PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE LIMINAR. DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL, SOB PENA DE DESPEJO. AJUIZAMENTO PRÉVIO DE AÇÃO REVISIONAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. CONFIGURADA. DECISÃO AGRAVADA. REVOGADA. RECURSO CONHECIDO PARA SER PROVIDO.

I. Caso em exame: Ação de despejo. Liminar deferida para desocupação do imóvel comercial.

II. Questão em discussão: Se restou comprovada a possibilidade de risco irreversível para o Agravante, e se existe a possibilidade de suspensão da ação de despejo diante da revisional de aluguel ajuizada anteriormente.

III. Razões de decidir: Diante do caso concreto, tudo indica que a medida antecipatória de origem comporta reforma, isso porque, em que pese o artigo 59 da Lei de locações preveja a possibilidade de despejo liminar quando a causa do pedido fundar-se em falta de pagamento dos aluguéis, constata-se, que existe em tramitação, ação revisional de aluguel, cujo ajuizamento se deu antes da ação de despejo, envolvendo as mesmas partes e objeto que possuem vinculação.

A Revisional de nº 8012743-05.2024.8.05.0080 foi ajuizada em 21/05/2024, e ainda se encontra em fase instrutória, enquanto a ação de despejo sob análise, de nº 8012887-42.2025.8.05.0080, foi distribuída em 29/04/2025, curiosamente logo após a juntada de planilha de débitos na revisional, pelo aqui Autor Agravado e lá Réu.

Forçosa ainda a observância, de que foi juntado na revisional, pelo aqui Réu Agravante e lá Autor, comprovantes de pagamento de aluguéis, aparentemente relativos ao imóvel em questão nestes autos, visto que o valor pago reflete o informado como sendo o devido após o reajuste, na ação de despejo, a saber: R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

Dessa forma, há indícios robustos da possibilidade de inocorrência da inadimplência alegada, a qual, é o principal fundamento da decisão agravada.

Acrescente-se a isso, que inobstante não haja em regra, conexão processual entre a revisional de aluguel com a ação de despejo, devido a prestarem a objetivos distintos, enquanto a primeira busca alteração do valor do aluguel, a segunda objetiva a retomada do imóvel, se mostra razoável, por cautela, aguardar-se o deslinde da revisional diante da possibilidade de prejudicialidade externa em face da de despejo, uma vez que inegável a vinculação, mesmo não havendo subordinação.

Isso porque, o valor do aluguel impacta diretamente na possibilidade de pagamento pelo locatário, e por consequência, influência significativamente na ocorrência ou não de inadimplência, e até mesmo na manutenção/renovação ou não do contrato de locação em questão.

IV. Dispositivo e tese: Recurso provido. Os elementos e documentos contidos neste instrumental são capazes de corroborar as alegações recursais a ponto de justificar a reforma da decisão agravada, razão por que resta revogada a liminar, por cautela, até o deslinde da ação revisional nº 8012743-05.2024.8.05.0080.

Tese de julgamento: A jurisprudência desta Corte de Justiça tem sido favorável a tese de prejudicialidade externa em situações como a dos autos, como forma de assegurar a prestação jurisdicional mais segura para ambas partes litigantes. 

 Assim, revogação da medida liminar deferida na origem aparenta ser a decisão mais prudente no caso em espeque, na medida em que, sua manutenção pode acarretar prejuízos de toda ordem, e de natureza de difícil ou impossível reparação para o ora Recorrente, ao passo que para o Agravado não parece apresentar perigo imediato e nem impossibilidade de reversão da medida ulteriormente, caso, ao final das ações, o direito que alega possuir seja reconhecido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8028242-41.2025.8.05.0000, em que figuram como Agravante BELA PITUBA MODAS COMERCIO DE CONFECCOES LTDA e como Agravado ALBERTO SOUZA MONTEIRO JUNIOR.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO PARA DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Marcos Vinicius Mota Campos.

Salvador, 18 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela BELA PITUBA MODAS COMERCIO DE CONFECCOES LTDA, com pedido de atribuição de efeito suspensivo e tutela de urgência, contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais da Comarca de Feira de Santana /BA, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO LIMINAR nº 8012887-42.2025.8.05.0080, contra si movida por ALBERTO SOUZA MONTEIRO JÚNIOR, que deferiu a liminar, nos seguintes termos:

(...) “Alberto Souza Monteiro Júnior ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão contratual e pedido liminar em face de Belo Pitu Modas Comércio de Confecções Ltda., em razão do inadimplemento dos valores locativos.

Aduz, em suma, que as partes celebraram contrato de locação de imóvel comercial em Feira de Santana/BA, com valor inicial de R$ 1.400,00 mensais, reajustado para R$ 2.500,00 após o término do prazo contratual, sendo que a ré deixou de pagar os aluguéis desde julho de 2024, acumulando débito de R$ 22.500,00, que, com juros e multa, totaliza R$ 24.834,15.

Alega que o débito supera o valor da caução, tornando-a dispensável, conforme jurisprudência do TJ/BA.

Em sede de liminar, requer a desocupação do imóvel e a sua imediata restituição ao autor.

Sucinto relato. Decido.

Trata-se de ação de despejo, que possui disciplina específica prevista na Lei 8.245/1991, que dispõe, em seu art. 59, § 1º.

[...]

No caso em análise alega a parte autora a falta de pagamento de aluguéis, subsumindo-se o caso dos autos ao inciso IX do art. 59 acima transcrito, segundo o qual, será concedida a liminar de despejo contanto que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão e fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Da análise do contrato de ID 498432853 não se verifica a prestação de caução pelo locatário, motivo pelo qual se encontram satisfeitos os requisitos para a concessão do despejo liminarmente (art. 59, § 1º da Lei 8.245/91).

Cabível a dispensa da caução pelo locador, haja vista o débito ultrapassar 3 (três) meses de aluguel.

Ante o exposto, DEFIRO a liminar pleitada antecipando os efeitos da tutela, com o que determino a desocupação, pela requerida, do imóvel objeto do contrato de locação, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária ou a efetuação de depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (§ 3º, art. 59 da Lei 8.245/91), sob pena de despejo.

Cite-se a ré para, no prazo de 15 dias, apresentar contestação, sob pena de revelia e presunção de veracidade quanto aos fatos alegados pela parte autora.

Decorrido o prazo voluntário de desocupação ou pagamento dos valores devidos e não sendo cumprido, proceda-se o despejo, expedindo-se o competente mandado, ficando autorizado o uso de força, inclusive arrombamento, se necessário.

Oficie-se o comandado da Polícia Militar solicitando força policial, se necessário.” (...)

Irresignada, a Agravante sustenta em síntese que “já existe uma ação em curso de revisional de aluguel na 6 vara civil da comarca de Feira de Santana – Ba sob o n 8012743-05.2024.8.05.0080, que demonstra que os aluguéis estão sendo pagos, e que litiga em má fé o réu com a ação proposta”.

Argumenta que realizou benfeitorias no imóvel no valor de quase R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), e que o valor cobrado reajuste é abusivo e está sendo discutido na revisional.

Pondera a existência de prejuízo irreversível para si, caso a liminar de despejo seja mantida, visto que, para cumprir a ordem terá de movimentar maquinário, demitir funcionários e suspender atividade empresarial em pleno funcionamento.

Arrazoa que, devido ao tempo de desenvolvimento da atividade empresarial no local, foi ali estabelecido fundo de comércio, e que não é razoável o locador majorar/reajustar o valor do aluguel tendo por base o valor atual de mercado do bem imóvel, visto que esse sofreu alteração expressiva decorrente das melhorias que ele realizou.

Desenvolvendo tais argumentos, requer seja seu agravo de instrumento conhecido para ser provido, no sentido de revogar “a tutela antecipada concedida em decisão interlocutória em 1ª instancia”.

Recurso preparado (ids. 82628026, 82628027), devendo a Secretaria  promover o reaproveitamento.

Contrarrazões ofertadas ao id 8307393, pugnando pelo não provimento do recurso.

Efeito suspensivo deferido (id. 82747634).

Origem sem novo provimento.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

Inicialmente, destaque-se que à via recursal eleita compete a análise da mantença ou não da decisão interlocutória agravada, com base nas evidências do acervo probatório próprio deste momento processual, no sentindo de verificar, a luz da probabilidade ou não do direito, se há, para o caso em concreto, perigo de dano difícil ou impossível de reparar a quem o suportar.

Emerge dos autos que o Magistrado singular deferiu a liminar em autos de ação de despejo, determinando a imediata desocupação do imóvel pela Ré, ora Agravante, por entender que estavam presentes os requisitos previstos no artigo 59 da Lei locações nº 8.245/1991, visto que, na origem, foi juntado o contrato de locação e demonstrado o suposto valor devido decorrente da alegada falta de pagamento dos aluguéis mensais.

Assevera o Código de Processo Civil – CPC em seu artigo 300, caput, que a tutela de urgência será concedia a quem a requerer, quando demonstrada a existência de perigo de ineficácia da medida em caso de se aguardar o deslinde do feito (fim da ação) e houver elementos que revelem ser provável o direito alegado. Veja-se:

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

Nesse sentido, aduz a jurisprudência pátria, observe-se:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA NA AÇÃO RESCISÓRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. PRESENÇA CUMULATIVA. NECESSIDADE. PROBABILIDADE DO DIREITO ALEGADO. AUSÊNCIA. INDEFERIMENTO. 1. O acolhimento do pedido de tutela provisória pressupõe a presença cumulativa de elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, a teor do disposto no art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. 2. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt na TutPrv na AR: 6280 RJ 2018/0137841-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 15/10/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 21/10/2019)”

Dito isso, diante do caso concreto, tudo indica que a medida antecipatória de origem comporta reforma, isso porque, em que pese o artigo 59 da Lei de locações preveja a possibilidade de despejo liminar quando a causa do pedido fundar-se em falta de pagamento dos aluguéis, constata-se, que existe em tramitação, ação revisional de aluguel, cujo ajuizamento se deu antes da ação de despejo, envolvendo as mesmas partes e objeto que possuem vinculação.

A Revisional de nº 8012743-05.2024.8.05.0080 foi ajuizada em 21/05/2024, e ainda se encontra em fase instrutória, enquanto a ação de despejo sob análise, de nº 8012887-42.2025.8.05.0080, foi distribuída em 29/04/2025, logo após a juntada de planilha de débitos na revisional, pelo aqui Autor Agravado e lá Réu.

Forçosa ainda a observância de que foi juntado na revisional, pelo aqui Réu Agravante e lá Autor, comprovantes de pagamento de aluguéis, aparentemente relativos ao imóvel em questão nestes autos, visto que o valor pago reflete o informado como sendo o devido após o reajuste, na ação de despejo, a saber: R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

Dessa forma, há indícios robustos da possibilidade de inocorrência da inadimplência alegada, a qual, é o principal fundamento da decisão agravada.

Acrescente-se a isso que, inobstante não haja, em regra, conexão processual entre a revisional de aluguel com a ação de despejo, devido a prestarem a objetivos distintos, enquanto a primeira busca alteração do valor do aluguel, a segunda objetiva a retomada do imóvel, se mostra razoável, por cautela, aguardar-se o deslinde da revisional diante da possibilidade de prejudicialidade externa em face da ação de despejo, uma vez que inegável a vinculação, mesmo não havendo subordinação.

Isso porque o valor do aluguel impacta diretamente na possibilidade de pagamento pelo locatário, e por consequência, influência significativamente na ocorrência ou não de inadimplência, e até mesmo na manutenção/renovação ou não do contrato de locação em questão.

Nessa linha de intelecção, a revogação da medida liminar deferida na origem aparenta ser a decisão mais prudente no caso em espeque, na medida em que sua manutenção pode acarretar prejuízos de toda ordem, e de natureza de difícil ou impossível reparação para o ora Recorrente, ao passo que para o Agravado não parece apresentar perigo imediato e nem impossibilidade de reversão da medida ulteriormente, caso, ao final das ações, o direito que alega possuir seja reconhecido.

Nesse contexto, a jurisprudência desta Corte de Justiça tem sido favorável a tese de prejudicialidade externa em situações como a dos autos, como forma de assegurar a prestação jurisdicional mais segura para ambas partes litigantes. Veja-se;

“PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8027443-66.2023.8 .05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: 4 IRMÃS SALÃO DE BELEZA INFANTIL LTDA Advogado (s): MAURICIO AMORIM DOURADO AGRAVADO: SALVADOR SHOPPING S/A Advogado (s):FRANCISCO DE FARO FRANCO NETO ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE CONCESSÃO DE LIMINAR . DECISÃO DE DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL, SOB PENA DE DESPEJO. AJUIZAMENTO PRÉVIO DE AÇÃO RENOVATÓRIA C/C REVISIONAL. PREJUDICIALIDADE EXTERNA CONFIGURADA. INTELECÇÃO DA NORMA DO ART . 313, V, A, DO CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. DECISÃO A QUO REFORMADA. Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em desfavor de decisão interlocutória que deferiu a medida liminar pleiteada para determinar, após a prestação da caução, a expedição de mandado de desocupação voluntária, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de uso de força policial para o despejo . É inconteste a existência da prejudicialidade externa entre a Ação Renovatória e a Ação de Despejo desde que aquela tenha sido anteriormente ajuizada, na medida em que o pedido buscado na Ação de Despejo de resolução do pacto celebrado inviabilizará a renovação da avença, o que compele à suspensão da sua tramitação, ex vi do art. 313, V, a, do CPC. Debulha-se do caderno processual o anterior ajuizamento de Ação Renovatória pela agravante em desfavor do agravado, a qual, configurando prejudicialidade externa e nos termos da norma que se extrai do art. 313, inciso V, alínea a, do CPC, tem o condão de suspender o deferimento da ordem de desocupação voluntária, sob pena de despejo, até o julgamento daquela . Precedentes dos Tribunais Pátrios. Agravo de Instrumento conhecido e provido para reformar a decisão agravada e indeferir a medida liminar. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n. 8027443-66 .2023.8.05.0000, de Salvador-BA, em que são agravante, 4 IRMÃS SALÃO DE BELEZA INFANTIL LTDA – ME e agravado, SALVADOR SHOPPING S/A . ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e dar provimento ao presente Agravo de Instrumento, reformando a decisão a quo para indeferir a medida liminar pleiteada de expedição de mandado de desocupação voluntária, sob pena de uso de força policial para o despejo, até o julgamento da Ação Renovatória, nos termos do voto da Relatora. Salvador, 12 (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80274436620238050000, Relator.: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/11/2023)”

Dessa forma, os elementos e documentos contidos neste instrumental são capazes de corroborar as alegações recursais a ponto de justificar a reforma da decisão agravada, razão por que deve restar revogada a liminar, por cautela, até o deslinde da ação revisional nº 8012743-05.2024.8.05.0080, a qual segue em tramitação, tendo por última movimentação a juntada pela BELA PITUBA MODAS COMERCIO DE CONFECCOES LTDA  de comprovantes de pagamentos, nos valores em debate nesta lide, alguns inclusive datados de janeiro, fevereiro e março de 2025.

Isto posto, vota-se no sentido de CONHECER DO RECURSO PARA DAR-LHE PROVIMENTO, revogada a liminar,  até o deslinde  da ação revisional nº 8012743-05.2024.8.05.0080.

É o voto.

 Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator