplo de grau de jurisdição.

Assim, os documentos e elementos contidos nestes autos instrumentais e nos de origem, não corroboraram a plausibilidade das alegações recursais a ponto de justificar a reforma da decisão no ponto em que agravada, razão porque mantida.

Observe-se audiência de conciliação designada para dia 23/09/25, na origem.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Julgado o recurso principal, o agravo interno id. 89032272 resta PREJUDICADO.

É o voto.

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator