PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA, POR TERCEIROS NÃO PARTICIPANTES DA AÇÃO DE ORIGEM. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que rejeitou a Exceção de Pré-executividade apresentada na origem, sob fundamento de inadequação da via processual, com consequente desentranhamento da petição, Cumprimento de Sentença. Os Recorrentes alegam ser proprietários de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade, lançada via CNIB, com base em contrato de compra e venda firmado em 1999 e escritura lavrada em 2022, e sustentam que não há fraude à Execução, pleiteando o levantamento da ordem constritiva.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Definir se a Exceção de Pré-executividade é via processual adequada para terceiros pleitearem o levantamento de ordem de indisponibilidade, incidente sobre imóvel alegadamente de sua titularidade; e estabelecer se os documentos apresentados permitem a análise da matéria, sem necessidade de dilação probatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Exceção de Pré-executividade somente é admitida, quando a matéria invocada puder ser conhecida, de ofício, pelo Juiz, bem como se demonstrada, mediante prova pré-constituída, sendo vedada a dilação probatória.

4. A controvérsia envolve terceiros à lide principal, que buscam desconstituir ordem de indisponibilidade, com base em contrato particular de 1999 e escritura pública de 2022, sem o devido registro imobiliário, exigindo exame fático-probatório aprofundado, incompatível com o rito estreito da Exceção de Pré-executividade.

5. O longo lapso temporal entre o contrato e a escritura, aliado à ausência de registro e à necessidade de verificação de posse contínua, pagamento e boa-fé, inviabiliza o acolhimento da pretensão por meio do incidente processual, por ausência de prova documental indene de dúvida.

6. Os Embargos de Terceiro constituem a via processual adequada, para a análise do pedido formulado pelos Agravantes, por permitirem ampla instrução probatória e defesa plena, conforme previsto no art. 674 do CPC.

7. A decisão atacada respeitou o princípio da adequação processual, sem violar o direito de defesa dos Recorrentes, ao direcioná-los à via processual idônea.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso desprovido.

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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 e 797; CC, art. 1.245.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1960444/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, DJe 31.08.2022; TJ-SP, AI 2033954-66.2024.8.26.0000, Rel. Des. Marco Fábio Morsello, j. 29.05.2024; TJ-SP, AI 2070035-14.2024.8.26.0000, Rel. Des. Marco Fábio Morsello, j. 28.06.2024.

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n.º8040791-83.2025.8.05.0000, tendo como Agravantes JOÃO VITOR NASCIMENTO FELIX E OUTRA, sendo Agravados DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA. E OUTROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

JOÃO VITOR NASCIMENTO FELIX e MARIA LUIZA FELIX MARTINS interpuseram o presente Instrumental, contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana, cujo teor refutou a Exceção de Pré-executividade apresentada, determinando o desentranhamento da petição, por inadequação da via eleita.(id:504369432).

Defendeu a necessidade de reforma do decisum, para que fosse admitida e julgada a Exceção de Pré-executividade oposta.

Noticiaram a celebração de contrato particular de compra e venda, em 30/12/1999, com a Agravada DAMHA URBANIZADORA E CONSTRUTORA LTDA., referente ao imóvel objeto da Matrícula 200.795, do 1º CRI de São José do Rio Preto/SP, tendo firmado a respectiva escritura somente em 2022.

Alegaram que, em 2025, ao tentarem efetivar o registro da compra e venda, foram obstados pelo CRI São José do Rio Preto/SP, em virtude de indisponibilidade lançada nos fólios, através do sistema CNIB.

Sustentaram que a Exceção de Pré-executividade é medida adequada, pois possibilita que os Excipientes promovam a defesa de seus direitos e interesses, mesmo sem terem condições de garantir a Execução, invocando o julgamento do REsp 1.110.925/SP do STJ, que fixou o entendimento de que o meio é cabível, quando atendidos simultaneamente dois requisitos, quais sejam: a matéria invocada suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e a desnecessidade de dilação probatória.

Argumentaram que a condenação nos autos da ação principal ocorreu em 22/07/2021, enquanto a ordem geral de indisponibilidade, via CNIB, sucedeu, apenas, em 19/07/2024, sendo que a compra e venda foi firmada em contrato particular, no dia 30/12/1999, ou seja, em momento muito anterior ao ajuizamento da lide e à consequente ordem de indisponibilidade.

Arguiram a impossibilidade de fraude à execução, nos termos do art. 797 do CPC, evidenciando a sua boa-fé.

Concluíram, pleiteando fosse dado provimento ao inconformismo, a fim de que fosse admitida e julgada a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE oposta na origem, determinando-se, o levantamento/cancelamento da ordem de indisponibilidade lançada na Matrícula 200.795 (id:86482838).

Instruíram a exordial com a documentação indispensável, considerando que a demanda principal tramita, eletronicamente, no sistema PJe.

O então Relator, ante a ausência dos requisitos imprescindíveis, indeferiu a suspensividade requerida (id:86613157).

Embora devidamente intimados, os Agravados deixaram transcorrer, in albis, o prazo para o oferecimento das contrarrazões (id:90635097).

Assim, retornaram os autos à conclusão.

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 19 de dezembro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem os pressupostos necessários ao recebimento do Instrumental, como já analisado no ensejo oportuno.

Versa a celeuma acerca da análise da adequação da via processual eleita pelos Recorrentes, terceiros estranhos à lide de Cumprimento de Sentença, para pleitearem o levantamento da ordem de indisponibilidade que recaiu sobre bem imóvel, que alegam ser de sua propriedade.

O Magistrado primevo considerou inadequada a utilização da Exceção de Pré-executividade, determinando o desentranhamento da peça e remetendo os interessados à via dos Embargos de Terceiro, decisão que deve prevalecer.

A Exceção de Pré-executividade constitui um mecanismo processual de defesa do devedor, ou terceiro, que permite veicular, apenas, matérias de ordem pública, desde que demonstradas por prova pré-constituída, dispensando qualquer forma de dilação probatória, sob pena de desvirtuamento de sua finalidade.

Este é um limitador basilar de seu uso. A restrição se justifica pela sua natureza de incidente processual, que busca evitar que a Execução prossiga, com base em um título manifestamente viciado ou mediante constrição patentemente ilegal, sem a necessidade de instauração de um processo autônomo.

Portanto, é um instrumento de cognição sumária e limitado.

Embora os Recorrentes aleguem a existência de matéria de ordem pública a ser garantida, insubsistente a tese, haja vista que o pedido possui uma matriz fática complexa, que inviabiliza o seu exame na via estreita referida.

Os Agravantes, na qualidade de terceiros, buscam desconstituir uma indisponibilidade que incidiu sobre o bem, no ano de 2024, aduzindo que adquiriram o imóvel muito antes. Contudo, a análise dos documentos acostados revela circunstâncias que exigem uma apreciação fático-probatória mais aprofundada, circunstâncias estas que foram corretamente identificadas pelo Julgador de primeiro grau e pelo Juiz Substituto, em sede de apreciação liminar neste Instrumental.

Nessa linha de entendimento, os seguintes julgados:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE . DILAÇÃO PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. SÚMULA 7 DO STJ. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO NO ACÓRDÃO RECORRIDO . INEXISTÊNCIA. 1. A exceção de pré-executividade é cabível para discutir questões de ordem pública, quais sejam, os pressupostos processuais, as condições da ação, os vícios objetivos do título executivo atinentes à certeza, liquidez e exigibilidade, desde que não demandem dilação probatória. Precedentes . 2. O Tribunal de origem foi enfático ao afirmar não ser cabível a exceção de pré-executividade, tendo em vista a imprescindibilidade de dilação probatória para o exame das questões de fato arguidas na objeção, tais como a incompatibilidade entre o título (contrato) e a demanda; a implementação da condição resolutiva; a aferição de que a única obrigação exequível é a restituição da unidade vendida em vez do pagamento do preço; as condições para pagamento do preço; o inadimplemento de obrigações essenciais; o desnaturamento e desequilíbrio do contrato; e a autorização de retenção de parcelas do preço. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3 . Acórdão recorrido que reflete o posicionamento pacífico desta Corte Superior no sentido de que mesmo a matéria cognoscível de ofício precisa estar comprovada de plano para que seja possível a sua análise em sede de exceção de pré-executividade. Inocorrência de contradição ou omissão. 4. Agravo interno não provido.” (STJ - AgInt no REsp: 1960444 SP 2021/0295868-1, T4 - QUARTA TURMA, DJe 31/08/2022);

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial – Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade – Pretensão de reforma – Alegação de nulidade do título executivo que deu origem à demanda, em decorrência da existência de fraude na cadeia de transferência da propriedade do bem imóvel objeto do negócio jurídico – Não cabimento – Matéria que demanda dilação probatória A exceção de pré-executividade não é incidente apto a substituir os embargos à execução, sendo admitida, tão somente, quando fundada em alegações de nulidade da execução ou de vício ou inexistência de título de executivo, aferível independentemente de dilação probatória, não se prestando a discutir os defeitos apontados pelo agravante – Outrossim, agravante que já apresentou anteriores embargos à execução, sem ter se manifestado a respeito do propalado vício – Decisão mantida – Recurso desprovido.” (TJ-SP - AI: 2033954-66.2024.8.26.0000, Rel.: Marco Fábio Morsello, 11ª Câmara de Direito Privado, 29/05/2024);

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução de título extrajudicial – Decisão agravada que não conheceu da exceção de pré-executividade, por inadequação da via eleita em razão da falta de interesse de agir na modalidade adequação – Pretensão de desconstituição da decisão para que seja reconhecida a legitimidade do pedido deduzido por terceiros – Não acolhimento – Exceção de pré-executividade não é incidente apto a substituir os embargos de terceiros, sendo admitida, tão somente, quando fundada em matéria de ordem pública aferíveis independentemente de dilação probatória – Outrossim, impossibilidade de discussão via exceção de pré-executividade, porquanto a legislação prevê os embargos de terceiro como meio próprio para impugnação das matérias apresentadas por terceiro (art. 674 do Código de Processo Civil)– Inadequação da via eleita reconhecida – Decisão mantida – Recurso desprovido – Embargos de declaração prejudicados.” (TJ-SP – AI: 20700351420248260000, Rel.: Marco Fábio Morsello, 11ª Câmara de Direito Privado, 28/06/2024).

Com efeito, os Insurgentes noticiaram que o contrato particular de compra e venda foi assinado em 30/12/1999 e que, apenas em 2022, firmaram a Escritura Pública de Compra e Venda (id:503977358).

É forçoso notar que a Escritura foi lavrada em 2022, posteriormente à prolação da sentença condenatória (julho de 2021), que gerou o título executivo agora cumprido, embora a indisponibilidade, via CNIB, tenha sido efetivada em 19 de julho de 2024.

O registro do imóvel, ato que, por força do art. 1.245 do CC, confere a publicidade e transfere o domínio, sequer foi efetivado, sendo obstado pela ordem judicial que os Agravantes tentam remover.

Apesar de a jurisprudência, em nome da defesa do terceiro de boa-fé, admitir a discussão da posse ou propriedade por meio de compromissos de compra e venda não registrados, para que isso se harmonize com a restrição da Exceção de Pré-Executividade, a prova deve ser clara, indene de dúvidas e integralmente documental, o que não aconteceu no caso sob comento.

O hiato temporal, extremamente dilatado, entre o suposto contrato particular de 1999 e a lavratura da escritura em 2022, somado ao fato de o registro não ter sido concluído, introduz elementos de incerteza que dependem de uma instrução probatória potencialmente mais completa para apurar a efetiva posse, o pagamento integral do preço e, principalmente, a ciência ou não dos Recorrentes.

Gize-se que a simples juntada do contrato de 1999 e da escritura de 2022 não é suficiente, por si só, para comprovar o preenchimento dos requisitos legais que afastam a possibilidade de fraude, prevalecendo a necessidade de melhor investigação da cadeia de alienação e da prova da posse ininterrupta e pública do imóvel durante mais de duas décadas.

De outra banda, os Embargos de Terceiro constituem uma ação autônoma, com ampla cognição e dilação probatória própria, permitindo que a parte demonstre, robustamente, não apenas a titularidade do bem, mas, sobretudo, sua posse, sua boa-fé e a incompatibilidade do ato constritivo com seu direito, sendo a medida ideal para acolher a controvérsia levantada pelos Agravantes.

Destarte, imperioso reconhecer-se que a decisão guerreada observou, estritamente, o princípio da adequação, ao promover a separação da discussão complexa sobre a titularidade e boa-fé dos Recorrentes para a via processual própria. Em lugar de extinguir o direito de defesa dos terceiros, o Magistrado primevo ofereceu, a eles, o instrumento adequado para o exercício pleno de seu contraditório e da ampla defesa, preservando, ao mesmo tempo, a celeridade e a regularidade do cumprimento de sentença, inexistindo vício a ser reconhecido.

Ex positis, NEGO PROVIMENTO AO INSTRUMENTAL, mantendo incólume o pronunciamento guerreado.

Salvador, Sala das Sessões, data conforme protocolo de assinatura.

DES. LIDIVALDO REAICHE

RELATOR