PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO CURSO DO PROCESSO. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. INEXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO CONFIGURADO. DEPÓSITO JUDICIAL NÃO EQUIVALE A QUITAÇÃO ATÉ A LIBERAÇAÕ DE VALORES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por SMART NEGÓCIOS IMOBILIÁRIUOS LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos do processo da Ação Comum, julgou improcedente os pedidos autorais, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).

2. A apelante interpôs recurso requere a reforma da sentença, sob o fundamento da ausência de perda do objeto, do descumprimento contratual e excessividade dos honorários arbitrados. 

3. O apelado defende a manutenção da sentença. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se diante da alienação do imóvel objeto da ação, subsiste interesse processual da autora em obter certidão negativa de débitos condominiais, e se o condomínio recorrido teria descumprido obrigação contratual de fornecimento do documento após depósito judicial de valores efetuado pela Caixa Econômica Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4.  Com a alienação do imóvel, desaparece a utilidade prática da expedição da certidão de quitação, pois a apelante não mais figura como titular do bem, assim, e eventuais reflexos contratuais entre comprador e vendedor devem ser discutidos em ação própria, não sendo o condomínio parte legítima para responder por obrigações de natureza meramente contratual entre terceiros.

5. O acordo firmado com a Caixa Econômica Federal previa a emissão da CND após a efetiva quitação da dívida, o que somente se dá com a liberação judicial dos valores, e não com o simples depósito judicial.

6. Os honorários advocatícios mostrou-se compatível com os critérios do art. 85, §2º, do CPC, considerando a baixa complexidade da causa e a atuação do patrono da parte vencedora. No particular, tais valores comportam majoração em razão da atuação no Segundo Grau de jurisdição, ex vi do §11º do mesmo dispositivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelo desprovido.

Tese de Julgamento:

1. A alienação do imóvel objeto da lide acarreta a perda superveniente do interesse processual quanto à expedição de certidão negativa de débitos condominiais, por ausência de utilidade prática do provimento jurisdicional.

2. O depósito judicial de valores, sujeito à liberação por decisão judicial, não extingue a obrigação condominial antes de sua efetiva liberação, não configurando descumprimento contratual do condomínio.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8129375-02.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante SMART NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO VILLA SARA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK1/E

Cuidam os autos de apelação interposta por SMART NEGÓCIOS IMOBILIÁRIUOS LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos do processo da Ação Comum, julgou improcedente os pedidos autorais, condenando o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Irresignada, a autora interpôs recurso requere a reforma da sentença, sob o fundamento da ausência de perda do objeto, do descumprimento contratual e excessividade dos honorários arbitrados. 

Em sede de contrarrazões, o apelado defende a manutenção da sentença. 

Sendo o que importava relatar, comportando sustentação oral, peço a inclusão do feito em pauta de julgamento. 

Salvador/BA, 12 de novembro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

1. Da alegada ausência de perda do objeto

Inicialmente, cumpre mencionar que não assiste razão à apelante. 

Conforme se extrai dos autos, o imóvel objeto da demanda foi alienado, o que esvazia o interesse processual na obtenção da certidão de quitação de débitos condominiais, tendo em vista que a finalidade prática do pedido, demonstrar a inexistência de débitos relativos à unidade condominial, torna-se inócua diante da perda da titularidade do bem pela apelante, não subsistindo utilidade jurídica na pretensão.

Destaca-se que, os valores oriundos das obrigações condominiais são de natureza propter rem, os quais acompanham a coisa, independente de quem detenha o domínio sobre a referida coisa, sendo assim,  uma vez transferida a propriedade do imóvel, a discussão acerca de obrigações condominiais anteriores ou de documentos vinculados ao bem perde objeto, pois eventual responsabilidade contratual deve ser discutida em esfera própria, entre vendedor e comprador, e não em face do condomínio.

Traz-se a luz entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. ( AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015)”. Esse também é o entendimento majoritário nesta Corte de Justiça: Considerando que as despesas de condomínio qualificam-se como uma obrigação propter rem, aderindo à coisa, mostra-se viável a penhora da integralidade do imóvel em relação ao qual foram contraídos débitos decorrentes de taxas condominiais, em sede de cumprimento de sentença em ação de cobrança. Recurso conhecido e provido.” (20160020037916AGI, Relator: Ana Maria Amarante, 6ª Turma Cível, DJE: 07/06/2016. Pág.: 446/519)

Desse modo, tem-se que, diante da alienação do imóvel, a apelante perdeu a necessidade e a utilidade do provimento jurisdicional, prevista no art. 17 do CPC, ocorrendo, portanto, a perda superveniente do objeto. 

MANDADO DE SEGURANÇA - PRELIMINAR DE PERDA DE OBJETO - ACOLHIDA - INEXISTÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL NO PROSSEGUIMENTO DO FEITO - PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DA DEMANDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO - MEDIDA QUE SE IMPÕE – DENEGAÇÃO DA SEGURANÇA. 1 - A perda do objeto de uma ação acontece em razão da superveniência da falta de interesse processual, seja porque o seu autor já obteve a satisfação de sua pretensão, não necessitando mais da intervenção do Estado-Juiz, seja porque a prestação jurisdicional já não lhe será mais útil, ante a modificação das condições de fato e de direito que motivaram o pedido. (TJ-MT - Mandado de Segurança: 01406996820178110000, Relator.: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, Data de Julgamento: 04/07/2019, TURMA DE CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Data de Publicação: 16/07/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. DIREITO À SAÚDE. PRELIMINAR DE PERDA DO OBJETO . ACOLHIDA - 1) A perda do objeto da ação acontece pela superveniente falta de interesse processual, ou pela obtenção da satisfação da pretensão do autor, que passa a não mais necessitar da intervenção do Estado-Juiz, ou pelo fato de a prestação jurisdicional buscada não lhe ser mais útil, mormente pela modificação das condições de fato e de direito que deram azo ao pedido inicial; 2) O fato superveniente à propositura da demanda, constitutivo, modificativo ou extintivo de direito deve ser tomado em consideração, conforme previsão do art. 493 do CPC, pois a lide deve ser composta de acordo com o que se apresenta no momento da entrega jurisdicional; 3) A realização dos exames pleiteados na inicial enseja a perda superveniente do objeto e ausência de interesse processual; 4) Pelo exposto, acolho a preliminar de falta de interesse processual, e julgo extinta a ação sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. (TJ-AP - APL: 00007845020138030005 AP, Relator.: Desembargador JOAO LAGES, Data de Julgamento: 25/04/2017, Tribunal)

Assim, correta a sentença ao reconhecer a perda superveniente do interesse processual, impondo-se a manutenção da extinção do feito.

2. Do alegado descumprimento contratual

Ainda que superado o fundamento anterior, também não prospera a tese de descumprimento contratual.

A obrigação de emitir certidão negativa decorre da efetiva quitação dos débitos condominiais, tal qual, inclusive previsto no acordo, em sua Cláusula Terceira, firmado entre as partes, que prevê: "Fica o Condomínio obrigado a apresentar a CND em até 05 (cinco) dias contados a partir da data efetiva do pagamento.".

Ocorre que, no caso concreto, somente se consumou com a liberação judicial dos valores depositados pela Caixa Econômica Federal, e não com o simples depósito judicial. Logo, enquanto não tivesse sido efetivamente disponibilizados os valores ao condomínio, não se podia exigir a emissão da certidão, inexistindo mora ou descumprimento contratual por parte do recorrido.

Destaca-se que, o Tema 677 do STJ, citado pela apelante, diz respeito à extinção da obrigação em relação ao credor quando há disponibilidade imediata dos valores, o que não se verifica em hipóteses de depósito judicial sujeito à homologação ou liberação por decisão judicial

Nesse sentido, enquanto não efetivamente disponibilizados os valores ao condomínio, não se podia exigir a emissão da certidão, inexistindo mora ou descumprimento contratual por parte do recorrido. 

Assim, inexiste ilegalidade na conduta do recorrido, tampouco violação à boa-fé objetiva ou à função social do contrato.

3. Dos honorários advocatícios

Em relação ao valor dos honorários, repristinando a norma constante do art. 20, §4º do CPC/73, o NCPC, em seu artigo 85 dispõe que:  

Art. 85: A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§1º: São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§2º: Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço 

Salvador/BA, 12 de novembro de 2025.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator