PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto pelo Condomínio Civil Euluz/JHSF contra sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação comercial em shopping center, determinando a renovação pelo prazo de 60 meses e fixando o aluguel mensal em 10% do faturamento bruto da loja, mantendo inalteradas as demais cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de 10% do faturamento bruto fixado na sentença como aluguel engloba ou não as obrigações pecuniárias acessórias de despesas condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), ou se tais verbas deveriam ser cobradas em apartado, conforme cláusulas do contrato original de 2010.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Rejeitada a preliminar de inovação recursal, pois embora o apelante tenha trazido novos argumentos em sede recursal, estes são relacionados à especificação dos valores da remuneração pela ocupação do imóvel, tema enfrentado na instância primeva, ainda que de forma não aprofundada.
2. O último aditivo contratual firmado em 17/05/2017, vigente quando da propositura da renovatória, estabeleceu no quadro resumo a figura do Custo Total de Ocupação (CTO), correspondente a 10% do faturamento bruto mensal, englobando expressamente os valores de aluguel, fundo de promoção e despesas comuns (condomínio).
3. A renovação compulsória pressupõe a manutenção dos termos pactuados no contrato vigente à época de sua propositura, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, que determina a prevalência das condições livremente pactuadas em locações de shopping centers.
4. A pretensão do apelante de retornar ao regime de cobrança separada das verbas, tal como previsto no contrato original de 2010, configura indevida modificação contratual em sede renovatória, conferindo efeitos repristinatórios a cláusulas superadas pelo aditivo de 2017.
5. Contradição na tese recursal: embora o apelante defenda que a renovatória não é via adequada para modificar cláusulas livremente pactuadas, pretende justamente alterar o critério estabelecido no último instrumento contratual, o que a sentença preservou integralmente.
6. A própria contestação do apelante manteve a sistemática do CTO ao formular contraproposta, propondo apenas percentual diverso, sem pleitear a volta ao regime de cobrança separada, confirmando a aquiescência com tal sistemática.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em 5% sobre o valor atualizado da causa.

Tese de julgamento: "Nas ações renovatórias de contratos de locação em shopping centers, deve-se manter o critério de remuneração estabelecido no último instrumento contratual vigente à época da propositura da ação, vedada a modificação judicial de cláusulas livremente pactuadas pelas partes, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, podendo apenas o percentual ou valor do aluguel ser arbitrado judicialmente conforme valores de mercado."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 51 e 54; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação nº 1060749-72.2014.8.26.0002, Rel. Des. Walter Cesar Exner, j. 23/01/2019; TJSP, Apelação nº 1002288-66.2014.8.26.0533, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21/06/2018; TJSP, Apelação Cível nº 10156940420248260114, Rel. Des. Morais Pucci, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025; TJDF, Apelação nº 07230068820218070001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, 3ª Turma Cível, j. 26/05/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8019689-12.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF e como apelada RESTAURANTE DO MAR LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do relator.  

Salvador/BA,

Presidente

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral Dr. Bruno D Almeida Monteiro Rezende e acompanhou o julgamento Dr. Gabriel dos Santos Julianetti.

Salvador, 31 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por CONDOMÍNIO CIVIL EULUZ/JHSF em face de sentença (ID. 64478218) proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, no sentido de julgar procedentes os pedidos contidos na inicial, determinando a renovação do contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, a contar de 01.01.2020, fixando o valor do aluguel mensal no percentual de 10% (dez por cento) do faturamento bruto da loja, mantendo-se inalteradas as demais cláusulas contratuais.

Em suas razões recursais (ID. 64478221), o apelante defende a necessidade de reforma da sentença para que, além da renovação do contrato e do arbitramento do aluguel em 10% do faturamento bruto, seja determinada a manutenção das obrigações pecuniárias acessórias do inquilino.

Sustenta que o contrato original de 2010 previa, além do aluguel, obrigações acessórias como despesas condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP). Argumenta que em 2017, por meio de aditivo contratual, as partes estabeleceram que tais obrigações seriam cobradas conjuntamente sob a rubrica "Custo Total de Ocupação" (CTO), mas que essa foi apenas uma forma diferente de cobrança, sem eliminar as obrigações acessórias.

Alega que a sentença equivocou-se ao não restabelecer expressamente essas obrigações acessórias no contrato renovado. Defende que CTO não se confunde com aluguel, sendo o aluguel apenas um dos componentes daquela rubrica. Afirma que a ação renovatória não é via adequada para modificar cláusulas contratuais livremente pactuadas, devendo limitar-se ao arbitramento do valor do aluguel.

Invoca o art. 54 da Lei do Inquilinato, que protege as condições livremente pactuadas em contratos de locação em shopping centers. Argumenta que apenas o aluguel está sujeito a arbitramento judicial, não as demais obrigações contratuais.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos:

"para reformar a r. sentença alvejada, mantendo-se a determinação de renovação do contrato de locação e o arbitramento do aluguel percentual em dez por cento (10%) do faturamento bruto do locatário, acrescentando a determinação de manutenção das obrigações pecuniárias acessórias do inquilino, de pagar despesas condominiais na forma definida nas 'Normas Gerais' (CONTRATO DE LOCAÇÃO, item 6.1., 'b'), FPP, em 20% do valor do aluguel, conforme as mesmas 'Normas Gerais' (CONTRATO DE LOCAÇÃO, item 6.1., 'd') e demais despesas de locação, estipuladas em contrato (CONTRATO DE LOCAÇÃO, item 6.1.)."

Em contrarrazões (ID. 64478231), o apelado sustenta que a sentença deve ser mantida integralmente por seus próprios fundamentos. Argumenta que o pleito do apelante configura inovação recursal, pois em sua contestação não pleiteou o pagamento em apartado de condomínio e fundo de promoção, mas apenas a fixação de aluguel mínimo mensal, concordando expressamente em manter as demais cláusulas contratuais.

Defende que o contrato contém cláusula atípica estabelecendo valores de contribuição mensal que incluem aluguel, encargos comuns e fundo de promoção, sem cobrança em apartado. Alega que determinar o pagamento dessas verbas separadamente implicaria modificação contratual não requerida na contestação.

Invoca o art. 54 da Lei do Inquilinato para sustentar que as cláusulas livremente pactuadas não podem ser alteradas em ação renovatória, que se limita à discussão do quantum do aluguel. Cita jurisprudência no sentido de que a ação renovatória não comporta discussão de cláusulas contratuais além do valor locativo.

Pugna pela negativa de provimento ao recurso, com majoração dos honorários advocatícios em sede recursal.

Instado a se pronunciar acerca da preliminar suscitada, a apelante manifestou-se através de petição que segue no ID 92092068.

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 05 de fevereiro de 2026.

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

Ressalto que tal conhecimento se dá em superação a preliminar de inovação recursal suscitada pelo apelado, pois embora o apelante tenha efetivamente trazido novos argumentos em seu recurso, estes são relacionados à especificação dos valores do montante pago a título de remuneração pela ocupação do imóvel, tema que, embora não tenha sido discutido de forma tão aprofundada na instância primeva, foi ali enfrentado, circunstância que se mostra suficiente a superar o óbice do não conhecimento do apelo.

Rejeito, pois, a preliminar arguida.

Adentrando ao mérito, de logo destaco que a sentença não é impugnada quanto ao direito à renovação da locação ou no novo valor arbitrado a título de aluguel. Com efeito, em suas razões recursais a apelação afirma expressamente que a sentença recorrida acertou em relação ao prazo, ao renovar o contrato de locação por cinco (5) anos, e no arbitramento do novo aluguel dentro dos parâmetros de mercado, conforme o laudo pericial não impugnado pelas partes.

A insurgência do apelo resume-se ao fato das obrigações pecuniárias acessórias de despesas condominiais e de FPP (Fundo de Promoção e Propaganda) estarem ou não inseridas dentro do referido valor da locação.

Sob a ótica do apelante, tais despesas não estariam incluídas no percentual de 10% fixado na sentença, de forma que almeja a reforma da sentença para que reste acrescida a determinação de manutenção das obrigações pecuniárias acessórias do inquilino, de pagar despesas condominiais na forma definida nas "Normas Gerais" (item 6.1., "b" do Contrato de Locação), FPP em 20% do valor do aluguel, conforme as mesmas "Normas Gerais" (item 6.1., "d" do Contrato de Locação) e demais despesas de locação estipuladas em contrato (item 6.1. do Contrato de Locação).

Contudo, tal tese não merece guarida, conforme será adiante demonstrado.

É cediço que as locações comerciais regem-se pela Lei nº 8.245/91, que em seu art. 51 estabelece os requisitos para o exercício do direito à renovação compulsória do contrato:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Atendidos esses requisitos, o locatário tem direito à renovação do contrato por igual prazo, mantendo-se as condições anteriormente pactuadas, salvo quanto ao valor do aluguel, que pode ser arbitrado judicialmente conforme os valores de mercado.

Entretanto, a renovação pressupõe a manutenção dos termos já pactuados, como bem pontuado na própria contestação do ora apelante, em estrito cumprimento ao que disciplina o art. 54 da Lei 8.245/91:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que, nas renovatórias de locação em shopping centers, devem prevalecer as condições livremente pactuadas, vedando-se ao Poder Judiciário a alteração dos critérios estabelecidos pelas partes, salvo o arbitramento do valor do aluguel:

Apelação Cível. Embargos à execução. Sentença de parcial procedência. Apelo da executada/embargante. Locação de espaço destinado a loja em shopping center. Relação havida entre as partes regida pela Lei 8.245/91, em que são válidas as disposições contratuais livremente pactuadas. Não incidência do CDC . Contrato de locação que fixou de forma expressa e autônoma o início da locação em 01.09.2019, o que não dependia da constituição da sociedade e da inauguração da loja. O descumprimento das obrigações contratuais sujeita as locatárias à penalidade da rescisão (cláusula resolutiva), sem, contudo, afastar suas obrigações locatícias a partir da vigência da locação . Contrato de coparticipação (taxa de coparticipação, luvas, res sperata, direito de reserva, taxa de adesão, de cessão de uso, de integração ou de utilização). Retribuição ao locador pelas vantagens do lojista em se estabelecer em complexo comercial, possuindo maiores chances de êxito em suas vendas. Ausência de previsão contratual para devolução ou proporcionalidade ao tempo de uso, ainda que tenha havido rescisão antecipada. Valor contratual devido integralmente . Precedentes. Apelação não provida.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10156940420248260114 Campinas, Relator.: Morais Pucci, Data de Julgamento: 09/12/2025, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2025)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ADOÇÃO DE IGP-M COMO ÍNDICE DE REAJUSTE . PREVALÊNCIA DA FORÇA DO CONTRATO E LIVRE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE. QUEBRA DO NATUREZA SINALAGMÁTICA DAS PRESTAÇÕES INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 . Os artigos 421 e 421-A do Código Civil preveem que a revisão contratual somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, com a mínima intervenção estatal nas relações privadas. Já o art. 54 da Lei n. 8 .245/91 (Lei de Locações), norma especial, dispõe que, nas ?relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos...?. 2. A indexação do locativo ao índice de correção monetária tem por escopo garantir o equilíbrio financeiro do contrato, evitando-se a depreciação da locação pelo processo inflacionário. As locações em shopping guardam peculiaridades, daí porque devem sofrer o mínimo de intervenção externa possível, prestigiando-se a livre manifestação das partes e o princípio da obrigatoriedade dos contratos, haja vista que, via de regra, inexiste hipossuficiência de qualquer das partes envolvidas . 3. Evidenciado que o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) foi livremente escolhido pelas partes contratantes e sua incidência não trouxe desequilíbrio na equivalência das prestações ajustadas (natureza sinalagmática), tampouco se reveste das características de imprevisibilidade e capaz de gerar onerosidade excessiva, há de prevalecer os princípios da autonomia da vontade e o pacta sunt servanda. 4. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

(TJ-DF 07230068820218070001 1427121, Relator.: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/05/2022, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 10/06/2022)

Ocorre que, no caso dos autos, o recorrente parece desconsiderar que o último instrumento contratual que renovou a relação locatícia alterou os termos inicialmente avençados (ID 64478123), trazendo no seu quadro resumo a figura do Custo Total de Ocupação (CTO), correspondente a 10% do faturamento bruto mensal da loja, o que englobaria os valores de aluguel mínimo mensal reajustável, aluguel percentual, fundo de promoção e o valor correspondente às despesas comuns (Condomínio).

E embora as cláusulas 5ª e 6ª do contrato original abordem tais verbas em caráter separado, não há ali qualquer dispositivo que expressamente se contraponha à informação do quadro resumo no sentido de que o FPP e as despesas condominiais estariam englobados no CTO. Vejamos o que dispõe o aludido quadro resumo, assinado em 17/05/2017 e vigente por ocasião do ajuizamento desta demanda:

Custo Total de Ocupação: 10% (dez por cento) do faturamento bruto mensal da loja, correspondente aos valores de aluguel mínimo mensal reajustável, aluguel percentual, fundo de promoção e o valor correspondente às despesas comuns (Condomínio), observados os termos da cláusula 5ª e seguintes.

Aluguel Percentual: Fica acordado entre as partes que o valor referente ao Aluguel Percentual estará incluído no valor pago a título de Custo Total de Ocupação, ficando sem efeito, portanto as referências ao Aluguel Percentual contidas nas Normas Gerais, integrantes deste instrumento, e nas disposições no item 5 e subsequentes do presente contrato de locação.

Fundo de Promoção: Fica acordado entre as partes que o valor referente ao Fundo de Promoção estará incluído no valor pago a título de Custo Total de Ocupação, ficando sem efeito, portanto o valor previsto na cláusula 12.2.1 das Normas Gerais, integrantes deste instrumento, e o disposto no item 6.1 "d" do presente contrato de locação.

Coeficiente de Rateio de Despesas ("C.R.D."): Fica acordado entre as partes que o valor referente às Despesas Comuns estará incluído no valor pago a título de Custo Total de Ocupação ficando sem efeito, portanto o Coeficiente de Rateio de Despesas previsto nas Normas Gerais, integrantes deste instrumento.

Verifica-se, ademais que a inicial almejou expressamente a manutenção do custo total de ocupação correspondente a 10% (dez por cento) do faturamento bruto mensal da locatária, previsto no Quadro Resumo do "Instrumento Particular de Aditamento ao Contrato de Locação" acima  transcrito.

Ao reverso, a contestação não se contrapôs expressamente quanto a tal argumento, aduzindo primeiramente que a requerente não comprovou a contratação e a entrega da apólice de seguros, conforme prescreve o item 11.2. das "Normas Gerais Complementares da Locação dos Salões Comerciais do Shopping Bela Vista", discorrendo ainda sobre as características das relações de locação em shoppings centers e pontuando que o valor anteriormente fixado estaria defasado.

Não houve, em momento algum na contestação, impugnação específica quanto à inclusão do FPP e das despesas condominiais no percentual de 10%, limitando-se a parte ré a propor valores diferentes, mas sempre mantendo a sistemática do custo total de ocupação.

Acrescente-se que a pretensão do apelante de retornar ao regime de cobrança separada das verbas condominiais e de FPP, tal como constava do contrato original de 2010, representa verdadeira modificação contratual não autorizada pela legislação de regência, que determina a manutenção das condições pactuadas no contrato vigente à época da renovação.

Neste ponto, merece destaque a evidente contradição da tese recursal. Embora o apelante assevere reiteradamente que a ação renovatória não é via adequada para modificar cláusulas contratuais livremente pactuadas, invocando inclusive o art. 54 da Lei do Inquilinato, o que se concluiu na sentença foi exatamente a manutenção dos termos avençados pelos litigantes no último instrumento contratual firmado em 17/05/2017.

Não pode o apelante simplesmente postular pela adoção das cláusulas originariamente pactuadas no contrato de 2010, conferindo-lhes unilateralmente uma espécie de efeitos repristinatórios, como se o aditivo de 2017 nunca tivesse existido ou produzido efeitos jurídicos. Tal pretensão, além de configurar manifesta contradição com a própria tese defensiva do apelante acerca da inalterabilidade das cláusulas em sede renovatória, violaria frontalmente o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e o art. 54 da Lei do Inquilinato, que o próprio recorrente invoca em seu favor.

A realidade é que se as partes, ao celebrarem o aditivo de 2017, livremente acordaram em substituir o regime de cobrança separada das verbas locatícias pela sistemática unificada do CTO, não há como, em sede de renovatória, retroceder a esse arranjo negocial anterior, sob pena de se perpetrar justamente aquilo que o apelante diz combater: a modificação judicial de cláusulas livremente pactuadas.

Também não se pode olvidar que o próprio apelante, em sua contestação, ao formular contraproposta de renovação, manteve a sistemática do CTO, propondo apenas percentual diverso e valor mínimo, sem jamais pleitear a volta ao regime de cobrança separada das verbas.

Portanto, a sentença recorrida, ao determinar a renovação do contrato com a manutenção do percentual em 10% do faturamento bruto, nada mais fez do que preservar integralmente as cláusulas livremente pactuadas pelas partes no último instrumento contratual vigente, em estrita observância ao art. 54 da Lei 8.245/91 e aos princípios que regem as locações em shopping centers.

Por todo o exposto, desmerece guarida a pretensão recursal.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA,

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator