PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CUMULADO COM COBRANÇA. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA E DE PROVA DO ADIMPLEMENTO. TESES RECURSAIS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO E DE REAJUSTES ABUSIVOS. RECHAÇADAS. PEDIDO RECONVENCIONAL DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA INVIABILIDADE. TERMO DO CONTRATO NO CURSO DO FEITO. EVIDENTE DESINTERESSE DA AUTORA E AUSENTES REQUISITOS QUE AUTORIZEM RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO AUTORAL NÃO INFIRMADO. RECURSO DESPROVIDO. VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta pela locadora, em razão do inadimplemento contratual. A sentença rescindiu o contrato de locação comercial, condenou o réu à desocupação do imóvel no prazo de 15 dias e ao pagamento dos valores vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato. A apelação reitera o pedido de purgação da mora, alega abusividade nos reajustes verbais não formalizados e defende a recusa injustificada da locadora em receber os valores e as chaves do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve inadimplemento contratual capaz de ensejar a rescisão da locação e o despejo do locatário; (ii) analisar se o locatário comprovou tentativa válida de purgação da mora ou de consignação judicial dos valores; (iii) examinar a possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O inadimplemento contratual resta comprovado pela ausência de pagamento de aluguéis, encargos locatícios, contas de consumo e IPTU, não havendo prova de quitação ou de tentativa válida de consignação judicial.

2. O contrato firmado prevê expressamente a forma de pagamento por depósito bancário em conta da locadora, o que afasta a alegação de recusa injustificada da autora em receber valores ou chaves do imóvel.

3. A ausência de ajuizamento de ação consignatória válida impede a purgação da mora e mantém a mora do locatário, nos termos do art. 335 do Código Civil e art. 67 da Lei do Inquilinato.

4. A alegação de reajustes abusivos não encontra respaldo contratual, uma vez que o contrato previa reajuste anual com base em índice previamente definido, e não houve demonstração de cláusulas abusivas.

5. O contrato foi celebrado livremente entre as partes, inexistindo qualquer prova de vício de consentimento, dolo, coação ou erro.

6. A improcedência do pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato é correta, pois a locadora não manifestou interesse em renovar, e não foram preenchidos os requisitos legais para tal.

7. A jurisprudência majoritária reconhece que o locatário responde pelos encargos até a efetiva devolução do imóvel e que prevalece o contrato escrito diante de alegações verbais desacompanhadas de prova.

8. Considerando o resultado do recurso, majora-se em mais 2% os honorários sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de pagamento de aluguéis e encargos até a efetiva desocupação do imóvel, sem comprovação de consignação judicial válida, caracteriza inadimplemento contratual e autoriza a decretação do despejo.

2. Prevalece o contrato escrito em detrimento de alegações verbais não comprovadas de reajuste abusivo ou acordo diverso.

3. A renovação compulsória da locação comercial pressupõe a demonstração dos requisitos legais e o interesse da locadora, sendo inviável sua concessão em caso de inadimplemento e oposição da parte autora.

4. A ausência de vício de consentimento e de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora impõe a manutenção da sentença de procedência.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, II; CPC, arts. 10, 373, II, 487, I, 485, VI, 1.026, § 2º, 85, § 11; CC, arts. 335, 421; Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 23, 63, §1º, b, 64, 67.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-RJ, Apelação Cível nº 0001105-15.2021.8.19.0020, Rel. Des. Luiz Felipe Miranda de Medeiros Francisco, j. 07.03.2024.
TJ-MG, Apelação Cível nº 5008873-60.2021.8.13.0702, Rel. Des. Cavalcante Motta, j. 11.10.2023.
TJ-SP, Apelação Cível nº 1005617-86.2021.8.26.0001, Rel. L. G. Costa Wagner, j. 20.05.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8011224-88.2024.8.05.0146, oriundos da 2ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro/BA, em que figura como apelante EDIMILDO DE OLIVEIRA SANTOS, e, como apelada EDNA ALENCAR DE SOUZA.

ACORDAM, os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo a senteça pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorados os honorários sucumbenciais, tudo nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

DES CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR/PRESIDENTE

PROCURADOR DE JUSTIÇA

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível, interposta por EDIMILDO DE OLIVEIRA SANTOS, contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Juazeiro/Ba, nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, movida por EDNA ALENCAR DE SOUZA, que julgou procedentes, em parte, os pedidos formulados na inicial, para rescindir o contrato de locação comercial firmado entre as partes, condenando o réu à desocupação do imóvel em 15 dias, ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos, até a data da efetiva desocupação, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato.

Contextualizando, vê-se nos autos que as partes celebraram contrato de locação comercial com vigência de 01/10/2019 a 01/10/2024, tendo o locatário se comprometido ao pagamento dos valores locatícios e encargos de consumo, IPTU e demais despesas correlatas. Sobreveio inadimplemento contratual, tendo a autora comprovado, mediante documentos e planilhas de cálculo anexadas à inicial, a existência de débitos locatícios e de encargos acessórios não quitados. Ademais, demonstrou-se que o locatário não realizou os pagamentos de contas de consumo e tributos relativos ao imóvel, tampouco comprovou qualquer tentativa válida de consignação judicial das quantias e diferenças que o réu alega ter pago ou que pretendia pagar.

Vejamos decote do decisum:

“Na Lei do Inquilinato está expressamente previsto no art. 23, ser obrigação do locatário "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado". Do quanto acima exposto, ficou evidenciado o descumprimento do contrato por parte do locatário.

Em harmonia com o exposto e por tudo o mais que dos autos consta:

A) amparado no art. 487, I, do CPC JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pela autora para declarar rescindida a relação ex locato sub judice e decretar o despejo do imóvel em causa, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária do imóvel com a devolução das chaves à locadora (art. 63, § 1º, letra b, da Lei n.º 8.245/91) e, ainda condenando os réus – locatário e avalista - a pagar as parcelas vencidas e vincendas, até a efetiva desocupação do imóvel e quitação, bem como todos os encargos locatícios, conforme discriminado na inicial.

B) amparado no art. 485, VI, do CPC, afasto o pedido reconvencional, diante da ilegitimidade da da autora/reconvinda.

Em face a sucumbência, condeno os réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Dispenso, com amparo no art. 64, da Lei n.º 8.245/91, a prestação de caução para o efeito de execução provisória pelo locador.” (id.82134502)

A sentença transitou em julgado contra o segundo réu JOSIVAL OLIVEIRA COSTA, avalista do contrato.

O réu EDIMILDO DE OLIVEIRA SANTOS, opôs embargos de declaração, (id.82134504), que foram rejeitados (id.82134508).

Ainda irresignado, o mesmo réu apelou (id.82134517), pugnando pelo EFEITO SUSPENSIVO AO APELO e REQUERENDO PRAZO DE 30 DIAS PARA PURGAR A MORA, DEPOSITANDO AS PARCELAS VENCIDAS.

No mérito sustenta que quando da propositura da ação não estaria inadimplente, acusando a ocorrência de reajustes verbais e aditivos não formalizados por escrito, os quais, segundo alega, teriam sido abusivos; defende que houve recusa injustificada da locadora em receber os valores locatícios e as chaves do imóvel, o que, em sua ótica, afastaria a mora. Reitera, ainda, o pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato de locação comercial.

Contrarrazões foram apresentadas (id.82134572), pugnando-se pela manutenção integral da sentença, sob o argumento de que o apelante não se desincumbiu de demonstrar o adimplemento contratual nem comprovou a ocorrência de qualquer vício de consentimento ou irregularidade apta a afastar a higidez do contrato.

É o que se tem a relatar. Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, documento datado eletronicamente.

DES CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CUMULADO COM COBRANÇA. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA E DE PROVA DO ADIMPLEMENTO. TESES RECURSAIS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO E DE REAJUSTES ABUSIVOS. RECHAÇADAS. PEDIDO RECONVENCIONAL DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA INVIABILIDADE. TERMO DO CONTRATO NO CURSO DO FEITO. EVIDENTE DESINTERESSE DA AUTORA E AUSENTES REQUISITOS QUE AUTORIZEM RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO AUTORAL NÃO INFIRMADO. RECURSO DESPROVIDO. VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos, proposta pela locadora, em razão do inadimplemento contratual. A sentença rescindiu o contrato de locação comercial, condenou o réu à desocupação do imóvel no prazo de 15 dias e ao pagamento dos valores vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato. A apelação reitera o pedido de purgação da mora, alega abusividade nos reajustes verbais não formalizados e defende a recusa injustificada da locadora em receber os valores e as chaves do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve inadimplemento contratual capaz de ensejar a rescisão da locação e o despejo do locatário; (ii) analisar se o locatário comprovou tentativa válida de purgação da mora ou de consignação judicial dos valores; (iii) examinar a possibilidade de renovação compulsória do contrato de locação comercial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O inadimplemento contratual resta comprovado pela ausência de pagamento de aluguéis, encargos locatícios, contas de consumo e IPTU, não havendo prova de quitação ou de tentativa válida de consignação judicial.

2. O contrato firmado prevê expressamente a forma de pagamento por depósito bancário em conta da locadora, o que afasta a alegação de recusa injustificada da autora em receber valores ou chaves do imóvel.

3. A ausência de ajuizamento de ação consignatória válida impede a purgação da mora e mantém a mora do locatário, nos termos do art. 335 do Código Civil e art. 67 da Lei do Inquilinato.

4. A alegação de reajustes abusivos não encontra respaldo contratual, uma vez que o contrato previa reajuste anual com base em índice previamente definido, e não houve demonstração de cláusulas abusivas.

5. O contrato foi celebrado livremente entre as partes, inexistindo qualquer prova de vício de consentimento, dolo, coação ou erro.

6. A improcedência do pedido reconvencional de renovação compulsória do contrato é correta, pois a locadora não manifestou interesse em renovar, e não foram preenchidos os requisitos legais para tal.

7. A jurisprudência majoritária reconhece que o locatário responde pelos encargos até a efetiva devolução do imóvel e que prevalece o contrato escrito diante de alegações verbais desacompanhadas de prova.

8. Considerando o resultado do recurso, majora-se em mais 2% os honorários sucumbenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A ausência de pagamento de aluguéis e encargos até a efetiva desocupação do imóvel, sem comprovação de consignação judicial válida, caracteriza inadimplemento contratual e autoriza a decretação do despejo.

2. Prevalece o contrato escrito em detrimento de alegações verbais não comprovadas de reajuste abusivo ou acordo diverso.

3. A renovação compulsória da locação comercial pressupõe a demonstração dos requisitos legais e o interesse da locadora, sendo inviável sua concessão em caso de inadimplemento e oposição da parte autora.

4. A ausência de vício de consentimento e de prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora impõe a manutenção da sentença de procedência.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, II; CPC, arts. 10, 373, II, 487, I, 485, VI, 1.026, § 2º, 85, § 11; CC, arts. 335, 421; Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), arts. 23, 63, §1º, b, 64, 67.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-RJ, Apelação Cível nº 0001105-15.2021.8.19.0020, Rel. Des. Luiz Felipe Miranda de Medeiros Francisco, j. 07.03.2024.
TJ-MG, Apelação Cível nº 5008873-60.2021.8.13.0702, Rel. Des. Cavalcante Motta, j. 11.10.2023.
TJ-SP, Apelação Cível nº 1005617-86.2021.8.26.0001, Rel. L. G. Costa Wagner, j. 20.05.2022.

VOTO

Por presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do apelo.

Indefere-se o pedido de efeito suspensivo por ausentes os requisitos do art. 300 do CPC e por inadequação às hipótese legais para tanto.

Não se conhece do pedido de purgação da mora nesse momento, por precluso e por desinteresse da autora qualquer composição nesse sentido.

No mais, o recurso não merece provimento.

Da análise detida dos autos, constata-se que a sentença guerreada apreciou com precisão as provas colacionadas e aplicou corretamente o direito à espécie.

Resta incontroverso que o contrato de locação comercial firmado entre as partes (id.82133451) vigorou no período de 01/10/2019 a 01/10/2024, e que a locadora não manifestou interesse em sua renovação, sendo o pedido reconvencional de renovatória corretamente julgado improcedente.

A alegação de que a locadora teria se recusado a receber os pagamentos e as chaves do imóvel não encontra respaldo probatório.

É que a cláusula contratual 2ª estabelece o pagamento das contraprestações por depósito em conta-corrente, vejamos:

2ª) -O aluguel mensal é de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), pago antecipadamente, mês a vencer, através depósito bancário a ser efetuado na conta do LOCADOR(a), nº 17483-1- Bco. Do Brasil - Ag.4996-4, até o 5º dia útil do mês; (id.82133451)

Demais disso, poderia o apelante se valer da via adequada de consignatória, prevista no art. 335 do Código Civil e no art. 67 da Lei n.º 8.245/91, de modo a liberar-se validamente de sua obrigação na via judicial, se fosse o caso.

Ao furtar-se de adotar o procedimento legal de consignação, permaneceu em mora, não podendo transferir à parte contrária a responsabilidade por sua própria inércia. O locatário, ao não ajuizar ação consignatória de chaves ou de valores, assume o ônus do inadimplemento, permanecendo responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva imissão do locador na posse do bem.

Igualmente improcedente é a tese de nulidade contratual ou de vício de consentimento. O instrumento locatício foi firmado livremente pelas partes, com clareza quanto às obrigações assumidas, inexistindo qualquer indício de dolo, coação ou erro.

Diga-se ainda, a alegação de reajustes abusivos e verbais não se sustenta, isso considerando que na 3ª cláusula contratual estabelece-se índice e data para os reajustes, não havendo indício de abusividade nesse ponto.

Vejamos:

3ª) - O aluguel será reajustado, anualmente em 01/10/2020, 2021, 2022, 2023, conforme índice de reajuste do mercado imobiliário, ou IGPM.;(id.82133451)

Demais disso, como bem delineado na sentença, a assunção voluntária dos reajustes verbais e das condições pactuadas traduz a anuência inequívoca do locatário, convolando de legalidade os encargos subsequentes. Nesse contexto, a prova documental evidencia o descumprimento contratual, sobretudo diante da ausência de comprovantes de pagamento das parcelas de aluguel, encargos de consumo e IPTU. Há inobservância ao regramento legal do art 23 da Lei 8.245/1991.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

O apelante, ademais, não logrou infirmar os fundamentos que embasaram a condenação, limitando-se a alegações genéricas desprovidas de substrato fático e probatório. Não apresentou prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, nos termos do art. 373, II, do CPC, razão pela qual subsiste incólume a higidez da sentença.

De se destacar que a autora demonstrou de forma robusta os débitos de consumo e IPTU, sem que o réu apresentasse prova de quitação ou compensação. A mera impugnação genérica, desacompanhada de documentos comprobatórios, não tem o condão de afastar a obrigação contratual livremente assumida. De igual modo, não prospera o pleito de indenização por supostas benfeitorias, ausente qualquer prova de autorização prévia da locadora ou cláusula contratual que lhe assegure ressarcimento.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que, em contratos de locação comercial, prevalece o que restou pactuado por escrito, notadamente quando o contrato expressamente regula os reajustes e encargos incidentes.

Nesse sentido, os seguintes precedentes corroboram a conclusão:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO. INADIMPLÊNCIA DA PARTE RÉ QUANTO AO PAGAMENTO DO DÉBITO LOCATÍCIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO NA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE DOLO NA ASSINATURA DO INSTRUMENTO CONTRATUAL DESACOMPANHADA DE QUALQUER LASTRO PROBATÓRIO. PARTE RÉ QUE NÃO LOGROU COMPROVAR FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DA PARTE AUTORA, NOS TERMOS DO ART. 373, II DO CPC. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. DESPROVIMENTO DO RECURSO.”
(TJ-RJ - Apelação: 00011051520218190020, Rel. Des. Luiz Felipe Miranda de Medeiros Francisco, Julg. 07/03/2024, 14ª Câmara de Direito Privado, Publ. 08/03/2024)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS FIADORES - PRELIMINAR REJEITADA - AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - NÃO CONFIGURAÇÃO - TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL - PREVALÊNCIA DO CONTRATO ESCRITO - ACORDO VERBAL NÃO COMPROVADO - INADIMPLÊNCIA DOS LOCATÁRIOS - ALUGUEL E TAXAS DEVIDOS - (...).”
(TJ-MG - AC: 50088736020218130702, Rel. Des. Cavalcante Motta, Julg. 11/10/2023, 10ª Câmara Cível, Publ. 16/10/2023)

“APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C./C. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA (...). ALEGAÇÃO DE RESISTÊNCIA INJUSTIFICADA DA LOCADORA EM RECEBER AS CHAVES DO IMÓVEL QUE NÃO EXIME O LOCATÁRIO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS ATÉ A EFETIVA FORMALIZAÇÃO DO ATO SOLENE (...). RECURSO DESPROVIDO.”
(TJ-SP - Apelação Cível: 10056178620218260001, Rel. L. G. Costa Wagner, Julg. 20/05/2022, 34ª Câmara de Direito Privado, Publ. 20/05/2022)

Como se vê, os precedentes reafirmam que o contrato escrito prevalece sobre alegações verbais desamparadas de prova, que o locatário responde pelos encargos até a devolução formal do imóvel, e que a ausência de prova de pagamento ou de consignação válida implica manutenção da mora e da responsabilidade pelo débito.

Assim, diante da ausência de comprovação de pagamento dos valores exigidos e da inexistência de qualquer irregularidade capaz de macular a avença, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

Ficam as partes advertidas, para efeito do normativo do art. 10 do CPC, que veda a decisão surpresa, que a interposição de recursos com intuito/objetivo protelatório, para rediscutir matéria exaurida ou decidida por aplicação inafastável de precedente qualificado, poderá ensejar na incidência de multa, conforme preceituam os art 1.026, §2º, c/c art. 80, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença recorrida pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos.

Considerando o resultado do recurso, majora-se a verba sucumbencial em mais 2%, conforme art. 85, §11 do CPC.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

DES CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04