Direito Civil. Apelação Cível. Vício redibitório em imóvel. Infiltração. Ausência de prova do nexo causal. Improcedência. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, na qual os autores alegam a existência de vício oculto em imóvel adquirido, consistente em infiltrações ocorridas após a imissão na posse, imputando aos vendedores a omissão dolosa quanto ao defeito. 

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em: saber se as infiltrações constatadas no imóvel caracterizam vício redibitório preexistente à celebração do contrato; e saber se restou comprovado o nexo causal entre o defeito alegado e a conduta dos vendedores, apto a ensejar a rescisão contratual e a responsabilização indenizatória. 

III. Razões de decidir

Os registros audiovisuais juntados aos autos comprovam a existência e a gravidade das infiltrações, evidenciando dano material no imóvel, porém não demonstram a anterioridade do vício nem sua natureza oculta à época da contratação. 

Incumbia aos autores a prova do fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, I, do CPC, não tendo sido produzida prova suficiente quanto ao nexo causal entre os danos e a conduta dos vendedores. 

O conjunto probatório não afasta a plausibilidade de que as infiltrações decorram de falha estrutural do edifício, hipótese em que eventual responsabilidade recairia sobre o condomínio, e não sobre os alienantes. 

Inexistindo prova de omissão dolosa ou de vício oculto imputável aos vendedores, não se configuram os pressupostos para a rescisão contratual ou indenização. 

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido. 

Tese de julgamento: 
“1. A comprovação da existência de infiltrações em imóvel não é suficiente, por si só, para caracterizar vício redibitório, sendo indispensável a demonstração de sua preexistência e do nexo causal com a conduta do vendedor.” 
“2. Incumbe ao adquirente o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, não sendo possível imputar responsabilidade ao alienante diante da ausência de prova de omissão dolosa ou de vício oculto.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 441 e 443; CPC, art. 373, I. 
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível nº 0701953-90.2017.8.07.0001, Rel. Des. Gilberto Pereira de Oliveira, 3ª Turma Cível, j. 22.04.2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8022224-74.2020.8.05.0001, em que figuram como apelantes GLAUCIA SANTOS RIBEIRO e LEONARDO AMORIM OLIVEIRA SANTOS e como apelados JEANE SIMÕES MENEZES e CESAR ANTONIO CORREA DOS SANTOS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, nos termos do voto da Relatora.

   

  Salvador/BA, 27 de abril de 2026.

 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

Trata-se de Apelação Cível interposta por GLAUCIA SANTOS RIBEIRO e LEONARDO AMORIM OLIVEIRA SANTOS contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada em face de JEANE SIMÕES MENEZES e CESAR ANTONIO CORREA DOS SANTOS. 

Na origem, narram os autores que celebraram contrato de compra e venda de imóvel residencial com os réus, firmado em 23/05/2019, tendo ingressado no bem em junho do mesmo ano. Sustentam que, pouco tempo após a mudança, o imóvel passou a apresentar infiltrações severas, especialmente em períodos chuvosos, ocasionando danos estruturais e prejuízos materiais, além de abalo moral. Alegam, ainda, que os réus tinham conhecimento prévio do vício e o ocultaram dolosamente no momento da negociação. 

Diante disso, pleitearam a rescisão do contrato de compra e venda, com restituição dos valores pagos, desoneração do financiamento imobiliário, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. 

Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, na qual sustentaram, em síntese, a inexistência de vício oculto, afirmando que residiram no imóvel por aproximadamente cinco anos sem qualquer ocorrência relevante de infiltração, exceto episódio isolado prontamente solucionado pelo condomínio. Alegaram, ainda, que o imóvel foi previamente vistoriado por engenheiro da instituição financeira responsável pelo financiamento, que atestou sua habitabilidade, bem como que eventual problema decorre de falha estrutural do edifício, cuja responsabilidade seria do condomínio. 

Após regular instrução, o Juízo de primeiro grau proferiu sentença julgando improcedentes os pedidos, ao fundamento de ausência de comprovação do nexo causal entre os danos alegados e a conduta dos réus, destacando que incumbia aos autores o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. 

Irresignados, os autores interpuseram recurso de apelação, reiterando, em síntese, a existência de vício oculto no imóvel, a responsabilidade dos réus pela omissão de informação relevante no momento da venda, bem como o direito à rescisão contratual e à reparação pelos danos suportados. 

Apresentadas contrarrazões, os apelados pugnam pela manutenção integral da sentença, sustentando a correção do julgado e a ausência de elementos probatórios capazes de demonstrar a responsabilidade que lhes é imputada. 

Distribuído o recurso à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, foi oportunizada às partes a apresentação de memoriais, não tendo havido manifestação, conforme certidão nos autos. 

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento. 

  

  Salvador/BA, 27 de abril de 2026.

 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26 

Relator

 Cinge-se a controvérsia à verificação da existência de vício oculto em imóvel objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como à eventual responsabilidade dos vendedores pelos danos alegados, com consequente rescisão contratual e indenização.

Nos termos dos arts. 441 e 443 do Código Civil, o vício redibitório caracteriza-se pela existência de defeito oculto, preexistente à celebração do contrato, que torne a coisa imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminua o valor, sendo imprescindível, ainda, a demonstração de que o alienante tinha conhecimento do vício ou que este já existia ao tempo da tradição.

No caso em exame, embora incontroversa a ocorrência de infiltrações no imóvel após a aquisição, inclusive comprovadas por registros audiovisuais juntados aos autos, tais elementos não são suficientes, por si sós, para caracterizar vício redibitório imputável aos réus. 

Com efeito, os vídeos demonstram a existência e a gravidade do dano, evidenciando infiltrações intensas e comprometimento de partes internas do imóvel. Todavia, não comprovam a anterioridade do vício, tampouco a sua natureza oculta à época da celebração do contrato. 

Nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbe ao autor a prova dos fatos constitutivos de seu direito. 

No presente caso, competia aos apelantes demonstrar a existência de vício oculto preexistente à venda; o nexo causal entre o defeito e a conduta dos vendedores; eventual omissão dolosa por parte dos apelados.  

Entretanto, da análise do conjunto probatório, verifica-se que tais elementos não foram satisfatoriamente comprovados. 

A prova produzida não afasta a possibilidade de que os problemas de infiltração decorram de fatores estruturais do edifício, cuja responsabilidade recairia sobre o condomínio, circunstância, inclusive, corroborada por elementos constantes dos autos, tais como a existência de episódios anteriores atribuídos à cobertura do prédio e a realização de reparos pelo próprio condomínio. 

A propósito, a jurisprudência pátria tem reconhecido que, em hipóteses de infiltrações decorrentes de falhas estruturais do edifício, notadamente em áreas comuns, a responsabilidade pelos danos recai sobre o condomínio, e não sobre o proprietário da unidade autônoma, desde que comprovado o nexo causal por meio de prova técnica idônea, conforme se verifica, a título ilustrativo, no julgamento da Apelação a seguir: 

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFILTRAÇÃO NA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO . PERICIAL JUDICIAL. COMPROVADO. NECESSIDADE DE REFORMAS. DANO MATERIAL DEMONSTRADO . APELO DESPROVIDO. 1 - A contrariedade do apelante em relação laudo pericial não merece guarida, porquanto, não se observa, concretamente, a insuficiência/deficiência na produção da prova pericial. 2 - Com efeito, tem-se o laudo pericial examinou, do ponto de vista estritamente técnico, o conteúdo da documentação pertinente, constando deste exame que a realização de obras de impermeabilização e de outros reparos se mostram necessários no condomínio, porquanto evidenciado os diversos problemas na unidade imobiliária do apelado, decorrente das infiltrações originadas na área de lazer do condomínio. 3 - Assim, é forçoso concluir que foi a conduta negligente do condomínio apelante na manutenção das infiltrações que ocasionou os danos apontados, sendo, portanto, evidente a presença dos elementos de configuração da responsabilidade civil, ato ilícito, dano e nexo causal entre eles . 4 - Caracterizado o dano no imóvel do autor, por culpa da má conservação da área comum do condomínio, de forma que se impõe a indenização pelos danos materiais. 5 - Apelação conhecida e desprovida. (TJ-DF 07019539020178070001 DF 0701953-90.2017 .8.07.0001, Relator.: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 22/04/2020, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 05/05/2020. Pág .: Sem Página Cadastrada.) 

No caso dos autos, embora não haja prova pericial conclusiva quanto à origem do defeito, o conjunto probatório não afasta a plausibilidade de que as infiltrações tenham decorrido de falha estrutural do edifício, o que impede a imputação de responsabilidade aos apelados. 

Ademais, consta dos autos que o imóvel foi submetido à vistoria técnica por profissional vinculado à instituição financeira responsável pelo financiamento, que atestou sua habitabilidade à época da contratação, o que fragiliza a alegação de vício oculto relevante e preexistente. 

Para a responsabilização dos vendedores, seria imprescindível a demonstração de que tinham ciência inequívoca do vício e, ainda assim, o ocultaram deliberadamente. 

Todavia, não há nos autos prova robusta nesse sentido. 

Ao contrário, há elementos indicando que eventual ocorrência anterior foi pontual e solucionada, bem como que os adquirentes tiveram ciência de situação pretérita relacionada ao imóvel, o que afasta a alegação de ocultação dolosa. 

A ausência de comprovação do nexo causal entre a conduta dos réus e os danos alegados constitui fundamento suficiente para a improcedência da demanda. 

A simples existência de dano não enseja, por si só, o dever de indenizar, sendo imprescindível a demonstração do vínculo entre o prejuízo e a atuação do suposto responsável, o que não se verificou no caso concreto. 

Diante desse cenário, a sentença recorrida mostra-se adequada e alinhada ao conjunto probatório dos autos, não havendo elementos que justifiquem sua reforma. 

CONCLUSÃO

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, por seus próprios fundamentos, os quais ora se ratificam. 

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, em favor da parte apelada, observada, se for o caso, a suspensão de exigibilidade em razão da concessão da gratuidade da justiça.

 É como voto.

 

  Salvador/BA, 27 de abril de 2026.

 

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

JUIZ SUBSTITUTO DO 2º GRAU

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 26

RELATOR