PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: Direito Civil. Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos. Decisão que postergou a análise da tutela liminar. Inadimplemento contratual. Posse precária. Requisitos do art. 300 do CPC presentes. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, provido.

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deixou de apreciar o pedido liminar de reintegração de posse formulado na origem, em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos, ajuizada pelos Agravantes em face dos promitentes compradores, ora Agravados, sob a alegação de inadimplemento contratual referente à aquisição de imóvel.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar se estão presentes os requisitos legais para:

(i) concessão da tutela de urgência para reintegração de posse em razão da inadimplência contratual dos Agravados; e

(ii) manutenção dos Agravantes na posse do imóvel até o julgamento final da ação, diante da ausência de quitação integral do preço avençado no contrato de compra e venda.

III. Razões de decidir

3. Restou demonstrado, em análise perfunctória, que os Agravados estão inadimplentes desde setembro de 2023, mantendo-se na posse do imóvel sem contraprestação, o que caracteriza posse precária.

4. O contrato celebrado entre as partes previa quitação mediante pagamento com recursos próprios e condicionava a posse à quitação integral do preço, o que não foi cumprido.

5. Preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC – probabilidade do direito e perigo de dano – justifica-se o deferimento da tutela de urgência para reintegração de posse, sendo vedada a análise dos demais pedidos da inicial nesta fase recursal, sob pena de supressão de instância.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido para conceder a tutela de urgência pleiteada e determinar a reintegração dos Agravantes na posse do imóvel até o julgamento final da ação principal.

Tese de julgamento:

“1. Configura-se a posse precária do comprador inadimplente que permanece no imóvel sem contraprestação, em descumprimento ao contrato que condiciona a imissão na posse à quitação total do preço.”
“2. Preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, é cabível a concessão de tutela de urgência para reintegração de posse, pois presente o fumus boni iuris e ausente perigo de irreversibilidade da medida.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Ana Cristina Guimarães Siqueira de Araújo e José Siqueira de Araújo Filho em face de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos n.º 8073887-23.2024.8.05.0001, ajuizada contra Makkadosh Construções e Serviços Ltda - ME e Marcos Watanabe de Pinho.

Em suas razões, expõem que firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial com os Agravados, que se encontram inadimplentes desde a quarta parcela vencida em 05/09/2023 e, portanto, a posse exercida por estes é manifestamente precária e irregular, situação que justificaria a reintegração de posse aos Recorrentes.

Narram que há comercialização irregular de unidades imobiliárias no terreno sub judice; transferência irregular do IPTU para a titularidade dos Recorridos; possibilidade de intervenções físicas no terreno; extensão temporal do prejuízo pois a inadimplência se iniciou em setembro de 2023 e não houve sucesso na notificação extrajudicial dos Agravados.

Pugnam pelo conhecimento e acolhimento do agravo de instrumento.

Em decisão monocrática, inicialmente, não conheci do recurso. Opostos embargos de declaração (Id. 82643684), os quais foram recebidos como agravo interno (Id. 82699295), a tutela de urgência foi concedida para reintegrar os Agravantes na posse do imóvel, com ordem de que Agravados se abstenham de efetuar qualquer tipo de atividade que interfira em sua posse até o julgamento final desta demanda.

O recurso é tempestivo.

O preparo foi realizado – Id. 82278523.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

 Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro 

Relator

            SC08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Inicialmente, cumpre registrar que o agravo de instrumento constitui recurso secundum eventum litis, devendo limitar-se ao exame do acerto ou desacerto do que ficou decidido pelo dirigente processual, não podendo exceder o seu limite para matéria não apreciada pelo julgador, sob pena de supressão de instância.

In casu, verifico que o juízo singular não emitiu qualquer juízo de valor a respeito dos pedidos de declaração de rescisão do instrumento particular de compromisso de compra e venda; autorização de retenção dos valores já pagos a título de perdas e danos e cancelamento de registros/averbações feitas pelos Agravados relativas ao contrato em análise.

Nesses termos, não há como apreciá-los neste momento processual sob pena de supressão de instância e violação o duplo grau de jurisdição, o que não se admite no ordenamento jurídico brasileiro.

Presentes os requisitos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, conheço parcialmente do Recurso.

Prossigo.

Como relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por Ana Cristina Guimarães Siqueira de Araújo e Outros em face de decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos n.º 8073887-23.2024.8.05.0001, ajuizada contra Makkadosh Construções e Serviços Ltda - ME e Marcos Watanabe de Pinho.

Na origem, os Agravantes perseguem a resolução do contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Residencial, com a reintegração de posse definitiva do imóvel situado no Lote 4 da Quadra X do loteamento Pedra do Sal (Rua da Brisa, 04, TE), Itapuã, Salvador/BA, inscrição municipal 204.667, sob o fundamento de inadimplemento contratual dos compradores, ora Agravados.

O juízo a quo reservou-se a apreciar o pedido liminar após a angularização processual, motivando a interposição do presente agravo.

Citada, a parte agravada rechaça a alegação de descumprimento contratual sob a alegação de adimplemento substancial em função da quitação de 04 (quatro) parcelas do contrato, além pagamento de ITBI e IPTUs, totalizando a importância de R$ 952.599,50 (novecentos e cinquenta e dois mil quinhentos e noventa e nove reais e cinquenta centavos).

A controvérsia está em verificar se estão presentes os requisitos legais exigidos para concessão da liminar de reintegração de posse postulada pelos ora Agravantes em sede de ação de rescisão contratual.

No caso, em consideração às argumentações dos litigantes e examinando os elementos fático-probatórios até agora produzidos, de minha parte estou convencido que o presente recurso deve ser provido.

Como sabido, para a concessão da tutela de urgência, necessário se mostra a presença dos requisitos estabelecidos no art. 300, caput e § 3º, do CPC, a saber:

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão."

Frisa-se que o requisito probabilidade do direito pressupõe a demonstração de que o requerente da tutela antecipada detém o direito capaz de ensejar o deferimento da medida que, na maioria das vezes, será demonstrado por meio do conjunto probatório.

Ressalta-se que além dos requisitos mencionados, a tutela deverá ser concedida desde que não haja perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, conforme prevê o art. 300, § 3º, do CPC, visto que não se pode beneficiar uma parte em prol do prejuízo da outra, quando se está diante de uma tutela de natureza satisfativa, entretanto, provisória.

Pois bem.

No caso em análise, em uma análise perfunctória, verifico que a parte agravante ajuizou a ação de origem relatando, em síntese, que celebrou com os Agravados um contrato de compra e venda de um imóvel, e que este não está cumprindo com as obrigações pactuadas, já que não efetuou o pagamento das parcelas vencidas em 05/09/2023, 05/10/2023 e 05/11/2023, consoante previsão contratual.

Frise-se que a própria parte agravada afirma que não realizou a quitação total do contrato, imputando a responsabilidade aos Agravantes que não teriam realizado a entrega dos documentos necessários para o financiamento do contrato.

Da leitura do contrato adunado aos autos (Id. 82278518), verifico que a forma de quitação contratual diverge da mencionada pelos Agravados pois não há previsão de quitação através de financiamento bancário, mas sim de pagamento em moeda corrente através de recursos próprios.

Ademais, conforme sustentado pelo Agravante, a imissão na posse seria devida imediatamente no ato da quitação total do preço acordado entre as partes.

Deste modo, embora os Agravados estejam inadimplentes, o imóvel objeto da lide permanece sob a sua posse, sendo por ele usufruído, sem qualquer contraprestação, descumprindo evidentemente a obrigação de pagar constituída por meio do negócio jurídico, razão pela qual, a sua posse, aparentemente, revela-se precária, ante a ausência do pagamento integral relativo ao bem adquirido.

Assim, a princípio, constata-se que o fumus boni iuris e o periculum in mora, necessários ao deferimento do pedido de liminar para a reintegração de posse formulado pelos Agravantes, encontram-se presentes nos autos.

Conclusão

Ante o exposto, conheço, em parte, do agravo de instrumento e, nesta, confirmando a decisão monocrática de Id. 82699295, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento para determinar a reintegração dos autores na posse do imóvel descrito na inicial (Lote 4 da Quadra X do loteamento Pedra do Sal, Itapuã, Salvador/BA) até o julgamento final da ação principal. Recurso Interno prejudicado.

É como voto.

 Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro 

Relator