PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. PRETENSÃO DEMOLITÓRIA E INDENIZATÓRIA. PRESCRIÇÃO DECENAL. OBRA CONSOLIDADA NO TEMPO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Ação de Obrigação de Fazer c/c Demolitória e Indenização por Danos Morais ajuizada em face dos apelados. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais com fundamento na prescrição.        II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 2. A questão em discussão é definir se incide a prescrição sobre a pretensão de demolição de construção irregular em área comum de condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. A obra foi concluída há cerca de 15 anos, conforme depoimentos testemunhais, circunstância que autoriza o reconhecimento da prescrição decenal nos termos do art. 205 do Código Civil.

4. A consolidação da obra no tempo, sem oposição relevante dos demais condôminos e sem prova de impedimento ao livre trânsito no condomínio, afasta a possibilidade de demolição, com base nos princípios da segurança jurídica e da razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 4. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil à pretensão de demolição de construção irregular erguida em área comum de condomínio.

2. A consolidação da obra no tempo impede a desconstituição da situação fática.

ACÓRDÃO: 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 8062079-26.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante Augusta Dinajara Leal de Souza e apelada CARLA MASSA BRITO  e CARLOS ALBERTO SANTOS DIAS.

Acordam os Desembargadores integrantes desta Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por Augusta Dinajara Leal de Souza contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Demolitória e Indenização por Danos Morais ajuizada em face de Carlos Alberto Santos Dias e Carla Massa Brito, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, pelo reconhecimento da prescrição.

Irresignada, a autora interpôs apelação de id. 73034821, sustentando a inaplicabilidade da prescrição, por se tratar de obrigação de não fazer de caráter contínuo, decorrente de ocupação indevida de área comum, cujos efeitos se protrairiam no tempo. Afirma que a construção realizada pelos apelados viola normas legais e condominiais, sendo vedada a utilização exclusiva de área comum sem a anuência unânime dos condôminos.

Alega, ainda, que o magistrado de origem não apreciou adequadamente as provas documentais acostadas aos autos, especialmente atas condominiais, recibos de pagamento de taxas e documentos expedidos pela SEDUR, os quais indicariam a irregularidade da obra e a inexistência de autorização formal para sua realização. Sustenta que houve equívoco ao se concluir que houve inércia por longo período.

Defende, também, a ocorrência de violação ao direito de vizinhança, argumentando que a construção impede o livre trânsito e o uso regular das áreas comuns, além de ter gerado conflitos e constrangimentos que ultrapassariam o mero dissabor, justificando a condenação por danos morais.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, para afastar a prescrição reconhecida na sentença, reformar integralmente o julgado e julgar procedentes os pedidos iniciais, com a determinação de demolição da construção, condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais, bem como ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Regularmente intimados, os apelados apresentaram contrarrazões, pugnando pelo não conhecimento do recurso, em função da deserção e, no mérito, pela manutenção integral da sentença (id. 73034825).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC/15, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientado a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, VI, do mesmo diploma legal.

Salvador, 28 de fevereiro de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Verificada a presença dos pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso no efeito devolutivo (art. 1.011, V, do CPC).

Inicialmente, verifico que a apelante é beneficiária da gratuidade da justiça, conforme reconhecido na sentença, benefício que se estende a essa instância, motivo pelo qual não há que se falar em deserção do recurso.

A controvérsia gira em torno da possibilidade de desconstituição de construção irregular erigida em área comum, bem como da pretensão indenizatória correlata, tendo o juízo de origem reconhecido a prescrição decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil.

Entendo que não merece acolhimento a pretensão recursal.

As testemunhas ouvidas em audiência (id. 92603452) foram firmes e coerentes ao afirmar que a obra foi concluída há aproximadamente 15 (quinze) anos, encontrando-se, portanto, plenamente consolidada no tempo, circunstância que autoriza a incidência do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.

Tratando-se de obra irregular em área comum, não se aplica o prazo de ano e dia do art. 1.302 do Código Civil, mas sim o prazo prescricional decenal, o qual, uma vez consumado, obsta o exercício da pretensão demolitória.

Nesse sentido, os tribunais pátrios, inclusive esta Corte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA CONVERTIDA EM DEMOLITÓRIA. DIREITO CONDOMINIAL . CONSTRUÇÃO SOBRE MURO COMUM. DECADÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DO ART. 1 .302 DO CÓDIGO CIVIL. OBRA IRREGULAR EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL . RECURSO PROVIDO. 1. Tratando-se de obra irregular realizada em área comum de condomínio, não se aplica o prazo decadencial de ano e dia previsto no art. 1 .302 do Código Civil, mas sim o prazo prescricional decenal estabelecido no art. 205 do mesmo diploma legal. 2. A construção sobre muro comum do condomínio, sem autorização dos demais condôminos e em desacordo com normas convencionais, configura irregularidade passível de demolição . 3. Há fungibilidade entre as ações de nunciação de obra nova e demolitória, sendo possível a conversão quando a obra já se encontra concluída. 4. A ausência de comprovação inequívoca da data de conclusão da obra impede o reconhecimento da decadência . 5. Recurso Provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8001935-72.2023 .8.05.0080, em que é apelante, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL AMERICA HOUSE e, apelado, SIENA NOGUEIRA GUIRARDI, ACORDAM os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. Salvador/Ba, 26 de agosto de 2025 PRESIDENTE FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO JUIZ CONVOCADO - SUBSTITUTO DO 2º GRAU TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19 RELATOR PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

(TJ-BA - Apelação: 80019357220238050080, Relator.: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/09/2025)

DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Ação demolitória de portão utilizado como demarcação de terrenos. Pedido subsidiário de reparação de danos . Prescrição. Ocorrência. Prazo decenal (art. 205 do CC), em regra, que se conta da data da conclusão da obra. No caso, a aquisição do imóvel se deu em 2010, quando a obra já havia sido edificada. Ajuizamento da ação em 2023. Pretensão de reparação civil, sujeita a prazo ainda menor, de 3 anos, que também foi fulminada pela prescrição (art. 206, § 3º, V, do CC) . Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10193668620238260071 Bauru, Relator.: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 30/09/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2024)

Importante esclarecer que não se está diante de ilícito permanente ou de obrigação de não fazer de trato sucessivo, mas de ato único, cujos efeitos se projetam no tempo, o que não afasta a incidência do prazo prescricional.

Nesse contexto, ainda que a obra tenha ocorrido em local irregular (área comum) e sem autorização formal para sua realização, verifica-se que a situação fática se encontra estabilizada há longo tempo.

A pretensão deduzida, portanto, esbarra não apenas no óbice temporal decorrente da prescrição já consumada, mas também nos princípios da segurança jurídica e da razoabilidade, que desaconselham a desconstituição de situação consolidada há mais de uma década.

Por fim, impõe esclarecer que, conforme bem concluiu o magistrado de piso, a construção não impede o livre trânsito no condomínio, circunstância que se confirma tanto pelas fotografias juntadas aos autos quanto pelos depoimentos colhidos em audiência, inexistindo prova de restrição à acessibilidade.

A ausência de insurgência relevante por parte dos demais condôminos ao longo dos anos reforça, ainda, a consolidação da realidade fática posta.

Assim, correta a sentença ao reconhecer que a pretensão deduzida em juízo se encontra fulminada pela prescrição, não havendo falar em afastamento do referido óbice temporal.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em função da gratuidade deferida.

Sala das Sessões, de de 2026.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora