PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: Direito civil e constitucional. Apelação cível. Ação de usucapião especial urbana. Imóvel hipotecado adjudicado por instituição financeira. Posse prolongada, contínua e sem oposição. Preenchimento dos requisitos legais. Recurso desprovido.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de apelação interposta por instituição financeira contra sentença que reconheceu a usucapião especial urbana em favor da autora, relativamente a imóvel anteriormente adjudicado pelo banco em execução hipotecária.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir se a posse exercida pela apelada sobre o imóvel, após a adjudicação realizada pelo banco em 1998, preenche os requisitos do art. 1.240 do Código Civil e do art. 183 da Constituição Federal, especialmente quanto à ausência de oposição do proprietário registral.

III. Razões de decidir
3. A adjudicação do bem em favor do credor hipotecário encerrou a relação contratual que qualificava a posse como precária, instaurando nova situação fática. A permanência da apelada no imóvel, de forma exclusiva desde 2003, permitiu a transmutação da posse em própria, com animus domini.
4. A existência de ação cautelar ajuizada por ex-mutuário não configura ato de oposição à posse da apelada, tampouco interrompe o prazo prescricional, uma vez que o banco permaneceu inerte em relação à ocupante por mais de dez anos.
5. Restou comprovado que o imóvel possui área inferior a 250 m², destina-se à moradia da recorrida e não há prova da titularidade de outro bem imóvel.
6. O preenchimento dos requisitos legais, a função social da propriedade e a inércia do proprietário registral legitimam a aquisição originária pela usucapião especial urbana, sendo desnecessário justo título ou boa-fé.

IV. Dispositivo e tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:

1. “A posse exercida por ocupante de imóvel adjudicado por instituição financeira pode ensejar usucapião especial urbana, desde que preenchidos os requisitos legais e comprovada a inércia do proprietário registral em contestar a ocupação.”
   “A existência de demanda judicial movida por terceiro não interrompe o prazo prescricional aquisitivo quando ausente ato concreto de oposição à posse do usucapiente.”
   Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 183; CC, art. 1.240; Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), art. 9º; CPC, art. 85, § 11.
   Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.584.447/MS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 09.03.2021; TJ-BA, ApCiv 0364765-35.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Luiz Pessoa Cardoso, j. 24.11.2020; TJ-SP, ApCiv 1097550-42.2018.8.26.0100, Rel. Des. Wilson Lisboa Ribeiro, j. 28.09.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação  n. 0568845-24.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S/A e, como apelada, MARUZIA CRISTINA ARAGAO DE ALMEIDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade,  em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da relatora. 

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por BANCO BRADESCO S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de usucapião especial urbana n. 0568845-24.2014.8.05.0001, movida por MARUZIA CRISTINA ARAGÃO DE ALMEIDA, julgou procedente o pedido, nos seguintes termos: 

“[...] JULGO PROCEDENTES os pedidos sedimentados na inaugural, pelo que declaro a autora titular do domínio sobre o imóvel residencial urbano identificado como sendo o Village urbano com área privativa de 90,19m2, área total de 93,45m2, situado no Condomínio Village Bosque do Abaeté, Quadra F, Rua H, nr. 29, Itapuã, Salvador,Ba, devidamente matriculado no CRI do 7º Oficio de Salvador, sob a matrícula 8859, servindo o presente provimento como título aquisitivo para efeito de registro imobiliário. Condeno o acionado ao pagamento das custas e verba honorária sucumbencial que arbitro em a 10% do valor da causa.” (ID 77488426)

Narra a inicial que a autora/apelada reside no imóvel com seus três filhos e um neto desde 2003, quando se divorciou de seu ex-marido Lailson Souza da Silva, que lhe teria transferido o bem. Sustenta exercer posse mansa e pacífica há mais de onze anos, sem qualquer oposição do réu, arcando com todas as despesas de conservação, impostos, condomínio e demais gastos decorrentes do imóvel. 

Afirma que o banco apelante, embora tenha adquirido a propriedade do imóvel em 1998 por meio de adjudicação em execução hipotecária, nunca obstou sua posse ou a notificou para desocupação.

Inconformado, o Banco Bradesco apela (ID 77488521), sustentando que não permaneceu inerte, mas estava impedido de adotar providências relativas ao bem em razão de ação cautelar ajuizada por Lailson Souza da Silva (autos n. 0011532-27.27.1998.805.0001), com liminar suspendendo o leilão do imóvel, e ação declaratória questionando a validade da adjudicação (autos n. 00202925-73.1998.8.05.0001). 

Alega que a liminar chegou ao seu conhecimento quando o imóvel já havia sido adjudicado e que não podia adotar providências para não prejudicar terceiros adquirentes. Afirma que a ação ajuizada pelo ex-marido da autora foi extinta por falta de andamento apenas em 15 de março de 2013, conforme documentos anexados. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente a ação.

Em contrarrazões (ID 77488530), a apelada defende o acerto da sentença, reiterando que exerceu posse mansa e pacífica por mais de dez anos, preenchendo todos os requisitos da usucapião especial urbana. Sustenta que a ação proposta pelo antigo proprietário tramitou após a arrematação realizada pelo banco em 1998 e que não figurou como autora, beneficiária ou parte protegida nessas ações, tendo passado a exercer posse própria sobre o bem em 2003. Pugna pelo não provimento do recurso.

Instado a se manifestar, o Ministério Público opinou pelo improvimento do apelo, sustentando que foram preenchidos os requisitos objetivos da usucapião especial urbana e que o banco arcou com o ônus da inércia decorrente da estratégia adotada, permitindo que o lapso temporal operasse em favor da apelada (ID 87191757).

Elaborado o voto, devolvem-se os autos à Secretaria da Câmara, nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, conforme o art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Não havendo questões preliminares a serem analisadas, adentra-se ao mérito.

Conforme relatado, cuida-se de apelação interposta por BANCO BRADESCO S/A contra sentença que declarou consumada a usucapião especial urbana em favor de MARUZIA CRISTINA ARAGÃO DE ALMEIDA.

 A controvérsia central do presente recurso consiste em verificar se a posse exercida pela apelada sobre o imóvel objeto da lide atende aos requisitos legais para configuração da usucapião especial urbana, notadamente considerando a alegação do banco recorrente de que teria permanecido impedido de contestar tal posse em razão de litígio judicial envolvendo o antigo mutuário.

Colhe-se dos autos que  a apelada e seu então marido, Sr. Lailson Souza da Silva, adquiriram o imóvel em questão em 1995, mediante contrato de financiamento com garantia hipotecária registrada em favor do banco ora Apelante. Posteriormente, em decorrência da inadimplência dos mutuários, o banco apelante procedeu à execução hipotecária, culminando com a adjudicação do bem em seu favor no ano de 1998, conforme averbação na Matrícula 8859 do 7º Ofício de Salvador (ID 77488301). 

A apelada sustenta que, após o divórcio e a separação de fato em 2003, ela permaneceu na posse exclusiva do imóvel, mantendo-o como sua moradia familiar de forma ininterrupta, zelando pelas despesas ordinárias, incluindo IPTU e taxas condominiais, até o ajuizamento da ação de usucapião em 2014, período em que não sofreu qualquer oposição direta do Banco. 

O apelante, por sua vez,  embora reconheça a adjudicação em 1998, argumenta que permaneceu compelido a não dispor ou reaver o bem, em razão de liminar obtida pelo ex-mutuário Lailson em âmbito de ação cautelar de 1998, cuja extinção só veio a ocorrer em 2013, o que, em sua visão, impediria a consumação da prescrição aquisitiva por falta de “posse mansa e pacífica”. 

Não assiste razão ao apelante. Senão, vejamos.

A usucapião especial urbana representa um modo de aquisição originária da propriedade, que visa primordialmente dar cumprimento ao princípio constitucional da função social da propriedade. Encontra previsão constitucional no art, 183 da Constituição Federal e está disciplinada no art. 1.240 do Código Civil, além de receber tratamento específico na Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), que estabelece em seu art. 9º:

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Depreende-se, portanto, que, para a caracterização do instituto, exige-se o preenchimento cumulativo de requisitos objetivos: (i) posse exercida sobre imóvel urbano com área não superior a 250m²; (ii) lapso temporal mínimo de cinco anos; (iii) posse ininterrupta e sem oposição; (iv) utilização do bem para moradia própria ou familiar; (v) inexistência de outro imóvel urbano ou rural em nome do usucapiente.

No caso dos autos, embora a posse originária da apelada e de seu ex-marido decorresse de contrato de mútuo hipotecário, qualificando-se inicialmente como posse direta precária, o marco processual da adjudicação do bem pelo credor hipotecário em 1998 alterou substancialmente essa relação jurídica.

 Com a adjudicação, extinguiu-se o vínculo contratual que justificava a posse precária dos mutuários, consolidando-se a propriedade plena nas mãos do banco apelante. A permanência da apelada no imóvel a partir desse momento, e de forma exclusiva e inquestionada em 2003, passou a configurar nova situação fática, ensejando a transmutação da natureza da posse, passando de precária para própria, tornando possível o transcurso do lapso prescricional em favor da possuidora. 

Assim, o requisito objetivo da posse encontra-se preenchido, visto que é incontroverso que a apelada passou a ocupar exclusivamente o imóvel a partir de 2003, nele estabelecendo residência com seus filhos. Ademais, a documentação carreada aos autos (ID 77487761), concernente, principalmente, a comprovantes de endereço em nome da apelada e carnês de IPTU do imóvel, em nome do seu ex-marido, relativos ao período de 2005 a 2014, corroboram inequivocamente que a apelada exerceu posse direta sobre o imóvel de maneira ostensiva, contínua e com inequívoco animus domini por prazo superior ao quinquênio legal exigido. 

Além disso, a apelada cumpre os demais critérios exigidos por lei para a usucapião especial urbana: (i) o imóvel possui área de 93,45 m² (ID 77488272), portanto inferior ao limite estabelecido em lei, (ii) não há notícia de que a usucapiente possua outro bem imóvel; e (iii) a finalidade residencial restou amplamente demonstrada.

Entretanto, o requisito da posse sem oposição constitui ponto central da insurgência recursal.

O banco apelante sustenta que não permaneceu inerte, mas que estava impedido de adotar providências em razão de ação judicial ajuizada pelo anterior mutuário, com liminar suspendendo o leilão do imóvel. Afirma que tomou conhecimento da aludida decisão liminar apenas após consumada a adjudicação e que, para não prejudicar eventual terceiro adquirente, optou por não tomar medidas concretas relativas ao imóvel.

Tal argumentação, contudo, não merece acolhida.

Primeiramente, cabe observar que a adjudicação do bem pelo credor hipotecário, ocorrida em 1998 (ID 77488269), consolidou em favor do banco apelante a propriedade do imóvel, fazendo cessar a relação jurídica de natureza contratual que vinculava os mutuários inadimplentes ao agente financeiro. 

É certo que a partir daquele momento, o banco passou a deter todos os poderes inerentes ao domínio, podendo exercê-los livremente.

A existência de demanda judicial proposta pelo antigo mutuário questionando a regularidade dos atos que culminaram na adjudicação não constitui, por si só, impedimento jurídico absoluto ao exercício dos atributos da propriedade por quem figura como titular registral do bem. 

Com efeito, o escopo das ações ajuizadas pelo ex-mutuário estava restrito à disposição e alienação do imóvel, não representando proibição judicial de oposição à posse exercida por terceiro — especialmente porque a apelada não figurava como parte na referida ação cautelar. Assim, a inércia do banco em defender a posse não pode ser justificada pela existência de ações de natureza dominial promovidas por terceiro.

Nesse contexto, é fundamental diferenciar atos de oposição ao domínio e atos de oposição à posse. Para que se configure a interrupção do prazo da prescrição aquisitiva, é necessário que o ato de oposição seja dirigido pelo proprietário contra o possuidor, com a inequívoca finalidade de reaver a posse ou contestar o exercício possessório com animus domini.

A propósito: 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL RURAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO . DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE . BOLETIM DE OCORRÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO. CITAÇÃO . FRUSTRADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. [...] 3. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si . Precedentes. 4. A mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário de imóvel litigioso, não é capaz de, por si só, interromper a prescrição aquisitiva. 5 . Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1584447 MS 2014/0279953-4, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/03/2021)

Ressalte-se que o banco recorrente, na condição de proprietário registral desde 1998, permaneceu completamente omisso quanto ao exercício de seus direitos dominiais pelo período aproximado de dezessete anos, considerando o interregno entre a adjudicação e o ajuizamento da presente demanda em 2014. Durante todo esse extenso lapso temporal, não promoveu qualquer ato concreto visando reaver a posse do imóvel, seja mediante notificação extrajudicial, seja através de medida judicial adequada.

A alegação de que teria adotado postura de abstenção para não prejudicar eventuais terceiros interessados na aquisição do bem revela, na verdade, opção estratégica do credor hipotecário, que deliberadamente escolheu não contestar a ocupação do imóvel enquanto perdurava a discussão judicial movida pelo antigo devedor. Tal escolha, entretanto, não afasta a configuração do requisito legal da ausência de oposição, devendo o banco arcar com as consequências jurídicas de sua inércia prolongada.

A jurisprudência desta Corte de Justiça tem reconhecido a possibilidade de usucapião de imóvel adjudicado por instituição financeira quando verificada a inércia do credor hipotecário em contestar tempestivamente a posse exercida por terceiro. Veja-se: 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. HIPOTECA. IMÓVEL ADJUDICADO PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. [...] PROPRIEDADE ADQUIRIDA COM A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. NOVA RELAÇÃO POSSESSÓRIA ESTABELECIDA. TRANSCURSO DO LAPSO TEMPORAL EM FAVOR DO POSSUIDOR A PARTIR DA ADJUDICAÇÃO. POSSIBILIDADE . LAPSO DE CERCA DE 20 ANOS ENTRE A DATA DA ADJUDICAÇÃO E A SOLICITAÇÃO DE RETOMADA DO BEM. POSSE MANSA E PACÍFICA COM ANIMUS DOMINI. [...] 3. Requisitos preenchidos pela autora. Posse mansa e pacífica do bem usucapiendo de 69 m2, por mais de 05 anos com animo de dona. [...] 5 . No caso, a ação de usucapião busca tão somente a declaração da propriedade do bem usucapiendo, cuja posse se detém sem oposição e ininterruptamente, inexistindo influência na liquidação das dívidas do banco apelado. Reversão da sucumbência. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

(TJ-BA - APL: 03647653520138050001, Relator.: JOSE LUIZ PESSOA CARDOSO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2020)

Insta consignar que o instituto da usucapião encontra fundamento na função social da propriedade, constituindo mecanismo de dinamização da titularidade de bens imóveis em favor de quem efetivamente confere utilidade econômica ou social ao bem, em detrimento do proprietário negligente que se mantém inerte. Prestigia-se, assim, a posse qualificada em prejuízo do domínio despido de exercício efetivo.

No presente caso, a conduta do banco apelante, que não adotou providência concreta para retomar o bem, ao mesmo tempo em que a apelada consolidou situação fática de ocupação legítima, conferindo ao imóvel sua destinação habitacional, revela perfeita subsunção à hipótese legal de usucapião especial urbana.

Por fim, cumpre destacar que a usucapião especial urbana independe da existência de justo título e da demonstração de boa-fé, sendo suficiente o atendimento dos requisitos estabelecidos em lei. 

Neste sentido:

USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Procedência do pedido inicial. Insurgência recursal, sob o argumento de que o contrato para a aquisição do imóvel é nulo, por ilegitimidade dos vendedores. Impossibilidade. Usucapião especial urbana que não depende de justo título e boa-fé, bastando o cumprimento dos requisitos previstos no art. art. 183, da CRFB/88, e art. 1.240, do Código Civil. Precedentes. Prova documental e testemunhal que atesta o exercício de posse mansa e pacífica sobre o bem, com animus domini. Reconhecimento da usucapião devido . Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10975504220188260100 São Paulo, Relator.: Wilson Lisboa Ribeiro, Data de Julgamento: 28/09/2022, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/09/2022)

Portanto, tendo-se em vista que a apelada logrou êxito em comprovar os requisitos para usucapir o bem, conforme pretendido, o acolhimento do parecer ministerial e a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Em atenção ao quanto expresso no  art. 85, § 11, do CPC, majoram-se em 2% os honorários sucumbenciais fixados na origem.

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora