EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DESISTÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. RECURSO DA RÉ SUBSISTENTE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. SÚMULA 543 STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. POSSE EFETIVA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME  

Recurso de apelação interposto por LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual.  

O juízo de origem declarou a rescisão por culpa exclusiva da vendedora devido ao atraso superior a sete anos na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Jardim Europa, em Luís Eduardo Magalhães/BA. 

A sentença determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos, o ressarcimento do IPTU quitado pela adquirente e a aplicação de multa contratual de 10%. 

A autora interpôs recurso, mas protocolou desistência voluntária, homologada nesta instância, restando apenas o exame da insurgência da ré. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  

Há quatro questões em discussão: (i) a homologação da desistência do recurso da autora; (ii) a validade da retenção de valores e do parcelamento da restituição em caso de culpa da vendedora; (iii) o termo inicial da responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU; (iv) a possibilidade de redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil) diante do estágio das obras. 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

Homologa-se a desistência do recurso da autora, com fulcro no art. 998 do Código de Processo Civil, prosseguindo-se no julgamento apenas do apelo da ré. 

O atraso na entrega das obras é incontroverso, superando em muito o prazo do Decreto Municipal nº 3.730/2015. Argumentos sobre entraves administrativos ou climáticos constituem fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, e não afastam a culpa exclusiva da vendedora. 

Conforme a Súmula 543 e o Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, em parcela única, sendo vedada qualquer retenção. 

A responsabilidade pelo IPTU vincula-se à relação material com o imóvel, representada pela efetiva imissão na posse e fruição do bem. Ausente a conclusão da infraestrutura essencial, o encargo tributário permanece sob responsabilidade da vendedora, sendo nula a cláusula que antecipa tal obrigação ao consumidor. 

Inviável a redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil) quando verificado o inadimplemento substancial da obrigação. O atraso de sete anos descaracteriza cumprimento parcial relevante, mantendo-se a função pedagógica e reparatória da penalidade. 

IV. DISPOSITIVO  

Desistência do recurso da autora homologada. Recurso da ré desprovido. 

Tese de julgamento:  

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 998; CDC, arts. 35, III, 51; CC, arts. 389, 413, 475. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); TJ-SP, AC 1023208-94.2023.8.26.0032; TJ-PR, AC 0012611-23.2023.8.16.0045. 

  

  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8001875-08.2022.8.05.0154, em que figuram como apelantes e apelados, reciprocamente, LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSANGELA MUTERLE.  

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em HOMOLOGAR A DESISTÊNCIA DO RECURSO DA AUTORA e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ, nos termos do voto do Relator. 

  

  

Sala das Sessões, data registrada em sistema.  

 

PRESIDENTE 

 

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

 

PROCURADOR DE JUSTIÇA 

 

 

(RRD8) 

Trata-se de apelação cível interposta por LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., em 27/08/2025, contra sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA, nos autos da ação de rescisão de promessa de compra e venda cumulada com restituição de valores pagos e indenização, movida por ROSANGELA MUTERLE, nos seguintes termos: 

  

Ante o exposto e por tudo que dos autos consta, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na peça inicial, e assim o faço com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para declarar rescindido o contrato e condenar a ré a restituir à parte autora integral e imediatamente as parcelas pagas pelo imóvel, bem como os valores pagos a título de IPTU. Além disso, condeno a ré a pagar à autora multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de aquisição do imóvel, conforme cláusula 10.1 do contrato firmado.     

          

Consta dos autos que a parte autora interpôs recurso de apelação, posteriormente desistido (ID nº 97053426), razão pela qual resta pendente apenas o exame do recurso da ré. 

Em suas razões recursais (ID nº 91372863), a apelante sustenta, em síntese, a inexistência de culpa exclusiva pelo atraso na entrega do empreendimento, alegando fatores externos e dificuldades inerentes à atividade.  

Insurge-se, principalmente, contra a forma de restituição dos valores, defendendo a possibilidade de devolução parcelada, com retenção de percentual, em razão de suposto desequilíbrio econômico-financeiro. 

Aduz, ainda, que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU seria da adquirente desde a assinatura do contrato, em razão de cláusula contratual expressa e da alegada posse precária.  

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para reformar a sentença. 

A parte autora apresentou contrarrazões (Id. 91372918), nas quais impugna os argumentos da apelante e requer a manutenção integral da sentença, inclusive quanto à restituição em parcela única e ao ressarcimento do IPTU. 

É o relatório. 

Com o relatório lançado, determino a remessa dos autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento. 

  

Salvador, data registrada em sistema.  

 

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

 

(RRD8) 

Preliminarmente, verifico que a apelante ROSANGELA MUTERLE protocolou desistência expressa do recurso de apelação interposto (ID 97053426).  

Nos termos do art. 998 do Código de Processo Civil, o recorrente pode, a qualquer tempo, sem a anuência da parte contrária, desistir do recurso.  

Assim, HOMOLOGO a desistência do recurso da autora, restando o apelo da ré como único objeto de julgamento remanescente. 

No tocante à apelação interposta pela ré, verifica-se sua tempetividade e adequação, restando preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, razão pela qual a conheço. 

No mérito, a controvérsia devolvida a esta instância recursal concentra-se, de forma bem delimitada, em três eixos fundamentais: (i) a forma de restituição dos valores pagos pela adquirente, diante da resolução contratual por inadimplemento da vendedora; (ii) a responsabilidade pelo pagamento do IPTU no período em que o loteamento permaneceu sem condições de fruição, em razão do atraso na implantação da infraestrutura básica; (iii) a possibilidade de redução da multa aplicada. 

A análise do acervo probatório revela, de maneira inequívoca, a ocorrência de inadimplemento contratual imputável exclusivamente à apelante. O Decreto Municipal nº 3.730/2015 estabeleceu prazo certo de 24 meses para a conclusão das obras de infraestrutura, findando-se em maio de 2017.  

Todavia, os documentos constantes dos autos, em especial os laudos de vistoria municipal e o Ofício nº 053/2021, demonstram que, mesmo anos após o termo final ajustado, o empreendimento ainda carecia de elementos essenciais, como drenagem pluvial, pavimentação e iluminação pública, circunstância que inviabilizou a regular liberação do loteamento.  

Apenas em 19/08/2024 foi emitido o Termo de Vistoria de Obras definitivo, consolidando atraso superior a sete anos. 

Nesse contexto, a teoria do risco do empreendimento, amplamente acolhida no direito do consumidor, impõe ao fornecedor o dever de suportar os ônus decorrentes de sua própria atividade econômica, vedando a transferência desses riscos ao consumidor, parte vulnerável da relação jurídica.  

A ausência de prova concreta de evento externo, inevitável e imprevisível, afasta qualquer pretensão de excludente de responsabilidade. 

Reconhecida, portanto, a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual, é possível concluir que pretensão recursal de afastar a devolução imediata e integral, mediante parcelamento ou retenção de percentual, não encontra amparo jurídico. 

Isso porque a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada no enunciado da Súmula 543, estabelece de forma categórica que, na hipótese de resolução do contrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de maneira integral e imediata.  

Tal orientação foi reafirmada em sede de recurso repetitivo (Tema 577), no qual se firmou a tese de que é abusiva a cláusula que prevê devolução diferida ou parcelada, independentemente de quem tenha dado causa ao desfazimento contratual. 

A ratio decidendi desses precedentes repousa na vedação de transferência dos riscos do empreendimento ao consumidor.  

Admitir o parcelamento da restituição, sob o argumento de impacto financeiro à empresa, equivaleria a impor ao adquirente o ônus da inadimplência da própria fornecedora, subvertendo a lógica protetiva do Código de Defesa do Consumidor e violando os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 

Vejamos que os mais diversos Tribunais Pátrios vêm compreendendo da mesma forma: 

  

APELAÇÃO CÍVEL Nº 284442.08.2015.8 .09.0051 COMARCA GOIÂNIA APELANTE SPE BRASIL INCORPORAÇÃO 55 LTDA. APELADO PAULO VINÍCIUS SILVA TELES RELATORA Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS . PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E EM ÚNICA PARCELA. ENTENDIMENTO DO STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. 1 . Havendo a rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a devolução das parcelas pagas deverá ser imediata e em parcela única, independentemente de quem deu causa à rescisão. Orientação emanada do REsp nº 1300418/SC, julgado sob o rito do então art. 543-C do CPC/73. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR . PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PRECEDENTES DO STJ . 2. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, sendo lícito o percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) do valor pago, atendendo aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade e obstando o enriquecimento sem causa da construtora que poderá renegociar o bem. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO . 3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, vez que visa apenas salvaguardar o poder aquisitivo da moeda, não constituindo em acréscimo ou penalidade. Precedentes do STJ. JUROS MORATÓRIOS . TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. 4 . No que se refere aos juros moratórios, nas hipóteses em que promitente comprador dá azo à rescisão do contrato, a mora da promitente vendedora somente existirá após o trânsito em julgado da sentença, quando ocorrerá a inadimplência desta em restituir os valores a serem pagos. SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA RECIPROCIDADE SUCUMBENCIAL. 5 . Inexistindo alteração substancial da sentença combatida, mantém-se os encargos sucumbenciais, fixados com observância da reciprocidade. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 0284442-08.2015 .8.09.0051, Relator.: SANDRA REGINA TEODORO REIS, Goiânia - 23ª Vara Cível, Data de Publicação: 13/12/2017) 

  

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE FRAÇÃO DE TEMPO DE IMÓVEL MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO . RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO FORTUITO EXTERNO . INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DESPROVIDOS . [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes nos autos forem suficientes para a solução do caso, nos termos do art . 355, I, do CPC/2015. Além disso, as partes não se insurgiram contra a decisão de saneamento. 4. A relação jurídica entre as partes caracteriza relação de consumo, uma vez que a autora adquiriu a cota imobiliária na condição de destinatária final, configurando-se, assim, uma relação entre consumidor e fornecedor, conforme os arts . 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 5. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos, em parcela única, conforme o entendimento consolidado no STJ (Súmula 543 e Tema 577). A pandemia da Covid-19 não se qualifica como fortuito externo, mas sim como fortuito interno, inerente ao risco do negócio, não eximindo a incorporadora de sua responsabilidade contratual . 6. A alegação de revelia não pode ser apreciada na instância recursal, sob pena de supressão de instância, pois a matéria não foi analisada pelo juízo de origem e não foi prequestionada via embargos de declaração. Ademais, a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor em razão da revelia é relativa e não implica automática procedência do pedido. 7 . O inadimplemento contratual, por si só, não enseja indenização por danos morais, salvo se demonstrado prejuízo excepcional aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recursos desprovidos . Tese de julgamento: O julgamento antecipado da lide não caracteriza cerceamento de defesa quando a matéria discutida for exclusivamente de direito ou quando os elementos constantes dos autos forem suficientes para a solução do caso. A relação jurídica estabelecida no contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel multipropriedade é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. O atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual e justifica a rescisão do contrato, com restituição integral dos valores pagos pelo comprador, sem retenções, em parcela única. A pandemia da Covid-19 não constitui fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do empreendimento . O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, salvo prova de circunstâncias excepcionais que violem direitos da personalidade. ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados estes autos, em que figuram como partes acima referidas, acordam os Senhores Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO, tudo nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza/CE, data do sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02648650320238060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 25/02/2025, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2025) 

  

APELAÇÃO CÍVEL – RECURSO ADESIVO - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos e dano moral - Compromisso de compra e venda de imóvel – Unidade residencial – Sentença de parcial procedência que declarou rescindido o contrato, com determinação de devolução integral dos valores pagos pelos autores além de multa contratual - Recursos interpostos pela ré e autor – Relação negocial incontroversa – Julgamento ultra petita – Não ocorrência – Cláusula nula de pleno direito que deve ser declarada inclusive de ofício – Inteligência do art. 51 do CDC – Disposição e cláusula contratual que condicionam o início da obra e entrega de chaves à assinatura e repasse do valor do contrato de financiamento - Nulidade mantida - Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça - Prazo de 24 meses que deve ser considerado a partir da assinatura do contrato – Precedente deste C . Câmara - Relação de consumo - Atraso na entrega da obra configurado – Não há que se falar em justificativa de atraso em razão das restrições impostas pela pandemia de Covid-19 "in casu" - Ré que não mencionou ter sido obrigada a paralisar as construções ou reduzir o número de trabalhadores - Rescisão do compromisso de compra e venda que ocorreu por culpa exclusiva da ré apelante, promitente vendedora, que deixou de concluir a obra – Caso fortuito ou força maior não configurados – Restituição imediata e integral do montante quitado (parcelas, arras/sinal e corretagem) - Exegese da Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça - Aplicabilidade, também, da multa contratual livremente avençada – Medida que tem como objetivo garantir o equilíbrio contratual e a reciprocidade das obrigações – Recurso adesivo do autor - Dano moral – Caracterização – Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) – Valor que observa os princípio da razoabilidade e proporcionalidade, servindo de desestímulo para a reiteração da postura indevida da ré apelante – Sentença reformada apenas quanto ao dano moral - Recurso da ré não provido e adesivo do autor provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10232089420238260032 Araçatuba, Relator.: Ana Luiza Villa Nova, Data de Julgamento: 10/03/2025, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/03/2025) 

  

No mesmo sentido, os precedentes colacionados reforçam que o consumidor não pode ser compelido a permanecer vinculado a contrato descumprido pela contraparte, tampouco a suportar retenções indevidas.  

A restituição integral, em parcela única, constitui consequência lógica da resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, operando-se o retorno das partes ao status quo ante, nos termos do art. 389 do Código Civil.  

A tentativa de retenção de percentual, além de carecer de base legal, configuraria enriquecimento indevido da fornecedora, especialmente diante da ausência de qualquer fruição do bem pelo adquirente. 

No que se refere ao pedido de afastamento da condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU, igualmente não assiste razão à recorrente.  

A controvérsia deve ser analisada à luz da natureza material da relação possessória, e não sob o prisma meramente formal do contrato. 

Com efeito, a jurisprudência pacífica dos tribunais pátrios vêm firmando entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU está diretamente vinculada à efetiva imissão na posse do imóvel, entendida como a possibilidade concreta de uso, gozo e fruição do bem.  

Antes da entrega do imóvel em condições de habitabilidade, ou, no caso de loteamentos, antes da conclusão da infraestrutura essencial, o adquirente detém mera expectativa de direito, desprovida de utilidade prática. 

Observemos: 

 

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DOS AUTORES – PLEITO DE RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – ACOLHIMENTO – EFEITOS DA PANDEMIA DE COVID-19 QUE NÃO SÃO SUFICIENTES PARA AFASTAR A RESPONSABILIDADE PELO ATRASO – RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL CONSIDERADO COMO SERVIÇO ESSENCIAL – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – MULTA CONTRATUAL FIXADA EM 50% QUE SE MOSTRA EXORBITANTE – REDUÇÃO NA FORMA PREVISTA NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – ATRASO INJUSTIFICADO DA OBRA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS – IPTU – AFASTAMENTO DA RETENÇÃO DO SALDO A SER RESTITUÍDO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – JUROS QUE DEVEM SER CONTADOS DA CITAÇÃO – ART. 405 DO cc – DANO MORAL CONFIGURADO – CIRCUNSTÂNCIA QUE TRANSCENDE O MERO DISSABOR – QUANTUM FIXADO EM R$ 10.000,00 PARA CADA AUTOR – PRECEDENTES DESTA CORTE – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO . (TJ-PR 00126112320238160045 Arapongas, Relator.: Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, Data de Julgamento: 29/11/2024, 20ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2024) 

 

Apelação Cível. Ação declaratória de rescisão contratual c.c. restituição de valores . Procedência do pedido e improcedência da reconvenção. Inconformismo por parte da ré. Não acolhimento. Atraso na conclusão das obras de infraestrutura – entraves administrativos que são previsíveis e inerentes à atividade que as rés desempenham, não podendo ser utilizados como justificativas válidas para o atraso no cumprimento de obrigação contratual (Súmula nº 160 deste TJ/SP) . Covid-19. Superveniência da pandemia ao setor de construção civil que não se caracterizou como eventos de força maior ou caso fortuito aptos a quebrar o nexo de causalidade com o atraso da entrega, vez que foi preservada a essencialidade desse setor da economia privada. Valores pagos a título de IPTU. Restituições que se impõem . atraso nas obras de infraestrutura do loteamento, que impediu o autor de usufruir do bem por ele adquirido, acarreta o dever de indenizar pelos valores pagos a título de IPTU referentes ao período em que perdurou o descumprimento do contrato. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1007098-39 .2020.8.26.0286 Itu, Relator.: Piva Rodrigues, Data de Julgamento: 14/02/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/02/2023) 

 

No caso em exame, restou amplamente demonstrado que a autora não chegou a usufruir do imóvel, justamente em razão do inadimplemento da vendedora, que deixou de entregar o loteamento em condições regulares por período superior a sete anos. Tal circunstância afasta, por completo, a possibilidade de imputação ao consumidor das obrigações tributárias incidentes sobre o bem. 

Desta foma, a cláusula contratual que antecipa tal obrigação revela-se abusiva, por impor ao consumidor encargo desprovido de contraprestação, em afronta direta ao princípio da boa-fé objetiva. 

Ademais, a manutenção da cobrança de IPTU em desfavor da adquirente, mesmo diante do inadimplemento da fornecedora, implicaria evidente enriquecimento sem causa da apelante, que permaneceria titular do empreendimento sem suportar os encargos inerentes à propriedade.  

Assim sendo, a condenação da ré ao ressarcimento dos valores comprovadamente pagos a título de IPTU revela-se medida que não apenas observa a jurisprudência consolidada, mas também concretiza os princípios do direito contratual, especialmente a função social do contrato e a proteção da parte vulnerável. 

Por fim, no tocante à alegação de direito à redução da multa contratual, com fundamento no art. 413 do Código Civil, também não assiste razão à apelante. 

A norma invocada pela recorrente autoriza a redução equitativa da penalidade apenas em hipóteses excepcionais, notadamente quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou quando o montante da penalidade se revelar manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico.  

Trata-se, portanto, de mecanismo de controle de abusividade em favor do devedor, cuja aplicação exige demonstração concreta de desproporcionalidade. 

Todavia, no caso em exame, não se verifica qualquer elemento apto a justificar a incidência do referido dispositivo legal.  

Ao contrário, o que se evidencia é o inadimplemento substancial da obrigação assumida pela apelante, consistente na entrega do loteamento dotado de infraestrutura mínima dentro do prazo contratualmente estipulado.  

Como já delineado, o atraso superior a sete anos na conclusão das obras descaracteriza por completo qualquer alegação de cumprimento parcial relevante da obrigação. 

Além disso, a multa contratual fixada na sentença não se mostra excessiva ou desarrazoada, mas sim compatível com a gravidade do inadimplemento verificado.  

Cumpre destacar que, em relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula penal possui também função pedagógica e inibitória, destinada a desestimular condutas lesivas por parte do fornecedor, especialmente em hipóteses de descumprimento reiterado de obrigações contratuais em empreendimentos imobiliários. 

A pretensão de redução da multa, nesse contexto, revela-se incompatível com a própria conduta da apelante, que deu causa exclusiva à resolução contratual.  

No contexto em debate, admitir a mitigação da penalidade implicaria esvaziar sua função coercitiva e, em última análise, premiar o inadimplemento, em prejuízo da parte consumidora. 

Ademais, a incidência do art. 413 do Código Civil deve ser analisada em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. A conduta da apelante, marcada pelo inadimplemento prolongado e injustificado, viola tais diretrizes, afastando a possibilidade de invocar norma de equidade em seu favor. 

Desse modo, inexistindo efetivo cumprimento parcial relevante da obrigação, tampouco evidência de excesso na penalidade fixada, não há fundamento jurídico para a redução da multa contratual, devendo ser integralmente mantida a condenação imposta na sentença. 

Ante o exposto, VOTO NO SENTIDO DE HOMOLOGAR A DESISTÊNCIA do recurso de Apelação interposto por ROSANGELA MUTERLE, nos termos do art. 998, CPC, além de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos. 

Não obstante, MAJORO OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS de sucumbência devidos pela Ré/Apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, diante do trabalho adicional realizado em sede recursal. 

É como voto. 

A fim de evitar a interposição de embargos declaratórios com intuito meramente protelatório, reputo desde já prequestionados todos os dispositivos legais invocados pelas partes.  Portanto, advirto as partes que a interposição de embargos declaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou ainda com a notória intenção de rediscutir matérias já decididas, poderá ensejar a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. 

A Secretaria da Quarta Câmara Cível cumprirá a decisão por meio eletrônico que for possível. 

Após o decurso do prazo legal, certifique-se e arquive-se. 

 

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

 

RRD8