PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PAGAMENTO APENAS DO SINAL. OBRIGAÇÃO DE QUITAR HIPOTECA NÃO CUMPRIDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DO SINAL A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. PRENOTAÇÃO FRAUDULENTA. BOA-FÉ OBJETIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. É cabível a rescisão de contrato de promessa de compra e venda quando o promitente comprador não cumpre as obrigações pactuadas, notadamente quando deixa de quitar parcelas essenciais e o valor da hipoteca, conforme estabelecido no pacto.

2. Demonstrado o inadimplemento contratual e a conduta de má-fé do comprador, é legítima a retenção do valor pago a título de sinal como indenização por perdas e danos.

3. A prenotação do contrato no cartório de registro de imóveis sem o cumprimento das obrigações configura abuso de direito e tentativa de apropriação indevida do bem.

Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação cível n.º 0005198-34.2006.8.05.0150 tendo como apelante, Lúcio Caires Pinto, e apelados, Renato Gomes Filho e Luciana Tavares Barcellos Gomes. 

ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, conforme voto da Relatora.

                                                Sala de Sessões,  05 de  agosto de 2025.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora 

JG19

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Rafael Garrido Frank.

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de apelação cível interposta por Lúcio Caires Pinto contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e perdas e danos, movida por Renato Gomes Filho e Luciana Tavares Barcellos Gomes.

Na origem, os autores narraram a celebração de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural denominado Fazenda Bela Vista, situado em Porto Seguro/BA, pelo valor de R$ 120.000,00, sendo parte do pagamento destinado à quitação de hipoteca existente em favor do Banco do Nordeste.

Alegaram inadimplemento contratual do réu, que teria pago apenas R$ 5.000,00 do total pactuado e, mesmo sem cumprir o contrato, realizou prenotação do título no cartório de registro de imóveis, buscando beneficiar-se indevidamente.

O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, rescindindo o contrato por inadimplemento do réu e determinando a retenção do sinal pago a título de perdas e danos, além de julgar improcedentes os pedidos reconvencionais.

Inconformado, o réu interpôs apelação sustentando: suposto cumprimento parcial das obrigações; que a sentença seria citra petita; que houve negativa de cumprimento de obrigações pelos autores; e que a dívida bancária teria valor superior ao inicialmente pactuado.

Os apelados apresentaram contrarrazões defendendo a manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, alegando má-fé do apelante e ausência de qualquer adimplemento substancial.

Contrarrazões apresentadas (ID 68331312).

Custas recolhidas no ID 68331302.

É o relatório.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC/2015, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador, 2 de maio de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG19

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

Custas recolhidas no ID 68331302. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos, de admissibilidade, conheço do recurso.

2. Do mérito:

Cuida-se de apelação cível interposta por Lúcio Caires Pinto contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e perdas e danos, movida por Renato Gomes Filho e Luciana Tavares Barcellos Gomes.

O mérito da controvérsia gira em torno da validade da rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural por inadimplemento contratual, bem como da legalidade da retenção do sinal pago pelo comprador, ora apelante.

Do exame dos autos, restou comprovado que o apelante efetuou apenas o pagamento inicial de R$ 5.000,00, deixando de honrar os demais compromissos, inclusive o depósito de R$ 80.000,00 destinado à quitação da dívida hipotecária junto ao Banco do Nordeste – obrigação assumida expressamente no contrato firmado entre as partes.

A pretensão do apelante de justificar o inadimplemento com base em suposta resistência do banco em receber o valor, ou alegando divergência quanto ao montante atualizado, não encontra respaldo nos documentos colacionados aos autos, tampouco comprovação de tentativa concreta de resolver a pendência ou ajuizamento de medida judicial apropriada para consignação.

O próprio apelante ajuizou, posteriormente, ação de imissão na posse, o que reforça a existência de controvérsia e tentativa de consolidação de posse sem cumprimento das obrigações contratuais. Tal conduta contraria os princípios da boa-fé e do adimplemento substancial, além de evidenciar a justa rescisão promovida pela sentença recorrida.

A alegação de que a sentença foi citra petita também não merece acolhimento, uma vez que a r. decisão apreciou todos os pedidos deduzidos na petição inicial e na reconvenção, limitando-se a rejeitar as pretensões do réu por ausência de prova robusta.

Assim, diante do descumprimento contratual e da conduta abusiva do apelante ao prenotar o contrato sem adimplemento, mostra-se adequada a rescisão do contrato com retenção do sinal como cláusula penal, nos moldes da jurisprudência consolidada. A propósito, a jurisprudência do TJMG:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL.

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa . É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

(TJ-MG - AC: 10701110421883001 MG, Relator: Domingos Coelho, Julgamento: 07/11/2018, Publicação: 19/11/2018).

 3. Conclusão:

Ex positis, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao apelo, mantendo-se a sentença por seus termos e fundamentos. Face a sucumbência, majora-se a condenação em honorários para o percentual de 15% (quinze por cento) nos termos arbitrados na sentença.  

                                                       Salvador, 05 de  agosto de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG19