PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE C/C PEDIDO DE TUTELA, PERDAS E DANOS E DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. DEFERIMENTO LIMINAR DO PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES, CONSTITUINDO-OS EM MORA. INTELIGÊNCIA DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL. EVIDENTE RISCO DE DANO GRAVE OU DE DIFÍCIL REPARAÇÃO PARA O AGRAVADO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. AGRAVO IMPROVIDO.

1. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com previsão expressa de cláusula resolutiva, nos termos da cláusula VIII – Considerações Finais, alínea c. A referida cláusula estipula que “a posse direta do imóvel permanecerá com o PROMISSÁRIO, desde que esteja em dia com suas obrigações, estando sujeito a perdê-la caso se torne inadimplente”.

2. O inadimplemento dos agravantes restou incontroverso e o agravado comprovou que os notificou para purgarem a mora, conforme documentos juntados aos autos (Id 68022629, fls., 02/11). Dessa forma, restou configurada a mora ex re, conforme dispõe o art. 474 do Código Civil, que prevê a resolução automática do contrato nos casos de cláusula resolutiva expressa.

3. Considerando a existência de cláusula resolutiva expressa pelo inadimplemento de obrigações contratadas e a notificação extrajudicial dos promissários compradores, constituindo-os em mora, possível a reintegração do promissário vendedor na posse do imóvel, inclusive para prestigiar o pacta sunt servanda.

4. O risco de dano grave ou de difícil reparação é evidente para o agravado, pois, do contrário, terá que aguardar o processamento de toda a ação de rescisão contratual para ser reintegrado na posse do imóvel de que é proprietário, mas que está sem a posse e sem o recebimento da contraprestação pela venda.

5.Não se pode cogitar de adimplemento substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC, porquanto é ínfimo o valor comprovadamente adimplido.

6. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n°. 8052874-68.2024.8.05.0000, em que são agravantes LUCIANE SILVA BAHIA PINTO e JOSE LENALDO DOS SANTOS PINTO BAHIA e agravado LAZARO SILVA MUNIZ.

Acordam os MM. Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao agravo e o fazem de acordo com o voto de sua relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Presente na sessão Dra. Patricia Bello Dultra Pereira.

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

LUCIANE SILVA BAHIA PINTO e JOSE LENALDO DOS SANTOS PINTO BAHIA interpuseram agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, contra decisão proferida pelo M.M Juízo de Direito da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Resolução Contratual com Reintegração na Posse C/C Pedido de Tutela, Perdas e Danos e Dano Moral de n. 8099933-83.2023.8.05.0001, movida por LAZARO SILVA MUNIZ, deferiu a proteção possessória, para determinar que os Réus desocupem o imóvel objeto da lide, no prazo de trinta dias, sob pena de ser autorizado o cumprimento da ordem com uso de força policial e/ou fixados alugueis em razão da ocupação indevida, condicionada a execução da liminar ao depósito judicial, pelo Autor, do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), referente ao valor dado como sinal pelos réus, a título de adimplemento inicial da contraprestação para aquisição do imóvel objeto da lide.

Inicialmente, requerem o benefício da assistência judiciária gratuita.

Em suas razões, relatam que em 2014 o Agravado lhes cedeu a posse do imóvel, em contrato verbal, a fim de que lá fossem  morar para, inicialmente, manter os custos do apartamento, no entanto, como o bem não apresentava condições de habitação, já que havia sido entregue direto da planta, decidiram realizar uma reforma, como forma de compensar a posse cedida, pela qual desembolsaram o valor de R$ 22.512,36 (vinte e dois mil, quinhentos e doze reais e trinta e seis centavos), além de outros valores a título de móveis planejados.

Expõem que as partes, em 14/07/2020, pactuaram promessa de compra e venda do imóvel, pelo valor de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais), sustentando que, além do sinal, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fizeram o pagamento de 05 (cinco) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais) e de depósito compensatório do financiamento, no valor de R$ 644,06 (seiscentos e quarenta e quatro reais e seis centavos), também em 05 (cinco) parcelas, totalizando R$ 15.720,30 (quinze mil, setecentos e vinte reais e trinta centavos).

Narram que, de fato, incorreram em mora durante a Pandemia da COVID/19, já que seu ganha pão é com mercado de festas, no entanto, depois de 02 (dois) anos, buscaram o Agravado para resolver a situação, sem lograr êxito.

Alegam que, desde a sua incidência, o IPTU jamais lhe foi repassado para pagamento, a despeito das diversas solicitações, aduzindo que, embora as taxas condominiais de meados de 2022 até meados de 2023 não tenham sido adimplidas nas datas de vencimento, estão conseguindo acordar os valores que estavam em aberto, o mesmo se verificando com relação ao débito de gás.

Argumentam que, embora o agravado sustente o esbulho da posse do apartamento, não demonstrou que exercia a posse sobre o imóvel, sendo imperiosa a revogação da liminar deferida.

Requerem a concessão de efeito suspensivo ao agravo e, ao final, seu provimento, a fim de que a decisão interlocutória recorrida seja totalmente reformada.

Em decisão de Id 68385761 deferi a suspensividade requerida.

Contrarrazões em Id 70051175.

O agravado peticionou em Id 71132687, noticiando a celebração de acordo judicial com a empresa de cobrança condominial, atinente ao Processo nº 0111751-71.2023.8.05.0001, em tramitação na 7ª Vara de Causas Comuns do Juizado Especial da Comarca de Salvador.

Intimados para se manifestarem, os agravantes se quedaram inertes, como certificado em Id 76465136.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento.

Salvador, 22 de maio de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Dispensado o preparo, em razão da concessão do benefício da assistência judiciária gratuita no juízo de origem.

Devidamente analisados, encontram-se regularmente preenchidos os pressupostos de admissibilidade, motivo pelo qual conheço do recurso.

O art. 1.015, I, do CPC estabelece que caberá agravo de instrumento das decisões interlocutórias que versarem sobre tutelas provisórias.

Consabido que a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. A tutela de urgência exige a comprovação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Já a tutela de evidência, embora não exija a comprovação do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, é necessária a comprovação da probabilidade do direito almejado.

Trata-se de agravo de instrumento contra decisão que deferiu a medida liminar requerida para determinar que os Réus desocupem o imóvel indicado na petição inicial, no prazo de 30 (trinta) dias, assim consignando:

“Considerando que o suposto esbulho sofrido pelo  Autor data de mais de ano e dia, incabível a aplicação do rito especial previsto no art. 562 do Código de Processo Civil, razão por que, por esse motivo (força velha), aplico, à hipótese, o procedimento comum; e, nesse contexto, verifico que há como conceder a pleiteada tutela de urgência, natureza satisfativa, uma vez que os documentos que instruem a inicial  demonstram a existência dos requisitos autorizadores, nos termos do art. 300 do CPC,  que justifica a impossibilidade de esperar o andamento ordinário do processo. 

[...]

No caso em tela a probabilidade do direito restou bem delineada, seja pela existência do contrato de promessa de compra e venda (ID nº 402715278), firmado nos termos do quanto delineado pelo Autor, seja pela confissão da inadimplência realizada pelos réus.

Anote-se, por oportuno, que os documentos juntados no ID nº 409599516, não foram capazes de sustentar a tese alegada pelos réus, de que teriam adimplido com o pagamento de 5 (cinco) parcelas no montante de R$ 500,00 (quinhentos reais), e de 5 (cinco) parcelas no montante de 644,08 (seiscentos e quarenta e quatro e seis centavos).

Quanto ao perigo de demora, este resta configurado nos encargos condominiais que o autor vem sofrendo, já que os réus, quando da apresentação de sua defesa, não comprovaram a adimplência do referido. Cuida, apenas, de informar a realização das benfeitorias realizadas no imóvel, alguns depósitos realizados na conta do Autor, e a incidência negativa que o acometimento pandêmico lhes gerou, de cunho financeiro, não podendo o Autor arcar com o inadimplemento desses encargos, sem sequer estar com a posse direta do referido imóvel.

Nesse passo, considerando o preenchidos os requisitos exigidos pelo art. 300, do Código de Processo Civil, DEFIRO A PROTEÇÃO POSSESSÓRIA, antecipada e inaudita altera pars, pleiteada pelo autor, para determinar que os Réus desocupem o imóvel [...]”.

Pois bem.

Na decisão monocrática de Id 68385761 deferi a suspensividade requerida, por entender que a reintegração de posse em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda depende da declaração judicial de rescisão da avença, bem assim que não se trata de hipótese de inadimplemento absoluto.

Não obstante, analisando mais detidamente a questão posta a exame, entendo que tal solução não se afigura razoável.

As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com previsão expressa de cláusula resolutiva, nos termos da cláusula VIII – Considerações Finais, alínea c. A referida cláusula estipula que “a posse direta do imóvel permanecerá com o PROMISSÁRIO, desde que esteja em dia com suas obrigações, estando sujeito a perdê-la caso se torne inadimplente”.

O inadimplemento dos agravantes restou incontroverso e o agravado comprovou que os notificou para purgarem a mora, conforme documentos juntados aos autos (Id 68022629, fls., 02/11). Dessa forma, restou configurada a mora ex re, conforme dispõe o art. 474 do Código Civil, que prevê a resolução automática do contrato nos casos de cláusula resolutiva expressa.

Confira-se o dispositivo:

Art. 474: A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Destarte, considerando a existência de cláusula resolutiva expressa em caso inadimplemento de obrigações contratadas e a notificação extrajudicial dos promissários compradores, constituindo-os em mora, possível a reintegração do promissário vendedor na posse do imóvel, inclusive para prestigiar o pacta sunt servanda.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. (...) Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. (...) Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021 - ementa parcial)

Sobreleva registrar que o risco de dano grave ou de difícil reparação é evidente para o agravado, pois, do contrário, terá que aguardar o processamento de toda a ação de rescisão contratual para ser reintegrado na posse do imóvel de que é proprietário, mas que está sem a posse e sem o recebimento da contraprestação pela venda.

Por fim, importa consignar que sequer se pode cogitar de adimplemento substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC, porquanto é ínfimo o valor comprovadamente adimplido.

Com efeito, a jurisprudência é no sentido de que “o adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)” (STJ, REsp: 1636692 RJ 2014/0316494-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 12/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2017).

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para manter inalterada a decisão agravada.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora