PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA. ALEGADAS OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E PREQUESTIONAMENTO. INEXISTÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. ART. 1.026, §2º, do CPC. AUSÊNCIA DE CARÁTER PROTELATÓRIO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. Caso em exame

1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que deu parcial provimento aos recursos de apelação, afastando a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, mantendo a condenação ao ressarcimento de aluguéis, à restituição de IPTU e taxas associativas, à indenização por danos morais e fixando como termo final da mora a efetiva e comprovada imissão na posse do lote. A embargante alegou omissão, contradição e necessidade de prequestionamento quanto à valoração da prova da disponibilização do lote, ao termo final da mora, ao nexo causal dos aluguéis, à restituição de encargos, aos danos morais, ao alegado cerceamento de defesa e à aplicação do Tema 970 do STJ, requerendo efeitos infringentes. A embargada apresentou impugnação, requerendo a rejeição dos embargos e a condenação da embargante ao pagamento de multa por recurso protelatório.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o acórdão embargado incorreu em omissão, contradição ou outro vício previsto no art. 1.022 do CPC quanto às matérias suscitadas pela embargante; e (ii) saber se os embargos comportam efeitos modificativos ou apenas o prequestionamento da matéria.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, nos termos do art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito.

4. O acórdão apreciou expressamente a documentação referente à disponibilização do lote, concluindo que a expedição de Habite-se e demais documentos administrativos não se confundem com a efetiva tradição do bem, a qual depende da comprovada imissão na posse, inexistindo prova de entrega individualizada do lote.

5. Também foi examinada a distinção entre loteamento e unidade edificada, assentando-se que a entrega do lote exige sua individualização, disponibilização para uso, infraestrutura concluída e aptidão para edificação, permanecendo caracterizada a mora até a efetiva posse pelo adquirente.

6. O acórdão enfrentou a aplicação do Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, afastando a cumulação entre cláusula penal moratória e ressarcimento de aluguéis, mantendo apenas a indenização pelos danos emergentes decorrentes dos aluguéis comprovadamente suportados.

7. A fixação do termo final da mora na efetiva e comprovada imissão na posse não torna o título judicial indeterminado, pois a apuração da data da posse e dos valores devidos deverá ocorrer em liquidação de sentença, oportunidade em que poderão ser apreciados fatos supervenientes.

8. A responsabilidade pelo ressarcimento de IPTU e taxas associativas foi devidamente delimitada até a efetiva imissão na posse, sendo a comprovação individualizada dos valores matéria própria da fase de liquidação.

9. A condenação por danos morais foi fundamentada no atraso excessivo e injustificado superior a uma década, considerado apto a ultrapassar o mero inadimplemento contratual e a configurar lesão extrapatrimonial.

10. Prequestionamento satisfeito pela inteligência do art. 1.025 do CPC.

11. Inexistindo intuito manifestamente protelatório na conduta de submeter o julgado à integração, afasta-se a aplicação de multa no presente momento processual.

IV. Dispositivo e tese

12. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.

Tese de julgamento: “1. Os embargos de declaração somente são cabíveis para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo incabíveis para rediscutir o mérito da decisão. 2. A expedição de Habite-se ou de atos administrativos correlatos não se confunde com a efetiva entrega do lote, que exige a comprovada imissão na posse. 3. A apuração da data da efetiva posse e dos valores devidos a título de aluguéis, IPTU e taxas associativas pode ser realizada em liquidação de sentença. 4. Consideram-se prequestionados os dispositivos legais e constitucionais discutidos, nos termos do art. 1.025 do CPC".

_________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 323, 373, I, 931, 937, 1.022, 1.025 e 1.026, § 2º; Código Civil, arts. 402, 403, 412 e 416.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 8020709-62.2024.8.05.0001, sendo Embargante a Incorplan Incorporações Ltda e Embargada Diana Santos da Costa, acordam os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer dos embargos de declaração e rejeitá-los, nos termos do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 26 de Agosto de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Irresignada com a decisão colegiada (id 107925462) que conheceu dos recursos de apelação interpostos pelas partes e deu-lhes parcial provimento, a Incorplan Incorporações Ltda opôs embargos de declaração (id 108724644), com pedido de efeito modificativo, sob alegação de omissão, contradição e para fins de prequestionamento.

A Embargante esclarece que o recurso é tempestivo e visa à integração do julgado quanto ao termo final da mora, à disponibilização do lote, ao nexo causal dos aluguéis, à restituição de IPTU e taxas associativas, aos danos morais, ao alegado cerceamento de defesa e ao prequestionamento da matéria.

Relata que o acórdão deu parcial provimento à apelação da incorporadora para afastar a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, em razão da impossibilidade de sua cumulação com indenização pela privação do uso do bem. Entretanto, manteve a condenação ao ressarcimento dos aluguéis, à indenização por danos morais, à restituição de IPTU e taxas associativas, além de estender o termo final da mora até a efetiva e comprovada imissão da autora na posse do lote.

Sustenta que o acórdão deixou de apreciar documentos que, segundo afirma, comprovam a disponibilização do lote, dentre eles o Habite-se da 4ª Etapa, a licença de implantação, o termo de entrega, o convite encaminhado aos adquirentes e o e-mail de 22/09/2021.

Defende que tais elementos deveriam ser analisados para definir o termo final da mora, considerando que o objeto do contrato é um lote, cuja entrega não se confunde com a entrega de unidade imobiliária edificada.

Menciona que o acórdão também não enfrentou a distinção entre loteamento e imóvel edificado, argumentando que a utilização do lote depende de providências posteriores do adquirente, não sendo possível presumir que a ausência de imissão formal na posse implique, por si só, impossibilidade de uso ou justifique o ressarcimento integral dos aluguéis.

Aduz, ainda, omissão quanto ao nexo causal entre a mora e os aluguéis, justificando que os documentos apresentados pela própria embargada demonstram a existência de recibos de locação anteriores ao início da mora contratual.

Assere que, à luz dos arts. 402 e 403 do Código Civil e do art. 373, I, do CPC, incumbia à Embargada comprovar que a manutenção da locação decorreu diretamente do atraso imputado à incorporadora.

Sustenta existir contradição na aplicação do Tema 970 do STJ, pois, embora o acórdão tenha afastado a cláusula penal moratória em razão da vedação à dupla reparação, manteve a condenação ao pagamento de aluguéis sem esclarecer a compatibilidade dessa solução com o referido precedente e com os arts. 402, 403, 412 e 416 do Código Civil.

Ressalta, ainda, que o acórdão estabeleceu condenação aberta ao estender a responsabilidade da incorporadora até a efetiva imissão na posse, sem definir objetivamente o marco final da mora nem esclarecer se eventual inércia da Embargada ou atos praticados por terceiros poderiam interromper ou afastar a sua responsabilidade.

Quanto ao ressarcimento de IPTU e taxas associativas, pontua que o julgado deixou de analisar a necessidade de comprovação individualizada das parcelas, de sua efetiva quitação e do nexo causal entre tais despesas e a conduta da incorporadora.

No tocante aos danos morais, salienta que o acórdão manteve a indenização sem enfrentar a tese de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, nem examinar a existência de efetiva lesão extrapatrimonial, requerendo, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.

Expõe, igualmente, omissão quanto ao cerceamento de defesa, ponderando que a controvérsia demandava instrução probatória para esclarecer questões relativas à disponibilização do lote, à imissão na posse, ao acesso ao empreendimento e ao nexo causal dos danos.

Por fim, requer o enfrentamento expresso dos dispositivos constitucionais, legais e do Tema 970 do STJ indicados na petição, para fins de prequestionamento, bem como a atribuição de efeitos infringentes aos embargos, a fim de limitar o termo final da mora à data da disponibilização do lote, afastar ou restringir a condenação ao pagamento de aluguéis, excluir ou reduzir a indenização por danos morais, limitar o ressarcimento de IPTU e taxas associativas aos valores efetivamente comprovados e, subsidiariamente, anular parcialmente o julgamento para reabertura da instrução probatória.

Intimada, a Embargada apresentou impugnação (id 109373380), na qual sustenta que os embargos de declaração buscam apenas rediscutir o mérito, inexistindo as omissões apontadas.

Afirma que o acórdão enfrentou adequadamente todas as questões suscitadas e requer a rejeição dos embargos, a manutenção integral do julgado e, se reconhecido o caráter protelatório do recurso, a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observado o não cabimento de sustentação oral pelas partes (art. 937 e art. 187, §1º, RITJBA).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, os embargos de declaração devem ser conhecidos.

Para serem admitidos os embargos declaratórios, necessário se faz que a decisão embargada padeça de vício de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC, art. 1022, I, II e III).

Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero definem quando ocorre contradição em uma decisão:

“(...)

3. Contradição. A decisão é contraditória quando encerra duas ou mais proposições ou dois ou mais enunciados inconciliáveis. A contradição ocorre entre proposições e os enunciados que se encontram dentro da mesma decisão. Obviamente, não configura contradição o antagonismo entre as razoes da decisão e as alegações das partes (STJ, 2ª Turma, REsp 928.075/PE, rel. Min. Castro Meira, j. 04.09.3007, DJ 18.09.2007, p. 290)”.

A omissão se caracteriza pela ausência de manifestação judicial sobre questão suscitada pela parte ou sobre matéria que o magistrado deveria apreciar por determinação legal.

Assim, os embargos de declaração, por sua natureza integrativa, destinam-se a corrigir vícios que comprometam a clareza, a completude ou a coerência da decisão judicial. Não se prestam, contudo, à rediscussão do mérito da causa nem à reapreciação do conjunto probatório, sendo incabível sua utilização como sucedâneo recursal.

No caso em análise, inexistem os vícios alegados, tendo o acórdão embargado enfrentado de forma suficiente e fundamentada todos os pontos relevantes para o deslinde da controvérsia.

A Embargante aponta omissão referente à valoração da prova documental de disponibilização do lote e ao termo final da mora, sustentando que o acórdão desconsiderou documentos como o Habite-se parcial de 2016, o Habite-se definitivo de 2021, o termo de entrega da 4ª etapa e comunicações eletrônicas.

Ocorre que o acórdão embargado assentou expressamente que a simples expedição do "Habite-se", seja parcial (2016) ou definitivo (2021), configura ato meramente administrativo que atesta a regularidade urbanística da obra, mas não se confunde com a tradição do bem, a qual se materializa apenas pela imissão na posse.

O julgado destacou que a loteadora “não apresentou nos autos qualquer Termo de Entrega, recibo de posse assinado pela adquirente, ou qualquer outro documento que comprovasse a efetiva entrega individualizada do lote para o seu uso”.

Dessa forma, o Colegiado enfrentou a prova documental e a tese defensiva, apenas conferindo-lhes valoração jurídica distinta da pretendida pela loteadora, o que afasta a ocorrência de vício integrativo.

A alegação de omissão quanto à distinção entre loteamento e unidade edificada também não prospera.

O acórdão embargado tratou especificamente das peculiaridades do loteamento ao assentar que, neste tipo de empreendimento, a efetiva posse exige a real disponibilização do lote demarcado e desimpedido, com infraestrutura concluída e aptidão administrativa para uso e edificação.

Nesse sentido, confira-se:

“A mora da promitente vendedora se inicia no dia subsequente ao término do prazo final de entrega (07/04/2014). Contudo, o marco temporal de encerramento do inadimplemento deve ser a efetiva entrega do bem ao adquirente, que, no caso de loteamento, deve ser compreendida como a individualização e disponibilização do lote para o uso, com a devida infraestrutura.

A simples expedição do Habite-se, seja ele parcial (2016) ou definitivo (2021), configura apenas um ato administrativo que certifica a conclusão da obra e sua conformidade com as normas urbanísticas, mas não se confunde com a tradição do bem, que se materializa pela imissão na posse, possibilitando ao comprador o pleno uso e gozo do imóvel, inclusive para construção”.

O fato de a consumidora necessitar de atos posteriores para edificar não retira a obrigação da construtora de entregar o terreno apto a receber tais intervenções na data avençada, mantendo-se o nexo causal do prejuízo material decorrente do atraso de mais de uma década na entrega da infraestrutura.

Igualmente, o acórdão enfrentou expressamente a controvérsia relativa ao Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, ao reconhecer a impossibilidade de cumulação entre a cláusula penal moratória e o ressarcimento de aluguéis. Além disso, ao afastar a condenação ao pagamento da cláusula penal, consignou que, no caso concreto, o ressarcimento dos valores despendidos com aluguéis constitui a medida mais adequada para assegurar a reparação integral dos prejuízos suportados pela consumidora.

Nesse sentido:

“Todavia, reexaminando a matéria à luz da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, notadamente a partir da interpretação conferida ao Tema Repetitivo nº 970, vislumbro a necessidade de reposicionamento quanto à possibilidade de cumulação da cláusula penal com indenizações por danos materiais, ainda que classificados como danos emergentes.

Isso porque, analisando julgados da Corte Superior acerca de tal pretensão, verifiquei que a distinção entre lucros cessantes e danos emergentes não encontra amparo na razão de decidir do Tema 970, que visa evitar o bis in idem decorrente da indenização dupla pelo mesmo fato gerador: privação do bem.

Com efeito, embora os aluguéis pagos sejam um dano material emergente (perda efetiva), e os lucros cessantes sejam o que se deixou de ganhar (rentabilidade), em ambos os casos a indenização se destina a compensar o comprador pelo período em que não pôde usufruir do imóvel. A condenação concomitante da cláusula penal moratória (que substitui a indenização pela perda do uso) e do ressarcimento dos aluguéis (que representam a perda material decorrente da impossibilidade de uso) implica, na prática, em dupla reparação pelo prejuízo do não uso.

Diante disso, em atenção ao dever de coerência com a jurisprudência superior e visando preservar a segurança jurídica e a isonomia, reviso meu entendimento anteriormente adotado, para afastar a possibilidade de cumulação da cláusula penal com o ressarcimento de valores pagos a título de aluguel no período da mora.

Portanto, deve ser provido o recurso da parte ré neste ponto, para excluir a condenação ao pagamento da cláusula penal moratória, mantendo-se a condenação ao ressarcimento dos aluguéis pagos.

Convém esclarecer que, no caso concreto, o ressarcimento pelos danos emergentes — notadamente os valores despendidos com aluguéis — representa, de forma mais eficaz, a reparação integral do prejuízo suportado pela Autora. Isso porque a cláusula penal moratória, estipulada em 0,1% ao mês sobre o valor do contrato, revela-se manifestamente insuficiente para compensar a perda decorrente da impossibilidade de fruição do bem, sobretudo diante dos custos significativamente superiores com moradia durante o período de mora. Assim, mostra-se mais adequado, à luz da função indenizatória da penalidade contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa, afastar a aplicação da cláusula penal e manter exclusivamente a indenização pelos danos emergentes comprovadamente suportados”.

A alegação de que a fixação do termo final na data da "efetiva imissão na posse" gera um título judicial indeterminado também não se sustenta.

O acórdão determinou expressamente que o marco final e o montante correspondente aos aluguéis, IPTU e taxas de associação deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença, momento processual adequado para a comprovação documental dos desembolsos e para a demonstração da data em que a imissão na posse efetivamente ocorrer.

Vejamos:

“Por esta razão, deve ser provido o recurso adesivo da Autora neste ponto, para que o termo final da mora seja a data da efetiva e comprovada imissão na posse do lote nº 12, Quadra H4, que deverá ser demonstrada em sede de liquidação de sentença”.

No caso, se houver eventual recusa injustificada ou inércia da consumidora em receber o lote após este ser formal e individualmente disponibilizado pela loteadora, tal matéria de defesa constitui fato superveniente a ser arguido e examinado na fase de liquidação/cumprimento de julgado, não maculando a higidez do título ora formado.

Quanto à restituição de IPTU e taxas associativas, o julgado assentou de forma cristalina que o adquirente só responde por tais encargos “a partir da sua efetiva imissão na posse do bem, momento em que passa a ter a disponibilidade do uso e gozo. Antes disso, o encargo é da construtora/incorporadora, sendo abusiva a cláusula contratual que transfere esse ônus ao consumidor antes da entrega das chaves ou da posse”.

Reitere-se que a exigência de prova de quitação de cada parcela para fins de reembolso é matéria afeta aos cálculos de liquidação, inexistindo omissão no título de mérito que fixou a responsabilidade jurídica pelas verbas.

Ademais, sendo obrigações periódicas, impõe-se sua extensão para os valores vencidos e vincendos até a imissão na posse, conforme art. 323 do CPC.

No que se refere ao dano moral, o acórdão fundamentou a ocorrência da lesão extrapatrimonial não no simples descumprimento contratual, mas no atraso excessivo e injustificado que superou uma década (desde 2014), violando o planejamento familiar, o direito constitucional à moradia e a dignidade da consumidora, que quitou o bem em 2020 e dele não pôde usufruir.

Convém esclarecer, ainda, que o órgão julgador não está obrigado a examinar individualmente todos os argumentos suscitados pelas partes quando já tenha encontrado fundamento suficiente para a solução da controvérsia.

De fato, a exigência constitucional de fundamentação não impõe resposta pormenorizada a cada alegação deduzida, mas apenas o enfrentamento das questões essenciais ao deslinde da causa.

No caso concreto, o acórdão embargado apreciou os fundamentos necessários à resolução da controvérsia, inexistindo qualquer omissão, obscuridade ou contradição apta a justificar a integração pretendida.

Desse modo, fica claro que a verdadeira intenção da Embargante é rediscutir o julgamento, por discordar da conclusão adotada pelo tribunal. Os embargos de declaração, contudo, possuem natureza de fundamentação vinculada, não sendo via adequada para reavaliar o mérito da decisão já tomada.

Quanto ao prequestionamento suscitado, cumpre registrar que os dispositivos legais e constitucionais invocados pela Embargante foram examinados, ainda que implicitamente, na fundamentação do acórdão embargado e do presente voto, observando-se, ademais, o disposto no art. 1.025 do Código de Processo Civil.

No que se refere o requerimento formulado pela Embargada em contrarrazões, não se vislumbra o caráter manifestamente protelatório apto a ensejar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC, tendo em vista que a Embargante apenas exerceu o direito de submeter a decisão ao crivo integrativo, sem abuso flagrante do direito de recorrer.

Posto isso, voto no sentido de conhecer dos embargos de declaração e rejeitá-los.

A parte fica advertida de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator