PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO ABSOLUTO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. TEMAS 970 E 971 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. APLICAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. CONDENAÇÃO INTEGRAL DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta por VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para confirmar a rescisão do contrato e determinar a restituição integral dos valores pagos, mas julgou improcedentes os pleitos de inversão da cláusula penal, lucros cessantes, danos morais e devolução de taxas e despesas.

II. Questão em Discussão 

2. Discute-se a possibilidade de condenação das promitentes vendedoras ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e aplicação inversa de cláusulas penais, em razão do inadimplemento contratual absoluto, ante a não entrega do imóvel.

III. Razões de Decidir 

3. É incontroverso o inadimplemento absoluto das apeladas, que não entregaram o imóvel aos apelantes, mesmo após o adimplemento integral do contrato e um período de mais de uma década desde a celebração do pacto, sem sequer terem iniciado a construção à época do ajuizamento da ação.

4. A sentença agiu corretamente ao reconhecer a rescisão contratual e determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, restabelecendo o status quo ante.

5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, dada a privação do uso do bem, inclusive em caso de rescisão contratual (Tema 996 do STJ). A indenização deve corresponder a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, mensalmente, desde o fim do prazo de tolerância (29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03/10/2024), que ratificou a rescisão, valores a serem apurados em liquidação, com juros de mora e correção monetária nos moldes da sentença.

6. A inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) é cabível para reequilibrar a relação contratual. Contudo, em virtude da vedação de cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), e sendo estes devidos pela privação de uso do bem, a reparação pelos danos materiais deve se dar prioritariamente pelos lucros cessantes, dada a sua maior abrangência e adequação à natureza do imóvel comercial.

7. A mora absoluta e a não entrega do imóvel por um período tão prolongado extrapolam o mero dissabor e configuram dano moral indenizável. O sofrimento, a angústia e a frustração da legítima expectativa dos adquirentes justificam a condenação das apeladas.

8. A indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor razoável e proporcional às peculiaridades do caso e aos precedentes desta Corte.

9. A improcedência do pedido de devolução de taxas de IPTU e demais despesas é mantida por ausência de comprovação do desembolso, ônus que incumbia aos apelantes.

IV. Dispositivo e Tese 

10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais, além de custas e honorários advocatícios integralmente a cargo das apeladas. 

Tese de julgamento: "1. O atraso absoluto na entrega de imóvel, com a completa inexecução da obra, configura inadimplemento contratual grave, gerando direito à rescisão com restituição integral dos valores pagos (Súmula 543/STJ), bem como à indenização por lucros cessantes (Tema 996/STJ) e por danos morais, cujo montante deve ser proporcional à frustração e angústia experimentadas pela privação do uso do bem. 2. A inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ) não se cumula com os lucros cessantes (Tema 970/STJ), optando-se pela reparação mais abrangente. 3. A sucumbência mínima do consumidor implica a condenação integral do fornecedor às verbas sucumbenciais."

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0577404-96.2016.8.05.0001, em que figuram, como apelantes, VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL, e, como apeladas, FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala de sessões, __ de _________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge 

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 19 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por VALQUIRIA BARROS E WALTER DE BRITO MACIEL em face da SENTENÇA (ID. 83847520) proferida no Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida, ratificar a rescisão do contrato entabulado entre as partes, determinando a restituição da quantia total paga pelos demandantes, com juros de mora a partir da citação e correção monetária pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde o pagamento, e, por outro lado, julgar improcedentes os pedidos relacionados à inversão da cláusula penal, lucros cessantes, condenação das acionadas ao pagamento de indenização por danos morais e a devolução das taxas referentes às cobranças de IPTU e demais despesas.

Em suas razões recursais (ID. 83847529), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que "seja o presente recurso TOTALMENTE PROVIDO, para reformar in totum a sentença e julgar TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na exordial". 

Para tanto, alegam que a decisão primeva não observou que a hipótese dos autos não versa sobre um caso genérico de desistência dos consumidores em seguir com o contrato, mas sim que "a desídia dos apelantes forçaram os consumidores a requerer judicialmente o distrato". Salientam que o contrato foi celebrado em 06/10/2012 com previsão de entrega para 30/10/2015, e que o imóvel "JAMAIS FOI ENTREGUE aos apelantes", sendo que, à época da propositura da ação (21/11/2016), o empreendimento "SEQUER HAVIA SIDO CONSTRUÍDO".

Argumentam que a situação não se trata de um simples atraso, mas de um caso em que o bem "JAMAIS FOI ENTREGUE aos consumidores", os quais se viram privados de utilizá-lo para locação ou venda por cerca de treze anos, mesmo tendo quitado integralmente o contrato. 

Defendem ser desarrazoado o indeferimento dos pedidos de aplicação inversa das cláusulas 4.1, 4.3.1, 4.3.3, 4.5 e condenação dos apelados ao pagamento de lucros cessantes. Nesse sentido, pedem a aplicação inversa da Cláusula 4.1, que prevê correção monetária pelo IGP-M, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor principal corrigido e despesas de cobrança, aplicando-se sobre as despesas com advogado e custas processuais dos apelantes. Postulam a inversão da Cláusula 4.3.1, que estabelece honorários advocatícios de 10% sobre o valor do débito em caso de atraso no cumprimento da obrigação. Requerem a aplicação inversa da Cláusula 4.3.3, que prevê o pagamento, por quem der causa à rescisão, das despesas com processo judicial, incluindo honorários e custas. Por fim, solicitam a inversão da Cláusula 4.5, que trata das penalidades para quem der causa à rescisão, prevendo multa compensatória de 10%, reembolso de 7% por serviços prestados e indenização de 1% ao mês pela indisposição do imóvel. Mencionam que o STJ pacificou o entendimento sobre a possibilidade de aplicação inversa da cláusula penal em caso de descumprimento do prazo contratual para entrega do imóvel, citando o AgInt no AREsp 1029771 DF.

Os apelantes aduzem, ainda, que as perdas sofridas são evidentes, pois jamais puderam usufruir de um bem integralmente pago, seja para uso próprio ou para auferir renda, e que, se tivessem recebido o imóvel em outubro de 2015, poderiam tê-lo utilizado para moradia ou aluguel, auferindo renda/diminuindo despesas em torno de 0,9% a 1,5% do valor do bem, por se tratar de imóvel comercial. Destacam que o Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos na hipótese de atraso de entrega de obra. 

No tocante aos danos morais, argumentam que o imóvel jamais foi entregue, o que configura o dever de reparação, nos termos do art. 5º, V, da Constituição Federal, e que o ato lesivo afetou a personalidade, honra e bem-estar, causando mal-estar e indisposição. Cita precedentes do STJ que reconhecem a possibilidade de condenação em danos morais em casos de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

Em contrarrazões (ID. 83847532), as apeladas requerem o não provimento do recurso de apelação. Aduzem que, se o credor opta pela resolução do contrato de compra e venda, deverá ser ressarcido apenas na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado, ou seja, a devolução dos valores pagos de forma atualizada e com juros de mora. Sustentam que o STJ confere tratamento diferenciado às ações meramente indenizatórias por atraso na entrega do imóvel (onde se mantém o interesse no bem) e às ações de rescisão contratual, como a presente demanda, na qual os lucros cessantes não são presumidos, devendo ser cabalmente alegados e demonstrados. 

Apontam que, caso haja condenação por lucros cessantes, a penalidade expressamente prevista no contrato (cláusula 5.3) seria de 0,3% ao mês sobre o saldo credor, abarcando "todas e quaisquer perdas e danos eventualmente acarretados", o que impediria a cumulação com lucros cessantes, conforme Tema 970 do STJ. Asseveram que a pretensão de rescisão contratual é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel, pois o comprador nunca terá o bem em seu patrimônio.

Quanto aos danos morais, as recorridas alegam que não há qualquer dano moral alegado e que a mera descrição do acontecimento em si não evidencia o prejuízo extrapatrimonial, sendo exigida a demonstração de repercussão efetiva na esfera moral. Argumentam que não houve conduta ilícita por parte da acionada e que o atraso na entrega do imóvel, por si só, não enseja indenização por danos morais, configurando mero dissabor do dia a dia, invocando precedentes do STJ.

É o que importa circunstanciar.

Relatados os autos, os restituo à Secretaria, determinando a sua inclusão em pauta para julgamento, nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador (BA), 23 de julho de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade recursal, razão pela qual dele o conheço.

Trata-se de Apelação Cível interposta por WALTER DE BRITO MACIEL e VALQUIRIA BARROS em face da sentença (ID. 465725392) proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida, ratificar a rescisão do contrato e determinar a restituição integral dos valores pagos, mas julgou improcedentes os pleitos de inversão da cláusula penal, lucros cessantes, danos morais e devolução de taxas de IPTU e demais despesas.

A controvérsia cinge-se, portanto, à possibilidade de condenação das apeladas ao pagamento de indenização por lucros cessantes, à aplicação inversa de cláusulas penais e à reparação por danos morais, em razão do alegado inadimplemento contratual absoluto por parte das construtoras.

É incontroverso nos autos que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 06/10/2012, com previsão de entrega do imóvel em 30/10/2015. Não obstante o adimplemento integral do preço pelos adquirentes, ainda que ao longo da marcha processual, a obra sequer havia sido iniciada até a propositura da ação em 21/11/2016, e o imóvel jamais foi entregue aos apelantes. Tal situação configura, sem sombra de dúvidas, o inadimplemento absoluto da obrigação por parte das promitentes vendedoras.

Nesse diapasão, a sentença recorrida agiu com acerto ao reconhecer a rescisão do contrato e determinar a restituição da totalidade dos valores pagos pelos adquirentes, com juros de mora a partir da citação e correção monetária desde o pagamento. Tal provimento está em perfeita consonância com o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que preconiza:

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."

A decisão de origem, portanto, nesse particular, prestigiou o restabelecimento do status quo ante, devolvendo aos consumidores o que lhes é devido em razão da falha na prestação do serviço por parte das rés.

A sentença, contudo, divergiu do entendimento desta Corte e do STJ ao julgar improcedentes os pedidos de lucros cessantes e inversão da cláusula penal, sob o argumento de incompatibilidade com o pleito de rescisão contratual.

Em casos de atraso na entrega de imóvel, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos. A privação do uso do bem, seja para moradia ou para auferir renda, gera um prejuízo que dispensa prova específica, sendo indenizável. O imóvel, no caso em tela, é comercial, o que reforça a expectativa de obtenção de renda. Nesse sentido, o Tema 996 do STJ, embora aplicável à fattispecie diversa daquela debatida nos autos, estabelece uma ratio decidendi amplamente aplicável ao caso concreto sub oculi:

"Tese Firmada: 1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada."

A jurisprudência do STJ é clara ao reconhecer que, mesmo em caso de resolução contratual, o promitente comprador faz jus à indenização pelos lucros cessantes advindos da impossibilidade de fruição do imóvel durante o período de mora e, no  meu sentir, a opção pela rescisão do contrato não afasta o direito à reparação dos prejuízos sofridos durante o período em que o promitente vendedor se manteve inadimplente. 

Com efeito, a indenização por lucros cessantes recompõe o que o comprador "razoavelmente deixou de lucrar" (art. 402 do Código Civil), sem configurar enriquecimento sem causa, pois se refere ao período anterior à rescisão, quando o contrato ainda estava em vigor e a mora já se verificava. 

Nesse sentido, colaciono julgados desta Corte e do STJ:

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA . APELAÇÃO IMPROVIDA. I – Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou a apelante ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. II - Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial . Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. III - O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantum indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte . IV - Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0579306-50.2017.8 .05.0001, em que figuram como apelante BRF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado ROBERTO VINAL MEIRELES e outro. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes das Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. (TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, Data de Julgamento: 29/08/2013, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE IMOBILIÁRIO COM OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DO RÉU/APELANTE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. FORTES CHUVAS E PANDEMIA DA COVID-19. IRRELEVÂNCIA . LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS . POSSIBILIDADE. QUANTIFICAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL) REAIS QUE ATENDE AOS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO DESPROVIDO. I – A discussão gira em torno do alegado descumprimento contratual pela empresa apelante, relativo à aquisição de uma unidade imobiliária pela apelada, cuja entrega não se operou conforme previsão contratual. II – Analisando o contrato particular de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, verifica-se que a apelada adquiriu o “Lote 18, da Quadra 05, do Loteamento Portal Residence II, com área total de 146.20 metros quadrados” . A avença foi firmada em 07/04/2018 e, nos termos das cláusulas 15.2 e 16.1, o prazo para a entrega do terreno, com as obras de infraestrutura prometidas, foi fixado em 24 meses, contatos a partir de 04/2018, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. (ID . 54268093). Dessa forma, evidente que o imóvel, com as obras de infraestruturas realizadas, deveria ser entregue impreterivelmente até outubro de 2020, contudo, até a data do ajuizamento da ação (23/04/2021), o contrato não havia sido cumprido por parte do apelante. III – Em que pese o recorrente ter suscitado que não deu causa ao inadimplemento, porque o atraso na entrega do empreendimento decorreu das fortes chuvas na região ou da pandemia do coronavírus, não logrou êxito em comprovar as teses como excludentes de responsabilidade. Consoante já alocado acima, o prazo fatal para a entrega do imóvel, incluída a tolerância, era outubro de 2020 . Nada obstante, analisando-se a data de ajuizamento da ação (23/04/2021) e o arcabouço fotográfico colacionado (ID. 54268096), constata-se que não foram realizadas quaisquer obras de infraestrutura previstas no contrato. Desse modo, não é possível admitir que os alegados eventos impediram o andamento das obras de infraestrutura, quando o seu início esteva previsto para abril de 2018, ou seja, pelo menos vinte e quatro meses antes. IV – Quanto aos lucros cessantes, sabe-se o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização durante o período de mora do vendedor, sendo presumido o prejuízo do comprador, razão pela qual é irrelevante o fato de que se trata de lote imobiliário . Nesses termos, são cabíveis os lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel atualizado por mês (e fração) de atraso, no período após o fim do prazo de tolerância (outubro de 2020), até a data da efetiva rescisão contratual, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde quando deveriam ter sido pagos, bem assim de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. V – Em relação aos danos morais, o atraso na entrega do imóvel deu causa ao sentimento de frustração e de preocupação, causando inegável sofrimento psicológico. Desse modo, a fixação de danos morais em favor da autora, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), se afigura razoável e proporcional aos danos sofridos, decorrentes do atraso excessivo na entrega da obra, e compatível com o que tem arbitrado este Órgão jurisdicional . SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO.   Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do recurso de Apelação Cível nº 8000981-35.2021 .8.05.0229, tendo como apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA, e como apelada, ANA ZILDA REALE DOS SANTOS VILELA.   ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator .    Sala das sessões,.       DES.(A) PRESIDENTE      DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO  RELATOR      PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA (TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator.: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/01/2024)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS . LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE . AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 2 . O atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar danos morais indenizáveis. Precedentes. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel . 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1817304 SP 2019/0154175-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2023)

No que tange à inversão da cláusula penal, o Tema 971 do STJ é peremptório:

"Tese Firmada: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

O contrato em análise prevê diversas cláusulas penais em favor das vendedoras para o caso de inadimplemento dos adquirentes (Cláusulas 4.1, 4.3.1, 4.3.3 e 4.5). A aplicação inversa de tais penalidades visa restabelecer o equilíbrio contratual e a equidade na relação consumerista, dada a manifesta desídia das apeladas que sequer iniciaram a construção do empreendimento.

Entretanto, é fundamental observar a diretriz estabelecida pelo Tema 970 do STJ, que veda a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes:

"Tese Firmada: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes."

Diante disso, e considerando que os lucros cessantes são devidos a partir do atraso na entrega do imóvel, a inversão da cláusula penal apenas será cabível se a sua natureza for distinta da indenização pela privação do uso do bem ou se não houver lucros cessantes fixados autonomamente. 

No caso dos autos, os apelantes pleiteiam a aplicação inversa das cláusulas contratuais que preveem penalidades em caso de seu inadimplemento, e os lucros cessantes. Uma vez reconhecido o direito aos lucros cessantes, a cumulação com a inversão da cláusula penal, caso esta possua a mesma finalidade indenizatória pela mora, implicaria bis in idem. 

Assim, a condenação deve se pautar na reparação mais abrangente ou na que melhor se adequar à recomposição do dano, evitando a duplicidade. Considerando a natureza do imóvel (comercial) e a privação de uso por mais de treze anos, os lucros cessantes se mostram a forma mais adequada de compensação dos danos materiais decorrentes da não fruição do bem.

Portanto, impõe-se a condenação das apeladas ao pagamento de lucros cessantes. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel é o patamar razoável e amplamente aceito na jurisprudência para compensar a privação do uso , desde a data final para entrega do imóvel (30/10/2015, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias, ou seja, 29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03 de outubro de 2024 - ID 83847519), que ratificou a rescisão contratual, devendo os valores serem liquidados na correlata fase processual.

A sentença de primeiro grau indeferiu o pedido de danos morais, sob o argumento de que o caso configuraria mero dissabor. Contudo, a situação fática narrada e comprovada nos autos extrapola, em muito, o mero inadimplemento contratual. 

O contrato foi celebrado em 2012 e, até a propositura da ação em 2016, a obra sequer havia iniciado, e o imóvel jamais foi entregue. A alegada privação do uso do bem por longos anos, mesmo após o adimplemento integral do contrato pelos adquirentes, configura uma frustração de expectativa que transcende o ordinário e atinge a dignidade e o planejamento de vida dos consumidores.

Embora o simples atraso não gere dano moral in re ipsa, o atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, como o que se observa no presente caso, é apto a configurar o dano moral. A não entrega do imóvel por mais de uma década após a celebração do contrato é um fato grave que gera angústia, ansiedade e quebra de confiança. 

Conforme precedentes desta Corte, em situações análogas de atraso significativo, o dano moral é evidente e não se confunde com os meros dissabores do cotidiano, como já citado nos julgados acima reproduzidos.

A fixação da indenização por danos morais deve considerar as particularidades do caso, a gravidade da conduta, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico da medida. Diante da magnitude do inadimplemento, que resultou na não entrega do bem por um período tão longo, e considerando os precedentes desta Corte em casos similares, a condenação ao pagamento de indenização por danos morais é medida que se impõe. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável e proporcional para compensar o sofrimento e a frustração dos apelantes.

Quanto ao pedido de devolução das taxas de IPTU e demais despesas, a sentença julgou-o improcedente por ausência de comprovação do desembolso. Tratando-se de ônus probatório da parte autora, nos termos do art. 373, I, do CPC, e não havendo nos autos elementos que infirmem a conclusão do juízo a quo sobre a ausência de provas, a manutenção da sentença nesse ponto é medida que se impõe.

Por derradeiro, considerando que o recurso dos autores foi parcialmente provido e, consequentemente, a sua sucumbência foi mínima quanto aos pedidos formulados, os réus, ora apelados, devem arcar integralmente com os honorários sucumbenciais e custas processuais.

Conforme o Tema 1.059 do STJ:

"A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.".

Desse modo, mantenho o valor dos honorários advocatícios fixados pelo juízo de origem, em 10% do valor da condenação, integralmente a ser suportado pelas apeladas, bem como as custas processuais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso para, em seu mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença recorrida para:

a) Condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes em favor dos apelantes, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, mensalmente, desde a data final para entrega do imóvel (29 de abril de 2016) até a data da prolação da sentença (03 de outubro de 2024), que ratificou a rescisão contratual. Os valores deverão ser apurados em liquidação de sentença. Sobre tais valores, deverão incidir juros de mora a partir da citação, observando o artigo 406 do Código Civil (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), e correção monetária atualizada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), inteligência do artigo 389 do mesmo diploma legal (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), contada a partir do pagamento de cada parcela mensal.

b) Condenar as apeladas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor dos apelantes, corrigido monetariamente pelo INPC a partir da presente data (arbitramento) e acrescido de juros de mora a partir da citação, observando o artigo 406 do Código Civil (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024).

c) Condenar as apeladas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, mantendo o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Mantém-se a sentença nos demais termos não alterados por este voto.

É como voto.

Sala de sessões, __ de __________ de 2025.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE 

Relator