PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, notadamente por meio da Súmula 543, admite a restituição parcial dos valores pagos nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, legitimando a retenção de percentual razoável pelo vendedor a título de compensação por despesas gerais.

O entendimento consolidado do STJ considera legítima a retenção de até 25% dos valores pagos como cláusula compensatória, sendo o percentual retido compatível com esse parâmetro e previsto contratualmente, não configurando cobrança abusiva ou violação ao dever de informação.

A fixação da indenização por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a gravidade do dano, o caráter pedagógico da sanção e a vedação ao enriquecimento sem causa, cabendo ao magistrado sua fixação com prudente arbítrio.

A indenização de R$ 5.000,00 arbitrada na origem se mostra suficiente à compensação do abalo sofrido e adequada ao caso concreto, não sendo irrisória nem exorbitante, inexistindo fundamentos para sua majoração. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0510746-56.2017.8.05.0001, em que figuram, como Apelante - ANTONIO INACIO QUESADO e, como Apelada - VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACOES SPE 01 LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, mantendo a sentença de primeiro grau, nos termos do voto da relatora e por seus próprios fundamentos.

Salvador/BA,

R/7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 9 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por ANTONIO INACIO QUESADO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Restituição de Valores Cumulada com Danos Morais de nº 0510746-56.2017.8.05.0001, por si ajuizada em face da VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACOES SPE 01 LTDA, que julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação proposta e, em  consequência, EXTINTO o processo, com apreciação do mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do CPC,  e determinando a rescisão contratual, com inexigibilidade de valores após abril de 2016, condenando o réu à restituição simples dos valores desembolsados pela parte autora a título de aquisição do imóvel “apartamento de nº 901-A de porta, edifício San Diego”, devidamente atualizados pelo índice INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, com retenção dos valores previstos em contrato, e a indenização por danos morais ao autor no valor de R$5.000,00, que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a prolação da sentença, com juros de 1% ao mês desde a citação.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, com arrimo no art. 85, § 2º CPC.”

Adota-se, em sua inteira propriedade, o relatório da sentença (Id. 79987199).

Em suas razões recursais (Id. 79987202), o Apelante discorreu, inicialmente, sobre a presença dos pressupostos de admissibilidade e tempestividade do presente apelo, bem como acerca da ausência de juntada do comprovante de pagamento do preparo recursal, em razão do deferimento da gratuidade da justiça.

No mérito, aduziu, em síntese, que celebrou com a Apelada promessa de compra e venda de unidade imobiliária, mas, diante de dificuldades financeiras, sobretudo com despesas médicas de sua companheira acometida de neoplasia maligna, optou pela rescisão contratual. Todavia, a Apelada impôs óbices à formalização do distrato, incluindo exigência de valores que incluíam comissão de corretagem não pactuada, razão pela qual pleiteou judicialmente o reembolso de 90% dos valores pagos e indenização por danos morais.

Pontuou que a sentença reconheceu a existência de falha na prestação de serviços pela Apelada, condenando-a à restituição simples com retenção contratual e à indenização moral de R$ 5.000,00.

Argumentou que a cobrança de comissão de corretagem é ilegítima por ausência de previsão contratual e violação ao dever de informação, em afronta ao art. 6º, III, do CDC, destacando o entendimento firmado no Tema 938 do STJ, que condiciona a validade dessa cláusula à prévia e expressa informação ao consumidor.

Defendeu que a quantia fixada a título de danos morais não atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, invocando a Teoria do Desvio Produtivo do Consumidor, reconhecida pelo STJ, para embasar o pedido de majoração para R$ 25.000,00.

Ao final, requereu o recebimento do presente recurso nos efeitos legais, com a consequente reforma da sentença para: a) reconhecer a ilegitimidade da retenção do percentual de 4% (quatro por cento) a título de comissão de corretagem, diante da violação ao seu direito à informação, especialmente pela ausência de cláusula contratual expressa, permitindo, assim, apenas a retenção do montante de 10,25% sobre os valores efetivamente desembolsados e b) majorar a condenação por danos morais para o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

A parte Apelada, em que pese devidamente intimada, não apresentou Contrarrazões, conforme certidão de Id. 79987206.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos a Segunda Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relatora.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador/BA, em 26 de junho de 2025.

Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos

Relatora

R/7

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme exposto no relatório, trata-se de Apelação Cível interposta por ANTONIO INACIO QUESADO contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Restituição de Valores Cumulada com Danos Morais de nº 0510746-56.2017.8.05.0001, por si ajuizada em face da VERTICAL ENGENHARIA E INCORPORACOES SPE 01 LTDA, que julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a ação proposta e, em  consequência, EXTINTO o processo, com apreciação do mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do CPC,  e determinando a rescisão contratual, com inexigibilidade de valores após abril de 2016, condenando o réu à restituição simples dos valores desembolsados pela parte autora a título de aquisição do imóvel “apartamento de nº 901-A de porta, edifício San Diego”, devidamente atualizados pelo índice INPC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, com retenção dos valores previstos em contrato, e a indenização por danos morais ao autor no valor de R$5.000,00, que deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a prolação da sentença, com juros de 1% ao mês desde a citação.

Condeno o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, com arrimo no art. 85, § 2º CPC.”

Conheço do recurso interposto, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

O objeto da controvérsia recursal versa acerca da possibilidade, ou não, de reconhecimento da ilegitimidade da retenção do percentual de 4% (quatro por cento) a título de comissão de corretagem, bem como eventual majoração da indenização por danos morais.

Ressalta-se que todas as demais questões envolvendo a ação de origem e que não foram impugnadas, tornaram-se incontroversas.

Do exame atento dos autos, infere-se que razão não assiste a parte Apelante, restando necessária a manutenção integral da sentença guerreada. Explico.

Na origem, trata-se de Ação de Restituição de Valores Cumulada com Danos Morais, na qual o Autor, ora Apelante, alega que, em 19/11/2013, firmou contrato de promessa de compra e venda referente à unidade imobiliária nº 901-A do Edifício San Diego, com o preço ajustado de R$ 302.100,67. Contudo, em 2016, ao entrar em contato com a Apelada para solicitar a rescisão contratual e o cálculo do distrato, o Apelante, apesar de insistentes tentativas de contato, apenas recebeu uma simulação de cálculo, sem jamais ser apresentado o termo de distrato.

Pois bem. Inicialmente, quanto à alegada ilegitimidade da retenção do percentual de 4% (quatro por cento) a título de comissão de corretagem, cumpre esclarecer que, em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa ou interesse do promitente comprador, é legítima a retenção, pelo promitente vendedor, de parcela do valor pago, a fim de compensar os prejuízos decorrentes da resolução contratual, conforme dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

SÚMULA N. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Ademais, prevalece no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é razoável para indenizar o construtor pelas despesas gerais e para desestimular o rompimento unilateral do contrato.

No que tange ao dano moral, conforme ressaltado pelo magistrado a quo, houve desídia da empresa em atender ao pedido de distrato formulado pelo consumidor.

Nesse contexto, no que se refere à fixação do quantum indenizatório, é recomendável que este seja proporcional ao prejuízo causado, sem desconsiderar o caráter pedagógico da sanção, que visa punir o causador da lesão e compensar o ofendido, sem, contudo, possibilitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes, sempre observando o princípio da razoabilidade.

É certo que o problema da quantificação do valor econômico a ser reposto ao ofendido em ações de indenização por danos morais têm motivado intermináveis polêmicas e debates, não havendo pacificação sobre o tema até o momento.

Entretanto, a doutrina e jurisprudência são pacíficas no sentido de que a fixação deve se dar com prudente arbítrio, para que não haja enriquecimento à custa do empobrecimento alheio, mas também para que o valor não seja irrisório.

Diante disso, o valor da indenização pelos danos morais deve ser capaz de reparar a dor sofrida pelo ofendido, de compensá-lo pelo sofrimento suportado em razão da conduta inadequada do agressor e não pode ser irrisório, tendo em vista a necessidade de se compensar a vítima pela conduta injusta e ilícita do ofensor.

Em se tratando de danos morais, nunca se chegará a um valor equivalente ao sofrimento suportado pela vítima, todavia, deve-se arbitrar quantia que, no máximo possível, possa de alguma forma atenuar a dor, compensando todo o desgaste advindo do fato ilícito.

Resta evidente que, no caso de dano moral, o valor da indenização é meramente estimativo e, na ausência de um padrão ou de uma contraprestação que traduza em valor pecuniário a magnitude da mágoa, o que prevalece é o critério de se atribuir ao magistrado o arbitramento da indenização.

A jurisprudência tem assentado o seguinte entendimento:

"A indenização por dano moral é arbitrável, mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa" (Apelação Cível n.º 198.945-1/7 - TJSP, rel. Des. Cezar Peluso, RT 706/67).

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a revisão do valor a ser indenizado somente é possível quando exorbitante ou irrisória a importância arbitrada, em flagrante violação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade”.

(STJ, 1ª Turma - AgRg no AREsp 187598/RJ, rel. Min. Benedito Gonçalves, j. 28.08.2012, JD. 05.09.2012.)

No presente caso, o valor fixado pelo Magistrado de origem, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), encontra-se em conformidade com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando em consideração a gravidade da conduta do ofensor, o efetivo dano causado e suas consequências, bem como as condições econômicas de ambas as partes não se justificando a majoração do valor estabelecido.

Corroborando com o exposto, destaca-se o entendimento deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO IMOTIVADA PELO ADQUIRENTE. LIMITAÇÃO DA PENALIDADE A 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA . ENUNCIADO 543 DA SÚMULA DA CORTE CIDADÃ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. A ação de origem diz respeito à rescisão contratual de aquisição de imóvel, por iniciativa da parte autora, que alegou dificuldades financeiras . 2. Prevalece no âmbito do Superior Tribunal de Justiça – STJ a compreensão de que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes é adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Mantido o ônus da sucumbência, conforme arbitrado em sentença, considerando que cada parte sucumbiu parcialmente . 4. Recurso conhecido e provido em parte. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8133538-54 .2022.8.05.0001, em que figuram como apelante PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelada ANDREIA SANTOS DE MACEDO . ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador,. JR20

(TJ-BA - Apelação: 81335385420228050001, Relator.: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, Data de Julgamento: 28/04/2024, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/06/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. DEMORA NA DEVOLUÇÃO . VALOR RETIDO EXORBITANTE. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA . APELO IMPROVIDO. 1 – Na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícito a retenção de parte do valor pelo vendedor, desde que presente cláusula neste sentido e que não seja em percentual exorbitante. 2 – Diante da solicitação da rescisão, mostra-se desrazoável o prazo de 04 meses para proceder com a devolução dos valores devidos. 3 – É ilegal a retenção de valores acima do percentual estipulado no contrato . 4 – A demora na devolução dos valores pagos, bem como a retenção maior do o estipulado em contrato, causam ao comprador dano moral que deve ser indenizado. 5 – Danos morais fixados dentro dos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. 6 – Jurisprudência deste TJ/BA. 7 – Sentença mantida . Apelo Improvido. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 8089301-37.2019 .8.05.0001tendo como apelante INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e apelado LUCIMARIO LOBO DA CRUZ ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento, conforme voto do Relator.

(TJ-BA - Apelação: 80893013720198050001, Relator.: ROLEMBERG JOSE ARAUJO COSTA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/02/2024)

Dessa forma, constatada que a sentença foi proferida em conformidade com a legislação e jurisprudência pertinentes ao tema, impositiva é a sua manutenção.

No que toca à verba honorária, o Código de Processo Civil, em seu art. 85, §§ 1º e 11, estabelece a obrigação do Tribunal de majorar a condenação dos honorários sucumbenciais fixados anteriormente, considerando o trabalho adicional do advogado em grau de recurso, desde que atendidos aos parâmetros definidos na lei para a fase de conhecimento.

Todavia, considerando a sucumbência mínima do Apelante, os honorários advocatícios devem ser mantidos conforme fixados na sentença.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, para manter a sentença de primeiro grau em todos os seus termos, por estes e por seus próprios fundamentos.

Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos

Relatora

R/7