PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

LOCAÇÃO E PROCESSO CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO-RESIDENCIAL. NÃO OBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO NA ART. 51, §5°, DA LEI 8.245/91. AJUIZAMENTO ANTES DO INTERREGNO LEGALMENTE AUTORIZADO. AÇÃO EXTEMPORÂNEA. INSTRUMENTO CONTRATUAL QUE CARECE DE FORMALIDADE EXIGIDA POR LEI. AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE AMBAS AS PARTES. PRAZO MÍNIMO DO CONTRATO A RENOVAR OU A SOMA DOS PRAZOS ININTERRUPTOS DOS CONTRATOS ESCRITOS DEVE SER DE CINCO ANOS. IMPOSSIBILIDADE DE COMPUTAR OS PERÍODOS DE CONTRATO VERBAL PARA FINS DE PREENCHIMENTO DO REQUISITO TEMPORAL PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO DAS TAXAS QUE INCIDIRAM SOBRE O IMÓVEL. INOBSERVÂNCIA DOS ART. 51, I, II E III E ART. 71, I, II E III, AMBOS DA LEI N. LEI 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de renovação de contrato de locação de imóvel e procedente o pedido formulado na reconvenção, decretando a rescisão do contrato de locação de imóvel em questão.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em analisar se estão presentes os requisitos para a propositura de ação renovatória de locação e se é possível acolher o pedido de rescisão contratual e ordem de desocupação do imóvel.

III. Razões de decidir
3. A apelante deixou de observar o prazo previsto no art. 51, §5°, da Lei 8.245/91, propondo a ação fora do interregno legalmente autorizado, razão pela qual a ação renovatória de locação revela-se extemporânea.

4. Instrumento contratual assinado apenas pelo locador, não havendo aposição da assinatura do locatário carece de formalidade exigida por lei.

5. O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos (art. 51, II, da Lei 8.245/91), não sendo possível computar os períodos de contrato verbal para fins de preenchimento do requisito temporal para ajuizamento da ação renovatória.

6. Necessidade de prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário (art. 71, III, da da Lei 8.245/91)

7. Cabível o pedido de desocupação do imóvel, formulado pelo reconvinte, em razão do caráter dúplice da ação renovatória (art. 74 da Lei 8.245/91).

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso desprovido. Sentença mantida.

Tese de julgamento: "A ação renovatória de locação de imóvel não-residencial exige prova do cumprimento cumulativo dos requisitos previstos nos art. 51 e 71 da Lei n. 8.245/91. É cabível o pedido de desocupação do imóvel, a teor do art. 74 da Lei n. 8.245/91).”

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de recurso de apelação interposto por ROQUE NUNES BARBOSA contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que, nos autos da ação renovatória de locação de imóvel, proposta pelo ora apelante em face de ANTONIO JORGE DA SILVA PARANHOS, julgou improcedentes os pedidos do autor e procedente a reconvenção, nos seguintes termos:

“[...] Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por ROQUE NUNES BARBOSA em face de ANTONIO JORGE DA SILVA PARANHOS.

Com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na RECONVENÇÃO para decretar a rescisão do contrato de locação do imóvel situado na Rua Vila Matos, n° 92, Rio Vermelho, Salvador - BA, CEP: 41.950-740, com a ordem de desocupação voluntária da parte autora/reconvinda, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo.

Condeno a parte autora/reconvinda ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2°, do Código de Processo Civil. [...]” (ID 88987301)

Irresignado, o requerente interpôs recurso de apelação (ID 88987307), alegando, em síntese, desacerto da sentença ao julgar procedente a reconvenção proposta pelo recorrido com base na confissão do recorrente quanto à sublocação do imóvel.

Sustenta que não foi considerado que a sublocação ocorreu em 30/09/2020, conforme documento juntado aos autos, data anterior à formalização escrita do contrato em questão, com anuência expressa e verbal do recorrido. Segundo seu entendimento, não há infração contratual, pois à época da sublocação não existia cláusula contratual escrita que vedasse tal prática e a autorização foi concedida verbalmente pelo locador.

Argumenta que “a sentença reconhece a existência do contrato e a relação locatícia anterior ao contrato firmado, mas contraditoriamente nega a renovação alegando ausência de comprovação de cumprimento das obrigações contratuais".

Defende que, no entanto, a existência de contrato por escrito, com continuidade do uso do imóvel pelo autor por mais de 20 anos, comprova a estabilidade e cumprimento do pacto.

Aduz, ainda, que foram cumpridos todos os requisitos legais da ação renovatória de aluguel comercial e enfatiza que o ajuizamento da presente ação se deu em razão da atitude unilateral do locador, em pedir a devolução do imóvel antes de findo o prazo contratual.

Por fim, requer o provimento do recurso, para, reformando a sentença, julgar procedente o pedido autoral de renovação do contrato de locação e improcedente a reconvenção.

Em sede de contrarrazões (ID 88987310) o apelado argui o não cabimento da ação renovatória, visto que o locatário não assinou o contrato de locação em questão, razão pela qual defende que o documento não teria valor jurídico, não preenchendo, assim, os requisitos do art. 51 da Lei n. 8.245/1991.

Além disso, argumenta que houve descumprimento contratual, que autoriza o pedido de devolução do imóvel, dado que o apelante deixou de realizar pagamento da taxa referente ao fornecimento de água nos anos de 2020, 2021, 2022 e 2023, sendo que o contrato prevê que as taxas incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do locatário.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 11 de novembro de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

            Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

     Não havendo preliminares a serem analisadas, adentra-se o mérito.

           Cuidam os autos de recurso de apelação, interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de renovação de contrato de locação de imóvel e procedente o pedido formulado na reconvenção, decretando a rescisão do contrato de locação de imóvel em questão, com a ordem de desocupação voluntária da parte do locatário/apelante, sob pena de despejo.

       A controvérsia dos autos consiste em analisar se estão presentes os requisitos para a propositura de ação renovatória de locação e se é possível acolher o pedido de rescisão contratual e ordem de desocupação do imóvel.

         Inicialmente, cumpre analisar os requisitos legais para que o locatário possa reivindicar a renovação do contrato de locação não residencial.

         O art. 51, §5º da Lei n. 8245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que decai o direito à renovação, se a ação não for proposta entre um ano, no máximo e seis meses, no mínimo, anteriores ao vencimento do contrato:

Art. 51. [...]

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

O contrato cuja renovação é reivindicada pelo apelante tem prazo determinado entre 01/08/2022 e 01/08/2027 (ID 88987046). Considerando que a ação foi proposta em 09/06/2023, constata-se que ainda restavam mais de três anos para o fim do contrato.

Sendo assim, conforme bem pontuado pelo magistrado a quo, o apelante não observou o prazo previsto no art. 51, §5°, da Lei 8.245/91, propondo a ação fora do interregno legalmente autorizado, razão pela qual a ação renovatória de locação não pode ser acolhida, por ser extemporânea.

Na mesma linha de intelecção, colaciona-se o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - PRAZO DECADENCIAL - ART. 51, § 5º DA LEI Nº 8.245/91 - AÇÃO AJUIZADA APÓS ENCERRADO O PRAZO DE VALIDADE DO CONTRATO - DECADÊNCIA - TRAMITAÇÃO DE AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR - SUSPENSÃO OU INTERRUPÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - RETOMADA DO IMÓVEL - CONSEQUÊNCIA DA NÃO RENOVAÇÃO - INDENIZAÇÃO INDEVIDA. 1 . "Tratando-se de decadência, esse prazo não admite interrupção ou suspensão, sendo disposição cogente. É intempestivo o ajuizamento [de ação renovatória] antes ou depois desse prazo". (TJ-MG - AC: 10024141958777001 MG, Relator.: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 18/09/2019, Data de Publicação: 26/09/2019)[g.n.]

     Ainda que assim não fosse, há de se observar outros aspectos que representam óbices ao provimento do recurso.

Com efeito, art. 51 da citada Lei do Inquilinato prevê que o locatário terá direito à renovação do contrato, desde que, cumulativamente, se trate de contrato escrito e por prazo determinado; o prazo mínimo do contrato a renovar seja de cinco anos; e que o locatário exerça atividade no mesmo ramo por, no mínimo, três anos. Veja-se:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos [g.n.].

       Entretanto, da análise dos elementos de prova carreados aos autos, verifica-se que os contratos de ID 88987046 e 88987247 estão assinados apenas pelo locador, não havendo aposição da assinatura do locatário. Embora a relação de locação possa ser comprovada por outros meios, é certo que o instrumento contratual carece de formalidade exigida por lei.

         De acordo com o art. 107 do Código Civil, “a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”. Assim, o contrato de locação sem a assinatura de ambas as partes não é considerado válido para propor ação renovatória, visto que, conforme o dispositivo supracitado, a lei exige contrato escrito para que o locatário exerça o direito à renovação compulsória.

Depreende-se, portanto, que sem o instrumento contratual escrito e devidamente assinado, não está atendido um dos requisitos essenciais para a propositura da ação renovatória pretendida pelo apelante.

Corroborando tal entendimento, eis o seguinte julgado:

DIREITO CIVIL, CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA QUE INDEFERIU A INICIAL, EXTINGUINDO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. [...] MÉRITO. ALEGAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE, FINDO O PRAZO PREVISTO, PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO. REQUISITO DO ART. 51, INC . I, DA LEI DE LOCAÇÃO NÃO PREENCHIDO. EXISTÊNCIA DE TERMOS ADITIVOS QUE NÃO FORAM ASSINADOS PELA PARTE LOCATÁRIA, DEMONSTRANDO APENAS PRINCÍPIO DE NEGOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À PROPOSITURA DA AÇÃO RENOVATÓRIA. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00046000620228160056 Cambé, Relator.: Espedito Reis do Amaral, Data de Julgamento: 28/08/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023) [g.n.]

Apelação Cível – Ação declaratória de existência de contrato de locação – Nova contratação não consentida pela locadora – Envio de retificação da minuta do contrato de locação não implica consentimento expresso – Contrato de locação não assinado – Ação renovatória não proposta no prazo legal – Prazo estabelecido no artigo 51, § 5º da Lei 8.245/91 é decadencial – Inobservância acarreta a perda do direito à renovação - Sentença de procedência reformada, cessando, de imediato, os efeitos da tutela antecipada deferida em primeiro grau – Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1071839-93.2022 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: João Antunes, Data de Julgamento: 25/05/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/05/2023) [g.n.]

Além disso, o inciso II do supracitado art. 51 prescreve que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. Sobre o tema, prevalece a tese de que não é possível computar os períodos de contrato verbal para fins de preenchimento do requisito temporal para ajuizamento da ação renovatória.

Conforme relatado pelo próprio apelante nas suas razões recursais (ID 88987307, p. 2), o contrato objeto da lide, formalizado em 20/07/2022, “reduziu a termo uma relação locatícia verbal e contínua por mais de 20 anos”.

Portanto, resta incontroverso que o contrato escrito e com prazo determinado não soma os cinco anos exigidos pela lei para o ajuizamento de ação pleiteando a renovação compulsória da locação.

Neste sentido é o entendimento da jurisprudência pátria:

LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA (LEI DO INQUILINATO, ARTS. 51 E 71) . LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CARÊNCIA DE AÇÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A RENOVATÓRIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de Justiça deu correta aplicação ao disposto no art. 51 da Lei 8.245/91, concluindo pela carência de ação da autora para a ação renovatória devido à inexistência de "contratação sucessiva por escrito" pelo prazo mínimo e ininterrupto de cinco anos, ou seja, pela ausência do requisito previsto no inciso II do mencionado art. 51. […] (STJ - AgInt no AREsp: 469569 SP 2014/0016701-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/05/2021) [g.n.]

Apelação. Ação renovatória. Sentença de improcedência. Insurgência da autora locatária. Requisitos do art. 71, II e III, da Lei 8.245/91 não preenchidos. Contrato verbal que não pode ser computado para os fins de preenchimento do requisito temporal para ação renovatória. Idoneidade do fiador não demonstrada. Sentença mantida. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10128249320228260004 São Paulo, Relator.: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 09/09/2024, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/09/2024) [g.n.]

Neste contexto, resta afastada, inclusive, a alegação de sublocação procedida pelo apelante, tendo em vista que, consoante demonstrado nos autos, ocorreu em período anterior à vigência do contrato em tela.

Ademais, de acordo com o art. 71, III, da Lei do Inquilinato, a petição inicial da ação renovatória deve ser instruída com prova do preenchimento dos requisitos do art. 51, do cumprimento do contrato e da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel. Confira-se:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia [g.n.];

Sucede que há prova nos autos de que o apelante ficou inadimplente com as taxas do imóvel locado, relativas a consumo de água e energia elétrica, conforme se verifica nos documentos de ID 88987273, 88987274 e 88987276, que indicam a existência de diversas faturas em aberto. Logo, o apelante deixou de cumprir, também, os requisitos do art. 71, III, da Lei do Inquilinato:

 A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - CUMPRIMENTO CONTRATUAL - PROVA DE QUITAÇÃO DE IMPOSTOS E CONTRATAÇÃO DE SEGURO - ART. 71 DA LEI Nº 8.245/91 - REQUISITOS NÃO ATENDIDOS. Para ter direito à renovação do contrato de locação o locatário deve comprovar o preenchimento dos requisitos do art. 71 da Lei 8.245/91. "Não comprovado o atendimento dos requisitos previstos nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91, em especial o pagamento exato das obrigações contratuais, não deve ser provida a pretensão renovatória formulada pelo autor". (TJ-MG - AC: 10000222031874001 MG, Relator.: José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 20/10/2022, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/10/2022) [g.n.]

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO. As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei nº 8 .245/91, mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8 .245/91. Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório. (TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021) [g.n.]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE ALUGUEL –IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO – REJEIÇÃO – MÉRITO - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – AUSÊNCIA DE INTERESSE DO LOCADOR NA RENOVAÇÃO – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – ART. 51 DA LEI 8.245/91 - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Tratando-se de contrato prorrogado por tempo indeterminado, regularmente denunciado e não preenchidos os requisitos cumulativos art . 51, I, II e III da Lei n. 8.245/91, tem o locador o direito à restituição do imóvel locado, devendo ser mantida a sentença de improcedência da ação renovatória. (TJ-MS - Apelação Cível: 0809614-51 .2021.8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Juiz Vitor Luis de Oliveira Guibo, Data de Julgamento: 28/02/2024, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/03/2024)

Feitas as considerações acima, constata-se que vários são os óbices que impedem o acolhimento do pedido do apelante de provimento do recurso, sendo cabível a procedência do pedido de desocupação do imóvel formulado na reconvenção, em razão do caráter dúplice da ação renovatória, a teor do art. 74 da Lei 8.245/91.

Portanto, a melhor solução que se aponta à presente lide é a de manutenção da r. sentença por seus próprios fundamentos.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Em atenção ao quanto expresso no §11 do art. 85 do CPC, majoro em 5% os honorários sucumbenciais fixados na origem.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora