PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO EM LOTEAMENTO. PARCIAL PROVIMENTO DO AUTOR. DESPROVIMENTO DO RÉU.

I. CASO EM EXAME

O recurso versa sobre rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano por atraso na entrega das obras de infraestrutura. O autor alega que a ré ultrapassou o prazo contratual (outubro/2020) sem concluir pavimentação, água e luz, caracterizando abandono. A sentença de primeiro grau declarou a rescisão por culpa da ré, determinou a devolução integral dos valores, condenou em danos morais de R$ 10.000,00 e, de ofício, inverteu a cláusula penal moratória (20%) em substituição aos lucros cessantes pedidos. A incorporadora recorre alegando força maior (chuvas e pandemia) e julgamento extra petita quanto à multa. O autor recorre adesivamente pleiteando a fixação de lucros cessantes em lugar da multa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) se chuvas e pandemia configuram força maior apta a excluir a responsabilidade pelo atraso superior a 2 anos; (ii) se houve julgamento extra petita na aplicação de multa inversa não requerida; (iii) se são devidos lucros cessantes pela privação do uso do lote e danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Súmula 543 do STJ estabelece a restituição integral das parcelas pagas quando a rescisão se dá por culpa exclusiva do vendedor. No caso, as fotos e o cronograma comprovam que a infraestrutura básica não foi entregue, configurando inadimplemento absoluto.

O excesso de chuvas e a escassez de mão de obra constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade da construção civil, não afastando o nexo causal. A pandemia de COVID-19 não justifica paralisação total por quatro anos em obras de infraestrutura, setor considerado essencial.

O princípio da congruência (CPC, arts. 141 e 492) veda ao juiz conceder tutela de natureza diversa da pedida. O autor requereu lucros cessantes; o magistrado concedeu inversão de cláusula penal não postulada. Impõe-se decotar a multa para analisar o pedido original de indenização mensal.

O atraso na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo material (lucros cessantes), conforme jurisprudência do STJ, sendo irrelevante se tratar de lote não edificado. O percentual de 0,5% sobre o valor do contrato é parâmetro razoável para indenizar a privação do uso.

O atraso excessivo na entrega de obra de moradia, superior a dois anos, frustra justa expectativa e configura dano moral indenizável, mantido o quantum de R$ 10.000,00.

IV. DISPOSITIVO

Recurso da ré desprovido. Recurso adesivo do autor parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003776-77.2022.8.05.0229, em que figuram como apelante DANIEL SILVA OLIVEIRA e outros e como apelada LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar provimento parcial ao recurso do autor e negar provimento ao recurso do réu , nos termos do voto do relator. 

Salvador, data registrada em sistema.

Des. Ricardo Regis Dourado

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ (Apelante principal) quanto ao mérito da rescisão e exclusão de responsabilidade e DADO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO AUTOR por unanimidade.

Salvador, 25 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e de Recurso Adesivo interposto por DANIEL SILVA OLIVEIRA, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Cíveis da Comarca de Santo Antônio de Jesus.

A ação originária de rescisão contratual foi movida pelo consumidor, narrando a aquisição do Lote 41, Quadra 15, do empreendimento "Loteamento Portal Residence II", em 07/04/2018. O contrato previa a entrega da infraestrutura completa em 24 meses, com tolerância de 180 dias, findando-se o prazo em 01/10/2020. O autor sustenta que, até o ajuizamento da ação em 2022, a ré não havia realizado as obras de pavimentação, rede elétrica e água, limitando-se à terraplanagem, conforme acervo fotográfico. Requereu a rescisão por culpa da ré, devolução integral (R$ 50.562,58), lucros cessantes de 0,5% ao mês e danos morais.

Em sua defesa, a ré arguiu a ocorrência de caso fortuito e força maior, consubstanciados nas fortes chuvas que assolaram a região entre 2018 e 2021 e nos impactos da pandemia de COVID-19, que teriam gerado escassez de insumos.

A sentença recorrida julgou parcialmente procedentes os pedidos para:

Declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré;

Determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, com juros e correção;

Condenar a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de danos morais;

Inverter a cláusula penal moratória, fixando multa de 20% sobre os valores pagos em favor do autor, em substituição aos lucros cessantes pleiteados, os quais foram indeferidos sob o fundamento de incompatibilidade (Tema 970 STJ).

Irresignada, a ré (Apelante) sustenta: (i) validade da tese de força maior (chuvas/pandemia); (ii) inexistência de dano moral; (iii) nulidade do capítulo da sentença que fixou multa de 20%, arguindo ser julgamento extra petita, pois o autor não formulou pedido de inversão de cláusula penal.

O autor (Recorrente Adesivo) pugna pela reforma da sentença no tocante à indenização material. Concorda com a tese de que a multa foi extra petita, mas requer que, em seu lugar, sejam deferidos os lucros cessantes (aluguéis) de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde o atraso até a rescisão.7

Contrarrazões apresentadas por ambas as partes.

É o relatório.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade, o preparo (ou gratuidade, quando aplicável) e a dialeticidade recursal, CONHEÇO de ambos os recursos.

Passo à análise do mérito, aplicando o framework de julgamento estruturado em questões prejudiciais e principais.

II. MÉRITO

QUESTÃO 01: DA RESPONSABILIDADE CIVIL E ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR (RECURSO DA RÉ)

A relação jurídica é de consumo, incidindo os artigos 12 e 14 do CDC (responsabilidade objetiva). A Súmula 543 do STJ determina que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

O Código Civil, em seu art. 393, exclui a responsabilidade no caso de força maior ou caso fortuito, desde que o devedor não tenha dado causa e o evento seja inevitável. Todavia, na construção civil, aplica-se a teoria do fortuito interno: eventos como chuvas, greves e escassez de materiais são riscos inerentes à atividade empresarial, não servindo para romper o nexo causal perante o consumidor.

Compulsando os autos, verifica-se que o contrato foi assinado em 07/04/2018, com prazo de entrega de 24 meses mais 180 dias de tolerância, resultando no termo final em 01/10/2020.

As fotografias colacionadas pelo autor na inicial e na réplica (Doc. 2), datadas de 2022, demonstram inequivocamente que o loteamento permanecia em estágio de terraplanagem, sem pavimentação asfáltica, meio-fio, rede elétrica ou de água potável instaladas. O atraso, portanto, superou dois anos na data da propositura da ação.

A tese defensiva da ré baseia-se em "chuvas excessivas" e na pandemia de COVID-19. Tais argumentos não prosperam, senão vejamos:

Quanto às chuvas: O laudo técnico apresentado pela ré (Doc. 3) é unilateral e genérico. O regime de chuvas, ainda que intenso, é previsível em planejamentos de longo prazo (24 meses). Não há prova de "dilúvio" ou catástrofe que tenha impedido as obras por mais de 700 dias. Trata-se de risco do empreendimento.

Quanto à pandemia: É cediço que o setor da construção civil foi enquadrado como atividade essencial (Decreto Federal nº 10.282/2020), não sofrendo paralisação compulsória. Ademais, o prazo fatal para entrega era outubro/2020. A pandemia iniciou-se em março/2020. Em 24 meses de contrato, a ré teve 23 meses de "normalidade" (abril/2018 a março/2020) para avançar com a infraestrutura, o que não fez. A pandemia não justifica o atraso de obras que sequer haviam atingido estágio avançado de execução prévia.

Configurada a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento contratual. A rescisão é medida de rigor, com o retorno das partes ao status quo ante e devolução integral dos valores pagos (R$ 50.562,58, valor nominal), conforme acertadamente decidiu o juízo a quo.

Rejeito, neste ponto, o recurso da ré.

QUESTÃO 02: DO JULGAMENTO EXTRA PETITA E DA NATUREZA DA INDENIZAÇÃO (AMBOS OS RECURSOS)

O cerne da controvérsia recursal reside na condenação por perdas e danos. O autor pediu na inicial lucros cessantes (0,5% sobre o valor do contrato). A sentença concedeu multa inversa (20% sobre o valor pago).

O Autor não pediu inversão de cláusula penal. O contrato não prevê multa em favor do comprador, e o autor optou por pedir a indenização pelos aluguéis frustrados.

Os artigos 141 e 492 do CPC consagram o princípio da congruência ou adstrição. O juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida (extra petita).

Embora o STJ, no Tema 971, tenha fixado a tese da possibilidade de inversão da cláusula penal em favor do consumidor, tal entendimento serve como fundamento para acolher um pedido de inversão, e não como autorização para o magistrado substituir o pedido de lucros cessantes (formulado com base no art. 402 do CC e Tema 970 STJ) por uma multa não requerida.

Ao fixar a multa de 20% sem pedido do autor – e indeferir os lucros cessantes expressamente requeridos – o magistrado incorreu em julgamento extra petita quanto à concessão da multa.

A ré tem razão ao alegar a nulidade deste capítulo da sentença. Contudo, o acolhimento da nulidade não implica a improcedência total da indenização, mas sim a necessidade de o Tribunal, em sede de apelação, julgar o pedido que foi efetivamente feito (Lucros Cessantes), sanando o vício.

Superada a multa (que deve ser decotada da condenação), analisa-se o pedido do Autor: lucros cessantes pelo atraso.

O STJ firmou entendimento (Tema 996 e jurisprudência correlata) de que o atraso na entrega de imóvel gera, para o promitente comprador, a presunção de prejuízo material, consubstanciado nos lucros cessantes.

A ré alega que, por ser lote não edificado, não haveria prejuízo. O argumento não se sustenta. A privação da posse do lote impede o consumidor de edificar sua moradia (deixando de pagar aluguel) ou de construir para locar. O dano decorre da simples privação do uso do capital e do bem.

A jurisprudência deste Tribunal e do STJ considera razoável a fixação de alugueres mensais no patamar de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, incidindo desde o término do prazo de tolerância (outubro/2020) até a data da sentença que declarou a rescisão (setembro/2024), momento em que cessou a expectativa de recebimento.

Acolhe-se a tese de julgamento extra petita suscitada pela ré para anular a condenação na multa de 20%. Ato contínuo, acolhe-se o Recurso Adesivo do autor para, julgando o pedido original, condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

Isso corrige a distorção processual e garante a justa reparação pelo tempo de privação do bem, sem incorrer em bis in idem (vedado pelo Tema 970 STJ).

QUESTÃO 03: DANOS MORAIS

O mero inadimplemento contratual, em regra, não gera dano moral. Entretanto, o caso ultrapassa o mero dissabor.

Trata-se de atraso superior a dois anos (até o ajuizamento), em obra de infraestrutura básica, frustrando a expectativa de moradia ou investimento do consumidor. O descaso da ré, evidenciado pelo estado de abandono do loteamento, configura violação à dignidade do consumidor e à sua paz psíquica.

O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, estando alinhado aos precedentes desta Câmara em casos análogos envolvendo a mesma loteadora.

Mantém-se a sentença neste ponto.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de:

CONHECER de ambos os recursos;

NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ (Apelante principal) quanto ao mérito da rescisão e exclusão de responsabilidade;

DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO AUTOR, para:

(i) Reformar a sentença no capítulo da indenização material, afastando a condenação ao pagamento da multa invertida de 20% (reconhecendo-a como extra petita);

(ii) Condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato de compra e venda, devidos mensalmente desde 01/10/2020 (término do prazo de tolerância) até a data da sentença (17/09/2024 - data da rescisão), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC;

(iii) Manter inalterados os demais termos da sentença (rescisão, devolução integral e danos morais).

Considerando que o autor decaiu de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, os quais majoro para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação (restituição + danos morais + lucros cessantes), nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Salvador, data do sistema.

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator