PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. BAIXA DO GRAVAME. RESPONSABILIDADE CIVIL. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Agravo interno interposto por construtora contra decisão monocrática que a condenou, solidariamente com instituição financeira, ao pagamento de indenização por danos morais em razão da demora na baixa de gravame hipotecário de imóvel quitado por adquirente de boa-fé.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível o julgamento monocrático fundado em súmula do Superior Tribunal de Justiça; e (ii) saber se a construtora possui legitimidade passiva e responsabilidade civil pela demora na baixa de hipoteca cuja titularidade e dever de cancelamento competem ao credor hipotecário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. É legítimo o julgamento monocrático de mérito quando a decisão se fundamenta em súmula de Tribunal Superior, nos termos do art. 932, IV e V, do CPC. 4. A Súmula nº 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel que quitou o preço. 5. A responsabilidade pela baixa do gravame real perante o Cartório de Registro de Imóveis é obrigação privativa do credor hipotecário, conforme o art. 322 da Lei nº 6.015/1973. 6. Inexistindo nexo de causalidade entre a conduta da construtora e o retardo no cancelamento do ônus, deve ser afastada sua responsabilidade solidária pelos danos morais decorrentes exclusivamente da mora do banco.

 IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0571087-14.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante RANIERE DOS REIS SUZART e outros e como apelada QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em dar provimento ao agravo interno, nos termos do voto do relator. 

Salvador, data do sistema

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 27 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo interno interposto por VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra a decisão monocrática proferida em 02/12/2025 (id. 95158498), nos autos da Apelação Cível nº 0571087-14.2018.8.05.0001, que, ao dar parcial provimento ao recurso de RANIERE DOS REIS SUZART e POLLYANNA THALITA VASCONCELOS, reformou a sentença do Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador para condenar solidariamente a agravante e o Banco Santander S.A. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada agravado, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão da demora de aproximadamente nove meses na baixa do gravame hipotecário incidente sobre o imóvel da unidade nº 1202, Torre J, Condomínio Hemisphere 360, após a quitação integral do preço em 03/08/2018, sendo a baixa efetivada somente em 15/05/2019.

A decisão agravada deferiu ainda a gratuidade de justiça aos agravados, manteve o indeferimento da inversão da cláusula penal, e condenou as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação.

Em suas razões, a agravante sustenta, em síntese: (i) ausência de precedente qualificado a amparar a decisão monocrática de mérito, com violação ao art. 932 do CPC; (ii) ilegitimidade passiva para responder pela demora na baixa do gravame, por ser esta obrigação de competência exclusiva do credor hipotecário; e (iii) inexistência de dano moral indenizável, porquanto ausente prova de efetiva violação a direito da personalidade dos agravados.

Os agravados apresentaram contrarrazões pugnando pela manutenção integral da decisão monocrática. 

É o relatório.

Salvador, data registrada em sistema

 DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

I. DA ADEQUAÇÃO DO JULGAMENTO MONOCRÁTICO

A apelante sustenta que a decisão monocrática careceria de precedente qualificado, em afronta ao art. 932, V, do CPC.

A tese não prospera.

A decisão recorrida assentou-se na Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, que representa, por definição, o entendimento consolidado do tribunal sobre a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro em relação ao adquirente que quitou o preço.

A súmula configura precisamente o precedente qualificado exigido pelo art. 932, IV e V, do CPC para o julgamento monocrático de mérito.

O argumento da agravante, portanto, não encontra amparo legal.

II. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA PARA RESPONDER PELOS DANOS DECORRENTES DA DEMORA NA BAIXA DO GRAVAME

Este é o ponto central e merecedor de acolhimento.

A responsabilidade civil pressupõe nexo de causalidade entre a conduta do agente e o dano experimentado pela vítima. Na hipótese dos autos, o dano moral reconhecido na decisão agravada decorre especificamente da demora na baixa do gravame hipotecário — e não da venda do imóvel onerado, da emissão do termo de quitação ou de qualquer outra conduta diretamente imputável à construtora.

O cancelamento da hipoteca, nos termos do art. 322 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), depende de requerimento formulado pelo credor hipotecário ou por decisão judicial, mediante apresentação de documento hábil que comprove a extinção da obrigação garantida.

Trata-se de ato que compete privativamente ao titular do direito real de garantia — no caso, o Banco Santander S.A. —, sendo a construtora materialmente inapta a praticar os atos necessários ao cancelamento perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A Súmula n. 308 do STJ — que a decisão aagravada corretamente aplicou — declara a ineficácia da hipoteca em relação ao adquirente de boa-fé que quitou o preço. Contudo, essa ineficácia não tem por consequência automática a responsabilização da construtora pelo retardo no cancelamento do ônus, pois a providência cancelatória é, por sua natureza jurídica, obrigação do credor hipotecário, e não do devedor ou do incorporador.

Com efeito, a legitimidade para o cumprimento do comando de baixa do gravame compete ao credor hipotecário, e não à incorporadora.

Não há, portanto, como imputar à Virtu Barra Desenvolvimento Imobiliário Ltda. a responsabilidade pelo dano resultante de demora para a qual ela não dispõe de instrumentos jurídicos próprios para evitar. A atribuição de responsabilidade solidária a quem carece de capacidade material de cumprir a obrigação que originou o dano contraria os pressupostos elementares da responsabilidade civil (arts. 186 e 927 do Código Civil) e viola o princípio da causalidade adequada.

Acolhe-se, portanto, a tese de ilegitimidade passiva da construtora para responder pelos danos morais decorrentes da demora na baixa do gravame hipotecário, devendo a condenação subsistir exclusivamente em relação ao Banco Santander S.A., credor hipotecário e único legitimado ao ato de cancelamento.

III. DA MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DO BANCO SANTANDER S.A.

O BANCO SANTANDER S.A não interpôs agravo interno contra a decisão agravada, havendo-se conformado com a condenação que lhe foi imposta.

A responsabilidade do credor hipotecário pela demora na baixa do gravame está corretamente assentada na decisão agravada, com fundamento na Súmula n. 308 do STJ, nos arts. 14 e 18 do CDC, e na jurisprudência consolidada desta Câmara, não comportando revisão neste julgamento, que se limita ao objeto do agravo interno ora julgado.

Subsistem, portanto, todos os termos da condenação do BANCO SANTANDER S.A ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada agravado, totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir da data da decisão agravada (02/12/2025), na forma da Súmula 362 do STJ.

IV. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Diante do acolhimento parcial do agravo interno — com a exclusão da VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL da condenação —, cada parte suportará os honorários advocatícios recursais relativos à sua sucumbência no presente incidente. Os honorários fixados na decisão agravada em relação ao Banco Santander S.A. permanecem inalterados.

Quanto à VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, ora agravante, que sagrou-se vencedora no presente agravo interno no que tange à sua exclusão da condenação, caberia, em tese, a condenação dos agravados em honorários recursais. Todavia, sendo estes beneficiários da gratuidade de justiça deferida na decisão agravada, a exigibilidade da verba fica suspensa nos termos do art. 98, §3º, do CPC, pelo prazo de cinco anos, a contar do trânsito em julgado.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO, com fundamento no art. 1.021, §2º, do CPC, para afastar a condenação da VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, mantendo a decisão agravada nos demais termos.

Condeno os agravados ao pagamento de honorários advocatícios em favor da patrona da agravante VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação originária, observada a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §3º, do CPC, pelo prazo de 5 (cinco) anos a contar do trânsito em julgado.

Para prevenir a oposição de embargos de declaração meramente protelatórios, considero desde já prequestionados todos os dispositivos legais invocados pelas partes. Alerto que eventuais embargos com propósito de rediscutir matéria já decidida, de simples prequestionamento ou de evidente caráter procrastinatório poderão ensejar a aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC.

Nos termos do art. 98, §4º, do CPC, a VIRTU BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e o BANCO SANTANDER S.A poderão executar a verba honorária que lhes couber, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade de justiça concedida aos agravados.

Salvador, data registrada em sistema.

 Des. Ricardo Regis Dourado 

Relator

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