PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO E CONVENÇÃO CONDOMINIAL ELABORADA PELA CONSTRUTORA. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA RECONHECIDAS. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL INEXISTENTE. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença parcialmente procedente proferida em Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, na qual se discutem cláusulas abusivas constantes do contrato de promessa de compra e venda e da convenção condominial, bem como a devolução de valores pagos a título de despesas condominiais antes da imissão na posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão:
   (i) definir se a autora possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção condominial elaborada pela construtora;
   (ii) estabelecer se as construtoras possuem legitimidade passiva para responder por cobranças condominiais indevidas;
   (iii) determinar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador encargos condominiais antes da entrega das chaves e atribuem descontos às unidades não comercializadas;
   (iv) analisar a possibilidade de restituição em dobro dos valores pagos e a ocorrência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O condômino possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção ou do regulamento interno que afetem diretamente sua esfera jurídica, sobretudo quando elaboradas unilateralmente pelas construtoras, sem participação dos adquirentes e com conteúdo típico de contrato de adesão.

2. As construtoras detêm legitimidade passiva para responder por cláusulas abusivas que inseriram no contrato e na convenção condominial.

3. São nulas as cláusulas que impõem ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, por violarem os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886 e Tema 996), bem como da cláusula que concede desconto de 70% nas taxas condominiais às unidades não comercializadas pelas construtoras, com repasse da diferença aos demais condôminos, por configurar benefício subjetivo indevido, enriquecimento sem causa e oneração desproporcional.

4. Não há que se falar em devolução e dobro, eis que não foram as Rés que receberam as taxas condominiais pagas pela Autora. Assim, a condenação ao pagamento não se trata de repetição do indébito, mas de indenização por danos materiais.

5. Não se reconhece o dano moral quando a cobrança indevida, embora ilegítima, não configura abalo psíquico relevante, não ultrapassando os meros aborrecimentos da relação contratual, mormente quando o valor envolvido é de pequena monta e não há prova de sofrimento anormal.

6. A verba honorária fixada inicialmente em valor irrisório deve ser majorada para R$ 1.700,00, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, considerando a complexidade da causa e a atuação do patrono.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso das rés desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O promitente comprador tem legitimidade para impugnar cláusulas abusivas da convenção condominial quando elaborada unilateralmente pela construtora.

2. A construtora é parte legítima para responder por cobranças indevidas decorrentes de cláusulas que ela própria instituiu no contrato ou na convenção condominial.

3. É nula a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves, bem como que que concede desconto exclusivo às unidades não comercializadas, com repasse da diferença aos demais condôminos.

   
   

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, caput; CC, arts. 169, 187, 422, 1.333, 1.334, I, 1.336, I, 1.348, II; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 39, V, 42, parágrafo único, 51, IV e § 1º; CPC, art. 85, § 8º; Lei 4.591/64, arts. 12 e 44.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04/02/2020; STJ, EAREsp 676.608/SP, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, DJe 15/12/2015; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 21/10/2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/12/2019 (Tema 996); TJ-SP, ApCiv 1045501-48.2023.8.26.0100, Rel. Des. Silvério da Silva, j. 22/03/2024; TJ-PE, ApCiv 0061245-14.2019.8.17.2001, Rel. Des. Silvio Neves Baptista Filho, j. 21/04/2025; TJ-BA, APL 8010438-24.2019.8.05.0080, Rel. Des. Josevando Souza Andrade, publ. 05/10/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001447-58.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2) e como apelada AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento à apelação cível da parte ré e dar provimento parcial à apelação cível da autora, nos termos do voto do relatora.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Negar provimento à apelação cível das rés e dar provimento parcial à apelação cível da Autora - Unânime

Salvador, 3 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por Aurea Maria da Silva Jesus (ID 95231993) e por Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e L Marquezzo Construtora Ltda. (ID 95232000), contra a sentença (ID 95231992), proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na ação de revisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais proposta por Aurea Maria da Silva Jesus em face das referidas empresas, nos seguintes termos:

“julgo parcialmente procedentes os pedidos, para:

a) declarar a nulidade das seguintes cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes: cláusula quinta, parágrafo décimo segundo; cláusula décima nona, parágrafo quinto; cláusula vigésima quarta, parágrafos terceiro e quinto; e

b) condenar as rés, solidariamente, a restituírem à autora, de forma simples, os valores pagos indevidamente a título de adicional na taxa condominial, no montante de R$ 735,00 (setecentos e trinta e cinco reais), acrescidos ainda dos sucessivos pagamentos indevidos que foram realizados ao longo do processo, a serem apurados na fase de liquidação de sentença, importância que deve ser corrigida monetariamente (a partir de cada desembolso) e com juros moratórios (a partir da citação), nos termos dos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil.”.

A autora opôs embargos de declaração (ID 95231999), os quais foram acolhidos parcialmente para esclarecer a nulidade da cláusula que estabelecia a redução da taxa condominial para unidades não entregues, reconhecendo que tal disposição gerava repasse indevido de custos aos demais condôminos.

Nas razões de apelação, Aurea Maria da Silva Jesus sustenta que a sentença merece reforma por não ter reconhecido a ocorrência de danos morais, apesar de restar comprovada a prática de cláusulas abusivas, que resultaram em prejuízo financeiro e desgaste emocional à consumidora. Argumenta que houve má-fé contratual por parte das apeladas, dada a preexistência de cláusulas que beneficiavam unicamente as construtoras. Requer, ainda, a condenação em danos morais e a repetição do indébito em dobro, conforme previsto no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

Por sua vez, as empresas Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda. e L Marquezzo Construtora Ltda., também inconformadas, apelam alegando error in judicando. Sustentam, em preliminar, a ilegitimidade ativa da autora para questionar cláusulas da convenção condominial, por se tratar de matéria que afetaria toda a coletividade condominial, cuja legitimidade seria do condomínio, na pessoa do síndico.

Alegam, ainda, ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que os valores referentes à taxa condominial não foram recebidos pelas empresas, mas sim pelo condomínio, não havendo, portanto, vínculo jurídico que justifique a condenação.

No mérito, defendem que a cobrança impugnada decorre de deliberação condominial válida, não havendo prática abusiva ou enriquecimento sem causa. Requerem, assim, a reforma da sentença, com a consequente improcedência dos pedidos autorais.

As apelações foram devidamente impugnadas por ambas as partes, que apresentaram contrarrazões.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara. Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 23 de janeiro de 2026.

 Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por L Marquezzo Construtora Ltda. – EPP e Duo Santo Antônio Construções e Empreendimentos SPE Ltda., de um lado, e por Áurea Maria da Silva Jesus, de outro, contra a sentença (ID 95231992) exarada pelo Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais proposta por Áurea Maria da Silva Jesus em face das referidas empresas.

A matéria devolvida a este colegiado refere-se, na apelação das empresas rés, à alegação de ilegitimidade ativa da consumidora para discutir cláusulas da convenção de condomínio, à sua ilegitimidade passiva para responder por cobrança condominial, à inexistência de nexo causal e de má-fé, bem como à ausência de dano moral indenizável.

Por sua vez, a autora recorre buscando a reforma da sentença para que a restituição dos valores pagos indevidamente se dê de forma dobrada e para que haja condenação por danos morais.

Inicialmente, aduzem as Rés preliminar de ilegitimidade ativa da autora para questionar cláusulas da convenção condominial.

Ainda que se reconheça a autonomia jurídica do condomínio, as cláusulas combatidas, embora revestidas de linguagem típica de convenção, foram inseridas no contrato de promessa de compra e venda elaborado unilateralmente pelas empresas fornecedoras, cujo conteúdo se impôs à consumidora sem possibilidade de negociação individualizada.

Destaca-se que a controvérsia não se volta contra deliberações condominiais posteriores, mas contra disposições contratuais abusivas previstas no instrumento particular, sujeitas ao controle de legalidade nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, os condôminos possuem legitimidade ativa para impugnar cláusulas de convenção ou regulamento interno de condomínio. Neste sentido:

Condomínio – Ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos morais – Sentença que julgou a ação parcialmente procedente – Apelos de ambas as partes – Ilegitimidade ativa do locatário para pleitear a nulidade de cláusula do regulamento interno do Condomínio – Legitimidade para questionar normas internas do condomínio é inerente aos condôminos, que são os verdadeiros titulares dos direitos e deveres decorrentes da convenção e do regulamento interno – Mérito – E-mails acostados aos autos que não constituem prova de episódio concreto de perturbação ou de risco à saúde dos condôminos. De fato, posto que, em linhas gerais, tais e-mails expressam apenas: (i) a interpretação dos condôminos em relação a norma proibitiva em questão; (ii) a opinião pessoal em relação a existência de animais de estimação nas unidades condominiais; (iii) preocupações de que experiências pretéritas de situações desagradáveis envolvendo animais de estimação em condomínios venha a acontecer e (iv) preocupação de que outros condôminos tragam animais domésticos que causem barulho, mau cheiro e doenças – Inocorrência de eventos reais e concretos, causados pelo animal de estimação do autor – Destarte, bem andou o I . Julgador de Primeiro Grau ao anular as multas impostas. Danos Morais – Inocorrência – Fatos que a parte autora considera aptos a resultar em dano moral indenizável são, em verdade, providências tomadas pelo síndico, na defesa dos interesses dos condôminos, por meio dos canais e instituições pertinentes – Reconhecimento de ofício da ilegitimidade ativa em relação ao pedido de declaração de nulidade da cláusula do Regulamento Interno do condomínio. Recursos improvidos.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10220814820228260100 São Paulo, Relator.: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 31/10/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2024) Grifo acrescido

De igual modo, descabe acolher a alegação de ilegitimidade passiva das construtoras para responder pela nulidade de clausulas contratuais constantes no contrato redigido e firmado pelas mesmas.

No que se refere ao mérito das apelações, observa-se que a sentença recorrida enfrentou com acerto as teses postas em juízo.

O Juízo a quo reconheceu a nulidade da cláusula 24, parágrafo 5º, que conferia desconto de 70% às unidades não comercializadas pelas construtoras, resultando no repasse proporcional do custo às unidades ocupadas. Tais disposições configuram violação aos princípios da boa-fé objetiva, do equilíbrio contratual e da função social do contrato, de modo que sua invalidação se impunha, nos moldes do art. 51, IV e § 1º, do CDC.

Em sentido semelhante:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA REJEITADAS . CLÁUSULA DE REDUÇÃO DE TAXA CONDOMINIAL PARA UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS DA CONSTRUTORA. NULIDADE. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA. SENTENÇA MANTIDA . APELO NÃO PROVIDO. Ação em que se discute a validade de cláusula da convenção condominial que estabelece redução de 70% nas taxas ordinárias e isenção das extraordinárias para unidades não comercializadas em benefício da construtora. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. O indeferimento de perícia contábil não viola o contraditório e a ampla defesa quando a questão central é eminentemente jurídica, relacionada à própria validade da cláusula, independentemente da proporcionalidade do percentual estabelecido . Preliminares de ilegitimidade ativa e passiva rejeitadas. O condomínio possui legitimidade ativa para questionar cláusula que impacta sua saúde financeira e manutenção, nos termos do art. 1.348, II do Código Civil . A construtora é parte legítima passiva por ter elaborado unilateralmente a convenção e ser beneficiária direta da cláusula impugnada. No mérito, é nula a cláusula da convenção condominial que estabelece benefício de caráter subjetivo em favor da construtora/incorporadora, reduzindo o valor da taxa condominial das unidades não comercializadas, por violar o princípio da isonomia e a regra da proporcionalidade prevista no art. 1.334, I do Código Civil . A redução da taxa para algumas unidades implica oneração dos demais condôminos, caracterizando enriquecimento sem causa da construtora em detrimento da coletividade condominial. O simples fato de as unidades não estarem ocupadas não justifica a redução, uma vez que os serviços e áreas comuns permanecem à disposição, além de a estrutura condominial contribuir para a valorização e segurança dos imóveis. Apelação conhecida e improvida. Honorários majorados para 15% sobre o valor da condenação . TESE DE JULGAMENTO: "1. É nula a cláusula da convenção condominial que estabelece redução de taxa em benefício exclusivo da construtora/incorporadora para unidades não comercializadas. 2. A convenção condominial não pode criar benefício de caráter subjetivo que implique oneração dos demais condôminos ."DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CF/1988, art. 5º, caput; CC, arts. 169, 187, 1.333, 1 .334, I, 1.336, I, 1.348, II; CDC, arts. 39, V, 51, IV; Lei 4 .591/64, art. 12. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE: STJ, REsp 1.816 .039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04/02/2020.

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00612451420198172001, Relator.: SILVIO NEVES BAPTISTA FILHO, Data de Julgamento: 21/04/2025, Gabinete do Des. Sílvio Neves Baptista Filho (5ª CC) Grifo acrescido

RELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO EM AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL . OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM AS COTAS CONDOMINIAIS. DIVISÃO PROPORCIONAL A CADA CONDÔMINO. ESTABELECIMENTO DE CRITÉRIO DIFERENCIADO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. CONCESSÃO DE REDUÇÃO EM 70% (SETENTA POR CENTO) DO VALOR DA COTA CONDOMINIAL EM FAVOR DA CONSTRUTORA . CRITÉRIO SUBJETIVO UTILIZADO UNILATERALMENTE NA CONFECÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. NULIDADE DE PLENO DIREITO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA EM TODOS OS SEUS TERMOS. 1. Compulsando-se da Convenção do Condomínio, observa-se que essa prevê a possibilidade de a incorporadora pagar o montante equivalente a 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial nos casos dos imóveis não vendidos . 2. Note-se que a referida Convenção traz expressa distinção quanto ao percentual devido pela apelante em detrimento dos demais condôminos, sem nenhuma justificativa para tanto, o que não é admissível. 3. O fato de a legislação permitir que a convenção disponha sobre a forma como serão rateadas as despesas do condomínio em razão da fração ideal do imóvel, não permite que as cotas condominiais sejam rateadas de forma subjetiva com o objetivo de beneficiar a construtora em detrimento dos demais condôminos . 4. Com efeito, o que se vislumbra é que o § 1º, do art. 55, da Convenção do Condomínio prejudica os demais condôminos, mormente porque permite à Construtora arcar com o pagamento de valor muito inferior do que o devido, sendo a diferença arcada pelos demais condôminos, demonstrando, assim, violação ao princípio da boa-fé contratual que deve nortear todas as relações jurídicas, nos termos do art. 422 do Código Civil de 2002 . 5. Ressalte-se, ademais, que a Convenção do Condomínio foi elaborada unilateralmente pela construtora, visto que está subscrita pela recorrente e não há informação acerca da participação de outros condôminos. 6. Portanto, o § 1º, do art . 55, da Convenção do Condomínio é nula de pleno direito, pois prevê benefício exclusivo ao apelante com a redução da taxa condominial estabelecida para cada unidade. 7. Ante o exposto, vota-se no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos. Honorários de sucumbência majorados para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art . 85, § 11, do Código de Processo Civil.

(TJ-BA - APL: 80104382420198050080 7ª V DE FEITOS DE REL . DE CONS. CÍVEL E COMERCIAIS DE FEIRA DE SANTANA, Relator.: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE, 2ª VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 05/10/2021)

DESPESAS CONDOMINIAIS – AÇÃO DE COBRANÇA DE DIFERENÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE ESTABELECEU QUE A INCORPORADORA PAGARIA APENAS 30% DO VALOR DA TAXA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO – CRIAÇÃO DA REGRA PELA PRÓPRIA INCORPORADORA EM SEU BENEFÍCIO E EM PREJUÍZO AOS DEMAIS CONDÔMINOS – DESNECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA POR ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO QUE TRATA TAMBÉM DE QUESTÕES QUE NÃO DIZEM RESPEITO AO PROCESSO, NÃO MERECENDO SER CONHECIDO NESSA PARTE. Recurso não conhecido em parte e, na parte conhecida, improvido.

(TJ-SP - AC: 10045595720198260344 SP 1004559-57.2019 .8.26.0344, Relator.: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 24/08/2020, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/08/2020)

De igual forma, cumpre destacar que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deve ser repassada ao comprador apenas após o recebimento das chaves, sendo nula, portanto, a cláusula 24, parágrafo 3º do contrato.

Acerca da matéria, a tese firmada no Tema 886 do STJ:

“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Respalda ainda este entendimento:

Apelação cível - Compra e venda – Transferência da taxa de individualização e cobrança de taxa condominial anterior à entrega das chaves - Sentença de parcial procedência - Inconformismo das partes –Individualização da matrícula e instituição de condomínio é inerente à prática da incorporação, competindo à construtora o seu pagamento - artigo 44 da Lei nº 4.591/64 e precedentes jurisprudenciais - Despesas condominiais devidas somente após a imissão dos adquirentes na posse da unidade – Sentença parcialmente reformada para que sejam restituídos os valores da taxa condominial anteriores à entrega das chaves – Recurso da ré desprovido e dos autores provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1045501-48.2023 .8.26.0100 São Paulo, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 22/03/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/03/2024) Grifo acrescido

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS . NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM . CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2 . As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345 .331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5 . A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7 . Recurso conhecido e provido. (TJ-DF 07030642220218070017 1430446, Relator.: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 09/06/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/06/2022)

No tocante à taxa de construção, a sentença declarou a nulidade apenas quanto à possibilidade de cobrança após a conclusão da obra, o que está de acordo com a tese fixada pelo STJ, no Tema 996, que definiu que: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

Quanto à apelação cível da Autora, não há que se falar em devolução e dobro pelas Rés, eis que, embora responsáveis pelas cláusulas impugnadas e beneficiadas com o pagamento a menor das taxas referentes às unidades que permaneceram de sua titularidade, não foram elas que receberam as taxas condominiais pagas pela Autora. Assim, a condenação ao pagamento não se trata de repetição do indébito, mas de indenização por danos materiais.

No que tange à indenização por danos morais, entendo que a sentença também não comporta reforma. A jurisprudência, embora evolua para reconhecer danos morais em hipóteses de práticas abusivas, exige a demonstração de abalo efetivo à esfera íntima da parte consumidora, que ultrapasse os meros aborrecimentos decorrentes da relação contratual.

No presente caso, não houve comprovação nos autos que a conduta tenha gerado perturbação anormal, humilhação ou sofrimento psíquico. O simples dissabor, ainda que legítimo, não basta para o deferimento de indenização de cunho extrapatrimonial.

Quanto aos honorários advocatícios, o Juízo a quo fixou honorários em 10% sobre o valor da condenação (R$ 735,00), resultando em verba de aproximadamente R$ 73,50. Tal valor, todavia, é manifestamente irrisório, cabendo fixação equitativa, conforme art. 85, § 8º, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à apelação cível das rés e dar provimento parcial à apelação cível da Autora apenas para fixar honorários advocatícios no importe de R$ 1.700,00 (um mil e setecentos reais).

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora