PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS EXTRAORDINÁRIAS. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO/PREÇO DE CUSTO. AUSÊNCIA DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE PESSOA JURÍDICA EXTINTA. INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. MANUTENÇÃO DA PREJUDICIALIDADE DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de pessoa jurídica extinta, julgou improcedentes os pedidos indenizatórios formulados em face de corretor de imóveis e declarou prejudicada a denunciação da lide promovida em relação aos alienantes do imóvel. A parte autora sustenta omissão de informações acerca de despesas condominiais extraordinárias posteriormente exigidas após aquisição de unidade imobiliária em empreendimento submetido ao regime de administração/preço de custo.

II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se subsiste legitimidade passiva da pessoa jurídica demandada; (ii) saber se houve falha no dever de informação do corretor e dos alienantes acerca das despesas condominiais extraordinárias posteriormente instituídas; (iii) saber se estão configurados danos materiais e morais indenizáveis; e (iv) saber se deve ser afastada a prejudicialidade da denunciação da lide e anulada a sentença para reabertura da instrução processual.

III. Razões de decidir
3. Restou demonstrado que a pessoa jurídica demandada encontrava-se formalmente extinta desde o ano de 1999, enquanto o negócio jurídico discutido nos autos foi celebrado em 2008, inexistindo prova de participação da empresa na relação material controvertida, o que autoriza a manutenção da extinção do feito sem resolução do mérito em relação à referida parte.
4. O acervo probatório evidencia que o empreendimento imobiliário foi constituído sob o regime de administração/preço de custo, regido pela Lei nº 4.591/1964, hipótese em que eventuais complementações financeiras dependem de deliberação condominial superveniente para constituição da obrigação.
5. A cobrança extraordinária impugnada decorreu de deliberação assemblear posterior à aquisição da unidade pelo apelante, inexistindo prova de débito certo, líquido e exigível ao tempo da celebração do contrato de compra e venda, circunstância que afasta a alegada omissão informacional.
6. O dever de informação previsto no art. 723, do Código Civil limita-se aos dados conhecidos ou cognoscíveis ao tempo da negociação, não abrangendo obrigações futuras ainda não aprovadas ou constituídas.
7. As despesas condominiais extraordinárias aprovadas posteriormente à alienação possuem natureza propter rem e vinculam o proprietário da unidade ao tempo da constituição da obrigação, inexistindo responsabilidade regressiva dos antigos proprietários na ausência de estipulação contratual diversa.
8. Inexistente demonstração de ato ilícito, nexo causal ou violação a direito da personalidade, não há falar em indenização por danos materiais ou morais.
9. Não configurado prejuízo processual concreto, descabe a anulação da sentença para reabertura da instrução processual, nos termos do art. 282, § 1º, do CPC.
10. Mantida a improcedência da demanda principal, correta a declaração de prejudicialidade da denunciação da lide, diante da natureza regressiva da lide secundária.

IV. Dispositivo e tese
11. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento: “1. Não possui legitimidade passiva pessoa jurídica formalmente extinta antes da celebração do negócio jurídico discutido nos autos. 2. O dever de informação do corretor de imóveis não alcança despesas condominiais extraordinárias constituídas por deliberação assemblear posterior à alienação do imóvel. 3. As despesas extraordinárias aprovadas posteriormente à transferência da unidade imobiliária possuem natureza propter rem e vinculam o proprietário ao tempo da constituição da obrigação. 4. A improcedência da demanda principal prejudica a análise da denunciação da lide de natureza regressiva.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 187, 723 e 927; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 129, 282, § 1º, e 485, VI; Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Recurso Inominado nº 1008920-80.2022.8.11.0037, Rel. Gonçalo Antunes de Barros Neto, Primeira Turma Recursal, j. 05.11.2025; TJ-RS, Apelação Cível nº 5012946-61.2017.8.21.0001, Rel. Des. Glênio José Wasserstein Hekman, Vigésima Câmara Cível, j. 24.07.2025, publ. 01.08.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0009530-55.2009.8.05.0274, em que figuram como apelante ELIOMAR FARIAS BRITO e como apelados PASCOAL MONACO VIANA e outros (3).

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. 

Salvador-BA, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Trata-se de Apelação Cível, interposta por ELIOMAR FARIAS BRITO, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, nos autos da ação indenizatória ajuizada em desfavor de PASCOAL MONACO VIANA, PASCOAL MONACO VIANA ME, GABRIELA DE DIEGO GARRIDO e ELVANDER RODRIGUES DE MIRANDA, a qual acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica PASCOAL MONACO VIANA ME, julgou improcedentes os pedidos formulados em face do corretor PASCOAL MONACO VIANA, bem como declarou prejudicada a denunciação da lide promovida em relação aos corréus GABRIELA DE DIEGO GARRIDO e ELVANDER RODRIGUES DE MIRANDA, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.

Consta dos autos que o autor/apelante ajuizou demanda de indenização por danos materiais e morais, sustentando, em síntese, ter adquirido unidade imobiliária mediante intermediação do corretor demandado, vindo posteriormente a ser surpreendido com cobranças condominiais referentes a despesas extraordinárias para conclusão da obra do empreendimento, alegando que tais obrigações não lhe teriam sido previamente informadas por ocasião da celebração do negócio jurídico.

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese:

(i) a existência de responsabilidade civil dos demandados em razão de suposta omissão de informações essenciais acerca de débitos e obrigações vinculadas ao imóvel;

(ii) que as despesas condominiais extraordinárias possuíam origem anterior à celebração da compra e venda, motivo pelo qual deveriam ser suportadas pelos alienantes;

(iii) a ocorrência de danos materiais decorrentes dos valores posteriormente despendidos para quitação das cobranças condominiais;

(iv) a configuração de danos morais em razão dos transtornos experimentados;

(v) a necessidade de reforma da sentença quanto à prejudicialidade da denunciação da lide;

(vi) subsidiariamente, a anulação da sentença para reabertura da instrução processual e produção complementar de provas, requerendo, ao final, o integral provimento do recurso para reforma da sentença recorrida.

Em contrarrazões apresentadas por Pascoal Monaco Viana e Pascoal Monaco Viana ME sustentam, preliminarmente, a manutenção da ilegitimidade passiva da pessoa jurídica, ao argumento de que a empresa demandada encontrava-se formalmente extinta desde o ano de 1999, não possuindo qualquer relação jurídica com os fatos discutidos nos autos.

No mérito, defendem:

(i) a inexistência de falha no dever de informação do corretor;

(ii) que o empreendimento foi construído sob o regime de administração (preço de custo), regido pela Lei nº 4.591/64;

(iii) que a obrigação relativa ao rateio extraordinário somente surgiu após deliberação assemblear realizada em setembro de 2008, quando o apelante já figurava como proprietário da unidade;

(iv) que todas as informações existentes à época da negociação foram regularmente prestadas;

(v) que o apelante participou das assembleias condominiais e tinha ciência da possibilidade de majoração dos custos da obra;

(vi) a inexistência de danos materiais e morais indenizáveis;

(vii) a correção da sentença ao declarar prejudicada a denunciação da lide, requerendo, ao final, o desprovimento do recurso e a majoração dos honorários advocatícios recursais.

Em contrarrazões juntadas por Gabriela de Diego Garrido e Elvander Rodrigues de Miranda sustentam, preliminarmente, a tempestividade da manifestação defensiva e, no mérito:

(i) a inexistência de responsabilidade dos denunciados, ao fundamento de que o débito condominial somente foi constituído após a alienação do imóvel, mediante deliberação assemblear superveniente;

(ii) a inexistência de ato ilícito, nexo causal ou dever de indenizar;

(iii) a correção da sentença ao reconhecer a prejudicialidade da denunciação da lide diante da improcedência da demanda principal;

(iv) a inocorrência de danos morais indenizáveis, por se tratar de mero dissabor decorrente de relação negocial;

(v) a ausência de qualquer nulidade processual apta a justificar a anulação da sentença, requerendo a manutenção integral do decisum recorrido e a majoração dos honorários sucumbenciais em grau recursal.

É, pois, o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Salvador-BA, data registrada no sistema.

Des. ANTÔNIO MARON AGLE FILHO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

MAF 03

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação interposto por ELIOMAR FARIAS BRITO, registrando que este litiga sob o pálio da gratuidade judiciária.

Trata-se de Apelação Cível, interposta contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista/BA, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de Pascoal Monaco Viana ME, julgou improcedentes os pedidos formulados em face de Pascoal Monaco Viana e declarou prejudicada a denunciação da lide em relação a Gabriela de Diego Garrido e Elvander Rodrigues de Miranda.

A controvérsia recursal consiste em aferir se houve falha no dever de informação do corretor de imóveis e/ou dos vendedores em relação a despesas condominiais posteriormente exigidas do adquirente, bem como se subsiste responsabilidade civil por danos materiais e morais e se deve ser afastada a prejudicialidade da denunciação da lide.

Pois bem.

Inicialmente, deve ser mantido o reconhecimento da ilegitimidade passiva de PASCOAL MONACO VIANA ME.

Do caderno processual, notadamente do documento acostado ao ID 104800298, extrai-se que a pessoa jurídica em questão, encontrava-se baixada desde 21/05/1999, ao passo que o negócio jurídico discutido nos autos foi celebrado em 20/06/2008, conforme instrumento particular de promessa de compra e venda colacionado ao ID 104799106, isto é, mais de nove anos após a extinção formal da empresa.

Verifica-se, ademais, dos documentos acostados aos IDs 104800292 e 104800294, que a pessoa Monaco Viana possuía inscrição profissional como corretor de imóveis perante o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região e junto ao Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia, figurando, portanto, como profissional liberal pessoa física.

Outrossim, do instrumento contratual de ID 104799106, extrai-se que o mesmo, apôs assinatura na qualidade de testemunha do negócio jurídico, identificado pelo CPF nº 063.481.145-20, inexistindo elemento probatório apto a demonstrar a participação da pessoa jurídica extinta na relação material controvertida.

Neste sentido:

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMPRESA QUE NÃO PARTICIPOU DA RELAÇÃO JURÍDICA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR ACOLHIDA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO QUANTO À RECORRENTE. RECURSO PROVIDO. (...) A empresa que não figura como contratante, não integra a cadeia de fornecimento e não contribuiu para a formação da relação jurídica controvertida, é parte ilegítima para responder judicialmente pelos efeitos do contrato. A simples menção a nome de empresa extinta ou a utilização de nome fantasia semelhante, sem prova de vínculo comercial ou indução ao erro, não autoriza a responsabilização solidária. Deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva quando demonstrada a ausência de relação jurídica entre a parte demandada e os fatos narrados na inicial.

(TJ-MT - RECURSO INOMINADO: 10089208020228110037, Relator: GONCALO ANTUNES DE BARROS NETO, Data de Julgamento: 05/11/2025, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: 05/11/2025).

Desse modo, ausente demonstração de participação da pessoa jurídica na relação material controvertida, não há como lhe atribuir legitimidade para responder pelos fatos narrados na inicial, razão pela qual deve ser mantida a sentença nesse ponto, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

No mérito, a pretensão recursal não merece acolhimento.

A responsabilidade civil exige a presença concomitante de conduta ilícita, dano e nexo de causalidade, nos termos dos arts. 186, 187 e 927, do Código Civil. No caso concreto, o acervo probatório constante dos autos não evidencia falha informacional apta a ensejar o dever de indenizar.

O instrumento particular de promessa de compra e venda, firmado em 20/06/2008 e acostado ao ID 104799106, demonstra que ELIOMAR FARIAS BRITO adquiriu de GABRIELA DE DIEGO GARRIDO VIEIRA e ELVANDER RODRIGUES DE MIRANDA a unidade imobiliária nº 801, do Edifício Residencial Henri Matisse, circunstância que deve ser analisada em conjunto com os demais documentos do caderno processual, especialmente aqueles relativos à dinâmica condominial do empreendimento.

O registro imobiliário juntado aos IDs 104800439, 104800440 e 104800441, referente à matrícula nº 42.950, corrobora a natureza condominial do empreendimento, com discriminação das frações ideais correspondentes às unidades do Edifício Residencial Henri Matisse, constando ELIOMAR FARIAS BRITO como titular da fração ideal relativa ao apartamento nº 801.

A documentação acostada aos IDs 104800292 a 104800314, por sua vez, evidencia a dinâmica própria do empreendimento submetido ao regime condominial de administração/preço de custo, no qual os condôminos participavam do custeio da obra e das deliberações relativas à necessidade de aportes complementares para sua conclusão.

Nessa modalidade, regida pela Lei nº 4.591/64, a obrigação de complementação financeira depende de deliberação condominial e somente se torna exigível após sua regular constituição.

A cronologia documental é relevante.

O contrato de compra e venda foi celebrado em 20/06/2008 (ID 104799106). Posteriormente, nas deliberações condominiais documentadas nos autos, discutiu-se a necessidade de complementação de valores para conclusão da obra, sendo a cobrança ora questionada decorrente de rateio aprovado em momento posterior à aquisição da unidade pelo apelante.

Assim, não há prova de que, na data da alienação, já existisse débito certo, líquido e exigível referente ao montante de R$ 19.404,00 imputável aos vendedores ou previamente conhecido pelo corretor.

Também se verifica do contrato que a obrigação então expressamente assumida pelo comprador dizia respeito às parcelas já indicadas no instrumento negocial, não se confundindo com encargos condominiais futuros, dependentes de deliberação assemblear superveniente.

Desse modo, eventual expectativa de custos adicionais para finalização da obra não equivale à existência de dívida constituída e ocultada.

Nesse contexto, não se pode exigir que Pascoal Monaco Viana, na qualidade de corretor do referido imóvel, informasse, em junho de 2008, obrigação que ainda não estava definida, aprovada ou exigível.

O dever de informação previsto no art. 723, do Código Civil, limita-se aos dados conhecidos ou cognoscíveis ao tempo do negócio, não alcançando a previsão de deliberações condominiais futuras.

Também não se verifica responsabilidade dos alienantes Gabriela de Diego Garrido e Elvander Rodrigues de Miranda.

O contrato de ID 104799106 demonstra a alienação da unidade em 20/06/2008, enquanto a documentação subsequente evidencia que a cobrança discutida decorreu de deliberações posteriores do condomínio, quando o apelante já integrava a relação condominial relativa ao empreendimento.

Trata-se, portanto, de obrigação superveniente, vinculada à titularidade da unidade imobiliária e decorrente da própria dinâmica do regime de administração/preço de custo.

A ausência de prova de débito preexistente, líquido e exigível afasta a alegada omissão informacional e, por consequência, o nexo causal necessário à responsabilização civil.

Nesse sentido, a jurisprudência reconhece que as despesas condominiais extraordinárias aprovadas em assembleia posterior à alienação do imóvel possuem natureza propter rem e vinculam o proprietário da unidade ao tempo da constituição da obrigação, não cabendo direito de regresso contra os antigos proprietários:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REGRESSO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. (...) A obrigação de pagamento de despesas condominiais extraordinárias é de responsabilidade do proprietário do imóvel à época da aprovação da obra, não cabendo direito de regresso contra os vendedores. (...)”

(TJ-RS - Apelação Cível nº 5012946-61.2017.8.21.0001, Vigésima Câmara Cível, Rel. Des. Glênio José Wasserstein Hekman, julgado em 24/07/2025, publicado em 01/08/2025).

No tocante aos danos materiais, não há ressarcimento a deferir.

Os valores questionados decorreram de rateio condominial destinado à conclusão da própria obra, com repercussão direta sobre o patrimônio imobiliário adquirido pelo apelante. Atribuir tal despesa a terceiros, sem prova de ato ilícito, importaria transferência indevida de encargo decorrente da condição de condômino.

Quanto aos danos morais, igualmente não assiste razão ao recorrente.

A controvérsia possui natureza eminentemente patrimonial e contratual, inexistindo prova de violação concreta a direito da personalidade. Não se demonstrou inscrição indevida em cadastro restritivo, exposição vexatória, constrangimento público ou circunstância excepcional apta a ultrapassar o mero dissabor negocial.

Também não prospera o pedido de anulação da sentença.

O feito tramitou regularmente, com observância do contraditório e da ampla defesa, não tendo sido demonstrado prejuízo processual concreto.

A nulidade processual exige efetivo prejuízo, conforme art. 282, § 1º, do CPC, não bastando a mera irresignação com a valoração das provas.

Por fim, correta a sentença ao declarar prejudicada a denunciação da lide.

A lide secundária possui natureza regressiva e seu exame útil pressupõe eventual condenação do denunciante na demanda principal.

Mantida a improcedência dos pedidos formulados contra Pascoal Monaco Viana, resta prejudicada a análise da pretensão regressiva deduzida em face de Gabriela de Diego Garrido e Elvander Rodrigues de Miranda, nos termos da lógica do art. 129 do CPC, sem prejuízo da disciplina sucumbencial prevista em seu parágrafo único.

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.

Voto, ainda, pela majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observado o limite máximo legal de 20%, ficando suspensa a exigibilidade da verba, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, em razão de a parte apelante litigar sob os auspícios da gratuidade judiciária.

É, pois, como me pronuncio.

Salvador-BA, data registrada no sistema.

Des. ANTÔNIO MARON AGLE FILHO

Relator