PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVELIA DAS CORRÉS CONSTRUTORAS. CONTRATO BILATERAL. AUSÊNCIA DE BAIXA EM HIPOTECA. INVIABILIZAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PERCENTUAL ADEQUADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0519183-18.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S/A e como apelado OSMAR DE JESUS DIAS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por BANCO BRADESCO S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação ordinária com pedido de antecipação de tutela movida por OSMAR DE JESUS DIAS.

Na origem, o autor alegou ter adquirido imóvel residencial (apartamento 602 da Torre Sapucaia, do Empreendimento Residencial IKÊ) junto à BNI BÁLTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, no valor de R$ 377.410,00, integralmente pago. Sustentou que, apesar da quitação, não lhe foi transferida a titularidade do bem, permanecendo hipoteca em favor do BANCO BRADESCO S/A. Pleiteou a baixa do gravame hipotecário e indenização por danos morais.

O juízo de primeiro grau julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para declarar a revelia das corrés BNI BÁLTICO e PDG REALTY, confirmar a medida liminar determinando o cancelamento da hipoteca, condenar as rés solidariamente ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais e condenar as rés nos ônus sucumbenciais, fixando honorários advocatícios em 15% do valor da condenação.

Em suas razões recursais, o BANCO BRADESCO S/A sustenta ilegitimidade passiva por não ter responsabilidade na baixa do gravame hipotecário, aplicação indevida da Súmula 308 do STJ, ausência de nexo de causalidade, inexistência de danos morais e inadequação na fixação dos honorários advocatícios.

Nesta instância, os autos foram distribuídos, por sorteio, cabendo-me o encargo de relatora.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, e 934, ambos do CPC, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do mesmo diploma legal.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso, uma vez que presentes os pressupostos de admissibilidade.

No mérito, o recurso não merece provimento.

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva do banco apelante.

A participação da instituição financeira na operação imobiliária, na qualidade de agente fiduciário e credor hipotecário, torna-a parte legítima para responder por eventuais vícios na contratação, especialmente pela não realização da transferência do bem e baixa da hipoteca.

Nesse sentido, é consolidado o entendimento jurisprudencial de que o banco credor hipotecário possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação que visa à declaração de ineficácia da hipoteca.

A hipótese dos autos amolda-se perfeitamente ao entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula nº 308, que estabelece: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Com efeito, aquele que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre integralmente o contrato de compra e venda não pode ser prejudicado por relação jurídica estabelecida entre o financiador (credor hipotecário) e a incorporadora.

No caso em testilha, restou comprovado que o autor quitou integralmente o valor do imóvel, conforme declaração de quitação juntada aos autos. Neste contexto, é descabida a manutenção da hipoteca sobre bem de terceiro adquirente de boa-fé.

Contrariamente ao alegado pelo apelante, está evidenciado o nexo causal entre a conduta omissiva do banco (manutenção indevida da hipoteca) e o dano experimentado pelo autor (impossibilidade de transferência da propriedade).

A responsabilidade decorre da aplicação da Súmula 308 do STJ e da necessidade de colaboração de todos os envolvidos na operação imobiliária para viabilizar a regularização dominial em favor do adquirente que cumpriu suas obrigações contratuais.

Demonstrados o dano, o nexo causal e a ausência de excludente de responsabilidade, devem as rés responder solidariamente pelos prejuízos causados ao autor, conforme corretamente decidido na sentença recorrida. A aplicação da Súmula 308 do STJ é imperativa, e a manutenção indevida da hipoteca sobre imóvel quitado configura conduta ilícita ensejadora do dever de indenizar.

Os danos morais estão configurados in re ipsa. A impossibilidade de transferência da propriedade do imóvel, apesar do integral cumprimento das obrigações contratuais pelo autor, ultrapassa o mero dissabor cotidiano e atinge a dignidade e a esfera extrapatrimonial do consumidor. O direito à moradia é direito fundamental, e sua violação, especialmente em contexto de expectativa legítima pela entrega do imóvel livre de ônus, configura dano moral indenizável.

Nesse sentido, leia-se o seguinte precedente do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NA PET NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE BAIXA DA HIPOTECA . DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas caracterizadoras da lesão extrapatrimonial . 2. Na hipótese, as instâncias de origem apontaram atraso de aproximadamente dois anos no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. Precedentes. 3 . Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt na PET no AREsp: 2127363 RJ 2022/0142055-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/12/2023)

No mesmo sentido:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 8063530-57.2019.8 .05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: RICARDO DE SOUZA VILAS BOAS e outros Advogado (s): JOAQUIM PINTO LAPA NETO, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, EMANUELA POMPA LAPA APELADO: BANCO RODOBENS S.A. Advogado (s):RICARDO GAZZI ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL . DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. GRAVAME HIPOTECÁRIO EXISTENTE SOBRE O BEM . RECUSA INDEVIDA DE PROCEDER À BAIXA DA HIPOTECA. DANO MORAL CONFIGURADO IN RE IPSA. SENTENÇA REFORMADA. I . Indeferida a juntada de documento novo em grau recursal. Apelantes que poderiam ter juntado o documento aos autos em sede de réplica, mas não o fizeram. II. Recorrentes que demonstraram a quitação integral do preço do imóvel, mas não conseguiram obter a baixa dos gravames hipotecários incidentes sobre o bem pela via administrativa . Ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro. Entendimento sumulado do STJ (enunciado n. 308). Sentença reformada . III. Dano moral configurado in re ipsa. Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), diante das peculiaridades do caso concreto . IV. Verbas sucumbenciais redistribuídas. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8063530-57 .2019.8.05.0001, oriundos da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, figurando, como apelantes, RICARDO DE SOUZA VILAS BOAS e ANA KARINA ROS VILAS BOAS, e, como apelado, BANCO RODOBENS S .A. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO e DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL. Sala de Sessões, de de 2021. PRESIDENTE DESA . CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(TJ-BA - APL: 80635305720198050001, Relator.: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2021)

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho Rua Imperador Dom Pedro II, 207, Fórum Paula Batista, Santo Antônio, RECIFE - PE - CEP: 50010-240 - F:(81) 31819113 QUINTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0058756-67.2020 .8.17.2001 COMARCA: Recife – 25ª vara cível - Seção A. APELANTE: Ágata Incorporação Spe Ltda; Cosil Construções e Incorporações S .A APELANTE ADESIVO: Isis Soares de Miranda Greenhalgh APELADOS: Ágata Incorporação Spe Ltda; Cosil Construções e Incorporações S.A e Isis Soares de Miranda Greenhalgh RELATOR: Des. Agenor Ferreira de Lima Filho EMENTA: EMENTA: CONSUMIDOR – PROCESSO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL – IMÓVEL QUITADO PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR – NEGATIVA EXPLÍCITA DE BAIXA DA HIPOTECA PELO AGENTE FINANCIADOR – VERIFICAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DOS RÉUS - DANO MORAL IN RE IPSA. CARACTERIZAÇÃO - PRIVAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE . “QUANTUM” INDENIZATÓRIO EM R$ 8.000,00 – ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL . RECURSO DA AUTORA PROVIDO, RECURSO DAS RÉS. IMPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ANTERIORMENTE FIXADOS. IMPOSIÇÃO DO ART . 85, § 11, DO CPC. 1. Caracteriza-se recusa indevida, a explícita a negativa do agente financiador da obra em baixar a hipoteca de imóvel quitado pelo promissário comprador/consumidor junto à construtora. Súmula 308 do STJ . 2. Diante da recusa injustifica para o cancelamento da hipoteca, impõe-se a responsabilidade civil pecuniária do agente financeiro por eventuais danos que venha causar ao consumidor. 3. A negativa indevida de baixa de hipoteca, priva o ser humano do direito real de propriedade de imóvel, caracterizando o dano moral presumido . 4. Observando-se os critérios de extensão do dano, bem como a capacidade econômica das partes, majora-se o valor da indenização dos danos morais para R$ 8.000,00 (oito mil reais). 5 . Recurso da autora provido. 6. Recurso da parte ré, improvido. 7 . Majora-se os honorários advocatícios anteriormente fixados quando incidir a regra do art. 85, § 11, do CPC. A C Ó R D Ã O Visto, discutido e votado este recurso, ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da QUINTA Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso da parte autora e negar provimento ao recurso das rés, tudo nos termos dos votos e notas taquigráficas, caso estas últimas sejam juntadas aos autos. Local, data e assinatura registrado no sistema . Des. Agenor Ferreira de Lima Filho Relator

(TJ-PE - Apelação Cível: 00587566720208172001, Relator.: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 19/07/2024, Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho)

O valor de R$ 10.000,00 fixado na sentença mostra-se adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

A fixação dos honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação está em plena conformidade com os parâmetros estabelecidos no art. 85, §2º, do CPC, situando-se dentro da faixa legal (10% a 20%) e considerando adequadamente o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado e tempo exigido. O percentual fixado é razoável e proporcional ao trabalho desempenhado, não merecendo qualquer redução.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, (documento datado e assinado eletronicamente)

Desa. Marielza Brandão Franco

Relatora