PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DAS CHAVES E HABITE-SE PARCIAL. DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. VIDE CONTRATO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. NÃO VERIFICADA. RESTITUIÇÃO. INDEVIDA. PAGAMENTO DE IPTU, TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS. APÓS A ENTREGA DAS CHAVES E HABITE-SE. OBRIGAÇÃO DO COMPRADOR/POSSUIDOR. PROPAGANDA ENGANOSA. NÃO CONSTATADA. DANO MORAL INDENIZÁVEL E DESVIO PRODUTIVO. NÃO CARACTERIZADOS. APLICAÇÃO DO INCC. NÃO VERIFICADA. REPARAÇÃO DOS DEFEITOS NO APARTAMENTO DO AUTOR. NECESSIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS PARA SEREM IMPROVIDOS.

I. Caso em exame: Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória. Contrato de compra e venda de unidade imobiliária.

II. Questão em discussão: Se restou comprovado o atraso na entrega das chaves e do habite-se; Se configurada a mora ensejadora da inversão da cláusula penal e do dano moral indenizável e desvio produtivo; Se cabe a reparação do apartamento do autor; Se cabe restituição do IPTU e taxas condominiais pagas pelo autor após recebimento das chaves e do habite-se; Se provada a cobrança de juros de obra e de correção e juros moratórios contratuais com base no INCC.

III. Razões de decidir: É incontroverso que o contrato de compra e venda de imóvel foi firmado com a Ré Apelada em julho/2020, para aquisição da unidade imobiliária nº 904, Torre 03, no Condomínio ainda em construção de nome Mirante do Iguatemi, mediante financiamento bancário por meio da Caixa Econômica Federal, cuja unidade pertencente ao autor foi entregue juntamente com o habite-se parcial, referente a sua torre/unidade, em 26/12/2022, o qual, foi expedido pela autoridade Municipal competente em 20/12/2022.

Não há evidências de cobrança de juros de obra, nem de aplicação indevida do INCC, não constatada propaganda enganosa.

Reparos no apartamento do autor que são devidos, visto que comunicados desde a entrega das chaves e ausente provas da reparação.

IV. Dispositivo e tese: Recursos improvidos.

Tese de julgamento: Não houve mora da construtora e nem propaganda enganosa, com isso ausente ilícito e abusividade, inexistente o dano moral indenizável. Pagamento de taxas, impostos e encargos referentes ao imóvel, após a entrega das chaves e do habite-se, é responsabilidade do comprador após imitido na posse, por se tratar de obrigação propter rem.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8168750-05.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros e como Apelados TIAGO LIMA DE JESUS e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER DOS RECURSOS PARA NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Recursos simultâneos Por Unanimidade

Salvador, 25 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Ao relatório da sentença (id. 79545211), acrescenta-se tratar-se de Apelações Cíveis, simultâneas e tempestivas, interpostas pelo autor TIAGO LIMA DE JESUS, sem preparo, por ser beneficiário da gratuidade de justiça (ids. 79545269 e 79545211), e pela Ré MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA mediante o preparo (ids. 79545270 ao 79545272), diante da sentença prolatada pelo Juízo da 5ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR/BA, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA, tombada sob o nº 8168750-05.2023.8.05.0001, na qual litigam as partes, que julgou procedente em parte os pedidos iniciais, nos seguintes termos:

(...) “Após requer assistência judiciária gratuita, o Autor afirma que, atraído pela oferta publicitária da ré, firmou o contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária ou “na planta” de n° CONT-1101633-DGH0DT (P20.b e g), no dia 05/07/2020, com datas limites para: (i) Entrega das chaves em 30/06/2022, prorrogável por 180 (cento e oitenta) dias (27/12/2022).

Aduz que, efetivada a assinatura do contrato de adesão com a demandada, deveria ser dado o sinal ou arras, passando, desde então, a incidir a correção monetária, também restando estabelecidas as parcelas mensais a serem adimplidas pelo promitente comprador, corrigidas pelo INCC até a emissão/averbação do auto de conclusão de obra (habite-se) e IPCA +01% (um por cento) após. Em seguida, deveria ser firmado o contrato de financiamento com a instituição financeira vinculada, com base nos parâmetros anteriormente propostos, ocasião em que incidiriam o Imposto sobre Transferência de Bem Imóvel – ITBI, com o registro do respectivo contrato, ficando estabelecida, a partir daí, a incidência dos juros de obra progressivos, que aumentavam de acordo com a evolução da respectiva obra, até a emissão/averbação do auto de conclusão de obra (habite-se).

Conta que, uma vez emitido/averbado o auto de conclusão de obra (habite-se), cessaria por completo a incidência dos juros de obra e a demandada expediria o comunicado de liberação de entrega de chaves onde, concomitantemente, passariam a incidir as contribuições condominiais e o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.

Todavia, relata que a ré não cumpriu tais etapas, visto que, em dezembro de 2022 emitiu comunicado para informar que o prazo de conclusão das obras não seria cumprido, mas que assumiria o pagamento da multa prevista em contrato.

No entanto, afirma que, em comportamento nitidamente contraditório, em 26/12/2022, após exatos 14 (quatorze) dias do envio da comunicação acima aludida, informou que as obras das torres “II” e “III” foram milagrosamente concluídas, como também informou que já havia sido emitido o habite-se e que seria realizada a convocação para a entrega das chaves.

Sustenta que a declaração da ré não correspondeu à verdade, visto que a averbação em cartório somente ocorreu na data de 04/09/2023, ou seja, 10 (dez) meses após a suposta entrega do imóvel, conforme certidão de inteiro teor da matrícula mãe nº 116.243.

Adiante, destaca que a demora para a emissão do habite-se resultou em prejuízos, estes caracterizados pelo não estancamento da cobrança dos juros de obra, frisando, ainda, que a entrega antecipada dos imóveis, sem o necessário habite-se, também resultou na cobrança antecipada de taxas de condomínio e IPTU.

Para além disso, o autor aponta descumprimento contratual referente à obra em si, a qual não guardou correspondência com a oferta publicitária, mais precisamente em relação à área da piscina, inexistência de pomar, coloração do pórtico de entrada, garagens sem cobertura.

Aponta, ainda, que quando da realização de vistoria em sua unidade imobiliária, foram verificadas uma série de irregularidades devidamente apontadas e pormenorizadas laudo pericial particular, sendo identificados também problemas nas áreas comuns, tais como: fiações de alta tensão expostas; alagamento nos corredores; instalação irregular de porta de vidro no rol da torre II que resultou em sua quebra; empreendimento entregue repleto de sobras de material nas áreas comuns; falta de ligação de energia perante a concessionária loca; gerador instalado inoperante; elevadores e toda a área comum das três torres com problemas em razão de falhas elétricas; falta de segurança, com registro de furtos e atos de vandalismo; muros do empreendimento construído em tamanho inferior; torre I com obra concluída somente em 20.03.2023, causando barulho, poeira e trânsito de operários e materiais; falta de acesso à garagem; inoperância da ré na resolução das demandas.

Nesse contexto, aponta a ocorrência de descumprimento contratual, ao tempo em que requer: a) o reconhecimento da mora pela demandada, até a efetiva emissão do habite-se; condenação da demandada à devolução do valor pago a título de juros de obra, no valor de R$9.720,27 (nove mil, setecentos e vinte reais e vinte e sete centavos); b) condenação da demandada ao ressarcimento dos valores pagos a título d contribuições condominiais no valor de R$2.981,22 (dois mil, novecentos e oitenta e um reais e vinte e dois centavos) e de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, no valor de R$985,08 (novecentos e oitenta e cinco reais e oito centavos), até a efetiva emissão do habite-se; c) condenação da demandada a restituir-lhe o valor R$6.703,01 (seis mil, setecentos e três reais e um centavo), resultante da indevida aplicação da correção e juros moratórios, sem prejuízo da repetição do indébito no mesmo valor até a efetiva emissão do habite-se, acrescido de correção monetária e juros legais, que totaliza R$13.406,02 (treze mil, quatrocentos e seis reais e dois centavos); d) seja a ré condenada a cobrar os valores mensais futuros conforme cálculos acostados no documento P06; e) condenação da demandada ao pagamento da cláusula penal constante do item 5.4. da cláusula quinta do DOCUMENTO 20.b), calculado no parâmetro de 02% (dois por cento), do valor efetivamente adimplido pelo promitente comprador e corrigido pelos índices em destaque, com termo inicial configurado pelo término do prazo de tolerância, até o envio do comunicado sobre a conclusão da obra ou de sua efetiva entrega, com juros moratórios fixados em 01% (um por cento) ao mês, calculados pro rata die, tendo como parâmetro os mesmos termos e índices de correção monetária, tudo no valor atual de R$12.204,14 (doze mil, duzentos e quatro reais e quatorze centavos); f) que se declare por sentença a exigibilidade da obrigação de fazer constante do título executivo extrajudicial, qual seja contrato de compra e venda, conforme fundamentado no item 3.3., que deverão ser realizados ou reparados pela demandada em prazo razoável a ser determinado por este MM Juízo sob pena de multa diária; g) a condenação da demandada ao pagamento de compensação extrapatrimonial arbitrada em R$ 20.000,00 (vinte mil reais); h) a condenação da demandada ao pagamento de indenização pela perda do tempo livre ou útil, lesão ao tempo ou desvio produtivo do consumidor no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

[...]

Merece acolhimento, todavia, a preliminar de ilegitimidade ativa do autor para reclamar por supostos vícios da área comum do condomínio, porquanto, neste caso, a legitimidade é do condomínio, na pessoa do síndico, e não, dos condôminos isoladamente. Dito isto, mostra-se prejudicada a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, com fundamento da responsabilidade do condomínio, visto que este juízo não irá aprofundar-se nos supostos vícios de áreas comuns.

Por fim, deve-se rejeitar a prejudicial de mérito referente à decadência do direito de reclamar pelos vícios aparentes, visto que, embora a ação tenha sido intentada em 01.12.2023, o autor comprova nos autos que efetuou reclamação acerca dos vícios encontrados no imóvel, sendo prova cabal de tais fatos as mensagens acostadas no ID 422790020 e ainda o relatório de vistoria realizado pelo autor em maio de 2023, cuja cópia encontra-se acostada no ID 422790022.

[...]

Pois bem. Compulsando o contrato firmado entre os litigantes, mais especificamente no que se refere ao prazo de entrega da obra, verifica-se que foi estipulado 30.06.2022 como sendo a data de finalização do imóvel, com possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias, vide item 5 do quadro resumo.

Sem questionamento quanto à validade da cláusula de tolerância, tem-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 27.12.2022, já computados os 180 dias de tolerância.

Com efeito, embora o autor tenha afirmado que o habite-se do empreendimento não foi emitido no tempo previsto, o documento juntado no bojo da defesa, ID 430612248, p. 7, atesta que o habite-se da Torre III foi emitido em 20.12.2022, portanto, antes do termo final previsto em contrato.

E não se diga que o dito documento não merece crédito porque contém escrita à mão. Ora, é de conhecimento público e notório que a inscrição de data nos alvarás de habite-se são redigidas desta forma, não sendo este argumento válido para tornar o documento imprestável. Ademais, a certidão de inteiro teor do imóvel, acostada no ID 422790016, confirma que os alvarás de habite-se das Torres II e III foram emitidos em 20.12.2022, tornando, portanto, precário o argumento do autor de que ele não foi expedido no tempo previsto no contrato.

Ademais, para fins de cumprimento do contrato pela construtora, no que tange à finalização da obra, deve-se tomar como referência a data existente no alvará de habite-se, uma vez que este corresponde a ato administrativo pelo qual a autoridade pública competente reconhece estar a propriedade apta para ser ocupada e utilizada, não se devendo tomar como referência a data de sua averbação no cartório de imóveis, uma vez que esta se trata de providência posterior, que não se confunde com a primeira.

Ademais, é fato incontroverso nos autos que o autor recebeu as chaves do imóvel ainda em 2022, o que nos leva à conclusão de que a ré cumpriu esta obrigação específica assumida por meio do contrato.

Com efeito, uma vez emitido o habite-se e entregue o imóvel no tempo previsto, em princípio não se mostra pertinente o pedido de restituição de parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, após dezembro de 2022, a título de juros da obra, uma vez que, provada a finalização da obra, a dita cobrança não mais subsiste, dando lugar ao pagamento do mútuo.

Nesse sentido, competia ao autor provar o pagamento de tais encargos indevidos à CEF a partir de 2023, em razão de suposta falha ou falta de comunicação da construtora, o que, no entanto, não foi realizado, sobretudo porque o documento juntado no ID 422790047 não atesta que aquelas parcelas lançadas pela instituição financeira referem-se a “juros de obra”. Dito de outro modo, na leitura do citado documento não há qualquer referência à dita expressão, não havendo, outrossim, qualquer declaração da CEF a esse respeito, capaz de subsidiar o pedido formulado.

De igual modo, sem razão o pleito de ressarcimento dos valores correspondentes às taxas condominiais e impostos incidentes sobre o bem (IPTU), a partir de 2023, porquanto o imóvel foi entregue ao autor em dezembro de 2022, na mesma ocasião da emissão do habite-se, fato que torna o autor responsável pelos pagamentos citados.

Ademais, o autor afirma que a ré não somente descumpriu o contrato, ao deixar de entregar o imóvel na data aprazada, como fez incidir índices de correção monetária indevidos (INCC) para além da data limite. No entanto, tal assertiva não se sustenta, seja porque o imóvel foi entregue em dezembro de 2022, seja porque não há indícios de que houve a correção do saldo devedor, após esta data, pelo INCC, valendo destacar que o documento ID 430612245 menciona, de forma expressa, a incidência de IPCA, além dos juros de mora, em sintonia com o contrato firmado, vide ID 422790034, p. 3, cláusula 4.2 que assim dispõe:

[...]

Dito isto, não se mostra pertinente o pedido de restituição, em dobro, do valor de R$6.703,01 (seis mil, setecentos e três reais e um centavos), resultante da indevida aplicação da correção e juros moratórios, sendo pertinente registrar que a planilha de cálculos apresentada no ID 422790018 leva em consideração exclusivamente o INCC, além de não indicar expressamente os percentuais utilizados para o recálculo do reajuste.

Melhor sorte não encontra o pleito formulado no item “”V”, correspondente à condenação da empresa acionada ao pagamento de cláusula penal, visto que, como já asseverado em linhas passadas, não houve descumprimento contratual da construtora em relação à finalização da obra.

Lado outro, merece acolhimento o pedido de condenação da empresa ré ao cumprimento de obrigação de fazer, consistente nos reparos no imóvel, seja porque a construtora não apresentou aos autos documento integral com a identificação do imóvel e do autor, atestando o recebimento do apartamento em completa regularidade, seja porque o requerente junta aos autos o relatório de vistoria ID 422790022, o qual identifica uma série de não conformidades, sem contraprova alguma, pela ré, de que elas inexistem ou foram sanadas.

Quanto à garagem atrelada ao empreendimento, razão não assiste ao autor, visto que o contrato firmado entre as partes, no que toca a este quesito, remete o adquirente à Convenção de Condomínio, ao assim dispor no item 2.3:

[...]

O autor, por sua vez, no ato da assinatura do contrato, recebeu a cópia da minuta da Convenção de Condomínio, tal como atestado no ID 422790030, a qual discrimina todas as vagas de garagem de acordo com cada apartamento e respectivas localizações, sendo certo que ambas as vagas destinadas à Torre III, apartamento 904, são descobertas, vide ID 430612240, p.51.

Desta forma, não se pode afirmar que houve propaganda enganosa ou descumprimento contratual pela ré, a ponto de ensejar a obrigação de fazer pleiteada, qual seja, cobertura das vagas.

Por fim, sem respaldo fático e jurídico o pleito de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel ou ainda indenização decorrente da perda de tempo útil, visto que, conforme já asseverado alhures, não houve o atraso alegado. Ademais, o rico detalhamento efetuado pelo autor em sua inicial, acerca dos dissabores enfrentados, encontram-se relacionados, quase que exclusivamente, a vícios ou falhas existentes em áreas comuns, cuja legitimidade para pleitear reparação cível, consoante já dito em momento anterior, compete ao condomínio.

Ademais, as não conformidades apontadas especificamente no apartamento do autor, ID 422790022, não impedem o regular uso do bem, uma vez que dizem respeito à necessidade de reparos na pintura das paredes dos cômodos, reparos em alguns pisos e rodapés, além de limpeza em geral.

Assim, indefiro o pedido.

À vista do exposto e por tudo mais que dos autos consta, rejeito as preliminares suscitadas pela ré, à exceção da ilegitimidade ativa do autor para pleitear reparação civil em decorrência de vícios construtivos das áreas comuns do condomínio, ao passo em que, com lastro no artigo 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, apenas para determinar que a ré, no prazo de 60 (sessenta) dias, promova os reparos no imóvel objeto dos autos (Torre III, apartamento 904), acaso ainda não o tenha feito, a fim de sanar as não conformidades relacionadas no relatório juntado no ID 422790022, sob pena de conversão da obrigação de fazer em pagar, mediante apuração em cumprimento de sentença, extinguindo o feito, com julgamento de mérito.

Tendo a ré decaído em parte mínima, condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor dado à causa, com base no artigo 85, §2º, do CPC, sem prejuízo da observância do disposto no artigo 98,§3º, haja vista a assistência judiciária gratuita de que é beneficiário.” (...)

Irresignado, o autor TIAGO LIMA DE JESUS interpõe apelação sem preparo, por ser beneficiário da gratuidade de justiça (ids. 79545269 e 79545211), sustentando em síntese que a entrega das chaves foi realizada sem a averbação do habite-se, o que lhe gerou prejuízos financeiros; que o apartamento não foi entregue em conformidade com a propaganda; que suportou danos de ordem moral pela frustração de sua justa expectativa em um contrato que não foi cumprido nos termos avençados; ser parte legítima para reclamar os vícios existentes nas áreas comuns do condomínio; que as parcelas foram majoradas ao invés de reduzidas; que restou configurado seu direito a lucros cessantes presumidos, danos morais indenizáveis e multa decorrente da demora na entrega do imóvel em condições de habitação e no prazo previsto;

Argumenta que o contrato de adesão prevê expressamente “garagem coberta”, e desconhecia a convenção do condomínio quando da assinatura do contrato.

Aduz que “Ressalta-se que a Caixa Econômica Federal entende como conclusão da obra a efetiva emissão e registro do habite-se, no órgão competente, qual seja a SEFAZ e não da SEDUR, como o colacionado na contestação” e que “Ademais, como comprovado no e-mail colacionado no Id. Num. 427582324, a averbação do Habite-se valido de fato para a Caixa Econômica Federal, só ocorreu em março de 2023, três meses após a entrega das chaves”.

Alega que “Mesmo depois de escoado o prazo de conclusão da obra (27/12/2022) até a abril de 2023, 4 MESES APÓS A PREVISAO DE CONCLUSÃO DA OBRA, a Caixa, continuou a debitar da conta da parte os encargos de fase de construção por conta da falta do habite-se".

Afirma que .“Conforme pactuado, o INCC deveria ser utilizado apenas até a data de emissão ou averbação do habite-se, sendo substituído pelo IPCA a partir desse momento”

Desenvolvendo tais argumentos, requer seja seu apelo conhecido para ser provido, com o objetivo de reformar totalmente a sentença, no sentido de julgar procedentes os pedidos iniciais.

Contrarrazões apresentadas pela MRV Engenharia e Participações S/A, pugnando pelo improvimento do recurso para manutenção integral da sentença.

Lado outro, simultaneamente, a MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA também apela, mediante comprovação do preparo (ids. 79545270 ao 79545272), argumentando pela necessidade de determinação de improcedência do pedido de danos morais, e que não restou provada sua reponsabilidade pelos supostos vícios apontados no imóvel.

Pondera pela “impossibilidade de verificação de vício construtivo por meras imagens fotográficas, ou por laudo elaborado unilateralmente”, ao tempo em que defende ter entregue o imóvel de acordo com o memorial descritivo, vide laudo de vistoria do cliente atestado pelo autor.

Destaca que inexiste solicitação de reparo junto à construtora, e que a responsabilidade dos vícios apontados é do condomínio, bem assim que “a ausência de comunicação prévia sobre esses problemas e a falta de conexão direta com a unidade do Apelado levantam sérios questionamentos sobre a validade das reclamações apresentadas”.

Alega a nulidade do laudo por ter sido produzido unilateralmente pelo autor, e que “a perícia ignorou elementos essenciais, como a responsabilidade do Apelado pela manutenção preventiva e a ausência de demonstração de que os vícios decorrem exclusivamente de falhas construtivas”

Desenvolvendo tais argumentos, requer seja seu apelo conhecido para ser provido, com o objetivo de reformar a sentença, no sentido de declarar nulo o laudo pericial, para julgando improcedentes os pedidos autorais, afastar sua condenação a reparação do imóvel.

Contrarrazões apresentadas por TIAGO LIMA DE JESUS, pugnando pelo improvimento do recurso para manutenção da sentença.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, data registrada no sistema.

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A9

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se o recurso do Autor, ao tempo em que, quanto ao apelo da Ré, não se conhece do pedido de afastamento de dano moral, visto que não houve tal condenação na sentença recorrida, restando conhecidas as demais razões.

Emerge dos autos pretensão do Autor TIAGO LIMA DE JESUS pela procedência de seus pedidos iniciais, e da Ré MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA pelo afastamento de sua condenação a obrigação de reparar os vícios internos do apartamento do autor.

Cumpre desatacar, que consta nos autos:

• Comprovantes de pagamento de condomínio, referente a unidade 03/ap. 904, de 01 a 09/2023, incluindo água, fundo de reserva e consumo de gás;
• DAM referente a IPTU do imóvel objeto da lide – cota única 2023;
• Certidão de averbação de construção parcial – protocolo nº 443792 – emitida em 04/09/2023 - alvarás de habite-se nºs 70167 e 70168 – torres 2 e 3 – emitidos em 20/12/2022 - discriminação dos cadastros imobiliários municipais de cada unidade imobiliária;
• Conversas no WhatsApp informando ajustes internos a serem realizados no apartamento do autor (pedras, vazamento, janelas, rodapés, bancada, refazimento de pintura – id. 79544338);
• Laudo da vistoria particular contratada pelo autor, realizada em 09/05/2022, descrevendo diversas não conformidades no apartamento (id. 79544339);
• Contrato particular de promessa de compra e venda (id. 79544343);
• Cláusula 2º item 2.3 - garagem – vide convenção de condomínio;
• Cláusula 3º item 3.2 - despesas com ligações definitivas de serviços não cobertas pelo valor do imóvel, 3.3 - responsabilidade do comprador por impostos e taxas;
• Cláusula 5º - prorrogação do prazo de entrega por 180 dias sem penalidade; item 5.3 - obrigação do proprietário custear: IPTU, despesas condominiais, outros encargos, alterar titularidade das contas de água/luz/gás; 5.4 - cláusula penal – atraso na entrega;
• Memorial descritivo indicando garagem coberta (id. 79544344);
• Termo de recebimento assinado em 05/07/2020, atestando ter recebido minuta da convenção de condomínio, memorial descritivo, croqui, e outros documentos (id. 79544345);
• Informativo sobre as condições do contrato, sinalizando que “a correção do INCC até a data da emissão do Habite-se. Após esse momento, caso ainda exista algum valor a ser pago para a construtora, ele passará a ser corrigido pelo IPCA + juros de 1% ao mês”, vide item 2, com previsão expressa dos juros de obra a ser cobrado pelo branco durante a construção, id. 79544348;
• Item de comprometimento da MRV a pagar a multa contratual, caso não entregue o imóvel até o vencimento do prazo, já considerados os 180 dias do período de tolerância;
• Quadro resumo do contrato: 5.1 - Previsão para a entrega das chaves: 30/06/2022; 5.2 - Data limite para entrega das chaves: 27/12/2022; 5.3 - Data limite para a obtenção do Habite-se: 27/12/2022;
• Comunicado MRV em 12/12/2022 informando que a entrega das chaves ocorrerá após o prazo de carência, e que por isso assumiria o pagamento da multa contratual (id. 79544356);
• Comunicado MRV em 26/12/2022 informando a emissão do habite-se torres II e III, e início da convocação para entrega das chaves (id. 79544352 e 79544355);
• Demonstrativo de evolução das parcelas do financiamento junto à Caixa Econômica Federal (id. 79544357);
• Email enviado pela MRV em 08/11/2022 com informações sobre procedimentos que antecedem a entrega das chaves, com destaque para vistoria de qualidade das áreas comuns, a ser realizada pelo síndico, emissão do habite-se e cobrança dos juros de obra (id. 79544364);
• Relatório de vistoria de entrega de obra, realizada nos dias 14/09/2022, 04/10/2022 e 09/12/2022, na presença de Engenheiro e Síndico, identificado e registrados diversos pontos não conformes nas áreas comuns, passíveis de ajuste e correção (Id. 79545170 e 79545172);
• Comunicado Corpo Síndico do Condomínio (id. 79545173);
• Email da MRV informando que 31/05/2023 era a data prevista para averbação do habite-se, contudo, salientando grandes possibilidades de alterações (id. 79545174);
• Alvará de habite-se da torre III, nº 70168, expedido em 20/12/2022 (id. 79545185);
• Extrato do cliente – detalhamento do histórico de parcelas e pagamentos (Id. 79545188);
• Termos e documentos de vistoria relativos às áreas comuns do condomínio, assinados pelo Síndico (Id. 79545189);
• Minuta da Convenção de Condomínio - Item 7) DESCRIÇÃO E LOCALIZAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM - TR03/ 904 443/444 Descoberta Livre / Descoberta Presa 3° GAR PADRÃO/PADRÃO (id. 79545192 – fl. 51/66);
• Termo de vistoria final emitido pela MRV, datado de 27/12/2022 (id. 79545195);

Com efeito, a relação em espeque é nitidamente de consumo, e, portanto, albergada pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC, o qual, com base na presunção relativa de vulnerabilidade do consumidor frente ao fornecedor, preconiza a facilitação de sua defesa mediante a inversão do ônus probatório e veda a prática de condutas abusivas, dentre as quais, propaganda enganosa, sob pena de configurar a responsabilidade objetiva ensejadora do dano moral indenizável, o que desde logo, salienta-se, não se aplicar ao caso em comento.

Isso porque, tal prerrogativa conferida pelo microssistema consumerista, não afasta a responsabilidade do consumidor, aqui o Autor, de comprovar minimamente a verossimilhança de suas alegações, de modo a demonstrar robustamente a probabilidade/plausibilidade do direito que sustenta possuir.

Nessa linha de intelecção, assevera o artigo 373 do Código de Processo Civil – CPC, que além de determinar o dever do autor, quanto ao seu ônus probatório, também o faz com relação ao réu:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

§ 1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.

§ 2º A decisão prevista no § 1º deste artigo não pode gerar situação em que a desincumbência do encargo pela parte seja impossível ou excessivamente difícil.” (...)

No caso em comento, inobstante o Autor Apelante afirme descumprimento contratual pela Ré Apelada, decorrente de atraso na entrega do habite-se, bem assim que deve ser restituído por valores pagos e cobrados indevidamente a título de IPTU, taxas condominiais, juros de obra, correção e juros moratórios, os documentos e elementos constantes nos autos, em sua maior parte juntados por ele mesmo, evidenciam o justo oposto.

É incontroverso que o contrato de compra e venda de imóvel foi firmado com a Ré Apelada em julho/2020, para aquisição da unidade imobiliária nº 904, Torre 03, no Condomínio ainda em construção de nome Mirante do Iguatemi, mediante financiamento bancário por meio da Caixa Econômica Federal, cuja unidade pertencente ao autor foi entregue juntamente com o habite-se parcial, referente a sua torre/unidade, em 26/12/2022, o qual, foi expedido pela autoridade Municipal competente em 20/12/2022.

Dito isso, forçosa a observância de que o prazo de entrega previsto contratualmente foi cumprido, visto que a unidade imobiliária retrocitada foi entregue dentro do prazo e o habite-se expedido antes dele.

Registre-se que o habite-se é o documento que comprova a regularidade do imóvel junto a Prefeitura local e assegura que o imóvel pode ser habitado.

Precedentes:

“Apelação Cível nº 0808042-97.2018.8.20 .5124 Apelante: Sâmia Braz Menezes. Advogada: Dra. Bárbara dos Santos Lima. Apelada: MRV Ancona II Incorporações Ltda . Advogado: Dr. Ivan Isaac Ferreira Filho. Relator.: Desembargador João Rebouças. EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INOCORRÊNCIA . OBRA ENTREGUE DENTRO DO PRAZO DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS APÓS A DATA ESTIPULADA NO CONTRATO. VALIDADE DESTA CLÁUSULA CONFIRMADA NA JURISPRUDÊNCIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INVIABILIDADE . ATRASO NÃO CONFIGURADO. INEXISTÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. PRECEDENTES . - Não é abusivo o prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do bem, estabelecido após o prazo inicialmente previsto para a conclusão das obras. - Sendo o imóvel entregue dentro do prazo contratualmente estipulado para tanto, não há falar em mora da construtora, tampouco em danos materiais e morais suportados em razão desta.(TJ-RN - AC: 08080429720188205124, Relator: JOAO BATISTA RODRIGUES REBOUCAS, Data de Julgamento: 26/07/2023, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 26/07/2023)”

Dessa forma, o pedido de multa por descumprimento contratual formulado pelo Autor Apelante não se sustenta, visto que inocorrente o fato gerador da penalidade em questão, bem assim, seus pedidos de restituição dos valores pagos a título de taxas/encargos/impostos condominiais, por ser o responsável pelo imóvel desde então.

Uma vez recebido o apartamento em 12/2022, o contrato é claro quanto a responsabilidade do proprietário pelos custos/despesas/obrigações dele decorrentes, desde o recebimento do imóvel, e assim, os comprovantes de pagamento juntados referentes ao período de 2023, somente evidenciam a regularidade do autor, sendo, entretanto, inservíveis, como prova de pagamento indevido, visto que na verdade atestam o cumprimento de uma obrigação autoral frente ao novo bem imóvel que adquiriu, ausente nesse tocante, qualquer responsabilidade a ser imputada a Ré Apelada, devido à natureza propter rem da obrigação.

Precedentes:

“Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. Raimundo Nonato de Souza Braid Filho (6ª CC) APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0103944-55.2009.8 .17.0001 APELANTE: MARIA DO SOCORRO CRUZ APELADO (A): CONDOMÍNIO DO EDIFICIO AQUARELA EMENTA Apelação Cível. Ação de Cobrança de Taxas Condominiais. Condomínio em Construção . Extinção do Processo sem Resolução de Mérito. Ilegitimidade Passiva. Habite-se. Entrega das Chaves . Responsabilidade pelo Pagamento de Taxas Condominiais e IPTU. Contrato de Permuta e Cláusula de Pagamento de Aluguel. Sentença reformada. Sentença de extinção do processo sem julgamento de mérito, por suposta ilegitimidade passiva, sem adequada fundamentação . Inexistência de comprovação de responsabilidade contratual do condomínio em relação à obrigação de fazer. A parte ré, como autora da cobrança das taxas condominiais, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. A ilegitimidade passiva não se justifica pelo argumento de que a responsabilidade pelo empreendimento recai sobre terceiros nomeados na escritura pública de permuta. A entrega das chaves de unidade imobiliária somente pode ocorrer de forma lícita após a expedição do habite-se . Ausência de habite-se até a data do ajuizamento da ação, comprovada por atas de assembleias extraordinárias. Sem o habite-se, o adquirente não pode usar, gozar e dispor do imóvel, afastando a obrigação de pagamento de taxas condominiais e IPTU até a efetiva entrega das chaves. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, por unanimidade, em dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Recife, data registrada no sistema . Des. Raimundo Nonato de Souza Braid Filho (TJ-PE - Apelação Cível: 01039445520098170001, Relator.: ALBERTO NOGUEIRA VIRGINIO, Data de Julgamento: 29/10/2024, Gabinete do Des. Raimundo Nonato de Souza Braid Filho (6ª CC))”

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL AO CONSUMIDOR - STJ, RESP REPETITIVO Nº 1.599.511/SP - OCUPAÇÃO DO IMÓVEL - PROPRIETÁRIO PARTICULAR - RESPONSÁVEL - IMISSÃO DA POSSE - CUSTAS CODOMINIAIS - PARCELAS VINCENDAS - PARCELAS VENCIDAS DURANTE PROCESSO - INEXISTÊNCIA. 1- As taxas condominiais e IPTU se tornam obrigação do promissário comprador somente a partir do momento da entrega do imóvel, quando passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem . 2- Cabe análise de quem estava efetivamente ocupando os imóveis mencionados pelo condomínio cobrador, diante da alegação da apelante de ter vendido os apartamentos e não ter mais a obrigação de arcar com tais custas. 3- Cabível a condenação da ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas no curso da lide e vincendas após o término da fase de conhecimento, ainda que não tenha sido expressamente pedido pelo autor, sobretudo por se tratar de obrigação de trato sucessivo. (TJ-MG - AC: 50566597320168130024, Relator.: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 14/03/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2023)”

Outrossim, com relação a ligação e/ou transferência de titularidade definitiva de serviços públicos de consumo, como: água, luz, gás, estes também são de responsabilidade do proprietário, expresso inclusive no contrato, na medida em que de posse do imóvel, serão os utilizadores diretos ou indiretos do serviço, devendo também responder pela contraprestação do consumo.

No tocante aos juros de obra, também conhecidos como taxa de construção, a despeito de suas alegações, não se verifica nos autos registros de sua cobrança, nem pela Ré e nem pela Caixa Econômica Federal, tampouco após a entrega das chaves e do habite-se, igualmente com relação a suposta aplicação indevida do INCC, na correção monetária/juros moratórios, visto que o contrato prevê incidência do INCC até a emissão do habite-se e do IPCA + juros de 1% ao mês após, e o extrato do cliente juntado ao id. 79545188 demonstra aplicação somente do IPCA, índice esse que em regra se apresenta até mais favorável ao consumidor, por melhor refletir inflação do país.

Quanto a propaganda enganosa, também não se verifica tal ocorrência, na medida em que as fotos juntadas da piscina demonstram similaridade com o memorial descritivo, a convenção de condomínio por sua vez, cujo recebimento foi assinado pelo autor, especifica que suas 02 (duas) vagas de garagem, nºs 443 e 444, padrão, livre e presa, são descobertas, assim, não há que se falar em dano moral indenizável, e nem indenização por desvio produtivo.

Lado outro, concernente ao alegado direito a reparação das não conformidades constatadas na unidade específica do autor, melhor sorte lhe assiste, isso porque, primeiro, a decadência sustentada pela Ré não restou caracterizada, visto que desde o recebimento do apartamento foram comunicadas a construtora e conversas no WhatsApp demonstram não só a ciência, mas também a tomada das medidas cabíveis para solucionar a questão; segundo, em que pese o laudo tenha sido emitido por profissional contratado pelo autor, a ré não o desconstituiu na medida em que não provou já ter realizado os devidos reparos.

Por fim, apenas por cautela, registre-se que é entendimento assente na jurisprudência pátria que condômino sozinho não é parte legítima para litigar demandas que se refiram às comuns do condomínio:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL . ILEGITIMIDADE ATIVA DOS CONDÔMINOS PARA PLEITEAR A CORREÇÃO DE ITENS NA ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE PARA A INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA AFASTADO. 1 . Falta legitimidade aos condôminos para, individualmente ou em grupo, postular acerca de eventuais irregularidades existentes na área comum do edifício, in casu, o pedido cominatório de obrigação de fazer, pois trata-se de direito da universalidade e, não, individual dos moradores. Tem legitimidade ativa, no caso, o condomínio, ente despersonalizado, representado pelo síndico, por expressa autorização legal, ex vi do disposto nos artigos 12, IX, do Código de Processo Civil, 1.348, II, do Código Civil e 22, § 1º, a, da Lei 4.591/1964 . 2. Pertinente ao pleito de indenização por danos morais, não merece trânsito a pretensão, devendo, igualmente, ser mantida a sentença atacada; não só porque não impugnado, especificamente, o fundamento da sentença guerreada que encontrou óbice na alegação genérica manifestada nesse sentido na petição inicial, motivação apta a manter o ato judicial como lançado, como, também, porque a asserção de cerceamento do direito de defesa não subsiste a uma análise acurada dos autos, eis que, embora já deferida a produção de prova em audiência, o julgamento antecipado da lide foi devidamente motivado pelo magistrado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDA. (TJ-GO 52687547620198090051, Relator.: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/02/2023)”

Por tudo que dos autos consta, a sentença se mostra escorreita, em conformidade com a legislação e jurisprudência de regência sobre a matéria, razão pela qual resta mantida em sua integralidade.

Isto posto, vota-se de CONHECER DOS RECURSOS PARA NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantida a sentença, em todos os seus termos, por seus próprios fundamentos.

É o voto.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES

Juiz Substituto de 2º Grau - Relator