PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8059251-86.2023.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros |
| Advogado(s): LUILE GADELHA PEREIRA |
| APELADO: TANIA REGINA LIMA COSTA |
| Advogado(s): PATRICIO LIMA RODRIGUES, JOSEANE LIMA RODRIGUES |
PJ13
O recurso é cabível, tempestivo e foi interposto por partes legítimas e com interesse recursal.
Os Apelantes deixaram de recolher o preparo, aduzindo serem beneficiários da justiça gratuita, sendo que não se verifica, nos autos, a análise de tal pedido pelo Juízo de primeiro grau. Contudo, diante das alegações de hipossuficiência dos apelantes e tendo em vista que, nas contrarrazões, não foi alegada a deserção, bem como em razão do princípio primazia do julgamento de mérito, defiro o pedido de gratuidade da justiça.
Assim, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.
Os Apelantes suscitam três questões preliminares, as quais passo a analisar.
A primeira preliminar alegada é de incompetência absoluta, por suposta ação em Juizado Especial.
Alegam os Apelantes que a demanda não poderia tramitar nos Juizados Especiais, pois o valor da obra ultrapassaria o teto de 40 salários mínimos.
A tese beira a má-fé. Trata-se de erro crasso, visto que o processo originário (nº 8059251-86.2023.8.05.0001) tramitou perante a 18ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, órgão do Juízo Comum com jurisdição plena, e não em um Juizado Especial Cível.
Rejeito a preliminar.
A segunda preliminar é de incompetência territorial (Cláusula de Eleição de Foro).
Os Apelantes insistem na validade da cláusula contratual que elegeu o foro da Comarca de Nazaré/BA.
Sem razão.
A sentença (ID 91506756) abordou o tema com acerto. A relação jurídica é inequivocamente de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que visa facilitar a defesa do hipossuficiente (Art. 6º, VIII).
No caso concreto, o Juízo a quo destacou a vulnerabilidade fática da Apelada: trata-se de pessoa idosa (61 anos), cujo cônjuge enfrenta grave enfermidade (câncer e amputação). A exigência de deslocamento para outra comarca configuraria manifesta dificuldade de acesso à justiça. Correto, portanto, o afastamento da cláusula de eleição.
Rejeito a preliminar.
A terceira preliminar suscitada refere-se à ilegitimidade passiva do sócio da empresa, LUCAS BAHIANA DOS REIS.
O Apelante LUCAS BAHIANA DOS REIS reitera sua ilegitimidade, alegando ser mero sócio da pessoa jurídica.
Neste ponto, assiste razão ao Apelante, devendo a sentença ser reformada.
Verifica-se uma flagrante contradição na sentença (ID 91506756). Na fundamentação, o Juízo a quo acolheu expressamente a preliminar, declarando:
"Diante disso, DECLARO EXTINTA a presente ação em relação ao réu LUCAS BAHIANA DOS REIS, sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, determinando, ainda, a exclusão deste do polo passivo da demanda."
Contudo, de forma contraditória, o dispositivo da mesma sentença condenou "os réus, solidariamente", incluindo, portanto, o sócio que havia sido excluído na fundamentação.
A fundamentação adotada pela Juíza de primeiro grau para a exclusão do sócio está correta. Conforme constou, o Sr. Lucas Bahiana dos Reis "não celebrou o contrato objeto da demanda em seu nome próprio, tendo atuado exclusivamente como representante legal da primeira ré, que é a verdadeira parte contratante".
A responsabilidade da pessoa jurídica não se confunde com a de seus sócios. A inclusão do sócio no polo passivo da execução de obrigações da empresa só seria cabível em hipótese de desconsideração da personalidade jurídica (Art. 50, CC ou Art. 28, CDC), o que demanda o preenchimento de requisitos específicos (abuso de finalidade, confusão patrimonial, etc.), que não foram objeto de instrução ou fundamento da condenação principal.
Desse modo, a contradição da sentença deve ser sanada em favor da fundamentação que reconheceu a ilegitimidade passiva do sócio, sendo este o único ponto a ser reformado.
Assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva, para excluir do pólo passivo LUCAS BAHIANA DOS REIS.
No mérito, o recurso não merece prosperar. A controvérsia central é definir a natureza do contrato e, consequentemente, a culpa pela rescisão.
A principal tese defensiva é que o empreendimento foi concebido sob o regime de "obra por administração" ou "preço de custo" (Art. 58 da Lei nº 4.591/64), no qual os adquirentes seriam os responsáveis pelo custeio.
Essa tese é manifestamente improcedente e foi corretamente rechaçada pela sentença.
Conforme a Lei nº 4.591/64, no regime de administração (preço de custo), o negócio é coletivo, administrado pelos próprios adquirentes por meio de uma Comissão de Representantes, que fiscaliza e recebe os valores. A construtora é mera executora.
No caso dos autos, ocorreu o oposto, configurando uma incorporação direta, regida pelo CDC:
1. Recebimento Direto: Os pagamentos, tanto do lote (R$ 10.000,00) quanto da "infraestrutura" (R$ 7.149,60), foram feitos diretamente à Apelante BAHIANA REIS LTDA, e não a uma comissão de representantes.
2. Ausência de Informação e Transparência: A sentença registrou que a Cláusula 7ª do contrato remetia a um "instrumento específico" e "Cronograma" que jamais foram fornecidos à consumidora, violando o Art. 6º, III, e o Art. 46 do CDC.
3. Registro Tardio: O contrato padrão só foi registrado em cartório em 2023, seis anos após a Apelada ter adquirido o lote (2017), não podendo ser oposto a ela.
4. Gestão Centralizada: A Apelante (empresa) gerenciou toda a relação, inclusive o distrato, quando ofereceram a devolução de valores em 2023.
A jurisprudência abaixo colacionada é precisa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. [...] PARTE APELANTE QUE FUNDAMENTA O RECURSO SOB ALEGAÇÃO DE CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO) NOS TERMOS DO ARTIGO 58 DA LEI Nº 4.594/64. DESCARACTERIZAÇÃO NO CASO CONCRETO. INCORPORADORA QUE ERA RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. REGIME DE INCORPORAÇÃO DIRETA VERIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL E DANOS MATERIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APARENTE ABANDONO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/INCORPORADORA. DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. (...) 3. No mérito, trata-se inicialmente de contrato de compra e venda firmado entre as partes, ocasião em que fora pactuado sob o regime de construção por administração ou preço justo. Com efeito, nos termos da Lei nº 4.591/64, duas são as modalidades principais de construção para a venda de frações ideais: construção por empreitada (artigos 55 a 57) e construção por administração ou a preço de custo (artigos 58 a 62). Na construção sob regime de administração, se observa um negócio jurídico coletivo, administrado pelos próprios adquirentes mediante uma Comissão de Representantes, que serão responsáveis pelo custeio integral e a fiscalização dos investimentos. A construtora apenas executa a obra. 4. Observadas tais premissas, denota-se que, no caso concreto, muito embora conste dos contratos que se está diante de regime de administração, não é o que se verifica na prática. Isso porque, primeiramente, os valores pactuados foram cobrados pela própria construtora (fls. 38/41), sendo os extratos financeiros emitidos pela PORTO FREIRE, e não pelo condomínio e pela comissão de representantes, tal como seria de rigor no regime de administração, nos termos do art. 58, II, e 61, d, da Lei nº 4.591/64. 5. Ademais, em análise dos elementos probantes (documentos) colacionados aos autos, tem-se que a própria apelante sugeriu a permuta do empreendimento em atraso por outro de sua responsabilidade, conforme o interesse do apelado, portanto, assumiu para si o ônus decorrente do atraso na entrega do imóvel (fl. 43), o que denota mais uma vez a existência de verdadeira incorporação direta, e não por administração. 6. Verificado que o atraso na entrega da obra deu-se por culpa exclusiva da construtora, faz jus a parte autora/apelada à restituição total das parcelas pagas, sem retenção, e em parcela única, o que inclui o montante a título de comissão de corretagem, arras ou sinal, nos termos do enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 7. Havendo previsão de multa em desfavor do consumidor por inadimplemento contratual, deve-se aplicá-la, também, à empresa estipulante, por questão de igualdade e equilíbrio contratual. 8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida em seus termos. (TJ-CE - Apelação Cível: 0148692-37 .2016.8.06.0001, Relatora: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2023).
CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMPLEXO HOTELEIRO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. A documentação anexada à exordial não deixa dúvidas de que se trata de típica relação consumerista. Embora denominado o contrato de promessa de compra e venda de "construção por administração", verifica-se que a ré não figura apenas como mera construtora, contratada por um condomínio de adquirentes, para executar os serviços de construção, mas sim, como administradora de todo o empreendimento comercial, sendo inclusive destinatária dos pagamentos realizados pelo adquirente. A construção de imóvel, sob o regime de administração ou a "preço de custo" é regido pela Lei 4.591/64 e é administrado pelos condôminos adquirentes que são responsáveis pelo pagamento do custo integral e fiscalização do empreendimento. A construtora é contratada para a execução da obra, de acordo com os critérios determinados pelos compradores. No caso dos autos não houve reunião de pessoas interessadas em criar e administrar a construção do empreendimento. Ao revés, ficou demonstrado nos autos que as rés têm total ingerência no desenvolvimento do negócio não havendo que se falar em incorporação sob o regime de administração ou a preço de custo. O imóvel tem natureza não residencial, e o simples atraso na entrega não é capaz de gerar qualquer lesão de ordem moral. Nessa linha de raciocínio, é de ser mantida a sentença que decretou a rescisão do contrato, com devolução das parcelas. Desprovimento dos recursos. Unânime. (TJ-RJ - APL: 00109483720218190203 202300121349, Relator.: Des(a) . MARÍLIA DE CASTRO NEVES VIEIRA, Data de Julgamento: 17/05/2023, DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20, Data de Publicação: 19/05/2023).
APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E CERCEAMENTO DE DEFESA - MATÉRIAS JÁ DECIDIDAS - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL - CONSTRUÇÃO SOB REGIME DE ADMINISTRAÇÃO - DESCONFIGURAÇÃO - LEGITIMIDADE E RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE ADMINISTRA E ARRECADA VALORES. Incabível a rediscussão de matérias já decididas e transitadas em julgado, sob pena de prolongamento da lide, em desrespeito aos institutos da preclusão e da coisa julgada. A construção por regime de administração, também denominado "a preço de custo", é aquela em que os adquirentes, chamados de condôminos, são os responsáveis, por intermédio de uma comissão de representantes, pela administração e recebimento dos valores pagos pelo empreendimento, quantia que, somada ao final, corresponderá ao exato custo da obra. Constatado que era a construtora a responsável por toda a administração do empreendimento, bem como pela arrecadação direta dos valores destinados à obra, mesmo existindo condomínio para representação dos condôminos/adquirentes, desconfigura-se a construção por regime de administração, sendo a construtora, desse modo, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de nulidade parcial do processo, por cerceamento de defesa, não conhecida. Preliminar de incompetência do juízo não conhecida. Preliminar de ilegitimidade passiva não acolhida. Recurso não provido. (TJ-MG - AC: 10024058720970006 MG, Relator.: Gutemberg da Mota e Silva, Data de Julgamento: 12/03/2013, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/03/2013).
Não há dúvidas, portanto, que se trata de uma relação de consumo comum de incorporação imobiliária.
Uma vez estabelecida a relação de consumo e a responsabilidade da Apelante (empresa) pela entrega da infraestrutura, a culpa pelo desfazimento do negócio é evidente.
A Apelada adquiriu o lote em 2017. A ação foi ajuizada em 2023 e a sentença proferida em 2025 (no tempo processual). A própria Apelada relatou que, 6 anos após a compra, o local permanecia "abandonado, com mato alto e sem sinalização dos lotes", fato não impugnado especificamente pela Apelante, que se limitou a invocar o regime de administração e a complexa (e irrelevante para a consumidora) alegação de problemas com terceiros (SPE Reserva).
O argumento de que o Decreto Municipal n. 391/2021 (ID 401472411) teria prorrogado o prazo não exime os Apelantes da mora. Pelo contrário, como bem pontuou o Juízo a quo, o decreto "confirma a mora do loteador em relação ao prazo inicialmente previsto".
A culpa pela rescisão é exclusiva da Apelante BAHIANA REIS LTDA - EPP.
A Apelante pede a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.
O pedido contraria frontalmente a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, cristalizada na Súmula 543 (citada na sentença):
Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
Sendo a culpa exclusiva da Apelante, a restituição deve ser integral (R$ 33.152,59) e imediata (parcela única), exatamente como determinado na sentença e corroborado pela jurisprudência.
Por fim, a Apelante alega que o caso configura mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar dano moral.
A alegação não se sustenta. Não se trata de mero atraso. Trata-se do abandono de um empreendimento por quase uma década, frustrando completamente as expectativas da consumidora, que investiu suas economias (R$ 17.509,74 em valores originais) na esperança de construir.
Como se não bastasse, ao ser procurada para a rescisão, em 2022, a Apelante ofereceu a devolução de R$ 13.713,28, valor manifestamente inferior ao devido (R$ 33.152,59, atualizados à época).
A conduta da Apelante – de atrasar, abandonar a obra e, por fim, tentar impor um distrato com valor aviltante, obrigando uma consumidora idosa e vulnerável a ingressar no Judiciário – ultrapassa, em muito, o mero dissabor. O dano moral é evidente, e o valor de R$ 6.000,00 mostra-se razoável e proporcional.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Recurso de Apelação (ID 91506758), apenas para sanar a contradição da sentença e acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do Apelante LUCAS BAHIANA DOS REIS, extinguindo o processo sem resolução do mérito em relação a ele, nos termos do Art. 485, VI, do CPC, conforme a própria fundamentação do Juízo a quo.
Mantém-se, no mais, a integralidade da sentença (ID 91506756), que condenou a empresa BAHIANA REIS LTDA - EPP à restituição integral dos valores (R$ 33.152,59) e ao pagamento de danos morais (R$ 6.000,00), bem como à obrigação de não fazer e à concessão da tutela de urgência.
Diante do provimento parcial do recurso (exclusão de um dos Apelantes), deixo de majorar os honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
É como voto.
Salvador, data da assinatura eletrônica.
Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge
Relator