PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADA PROCEDENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM POR CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. MULTA ABUSIVA. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL DEVIDO. VALOR ARBITRADO DENTRO DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REFORMAR A SENTENÇA NO TOCANTE À MULTA CONTRATUAL, AFASTANDO A PENALIDADE DE 10% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E APLICANDO, EM SUBSTITUIÇÃO, OS ENCARGOS PREVISTOS NA CLÁUSULA 4.1 DO CONTRATO (JUROS DE 1% AO MÊS E MULTA DE 2%), NOS TERMOS DO PEDIDO INICIAL, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA NOS DEMAIS TERMOS.

I. CASO EM EXAME

Ação de Resolução Contratual proposta por adquirente de imóvel em face das empresas vendedoras, visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento e à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

A sentença da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador  julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, determinar a restituição dos valores pagos, condenar as rés ao pagamento de multa de 10% do valor do imóvel e ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Apelação da empresa Fator Realty sustentando ausência de responsabilidade pelo atraso, existência de cláusula penal limitadora de indenização, impossibilidade de inversão da cláusula penal e improcedência do pleito indenizatório por dano moral.

Recurso inicialmente julgado desprovido por esta Corte, cuja decisão foi objeto de Recurso Especial provido pelo STJ para determinar o retorno dos autos e novo julgamento da apelação quanto à multa contratual, alegação de julgamento extra petita e fundamentação da condenação por danos morais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida e aplicada à fornecedora; (ii) saber se houve julgamento extra petita na aplicação da penalidade de 10% sobre o valor do imóvel; e (iii) saber se é cabível a indenização por danos morais diante do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Configurada a relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade solidária das empresas envolvidas na cadeia de fornecimento.

Demonstrado o atraso injustificado na entrega do imóvel e não comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, configura-se inadimplemento contratual.

A cláusula contratual que prevê penalidades excessivamente gravosas ao consumidor, sem contrapartida equivalente à fornecedora, revela-se abusiva (art. 51, IV e § 1º, II, do CDC) e deve ser reequilibrada.

Verificado julgamento extra petita, pois a sentença aplicou penalidade com base em cláusula distinta daquela indicada na petição inicial, incorrendo em violação ao art. 141 do CPC.

Adequada a aplicação, em favor do consumidor, da cláusula 4.1 do contrato, conforme requerido, fixando-se multa de 2% sobre o valor do imóvel e juros moratórios de 1% ao mês, ambos corrigidos monetariamente.

Mantida a condenação por dano moral, diante da gravidade do inadimplemento, ausência de perspectiva de entrega do imóvel e lesão a direitos da personalidade.

Jurisprudência citada corrobora a possibilidade de inversão da cláusula penal e de indenização por danos morais nos casos de atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e parcialmente provida, para afastar a penalidade de 10% sobre o valor do imóvel, aplicando, em substituição, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, mantendo-se a sentença nos demais termos.
Tese de julgamento: “É admissível a inversão da cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor, quando verificada desproporcionalidade e violação ao princípio do equilíbrio contratual. A imposição de penalidade não requerida na petição inicial configura julgamento extra petita. O atraso injustificado na entrega de imóvel compromete a dignidade do consumidor e enseja reparação por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, art. 141, art. 373, II.
Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 51, IV e § 1º, II.
Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - AC: 1013024-17.2018.8.26.0562
TJ-RS - AC: 70078085743
TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n. 0521780-62.2016.8.05.0001, apelante FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e outros e apelados SÉRGIO MURILO SANTOS SILVA e outros.

ACORDAM os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL, ao recurso nos termos do voto da relatora.

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por CHP 1000 2 EMPREENDIMENTOS LTDA e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador- BA, nos autos da Ação de Resolução Contratual n.º 0521780-62.2016.8.05.0001, nos seguintes termos:

“Posto isto, julgo PROCEDENTE, em parte, o pedido formulado pela parte autora, extinguindo o feito com resolução de mérito, a teor do art. 487, I, do CPC, para manter a liminar de fls. 274/276, e rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte acionada: a) ao ressarcimento do valor pago pela autora à ré no importe de R$69.294,34 (sessenta e nove mil duzentos e noventa e quatro reais e trinta e quatro centavos)de uma só vez, a título de parcelas pagas devidamente atualizado desde que decorreu o prazo de tolerância, com correção monetária pelo INPC, além de incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, no prazo de 10 ( dez) dias; b) ao pagamento de quantia equivalente a 10% do valor do preço do imóvel, a título de danos pelo atraso da obra, com juros e correção a partir desta data. A unidade habitacional transacionada fica à disposição da ré para que possa livremente negocia-la com terceiros, desde que depositado em juízo os valores acima especificados. Diante da sucumbência mínima da parte autora, condeno a ré, a arcar com o pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do CPC, em face do grau de complexidade da causa e zelo profissional. P. R. I. Salvador(BA), 02 de setembro de 2019. Vera Lúcia Medauar Reis Moreira Juíza de Direito” (ID 11026909).

 Alega em síntese:  “(...) que o simples fato de um terceiro ser sócio da empresa a ser acionada em uma determinada demanda, por si só, não autoriza a sua imediata inclusão na lide. É justamente por tal razão que existe expressa previsão no ordenamento jurídico pátrio do instituto da desconsideração da personalidade jurídica, através do qual, a partir de uma análise dos requisitos legais, é possível deferir ou não inclusão do sócio na lide travada entre terceiros". 

Aduz: “(...) Premente, portanto, o reconhecimento de que as consequências da famigerada crise nacional se subsumem sim aos conceitos de caso fortuito e/ou de força maior EXTERNOS, eventos assim imprevisíveis e inevitáveis que extirpam o nexo de causalidade entre a suposta conduta das Apelantes e o evento tido por danoso, o que justifica, por assim dizer, o atraso e exclui a responsabilidade civil das Recorrentes. Logo, não há que se falar também em multas rescisórias". 

Afirma:  "(...)  Como se pode observar, o caso dos autos verdadeiramente não diz respeito à hipótese autorizadora da inversão de cláusula penal, o que há de ser observado e devidamente reparado por este MM. Juízo de modo a reconhecer que, em sendo o caso de aplicação de qualquer penalidade às Apelantes, esta se limite ao quanto expressamente pactuado em contrato: 0,3% a.m. sobre o valor pago pelos Apelados". 

Pugna pelo provimento do recurso para julgar totalmente improcedentes os pedidos contidos na exordial revertendo-se a condenação imposta à recorrente (ID 11026920).

A parte apelada apresentou contrarrazões refutando os argumentos apresentados.  Pleiteia  o desprovimento do recurso. (ID 11026925).

Consta  dos autos despacho  determinando a intimação das empresas apelantes, por seus advogados, para que possam efetuar o recolhimento do preparo de acordo com o valor da causa o que foi atendido prontamente (ID's 11693252 e 11846555).

O recurso foi julgado negando provimento ao Apelo, conforme Acórdão de ID.13726614.

As empresas CHP 1000 2 EMPREENDIMENTOS LTDA e a FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A interpuseram Recurso Especial. (ID. 18442266).

Consta decisão proferida pela 2ª Vice-Presidência desta Corte inadimitindo o Recurso Especial. (ID. 30475925).

As recorrentes apresentaram Agravo em Recurso Especial. (ID 31708142).

O Superior Tribunal de Justiça conheceu e deu provimento ao Agravo em Recurso Especial, nos seguintes termos:

“Nessas condições, prejudicada a análise dos demais pontos, CONHEÇO o agravo para DAR PROVIMENTO ao recurso especial, determinando O RETORNO dos autos ao TJBA para que analise as teses relativas ao requerimento do pagamento dos danos morais e da inversão da cláusula penal, bem como à existência de previsão contratual de multa em favor do comprador, como entender de direito. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do CPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 13 de fevereiro de 2023. Ministro MOURA RIBEIRO Relator.” (ID 30475925).

As partes foram devidamente intimadas acerca do retorno dos autos do Colendo STJ (ID-42565916). 

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

VIII

PODER JUDICIÁRIO

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  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por CHP 1000 2 EMPREENDIMENTOS LTDA e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A em face da sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador- BA, nos autos da Ação de Resolução Contratual n.º 0521780-62.2016.8.05.0001, julgada procedente em parte.

Da detida análise do feito, verifica-se que a sentença rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou as recorrentes à devolução integral das parcelas pagas, devidamente atualizadas, bem como ao pagamento de multa compensatória equivalente a 10% do valor do imóvel, a título de danos pelo atraso na entrega da obra.

O Acórdão anteriormente proferido por esta Câmara foi objeto de Recurso Especial. O Superior Tribunal de Justiça deu provimento, para reconhecer a omissão da decisão em relação: (i) à existência e validade da cláusula penal contratual estipulada em favor do comprador; (ii) à alegação de julgamento extra petita; e (iii) à fundamentação da condenação por danos morais. Determinou-se, assim, o retorno dos autos a esta instância para novo julgamento da Apelação, com o necessário enfrentamento destas matérias.

Passo, portanto, ao novo exame da Apelação.

Inicialmente cabe ressaltar que a parte apelada é destinatária final do bem adquirido, restando caracterizada a relação de consumo havida entre os litigantes, motivo pelo qual devem ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Nestes moldes, à luz do disposto nos arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade solidária das empresas que integraram a cadeia de fornecimento, diante da falha na prestação do serviço.

Compulsando os autos, verifica-se que o atraso injustificado na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda restou incontroverso, tendo em vista  que a previsão de entrega do bem estava previsto para 31/10/2015, conforme a cláusula 2 do referido instrumento contratual. Contudo, a parte recorrente não se desincumbiu do ônus de comprovar que houve a entrega no prazo estipulado, conforme se constata no ID11026818.

Nesta linha intelectiva, constata-se que as apelantes  não se desincumbiram do ônus probandi, deixando de demonstrar a presença de elementos que justifiquem a delonga na entrega do imóvel, a teor do disposto no art. 373, II, do CPC/2015, in vebis:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

(...)

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

Com efeito, a postergação na conclusão da obra do imóvel só seria admissível se houvesse a ocorrência de fatos estranhos à atividade econômica desenvolvida pela construtora (fortuito externo), não sendo esta a hipótese. 

Este é o entendimento da jurisprudência pátria:

“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. Inocorrência. Mora das rés após o término do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves. Súmula 160 deste E.TJSP. LUCROS CESSANTES. Ocorrência. Condenação em 0,5% ao mês. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. No período de atraso, há apenas a incidência da correção monetária, sendo que os demais encargos contratuais não podem ser aplicados durante o período de mora da incorporadora/construtora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10130241720188260562 SP 1013024-17.2018.8.26.0562, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 28/05/2012, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/06/2019).”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. Parte requerida que não comprovou nos autos a ocorrência de caso fortuito ou força maior a fim de justificar o atraso na entrega da unidade habitacional, o que era ônus seu demonstrar (art. 373, II, do CPC/73). As razões invocadas pela demandada para justificar o atraso (construção de rede coletora de esgoto- morosidade dos órgãos públicos) não convencem, pois, a requerida é empresa atuante no mercado imobiliário e, como tal, tem o dever de computar as questões levantadas no prazo ajustado para entrega da obra, porquanto fatos que inerentes à liberação de uma obra. No entanto, em que pese a inocorrência do caso fortuito ou coisa maior, o atraso em questão não enseja o reconhecimento de procedência do pedido de danos morais, merecendo mantida a sentença de improcedência, por fundamento diverso. Sentença mantida por fundamento diverso. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (TJ-RS - AC: 70078085743 RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Data de Julgamento: 27/02/2019, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 06/03/2019).”

Destarte, as circunstâncias elencadas pelas apelantes relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com o consumidor, notadamente por ser inerente ao ramo de atividade profissional exercido. Nestas condições, impõe-se reconhecer o descumprimento contratual por parte da recorrente configurando infração contratual passível de rescisão, conforme definido na sentença.

Da detida análise do feito, observa-se que o instrumento contratual previu cláusulas penais aplicáveis ao consumidor e ao fornecedor conforme documentação acostada no ID-11026818. 

A cláusula penal contratual em desfavor da construtora, prevista no item 2 da Síntese do contrato, estabelece multa mensal de 0,3% sobre o saldo credor, em caso de atraso na entrega do imóvel.

Por outro lado, a cláusula 4.5, aplicável ao promitente comprador em caso de rescisão contratual, impõe multa de 10% sobre o valor do imóvel, acrescida de 7% por serviços de intermediação, 1% ao mês a título de ocupação ficta, além do pagamento de custas e honorários. 

Nestes moldes, constata-se a nítida desproporcionalidade entre as penalidades estipuladas, com ônus significativamente mais gravoso ao consumidor. A aplicação da cláusula penal prevista no item 2 da síntese do contrato revela-se abusiva por violar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, consagrados no Código de Defesa do Consumidor, pois a estipulação contratual impõe encargos excessivos em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, sem previsão equivalente em desfavor da fornecedora na hipótese de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, contrariando os princípios que regem as relações de consumo.

 A inversão da lógica contratual revela-se legítima, reconhecendo-se a possibilidade de imposição de penalidade adequada à fornecedora, a fim de compensar proporcionalmente os prejuízos causados pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na conclusão da obra.

Corrobora neste sentindo a Jurisprudência Pátria:

“APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL . DISTRATO EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA QUE ORDENOU A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS . ATRASO NO INÍCIO DA OBRA E CONSEQUENTE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CULPA DA FORNECEDORA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA . DESCABIMENTO. APELANTE QUE NÃO DEU INÍCIO ÀS OBRAS ATÉ A INTERPOSIÇÃO DO APELO. EMPREENDIMENTO SEM ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL . MULTA PREVISA NO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL . POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO EM PARCELA ÚNICA. CONCEBÍVEL. DANO MORAL DEVIDO . SENTENÇA PRESERVADA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001, Relator.: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/05/2024).”

Nestas condições, reconheço, de ofício, a abusividade da cláusula penal prevista contra a fornecedora (item 2 da Síntese do contrato), consistente na multa mensal de 0,3% sobre o saldo credor, diante de sua completa ineficácia como instrumento de equilíbrio contratual. Esta previsão revela-se imprestável, por estabelecer penalidade simbólica em desfavor da construtora, ao mesmo tempo em que o contrato impõe, ao consumidor, encargos significativamente mais gravosos em caso de rescisão, conforme previsto na cláusula 4.5 do instrumento pactuado.

A desproporção entre as sanções evidencia vantagem excessiva à fornecedora, em detrimento da parte vulnerável, configurando desequilíbrio contratual vedado pelos arts. 51, IV e §1º, II, do Código de Defesa do Consumidor, e 413 do Código Civil.

 Por outro lado, não se mostra juridicamente admissível aplicar, como feito pelo Juízo de origem, a cláusula 4.5 do contrato em desfavor da empresa apelante.

Com efeito, da detida análise da petição inicial, verifica-se que os autores não postularam a inversão da referida cláusula 4.5, mas requereram expressamente a aplicação, em desfavor da construtora, dos encargos previstos na cláusula 4.1, ou seja,  juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2%, ambos incidentes sobre o valor do imóvel atualizado, com fundamento nos princípios da boa-fé objetiva, equidade e função social do contrato.

A sentença, ao condenar as recorrentes ao pagamento de multa de 10% sobre o valor do imóvel, aplicou, de ofício, a cláusula 4.5, sem que houvesse pedido neste sentido, incorrendo, portanto, em julgamento extra petita, nos termos do art. 141 do Código de Processo Civil. Tal vício foi corretamente identificado pelo Superior Tribunal de Justiça.

A melhor solução para o deslinde da controvérsia, portanto, é inverter a cláusula contratual 4.1 em desfavor das apelantes, conforme expressamente requerido pelos recorridos na petição inicial.

Nestas condições, reformo parcialmente a sentença, afastando a penalidade de 10% imposta com base implícita na cláusula 4.5, e, em observância ao pedido formulado na exordial, aplico, em favor do comprador, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, nos seguintes termos: juros moratórios de 1% ao mês e multa convencional de 2% sobre o valor do imóvel atualizado, a título de penalidade compensatória pelo inadimplemento contratual da construtora, com incidência a partir da data prevista para entrega da obra, devidamente corrigidos monetariamente pelo índice contratual (INCC), conforme estipulado.

No que tange ao dano moral, concluo que a fundamentação da sentença e do voto anterior devem ser preservadas. O atraso injustificado na entrega do imóvel, sem qualquer perspectiva de conclusão da obra à época da propositura da ação, revela descumprimento contratual grave, que ultrapassa o mero inadimplemento, afetando direitos da personalidade do consumidor. Nestas circunstâncias, deve ser mantida a condenação por danos morais, fixada em valor compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Mantida, ainda, a restituição integral das parcelas pagas, nos moldes da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva da incorporadora pelo desfazimento do contrato.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO à Apelação, apenas para reformar a sentença no tocante à multa contratual, afastando a penalidade de 10% sobre o valor do imóvel e aplicando, em substituição, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato (juros de 1% ao mês e multa de 2%), nos termos do pedido inicial, mantendo a sentença recorrida nos demais termos.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2025.

DESª MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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