PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER, REPARAÇÃO DE DANOS E DESCONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. CONSTITUIÇÃO E VALIDADE DE CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO. NULIDADE PROCESSUAL AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade cumulada com obrigação de fazer e não fazer, reparação de danos e desconstituição de condomínio ajuizada pelo recorrente, objetivando a anulação da constituição do Condomínio Pedra do Sal Residências, o cancelamento de seu CNPJ, a suspensão de cobranças condominiais, restituição em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais.
Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador acolheu embargos de declaração com efeitos modificativos e julgou improcedentes os pedidos iniciais.
Apelação cível interposta sustentando nulidade da sentença por suposta usurpação de competência, extrapolação dos limites da lide (extra petita), e insurgindo-se quanto à validade da convenção condominial e à legitimidade da cobrança de cotas condominiais.
Contrarrazões apresentadas pelo apelado, defendendo a regularidade da instituição do condomínio e o desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se é nula a sentença proferida por juiz substituto em sede de embargos de declaração; (ii) saber se houve julgamento extra petita; (iii) saber se são devidas as cotas condominiais, ainda que a convenção registrada não preencha o quórum legal de 2/3, e se há responsabilidade do apelado por supostos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A substituição do juiz titular por Magistrado substituto encontra amparo no art. 132 do CPC, não havendo nulidade a ser reconhecida.
Inexiste julgamento extra petita quando a sentença aborda a validade da constituição do condomínio e a regularidade da convenção, matérias que integram a causa de pedir e os pedidos formulados.
A constituição do empreendimento como condomínio é respaldada por escritura pública de compra e venda, aprovação municipal e existência de áreas comuns, configurando-se como condomínio de fato e de direito.
A eventual ausência do quórum de 2/3 para aprovação da convenção condominial não afasta o dever do condômino de participar do rateio das despesas comuns, conforme previsão do art. 36-A da Lei nº 6.766/79.
A jurisprudência corrobora a exigibilidade das taxas, mesmo em caso de condomínio irregular, afastando o enriquecimento ilícito.
Inexistindo menção nominal ou identificável ao recorrente em mensagens de grupo de moradores, não há configuração de dano moral indenizável.
Majoração dos honorários advocatícios, conforme art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento: A atuação de juiz substituto em sede de embargos de declaração é válida quando nos termos do art. 132 do CPC; a ausência do quórum legal na convenção condominial não exime os condôminos do dever de contribuir com as despesas comuns; e a ausência de elementos concretos e identificáveis inviabiliza o reconhecimento de dano moral por mensagens genéricas.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 85, §11, 132 e 492;
Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 9º;
Lei nº 6.766/79, art. 36-A.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-DF, Apelação Cível 0728622-78.2020.8.07.0001, Rel. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, julgado em 12/06/2024, 7ª Turma Cível, DJE 28/06/2024.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8174987-89.2022.8.05.0001, da Comarca de Salvador (BA), apelante ANTONIO FERNANDO MARTINS MIGUEZ e apelado CONDOMÍNIO PEDRA DO SAL RESIDÊNCIAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 16 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Antônio Fernando Martins Miguez em face da sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade cumulada com Obrigação de Fazer e Não Fazer, Reparação de Danos e Desconstituição de Condomínio, tombada sob o nº 8174987-89.2022.8.05.0001, oriunda da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, nos seguintes termos:

“Diante o exposto, ACOLHO os embargos de declaração opostos pela parte Ré para, atribuindo efeitos modificativos, JULGAR IMPROCEDENTE A PRETENSÃO AUTORAL, invertendo os ônus sucumbenciais em desfavor do autor, no mesmo percentual e sobre o valor atualizado da causa, sobrestando a condenação nas verbas de sucumbência, caso o demandante seja beneficiário da gratuidade (art. 98, § 3° do CPC). INDEFIRO a tutela de urgência pleiteada. Transitado em julgado, certifique-se e, após, arquivem-se os autos com as cautelas legais. Salvador, 21 de novembro de 2024 PAULO SÉRGIO FERREIRA DE BARROS FILHO.” (ID 84263972).

Preliminarmente suscita a nulidade da sentença prolatada, sob o argumento de que o juiz auxiliar não poderia ter acolhido os Embargos de Declaração do apelado para julgar improcedente o feito. Aduz ainda que a sentença recorrida é extra petita, sob o argumento de que: “Este não é o Objeto da Lide! O Objeto da Lide é a declaração de nulidade da constituição do Condomínio haja vista a inobservância da lei (em razão da inexistência de convenção subscrita/aprovada pelos 2/3 das frações ideais – art. 7 e 9 da Lei 4591/64 e art. 1332 e 1333 do CC/2002), com declaração nulidade e cancelamento do CNPJ, haja vista a inexistência da pessoa jurídica e irregularidade na abertura do CNPJ, pela ausência do ato constitutivo.” (ID 84263999 - fls. 09).

No mérito, narra que adquiriu unidade no empreendimento Pedra do Sal Residências há mais de vinte e dois anos, acreditando tratar-se de loteamento, e não de condomínio. Alega que, em 1998, foi aberto indevidamente CNPJ, cuja natureza jurídica do empreendimento era de Associação, posteriormente convertido em Condomínio, sem observância dos requisitos legais. 

Sustenta inexistirem áreas comuns em copropriedade, apontando que as áreas não privativas foram destinadas ao Município do Salvador/BA. Afirma ser compelido ao pagamento de taxas condominiais que reputa indevidas, inclusive com Ações de Execução, razão pela qual requereu, em síntese, a declaração de nulidade da constituição do condomínio, o cancelamento do CNPJ, a suspensão das cobranças, a restituição em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais

Salienta: “Seguindo as sequencias de equívocos, a R. Decisão afirma que a convenção registrada posteriormente nos idos de 2002 corrobora com o havido, na, “data vênia”, desprovida de legalidade e frágil fundamentação, visto que, como “certificado” na Certidão do Cartório do 7º registro de Imóveis (doc id 442698248) , na corrigenda AV02-774, a dita Convenção registrada não foi subscrita pelos 2/3 ao que exige a norma para tem a força de constituir o condomínio e validá-la. Destarte, é de se registrar que além de não conter os 2/3 legais, está foi registrada em 2006 e não em 2002 (diga-se, sem os 2/3 que alude a legislação). Mais uma vez, corroborando com o erro “in judicando” e erro quanto ao Objeto da Lide a D. decisão apelada afirma novamente: “Ainda que assim não fosse, é patente que, mesmo se não houvesse sido aprovada pelo quórum legal, não haveria motivo plausível a ensejar sua nulidade...” Data máxima vênia, repita-se o Objeto da Lide não é a Nulidade da Convenção, visto que a mesma sequer foi aprovada conforme certidão do cartório. O Objeto da Lide é a declaração de nulidade da constituição do condomínio e da abertura do CNPJ visto que desprovido do ato que o constitui” (ID 84263999 - fls. 13).

Noticia: “Conforme se observa do feito, o Autor junta documentos novos e pleiteou a condenação da Demandada em indenização por danos Morais, tendo em vista o quanto promovido pelas demandada através dos gestores e moradores. Todavia o Exmo. Juízo singular reformou a sentença de piso e não apreciou o pedido contido na petição de id n. 473993104. Desta forma, diante da gravidade e consequências dos atos praticados pela Ré e gestores, pugna pela apreciação do pleito de tutela de urgência e indenização contido no instrumento de id n 473993104, nos exatos termos lá descritos, como se aqui estivessem transcritos.” (ID 84263999 - fls. 31).

Requer: “seja dado provimento ao Recurso para o efeito declarar nula a sentença, bem como, com vistas a promoção da total reforma da decisão apelada, restituindo em sua integralidade a sentença anterior proferida pelo Exmo. Juízo Titular, com total procedência do feito, e condenação da autora nos pleitos perseguidos na exordial. Acaso assim não entenda, o que não se espera, pugna pela reformar a decisão, anulando-a, com o fim de ser prolatada nova decisão, julgando procedente a demanda condenando a Ré nos pleitos perseguidos na exordial.” (ID 84263999 - fls. 31/32).

O apelado apresentou contrarrazões, defendendo a higidez da constituição condominial, a validade da convenção registrada e a legalidade da cobrança das taxas, sustentando o caráter manifestamente protelatório da insurgência recursal (ID 84264001).  

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O recorrente é beneficiário da Gratuidade de Justiça na origem, conforme consta na sentença recorrida, e preenche os requisitos legais, motivo pelo qual deve ser estendida nesta instância de julgamento. 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Antônio Fernando Martins Miguez em face da sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade cumulada com Obrigação de Fazer e Não Fazer, Reparação de Danos e Desconstituição de Condomínio, tombada sob o nº 8174987-89.2022.8.05.0001, oriunda da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou improcedentes os pedidos da exordial.

A controvérsia recursal centra-se na validade da constituição do Condomínio Pedra do Sal Residências, na regularidade da convenção condominial e, por consequência, na exigibilidade das cotas condominiais. Questiona-se, ainda, a higidez das decisões proferidas em sede de embargos de declaração, alegando o apelante nulidade processual e vícios de fundamentação.

Inicialmente passo à análise das nulidades suscitadas no apelo. O apelante sustenta a nulidade absoluta da sentença recorrida, em razão de sua reforma em sede de recurso de Embargos de Declaração opostos pelo apelado (ID 84263865). O argumento é de que o decisum teria sido prolatado por juiz substituto em violação ao princípio da identidade física do juiz e, em sentido oposto à sentença proferida pelo juiz titular.

O argumento não prospera. O artigo 132 do CPC admite expressamente que o juiz substituto sentencie a causa quando houver afastamento, licença ou designação do magistrado titular. Não se pode olvidar que o juiz substituto exerce a mesma jurisdição, sendo dotado de idêntica competência funcional, não havendo falar em nulidade por simples substituição.

Ainda que houvesse eventual vício, este restou sanado com a subsequente confirmação do decisum pelo juiz titular (ID 84263987), ao julgar Embargos posteriores opostos pelo recorrente, ocasião em que reafirmou a validade do condomínio recorrido e a improcedência dos pedidos da inicial.

Rejeito a preliminar.

A alegação de que a sentença recorrida é extra petita tampouco merece prosperar. Nos termos do artigo 492 do Código de Processo Civil, o juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso proferir sentença de natureza diversa da pedida, condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que foi demandado. Ocorre que o reconhecimento da validade da constituição do condomínio, bem como da regularidade da convenção registrada, insere-se no âmbito dos pedidos formulados e da causa de pedir deduzida pelas partes.

Rejeito a preliminar e passo à análise do mérito recursal.

É incontroverso no feito que o apelante adquiriu unidade imobiliária no empreendimento denominado Pedra do Sal Residências. Afirma que o empreendimento teria sido concebido como loteamento, carecendo de áreas comuns em copropriedade e de convenção aprovada nos moldes legais, razão pela qual não poderia ser considerado condomínio edilício, o que impossibilita a cobrança de taxas condominiais.

Da análise detida dos autos, observa-se que a Certidão de Ônus emitida pelo 7º Ofício do Registro de Imóveis e Hipotecas desta Capital, da matrícula de nº 11.590, certifica que a PATENTE - PARTICIPAÇÕES. COMÉRCIO E SERVIÇOS S/A vendeu à MRM - INCORPORAÇÕES LTDA, em 02/10/1997, área de 133.860m² (cento e trinta e três mil, e oitocentos e sessenta metros quadrados) (ID 84263190). A destinação dessa área é a construção de empreendimento imobiliário denominado PEDRA DO SAL RESIDÊNCIAS, a ser construído sob o regime condominial, composto por 258 (duzentas e cinquenta e oito casas), além de área comum composta por clube, com piscina, deck, salão de festas e de jogos, sanitários masculino e feminino, copa, bar, varanda, depósito, duas quadras poliesportivas, parque infantil e quiosque (ID 84263190 - fls. 01/02). Os documentos coligidos demonstram que o empreendimento PEDRA DO SAL RESIDÊNCIAS foi instituído mediante Termo de Acordo e Compromisso - TAC - firmado com o Município de Salvador em 14/04/1997, com especificações individuais das unidades, sendo que pouco mais de 2.000m² seriam destinados a áreas verdes de domínio público, sendo vedada qualquer tipo de construção, após a implementação do condomínio. 

O recorrente e sua esposa adquiriram uma unidade do empreendimento PEDRA DO SAL RESIDÊNCIA, através de negócio jurídico de Compra e Venda com a MRM - Incorporadora LTDA em 25/01/1999, conforme Escritura Pública de ID 84263208. Na referida escritura, há a descrição da unidade residencial, bem como que ela é integrante de empreendimento imobiliário do tipo parcelamento em condomínio, cujo projeto já estava aprovado, desde antes da aquisição da MRM - INCORPORADORA LTDA (ID 84263208 - fls. 01).

O apelante aduz que o empreendimento foi constituído como Associação, conforme espelho obtido na Receita Federal de ID 84263195. Posteriormente, o mesmo empreendimento, sem o seu conhecimento, passou a ter natureza jurídica de Condomínio (ID 84263197). Seja Associação ou Condomínio, o apelante sabia que se tratava de empreendimento do tipo parcelamento em condomínio. Ao comprar a unidade imobiliária aquiesceu em residir naquela coletividade, e como consequência lógica, concordou também em participar do rateio das despesas mensais.

Destaque-se que o próprio apelante já foi eleito síndico do condomínio nos anos de 2000/2001, conforme Atas de Assembleias de ID 84263732/84263733. Este fato mostra a incompatibilidade entre a alegada nulidade da instituição do condomínio e a irregularidade da sua convenção com o exercício da sindicatura. O condomínio funciona há mais de duas décadas, com recolhimento de tributos e manutenção de gestão administrativa. 

Com efeito, possuir áreas de domínio público, não impossibilita a constituição do condomínio, por falta de amparo legal. Estas áreas verdes foram impostas pelo Município de Salvador/BA no TAC firmado como condição para a implementação do condomínio.

A Lei nº 4.591/64 estabelece que:

“Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”

(...)

“Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. 

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. 

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

In casu, a Convenção do Condomínio foi levada a registro no 7º Ofício do Registro de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Salvador/BA em 2006. Posteriormente foi averbado que esta não cumpria o requisito de (dois terços) das assinaturas dos condôminos. Todavia, a irregularidade da Convenção não tem o condão de anular a cobrança das despesas mensais, tampouco que seja determinada a devolução dos valores pagos anteriormente. Ainda que se considere o empreendimento apelado como Associação, as taxas mensais referente ao rateio de despesas são devidas, conforme art. 36-A da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a saber:

“Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.”

Nesta mesma linha de intelecção, a jurisprudência:

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS . CONDOMÍNIO IRREGULAR. RECURSO ESPECIAL 1.280.871/SP (TEMA 882) . INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO . COBRANÇA VÁLIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A expressa previsão normativa (art . 1.358-A, § 2º, do CC), que atribui ao condomínio de fato a disciplina jurídica afeta aos condomínios edilícios - entendimento, há muito, consolidado no âmbito pretoriano, mesmo antes da edição da Lei nº 13.465/2017 - finda por sujeitar o titular dos direitos sobre a unidade integrante do ente formal, à participação no rateio de despesas, nos termos do respectivo estatuto constitutivo. 2 . O fato de se tratar de condomínio irregular não o torna um falso condomínio ou uma associação que exija sua adesão, pois a aquisição do lote por si só já obriga o comprador pelas despesas das áreas comuns. 3. A inclusão realizada pela Lei nº 13.465/2017, mais especificamente referente ao art . 36-A, da Lei nº 6.766/79, assegurou às associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos, desde que não detenham fins lucrativos, a imposição da normatização e da disciplina constantes de seus atos constitutivos, abrangendo, inclusive, o rateio de despesas, em cotas, para a consecução dos objetivos que, ao final, reverterão em benefícios para todos. 4. Na ausência de previsão de índices de juros de mora e de multa na convenção condominial, aplicam-se os índices previstos no art . 1.336, § 1º, do Código Civil. 5. Recurso desprovido . (TJ-DF 07286227820208070001 1876795, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 12/06/2024, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 28/06/2024)”.

A jurisprudência também decide pela legalidade do rateio de despesas no casos de loteamentos:

"DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO . RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1 - Ação de cobrança de R$ 63.596,51 referentes a taxas de manutenção de loteamento, além de encargos moratórios e honorários advocatícios . A ré é proprietária do lote nº 4 e está em débito desde 2017. II. Questão em Discussão. 2 . A questão em discussão consiste na possibilidade de cobrança de taxas de manutenção referentes ao período de agosto de 2017 a julho de 2022, considerando a adesão à associação e a prestação de serviços que valorizam o imóvel. III. Razões de Decidir 3. A Lei nº 13 .465/2017 consolidou a obrigação de rateio das despesas em loteamentos fechados, permitindo a cobrança de taxas de manutenção independentemente de adesão formal à associação. 4. A jurisprudência do STF, no Tema 492, reconhece a legitimidade da cobrança de taxas de manutenção por serviços efetivamente prestados após a vigência da Lei nº 13.465/2017 . IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso provido. Tese de julgamento: 1 . Após a vigência da Lei nº 13.465/2017, é legítima a cobrança de taxas de manutenção em loteamentos fechados, independentemente de adesão formal à associação. Legislação Citada: CF/1988, art. 5º, XX; Lei nº 13 .465/2017, art. 36-A. Jurisprudência Citada: TJSP, Apelação Cível 1041257-32.2017 .8.26.0506, Rel. Vitor Frederico Kümpel, j . 08.08.2024. TJSP 1038317-58 .2021.8.26.0602, Rel . Enio Zuliani, j. 21.03.2024 . TJSP, Apelação Civel 1012778-17.2023.8.26 .0248, Rel. Alcides Leopoldo, j. 1710.2024 . (TJ-SP - Apelação Cível: 10022976320228260075 Bertioga, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 15/01/2025, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/01/2025)".

Portanto, seja associação, loteamento ou condomínio, o rateio das despesas é legal.

O apelante pleiteia a condenação do apelado ao pagamento de indenização por danos morais, em razão de suposta perseguição perpetrada pelo apelado. Contudo, após análise do feito, não se constata dos prints das conversas de whatsapp do grupo de moradores do empreendimento, qualquer menção ao nome do recorrente ou outra característica em que seja possível a identificação do apelante. Portanto, não há que se falar em danos morais.

Nestas condições, manter a sentença vergastada é medida que se impõe, haja vista estar de acordo com a legislação e jurisprudência sobre a matéria posta em julgamento.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença recorrida por todos os seus termos.

Majoro o percentual da condenação ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a teor do art. 85, §11 do CPC, suspensa a sua exigibilidade em razão da concessão dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita, nos termos do art. 98, §3º do CPC.

Sala de sessões, Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora