PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. PREJUDICADO. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. TUTELA DE URGÊNCIA. DIREITO À MORADIA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. FUMUS BONI IURIS E PERICULUM IN MORA QUE MILITAM EM FAVOR DOS AGRAVADOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Agravo Interno prejudicado em razão do julgamento de mérito do recurso vertical.

2. Ainda que a Lei nº 9.514/97 permita a consolidação da propriedade para garantia fiduciária, o entendimento atual dos tribunais é de que o exercício desse direito deve ser aplicado com cautela, especialmente quando envolve a residência familiar. Como dito, o Colendo STJ reconhece que, na presença de uma ação revisional em andamento, deve-se evitar a realização de medidas irreversíveis, que poderiam inviabilizar a recuperação do imóvel pelos consumidores.

3. A proteção à moradia, especialmente em imóveis residenciais, prevalece, em sede de tutela provisória, sobre o direito de consolidação da propriedade fiduciária, quando a relação contratual é questionada sob a ótica da boa-fé e do equilíbrio econômico. Trata-se de direito assegurado pela Constituição Federal, em seu art. 6º, que o consagra como um dos direitos sociais fundamentais, reforçado pela necessidade de proteção à dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III) e à função social da propriedade (art. 5º, inciso XXIII), fundamentos que amparam a liminar combatida.

4. Interpretação do contrato que deve seguir os princípios do Código de Defesa do Consumidor (CDC), notadamente a transparência e a boa-fé objetiva (CDC, art. 6º, inciso V e art. 51), que proíbem cláusulas abusivas e protegem o consumidor de obrigações excessivamente onerosas. Manutenção da decisão que se impõe. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8039636-79.2024.8.05.0000, em que figuram, como agravante, HESA 62 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e, como agravados, JEFFERSON LINCOLN DOS SANTOS MIRANDA e LORENA DE OLIVEIRA VAZ MIRANDA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em julgar prejudicado o Agravo Interno, e conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator.

Sala das Sessões,    de           de 2024.

Des. Jorge Barretto

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo (ID 64322751 – p. 04/16), interposto por HESA 62 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, onde figuram como agravados JEFFERSON LINCOLN DOS SANTOS MIRANDA e LORENA DE OLIVEIRA VAZ MIRANDA, contra decisão (ID 403290075 - p. 540/543 dos autos de origem), proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca desta Capital, que nos autos da Ação de Revisão de Contrato tombada sob o nº 0516923-02.2018.8.05.0001, deferiu o pedido de tutela de urgência vindicada, para determinar que a empresa acionada HESA 62 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA suspenda, imediatamente, o procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade e alienação do imóvel que constitui a garantia fiduciária do contrato discutido nesta lide, mantendo a parte autora na posse do aludido bem e determinando à parte ré que se abstenha de qualquer procedimento de alienação ou de ato que venha a ofender ou ameaçar a posse da parte demandante sobre o imóvel objeto da lide; bem como que seja realizada a averbação na matrícula do bem (nº 114.450), da existência do presente processo, até o trânsito em julgado da sentença a ser prolatada, fixando, para hipótese de descumprimento, multa diária no valor de R$ 3.000,00 (-), até o limite do valor atualizado do imóvel.

Em suas razões, alega a agravante, em síntese, que os agravados se encontram inadimplentes há mais de seis anos, período em que continuaram a usufruir do imóvel sem quitar as parcelas devidas. Invoca o disposto na Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, argumentando que a inadimplência dos agravados acarreta o direito de execução extrajudicial, com a consequente consolidação da propriedade em seu favor.

Aduz que os recorridos deixaram de cumprir com suas obrigações financeiras, acumulando uma dívida considerável que compromete os direitos creditórios da empresa, conforme preconizado pela Lei nº 9.514/97, em seus artigos 26 e 27, que regulamentam a execução da alienação fiduciária em caso de inadimplência. Sustenta que, devido ao longo período de inadimplência, a manutenção da posse do imóvel pelos agravados lhes proporciona vantagens financeiras indevidas, o que caracteriza abuso do direito de defesa por parte daqueles.

Fundamenta a pretensão recursal com base na aplicação direta da Lei nº 9.514/97, que, em seu artigo 26, § 1º, confere ao credor fiduciário o direito de consolidar a propriedade em seu nome após o devedor ser notificado para purgar a mora e não o fazer no prazo estipulado. Defende que liminar concedida no juízo de origem impede a execução de um direito legalmente assegurado e desconsidera a gravidade do quadro de inadimplência, trazendo risco de prejuízo irreparável à empresa.

Pontua que a petição inicial da ação revisional de origem contém distorções factuais que visam a induzir o juízo ao erro, principalmente ao alegar abusividade nas cláusulas contratuais e imposições arbitrárias por parte da agravante, tendo os agravados se aproveitado de um erro de mobiliação no imóvel para postergar indefinidamente o pagamento das parcelas acordadas, e a continuidade da posse do imóvel sob essas condições caracteriza tentativa de enriquecimento sem causa.

Ao final, pugnou pela atribuição do efeito suspensivo ao recurso, alegando estar presentes os requisitos autorizadores da sua concessão, a fim de revogar a antecipação de tutela deferida na origem, com expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis do 3º Ofício de Salvador, para retirada das anotações relativas ao processo de nº 0516923-02.2018.8.05.0001 na matrícula da unidade imobiliária. Outrossim, pelo provimento do Agravo de Instrumento, com a reforma definitiva da decisão combatida, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID 64322756 – p. 35/36).

O pleito de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (ID 65172494 – p. 48/50), determinando a intimação dos agravados para oferta de contrarrazões.

A agravante interpôs Agravo Interno em autos apartados (processo nº 8039636-79.2024.8.05.0000.1.AgIntCiv).

Contrarrazões ao recurso vertical (ID 66412169 – p. 58/61), rechaçando as alegações da agravante, pugnando pelo improvimento do recurso e manutenção da decisão de origem.

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta de julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173, § 1º, do RITJBA, salientando que caberá sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador, 04 de novembro de 2024.

Des. Jorge Barretto

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Inicialmente, consigno que resta prejudicado o Agravo Interno interposto pela recorrente, em razão do julgamento definitivo deste feito pelo Órgão Colegiado, nos termos do presente Acórdão.

Como visto, trata-se de Agravo de Instrumento interposto com o objetivo de reformar a decisão que deferiu a tutela de urgência vindicada na exordial, determinando que a empresa acionada HESA 62 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA suspenda, imediatamente, o procedimento extrajudicial de consolidação de propriedade e alienação do imóvel que constitui a garantia fiduciária do contrato discutido nesta lide, mantendo a parte autora na posse do aludido bem, nos demais termos consignados no Relatório.

O recurso não clama por provimento.

Cumpre assinalar que o Agravo de Instrumento, modalidade de recurso secundum eventum litis, não é a sede adequada para cognição exauriente da questão posta à apreciação judicial através da Ação de Revisão de Contrato de fundo, competindo, por ora, a análise perfunctória acerca da legalidade das questões decididas, da verossimilhança das alegações e do receio de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos da decisão interlocutória combatida.

Nesta linha de intelecção, sem adentrar no mérito da ação proposta na origem, cotejando a prova documental e as informações postas nos autos, convicto estou que as pretensões da agravante não merecem acolhimento, devendo a decisão concessiva de tutela de urgência subsistir.

Da análise dos autos, constata-se que o conflito se origina de alegações dos agravados quanto a encargos contratuais excessivos e práticas contratuais prejudiciais, realizadas pela agravante, que teriam dificultado o cumprimento das obrigações pactuadas. A ação de revisão de contrata que tramita no processo principal (autos nº 0516923-02.2018.8.05.0001), questiona, entre outros aspectos, cláusulas contratuais que violam os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, além de impor obrigações onerosas, e, por vezes, arbitrárias aos consumidores.

A decisão concessiva de tutela de urgência, por sua vez, registrou que a pretensão envolvia, sobretudo, iminente risco de lesão irreversível aos demandantes, observada a natureza domiciliar do imóvel. Oportuna a colação de trecho do quanto decidido pela MM. Juíza, in verbis:

“[...] O perigo de dano, por seu turno, repousa na possibilidade do consumidor ver-se destituído do imóvel, enquadrando-se o direito à moradia na moldura de direito fundamental, assegurado em sede constitucional (art. 5º, caput, CF/88). Desse modo, a suspensão do procedimento administrativo, revela-se medida prudente, cabível durante a discussão do débito. […]” (ID 403290075 dos autos de origem) (grifei)

Pois bem, a Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, autoriza a consolidação da propriedade em favor do credor em casos de inadimplemento do devedor, com subsequente alienação do imóvel para satisfação da dívida. No entanto, o direito à realização desse procedimento encontra limites constitucionais e infraconstitucionais, especialmente quando há indícios de abuso nas cláusulas contratuais, como alegado pelos agravados.

O direito à moradia é assegurado pela Constituição Federal, em seu art. 6º, que o consagra como um dos direitos sociais fundamentais. A Constituição reforça a necessidade de proteção à dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III) e à função social da propriedade (art. 5º, inciso XXIII), fundamentos que amparam a liminar combatida. Tais dispositivos visam assegurar que a propriedade imobiliária, especialmente residencial, não seja utilizada como instrumento de opressão econômica, mas, sim, para proporcionar segurança e qualidade de vida aos seus ocupantes.

No caso concreto, os agravados possuem um direito fundamental que se sobrepõe à execução puramente patrimonial: o direito de preservação de sua moradia, especialmente considerando a incerteza quanto aos encargos alegadamente abusivos que ensejaram a propositura da ação revisional.

O imóvel em discussão, na condição de residência dos agravados, impõe um grau de proteção diferenciado, uma vez que a perda do bem significaria grave violação ao direito constitucional de habitação, ainda mais quando não há certeza quanto à legitimidade dos encargos exigidos, pois são objeto de discussão da ação originária.

Os tribunais pátrios, em especial o Superior Tribunal de Justiça, consolidaram o entendimento de que, enquanto pendentes questionamentos sobre a validade de cláusulas contratuais e diante de alegações plausíveis de abuso, é inviável a continuidade de atos que culminem na perda definitiva do imóvel (REsp 1.124.552/SP, Relator: Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, DJe 20/08/2010).

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), o contrato em questão deve ser interpretado segundo os princípios da boa-fé objetiva e da transparência. O art. 6º, inciso V, do CDC, assegura aos consumidores a revisão contratual para a modificação de cláusulas que se tornaram excessivamente onerosas. O art. 51 também estabelece a nulidade de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

No caso em exame, a execução da alienação fiduciária sem que se esclareça a legalidade dos encargos questionados pelos agravados implicaria em manifesto desequilíbrio, dado o potencial de onerosidade excessiva que restringiria o direito dos consumidores de questionar obrigações duvidosas. 

Assim, ainda que a Lei nº 9.514/97 permita a consolidação da propriedade para garantia fiduciária, o entendimento atual dos tribunais é de que o exercício desse direito deve ser aplicado com cautela, especialmente quando envolve a residência familiar. Como dito, o Colendo STJ reconhece que, na presença de uma ação revisional em andamento, deve-se evitar a realização de medidas irreversíveis, que poderiam inviabilizar a recuperação do imóvel pelos consumidores.

A orientação pretoriana, alinhada ao caso dos autos:

[...] “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - TUTELA ANTECIPADA – SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS – I - Decisão agravada que deferiu o pedido de tutela antecipada formulado pela parte autora, ora agravada, para suspensão do procedimento de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativamente ao financiamento objeto dos autos – II – Agravante que pretende a revogação da tutela, sob o argumento de inadimplência dos agravados e descabimento da consignação em juízo do valor das parcelas contratuais – Hipótese em que o depósito em juízo das parcelas contratuais pelos agravados é muito anterior à notificação extrajudicial para purgação da mora – Agravados que realizaram pagamentos em valores superiores aos cobrados e um único minimamente inferior ao valor exigido – Impossibilidade de se verificar de forma inequívoca a alegada inadimplência dos agravados em relação ao contrato de financiamento imobiliário – Procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária previsto na Lei nº 9.514/97 que não se mostra cabível - Presentes elementos que evidenciam o perigo de dano ou o risco de resultado útil do processo – Correto o deferimento da tutela antecipada requerida – Inteligência do art. 300 do NCPC – Precedentes - Decisão mantida – Agravo improvido”. (TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2028781-32.2022.8.26.0000, Relator: Des. SALLES VIEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2023, 24ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/02/2023)

Com base no art. 300 do Código de Processo Civil, que autoriza a concessão de tutela de urgência quando há elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, a decisão do juízo de origem se justifica e deve ser mantida. Os agravados demonstraram a necessidade de suspender o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade para que não percam seu lar antes do julgamento final da ação revisional.

Ademais, a própria Lei nº 9.514/97, em seu art. 39, inciso II, prevê a possibilidade de purgação da mora até a consolidação, mas, no presente caso, diante dos alegados encargos abusivos, o risco de dano irreparável aos agravados é elevado, justificando-se a suspensão do procedimento, cuja natureza se mostra cautelar, pois.

Por conseguinte, convicto estou que não há ilegalidade no decisório proferido pela Magistrada singular, não se prestando esta via instrumental para antecipar as questões postas nos autos de origem, como pretendeu a agravante, concluindo-se, assim, pela manutenção do r. decisum combatido.

Diante do exposto, voto no sentido de julgar prejudicado o Agravo Interno, e conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão combatida.

É como voto.

Des. Jorge Barretto

 Relator