PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. RECURSO DE APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA QUITAÇÃO. POSSE PRECÁRIA QUE NÃO SE QUALIFICA COMO AD USUCAPIONEM. INEXISTÊNCIA DE ANUÊNCIA DOS DEMAIS DETENTORES DE DIREITOS REAIS SOBRE O BEM AO PLEITO DE USUCAPIÃO. INAPLICABILIDADE DO §2º DO ART. 410 DO PROVIMENTO Nº 149/23 DO CNJ. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ÓBICE CONCRETO À REGULAR ESCRITURAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO TRANSLATIVO DE PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO PREFERENCIAL DA USUCAPIÃO COMO MEIO PARA A REGULARIZAÇÃO DA SITUAÇÃO REGISTRAL DE IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta por ENZIO ABBUZZINI FILHO contra sentença que julgou procedente dúvida registral, mantendo o indeferimento do pleito de usucapião extrajudicial formulado pelo apelante.

II. Questões em discussão

2. Identificar se é possível o reconhecimento da usucapião extrajudicial fundada em posse decorrente de promessa de compra e venda desacompanhada de prova de quitação.
3. Apurar se a ausência de anuência dos titulares de direitos reais sobre o imóvel inviabilizaria o reconhecimento da usucapião.

4. Verificar se a usucapião pode ser utilizada como meio para a regularização da situação registral de imóvel, mesmo quando ausente demonstração concreta de óbice à correta escrituração de negócio jurídico translativo de propriedade previamente celebrado.

III. Razões de decidir

5. Em regra, a posse oriunda de contrato de promessa de compra e venda, porquanto precária, não se qualifica como ad usucapionem.

6. Ademais, a eventual inadimplência dessa avença implica evidente óbice à aquisição do domínio, inviabilizando a caracterização do animus domini.

7. Dessa forma, a demonstração da quitação da promessa de compra venda avulta como pressuposto para qualificação da posse do recorrente como ad usucapionem, revelando, nessa medida, estrito cumprimento da norma insculpida no art. 1.238 do CCB.

8. Essa exigência poderia ser suprida com a anuência formal do promitente vendedor ao pleito de usucapião, consoante disciplinado pelos arts. 401, II, 407 e 410, §1º, do Provimento nº 149/2023 do CNJ.

9. Ausentes, todavia, prova da quitação do negócio e da anuência do promitente vendedor e demais detentores de direitos reais sobre o bem, ao pleito de usucapião, é de se considerar inviável a postulação.

10. Demais disso, a regularização da dominialidade pela via da usucapião somente se mostra admissível quando demonstrada a existência de óbice concreto e justificado à escrituração do negócio jurídico translativo de propriedade — o que não se verificou no caso concreto.

5. A ausência de demonstração da adoção de qualquer providência destinada à localização dos demais partícipes da transação evidencia o descumprimento dos pressupostos exigidos pelo art. 410, §2º, do Provimento nº 149/23 do CNJ.

6. A utilização da usucapião não pode ser instrumentalizada como via substitutiva da regular formalização de negócios jurídicos, notadamente em prejuízo do sistema registral e da arrecadação tributária incidente.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. A posse derivada de contrato de promessa de compra e venda desacompanhado de prova da quitação é, em regra, precária, e não se qualifica como posse ad usucapionem. 2. Nesse caso, a ausência de anuência expressa dos titulares de direitos reais sobre o bem e a inexistência de comprovação de óbice concreto à formalização do negócio translativo de propriedade antecedente impedem o reconhecimento da usucapião extrajudicial.”

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238; Provimento CNJ nº 149/2023, arts. 401, II; 407; 410, §1º e §2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2172585/DF; TJ-MG, Ap. Cív. 5003269-44.2018.8.13.0114; TJ-SC, AC 0007600-72.2010.8.24.0036.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000025-08.2024.8.05.0231, em que figuram como apelante ENZIO ABBRUZZINI FILHO e como apelada CARTORIO DE REGISTRO DE IMOVEIS, HIPOTECAS, TITULOS E DOCUMENTOS DA COMARCA DE SAO DESIDERIO e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 CONSELHO DA MAGISTRATURA

Recurso conhecido e não provido, à unanimidade.

Salvador, 16 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

Trata-se de apelação interposta por ENZIO ABBUZZINI FILHO, em face da sentença proferida pelo Juiz da Vara Cível da Comarca de São Desidério que nos autos da suscitação de dúvida nº 8000025-08.2024.8.05.0231, julgou procedente o expediente, consoante os termos adiante transcritos:

Inicialmente, alega a oficiala que não fora apresentada prova da quitação do imóvel e não há anuência expressa dos demais supostos possuidores e detentores dos direitos reais, já que consta na matrícula do imóvel o registro de aquisição R-10-0757 por meio do qual o interessado, AMADEU RUDA MARSI, juntamente com ENZIO ABBRUZZINI FILHO, assim como a ex-esposa de AMADEU, Laura Pagriaro Marsi, adquiriram o bem de UNIBANDO – UNIÃO DOS BANCOS BRASILEIROS S/A.

Salienta-se que, embora realmente o Código Civil não exija justo título para a aquisição originária da propriedade, nos termos do art. 1238, a regulamentação conferida para o procedimento da usucapião extraordinária exige que seja demonstrada a quitação, notadamente em virtude da necessidade de assegurar ausência de violação a direitos de terceiros, consoante se depreende da redação do art. 407 do Provimento 149 de 30/08/2023 do Conselho Nacional de Justiça:

(…)

Além disso, ainda que fosse possível superar o argumento acima levantado como obstáculo para a inscrição do título, a parte autora não justificou a contento o obstáculo para a escrituração das transações, o que é expressamente exigido pelo § 2º do art. 410 do referido provimento que regulamenta o procedimento da usucapião extrajudicial:

(…)

Em que pese o argumento do interessado ser no sentido de que, se assim procedesse, acarretaria com o registro da propriedade em nome dos demais que não exercem a posse do bem, nota-se não existir impedimento para que, após o referido registro, em observância ao sistema notarial e registral e com o recolhimento dos impostos devidos, procedesse o possuidor com a usucapião, judicial ou extrajudicialmente. O que não se pode admitir é a utilização do procedimento da usucapião extrajudicial com o intuito de burlar o recolhimento de tributos.

Isto posto, julgo procedente a dúvida e legítima a exigência sub judice.

(id 72973662)

Irresignado, ENZIO ABBUZZINI FILHO interpôs recurso de apelação que restou carreado ao id 72973664.

Inicialmente, aduz que a sentença objurgada incorre em equívoco ao exigir a prova da quitação da promessa de compra e venda firmada pelo Recorrente e outros promitente comprador junto ao Unibanco S/A (fls. 04/05 do id 72973388).

No ponto, ressalta que o art. 407 do Provimento n.º 149/2023 do CNJ exige, tão somente, a apresentação de anuência expressa por parte dos titulares de direitos sobre o imóvel e de seus confrontantes, não estabelecendo, como condição para o processamento da usucapião extraordinária pela via extrajudicial, a necessidade de comprovação da quitação de eventuais obrigações.

Afirma que não mais possui contato com o outro promitente comprador que participou do negócio que buscava a aquisição do imóvel usucapiendo, salientando que seus endereços conhecidos são aqueles declinados no R-10 da matrícula do bem (fls. 04/05 do id 72973388).

Ressalta que em caso de insucesso de localização do referido promitente comprador, dever-se-ia proceder à sua notificação por edital, na forma preconizada pelo art. 408, do Provimento nº 149/2023 do CNJ.

Sustenta a incidência do §2º do art. 410 do Provimento nº 149/2023 do CNJ ao caso vertente dada a inviabilidade de se proceder à regularização registral do negócio jurídico translativo de propriedade referido no R-10 da matrícula do bem.

Alega que desde a celebração da promessa de compra e venda vem exercendo a posse sobre o bem com exclusividade em relação ao outro promitente comprador, não se vislumbrando nesse interstício qualquer oposição por partes deles.

Salienta, por fim, que a escolha do instrumento da usucapião em detrimento da regularização registral do negócio jurídico translativo de propriedade não revela o intuito de fraudar o fisco, mas, tão somente, de assegurar o exercício do seu direito de propriedade, fundado na ocorrência da prescrição aquisitiva.

Conclui, pugnando pelo provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença recorrida, reconhecendo-se, portanto, a viabilidade do requerimento de usucapião extrajudicial.

No id 72973771 a Oficiala Titular do Registro de Imóveis de São Desidério apresentou contrarrazões ao apelo, refutando-o em todos os seus termos.

Em parecer adunado ao ID 77110350, a D. Procuradora-Geral de Justiça Adjunta, Dra. Wanda Valbiraci Caldas Figueiredo, opinou pelo desprovimento do apelo.

É o que cumpre relatar, destacando, por fim, a possibilidade de sustentação oral no julgamento do presente recurso, na forma do que dispõe o art. 187, inciso I, do RITJBA. 

Salvador/BA, 9 de maio de 2025.

 Corregedor das Comarcas do Interior - Conselho de magistratura 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Conselho da Magistratura 

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, merecendo, pois conhecimento.

Trata-se de apelação interposta por ENZIO ABBUZZINI FILHO, em face da sentença proferida pela Juíza da Vara Cível da Comarca de São Desidério que nos autos da suscitação de dúvida nº 8000025-08.2024.8.05.0231, julgou procedente o expediente mantendo, por conseguinte, o indeferimento de pleito de usucapião extrajudicial formulado pelo ora apelante.

A sentença objurgada assentou-se em dois fundamentos principais: a ausência de comprovação da quitação do imóvel, aliada à inexistência de anuência expressa por parte dos demais titulares de direitos reais, e a falta de justificativa satisfatória quanto ao óbice que teria impedido a formalização da transação por meio de escritura pública.

Revisitando os argumentos declinados pela Magistrada a quo, conclui-se que a irresignação do apelante não merece prosperar.

De logo impende registrar que a necessidade de prova da quitação da promessa de compra e venda celebrada pelo Recorrente e outro promitente comprador, junto ao Unibanco S/A (fls. 04/05 do id 72973388), antecede qualquer discussão embasada no cumprimento ou não das normas contantes no Provimento nº 149/2023 do CNJ.

Na forma do art. 1.238 do CCB, a usucapião extraordinária pode ser reconhecida na hipótese de exercício de posse mansa, pacífica e qualificada pelo animus domini, por um lapso temporal de quinze anos. Vale transcrever a redação do precitado dispositivo:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

(grifou-se)

Nessa linha de intelecção cumpre ressaltar que, em regra, a posse advinda de um compromisso de compra e venda não traduz animus domini. Sobre o tema, vejamos o entendimento do STJ, que segue exemplificado no seguinte aresto:

RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC . NÃO OCORRÊNCIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA . REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1 . Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) se, diante da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias, estão presentes os requisitos para a procedência da ação de usucapião.

2. Na origem, cuida-se de ação de usucapião julgada improcedente em primeiro grau com sentença mantida em grau de apelação.

3 . A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o animus domini, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. Precedentes.

4. A jurisprudência do STJ admite a transmutação da posse (de imprópria para própria) em casos excepcionais, o que não foi verificado no caso concreto .

5. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos autos, no sentido da não configuração do animus domini, indispensável para a procedência da ação de usucapião, inviável a inversão do julgado, por força da Súmula nº 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

(STJ - REsp: 2172585 DF 2022/0396132-7, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 10/12/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/12/2024) (grifou-se)

Com efeito, o promitente comprador somente poderá qualificar sua posse com o animus domini quando se encontre adimplente junto ao promitente vendedor. Caso contrário, sua permanência no imóvel reveste-se de precariedade, na medida em que a inadimplência revela evidente óbice à aquisição do domínio desnaturando, portanto, a posse como ad usucapionem. Corroborando o entendimento ora esposado, segue a jurisprudência pátria, consoante se observa dos seguintes julgados:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - POSSE DO IMÓVEL EM RAZÃO DE AVENÇA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADORES - POSSE PRECÁRIA - IMPOSSIBILIDADE DE SE DECLARAR A PRESCRIÇÃO AQUISITVA. - O não pagamento de parcela do contrato de promessa de compra e venda de imóvel torna injusta a posse dos promissários compradores, e, portanto, precária e incapaz de ensejar a prescrição aquisitiva pleiteada, mesmo em havendo posterior contrato de cessão de direitos, eis que irregular.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50032694420188130114, Relator.: Des.(a) Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 03/04/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 04/04/2024) (grifou-se)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA . INSURGÊNCIA DA ADQUIRENTE. DEFESA FULCRADA NA EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INVIABILIDADE NO CASO. INADIMPLÊNCIA DO PREÇO . DESCUMPRIMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. POSSE PRECÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. REQUISITOS DA USUCAPIÃO NÃO CARACTERIZADOS . SENTENÇA MANTIDA. "'O compromissário comprador que não paga o preço, sendo inadimplente, não ostenta animus domini para usucapião' (RT 590/234 apud RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado de Usucapião. 3ª ed . São Paulo: Saraiva, 2003, v. 1, p. 682, nota 1208)." (Apelação Cível n . 2015.023631-9, de Porto Belo, rel. Des. Monteiro Rocha, Segunda Câmara de Direito Civil, j . 30-04-2015). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJ-SC - AC: 00076007220108240036 Jaraguá do Sul 0007600-72.2010 .8.24.0036, Relator.: Rubens Schulz, Data de Julgamento: 31/01/2019, Segunda Câmara de Direito Civil) (grifou-se)

Dessa forma, diversamente do quanto sustentado pelo recorrente, a demonstração da quitação da promessa de compra venda avulta como pressuposto para qualificação de sua posse como ad usucapionem, revelando o estrito cumprimento da norma insculpida no art. 1.238 do CCB.

Por óbvio, essa exigência poderia ser suprida com a anuência formal do promitente vendedor ao pleito de usucapião, consoante disciplinado pelos arts. 401, II, 407 e 410, §1º, do Provimento nº 149/2023 do CNJ que, na espécie, buscam, tão somente, assegurar o cumprimento da finalidade maior prevista no aludido art. 1.238 do CCB. Segue a transcrição dos referidos dispositivos:

Art. 401. O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:

(…)

II — planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RTT) no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;

(…)

Art. 407. Se a planta não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia como concordância.

(…)

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

(...)

(grifou-se)

Ao lado disso, calha ressaltar que a usucapião não deve ser utilizada como instrumento para burla à correta escrituração de negócios jurídicos translativos da propriedade e arrecadação dos tributos incidentes sobre esses negócios. Somente, quando demonstrada situação fática que dificulte, sobremaneira, a escrituração desses negócios jurídicos e implementados os requisitos inerentes ao reconhecimento da usucapião, esse instrumento jurídico pode ser, excepcionalmente, aproveitado para a regularização da situação registral do imóvel. Nesse sentido, preconiza o art. 410, §2º, do Provimento nº 149/23 do CNJ:

Art. 410. Considera-se outorgado o consentimento exigido nesta Seção, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até 30 dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.

§ 1.º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I — compromisso ou recibo de compra e venda;

(...)

§ 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

Na hipótese vertente não se apura, contudo, óbice justificado à correta escrituração do negócio jurídico translativo de propriedade referido no R-10 da matrícula do bem.

Na promessa de compra e venda, figurou como promitente vendedor o Unibanco – União de Bancos Brasileiros S/A, instituição financeira que, atualmente, constitui um dos maiores conglomerados econômicos do país, o Itaú Unibanco Holding S/A. Não há que se alegar, portanto, qualquer dificuldade em sua localização.

O outro partícipe do negócio foi o Sr. Amadeu Ruda Masri que, ao lado do apelante, figurou como promitente comprador. Saliente-se, quanto a esse, que o recorrente afirma conhecer de endereço contemporâneo à data da celebração da promessa de compra e venda, no entanto, não demonstrou ter empreendido qualquer tentativa em sua localização.

No multicitado instrumento contratual, consignou-se, ainda, o nome da ex-esposa do recorrente, salientando-se que permaneceram casados por mais de vinte anos e se divorciaram somente no ano de 2009 (fls. 06/07 do id 72973384), bem como da esposa do Sr. Amadeu Ruda Masri.

Cabe rememorar que a utilização excepcional da usucapião para a regularização da situação registral de imóveis pressupõe a demonstração de óbice justificado à correta escrituração das transações.

Na espécie, verifica-se, portanto, que o óbice alegado pelo recorrente não se encontra devidamente demonstrado e justificado, pois não restou concretamente demonstrada a inviabilidade de conhecimento do paradeiro dos demais partícipes da promessa de compra e venda e, nem mesmo, a dificuldade em sua localização.

Nessa senda, não se deve admitir a utilização da usucapião como via preferencial para regularização da dominialidade do imóvel, cabendo, inicialmente, promover a correta escrituração do negócio translativo de propriedade referido no R-10 da matrícula do bem.

Posteriormente, como bem referido na sentença objurgada, a alegação do apelante acerca de sua posse exclusiva sobre imóvel em relação aos demais detentores de direitos reais, poderá amparar eventual pleito de usucapião a ser, oportunamente, examinado.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença objurgada em todos os seus termos.

Salvador/BA, 9 de maio de 2025.

 Corregedor das Comarcas do Interior - Conselho de magistratura 

Relator