PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. IMÓVEL OBJETO DE HERANÇA. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM POR HERDEIRO. RECONVENÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PROVA PERICIAL. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta pela Ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e da reconvenção. Decisum que condena a Apelante ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel objeto de herança, compensando-se tal valor com a indenização devida pelos Apelados referente às benfeitorias realizadas de boa-fé pela Recorrente. A Apelante alega nulidade da perícia e inova em sede recursal suscitando a ocupação simultânea do imóvel por outra pessoa, o que afastaria a exclusividade reconhecida na origem.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve inovação recursal quanto à alegação de ocupação do bem por uma das irmãs da recorrente, fato não suscitado na contestação; e (ii) saber se o laudo pericial é válido e apto a demonstrar o uso exclusivo do bem, os valores locativos e quantificação das benfeitorias, justificando a condenação ao pagamento de aluguéis.

III. Razões de decidir

3. A alegação de que outra herdeira reside na parte térrea do imóvel, trazida apenas nas razões de apelação, configura inovação recursal vedada pelo ordenamento jurídico, uma vez que não levantada e provada ao tempo oportuno, justificando o não conhecimento do recurso nessa parte.

4. A prova pericial produzida sob o crivo do contraditório atestou de forma inequívoca que a Apelante detém o acesso e uso exclusivo da edificação, não havendo elementos técnicos que desabonem as conclusões do expert quanto aos valores do aluguel e às benfeitorias apuradas.

5. O uso exclusivo de imóvel comum por um dos herdeiros, sem a contraprestação aos demais, pode ensejar o enriquecimento sem causa, sendo devido o pagamento de aluguel proporcional.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Na origem os postulantes propuseram Ação de Prestação de Contas c/c Obrigação de Fazer. E, antes da citação apresentaram emenda da inicial para informara que, em verdade, ação seria de Reintegração de Posse. Nova Emenda da peça preludial para requerer a “condenação da parte acionada ao Pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel”.

Contestação apresentada com pedido reconvencional – ID 96965610.

Perícia realizada – ID 96965881.

No mais, trata-se de Recurso de Apelação interposto pela Ré, LEDA MARIA SOUZA DOS SANTOS, em face da sentença de ID 96965898, cujo relatório aproveito, acrescentando que, nos autos da ação de arbitramento de aluguéis nº 8000316-08.2023.8.05.0113, o primevo julgou parcialmente procedentes os pedidos incoativos e o pleito reconvencional, nos seguintes termos:

Em resumo, conclui-se que: (a) os autores são credores de aluguéis no valor de R$ 46.800,00 pelo uso exclusivo do imóvel no período não prescrito; (b) a requerida é credora de indenização no valor de R$ 33.546,13 pelas benfeitorias realizadas; (c) pela compensação entre os créditos, os autores possuem saldo credor de R$ 13.253,87.

Posto isso, de acordo com as provas carreadas aos autos, e por tudo o mais que consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado na ação principal, para condenar a requerida LEDA MARIA SOUZA DOS SANTOS ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel no período de 17 de janeiro de 2020 a 17 de janeiro de 2023, no valor total de R$ 46.800,00, declarando prescritos os aluguéis anteriores a tal período, nos termos do art. 206, §3º, I, do Código Civil.

Da mesma forma, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido formulado na reconvenção, para condenar os autores ao pagamento de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas pela requerida no valor de R$ 33.546,13, com base no art. 1.219 do Código Civil.

DETERMINO a compensação entre os créditos, nos termos dos arts. 368 a 380 do Código Civil, resultando em saldo credor em favor dos autores no valor de R$ 13.253,87. (ID 96965898)

Irresignada, a Ré apresentou Apelação (ID 96965900).

Preliminarmente, suscita a nulidade do laudo pericial, defendendo inconsistências técnicas, erros materiais e ausência de transparência nos critérios utilizado.

No mérito, sustenta que o uso do bem não é exclusivo, pois uma irmã também residiria nos fundos, e afirma que o montante investido em reformas supera o valor arbitrado judicialmente, requerendo a nulidade do laudo e a realização de nova perícia.

Contrarrazões apresentadas (ID. 96965902), refutando as preliminares e pugnando pela manutenção integral da sentença, asseverando o caráter protelatório do recurso.

O Apelo é tempestivo e a Apelante teve a gratuidade deferida na origem.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Da admissibilidade

De início, registre-se que, a admissibilidade do recurso analisado ocorrerá sob o enfoque do CPC/15, vigente à época da publicação da sentença, conforme enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

De proêmio destaco que apenas parte do recurso deve ser conhecida.

Explico.

In casu, a Apelante introduz argumento fático inédito em seu apelo.

Alega, em suas razões de apelação, que “o uso do bem não é exclusivo da recorrente. Outra herdeira – irmã da recorrente – também utiliza parte do imóvel, residindo na porção térrea dos fundos. Ou seja, o bem é utilizado em regime de comunhão, por mais de um herdeiro, afastando-se totalmente a premissa que fundamentaria a cobrança de aluguel.”

Tal alegação configura clara e indevida inovação recursal.

O direito processual civil brasileiro se funda na prática da lealdade e boa-fé, impondo às partes o ônus de apresentar todas as suas teses de defesa no momento oportuno, em observância ao princípio da eventualidade e da concentração da defesa (art. 336 do CPC).

Ao analisar a Contestação apresentada pela Ré (ID 96965610), observa-se que deixou de suscitar a existência atual de composse ou ocupação por outra herdeira.

Pelo contrário, a defesa centrou-se na tese de que a ocupação da Ré era justificada pelas benfeitorias realizadas e que o imóvel estava em estado de abandono antes de sua entrada. A própria Ré admitiu a posse direta do bem, buscando a compensação pelos investimentos feitos.

O fato de na contestação ter se inferido que, no passado, “todos os requerentes usufruiriam do imóvel, já que todos residiram no espaço residencial, por um longo tempo”, não se confunde não justifica a mudança da tese defensiva para informar que, atualmente, o bem não seria de exclusivo da recorrente, pois outra herdeira, sequer identificada pelo nome, também utilizaria parte do imóvel.

O art. 1.014 do Código de Processo Civil é taxativo ao dispor que "as questões de fato não propostas no juízo inferior poderão ser suscitadas na apelação, se a parte provar que deixou de fazê-lo por motivo de força maior".

Não é esse o caso dos autos, em que a Apelante até deixa de apresentar justificativa para a omissão inicial dessa alegação na fase de conhecimento. A presença atual de uma irmã no imóvel seria fato preexistente e de pleno conhecimento da Apelante, não se tratando de fato novo ou superveniente. E, acaso seja de fato superveniente, isto é, posterior à perícia e contemporâneo a essa fase recursal, a situação pode vir a ser discutida em nova ação própria, a ser proposta pelos interessados.

Logo, não se pode admitir a discussão sobre a ocupação atual de por terceira pessoa nesta fase recursal porque implicaria supressão de instância, violação ao contraditório e à ampla defesa e ao devido processo legal.

Constatados os pressupostos de admissibilidade, deixo de conhecer da parte do recurso que apresenta inovação recursal relacionada à alegação de uso do bem em regime de comunhão por outra herdeira.

Conhecido do recurso em parte, avanço.

Questões preliminares

Antes de avançar ao mérito importa observar que, preliminarmente, a Apelante suscita a nulidade da prova técnica, argumentando que o laudo pericial apresenta erros materiais (como datas e nomes de partes estranhas à lide no histórico) e carece de transparência quanto aos índices de correção utilizados para a avaliação das benfeitorias.

Razão não lhe assiste.

Compulsando os autos, verifica-se que o Perito nomeado pelo Juízo, engenheiro civil habilitado, apresentou trabalho técnico detalhado (ID 96965881), contendo a descrição minuciosa do imóvel, acompanhado de relatório fotográfico, com respostas aos quesitos apresentados pelas partes e avaliação fundamentada tanto do valor locativo quanto das benfeitorias.

Logo, ainda que, nos “históricos dos fatos” do laudo se observe o erro material no nome da parte JOSMARIO – porque denominado incorretamente como “ROMÁRIO SANTOS SOUZA” – com acréscimo do nome de terceiro (“DEBORA”) o fato isolado não invalida o restante do documento.

Como se nota, os erros materiais apontados pela Recorrente, referentes à menção de nomes estranhos ao processo no relatório histórico do laudo ou divergência de datas de vistoria, constituem meros erros materiais que não têm o condão de contaminar a substância técnica da avaliação.

O art. 371 do CPC consagra o princípio do livre convencimento motivado, e o magistrado sentenciante, ao analisar a impugnação na decisão de ID 96965892, corretamente observou que tais incorreções não comprometem a conclusão técnica sobre o valor de mercado do aluguel e o custo das obras realizadas.

Destaque-se que não houve apontamento quanto a erro no próprio bem vistoriado, sendo certo que o imóvel foi avaliado, contando até fotografias do bem.

Quanto à alegação de falta de transparência nos custos, o expert apresentou planilha discriminada de serviços e materiais (ID 96965881 - Pág. 7), utilizando valores de mercado e índices da construção civil, metodologia aceita para avaliações de benfeitorias realizadas em tempos pretéritos onde não há documentação comprobatória.

Não se olvide que a Apelante se limitou a impugnar genericamente os valores do laudo, mas sequer apresentou parecer de assistente técnico que o contrapusesse, com dados técnicos efetivos, a avaliação apresentada pelo expert nomeado pelo juízo.

A simples discordância da parte sobre o resultado da perícia não conduz necessariamente à anulação da prova, sequer obriga a realização de nova perícia, conforme dispõe o art. 480 do CPC, que reserva a nova perícia para casos onde a matéria não estiver suficientemente esclarecida - o que não ocorre na espécie. Conclui-se que o laudo é válido e suficiente para avaliação do deslinde da causa.

Rejeito a preliminar.

Do mérito

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela Ré, LEDA MARIA SOUZA DOS SANTOS, em face da sentença de ID 96965898, que, nos autos da ação de arbitramento de aluguéis nº 8000316-08.2023.8.05.0113, julgou parcialmente procedentes os pedidos incoativos e o pleito reconvencional:

Superadas as preliminares e questões processuais, no mérito a recorrente combate a prova documental e alega que os valores das benfeitorias foram subestimados pelo expert, sendo que o valor fixado a título da aluguel seria incongruente com a realidade.

Como visto, inova ao afirmar que não ocupa o imóvel com exclusividade, aduzindo que "outra herdeira – irmã da recorrente – também utiliza parte do imóvel, residindo na porção térrea dos fundos". Pugna, ao final, pela concessão de efeito suspensivo e pela reforma da sentença para acolher integralmente a reconvenção ou anular a perícia.

A respeito da alegação de falta de uso exclusivo, além de já afastada por se constituir como inovação recursal, mesmo que apreciada não modificaria o resultado prático do julgamento.

Nessa senda, a alegação de uso da parte do fundo do imóvel por terceiro, contrasta frontalmente com a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório.

O laudo técnico (ID 96965881), elaborado por perito de confiança do juízo após vistoria in loco, foi categórico ao afirmar a exclusividade da posse da Apelante. Cito:

H) Com base nas informações prestadas pela Sra. Lêda, os demais herdeiros têm acesso ao imóvel?

R. Não há informações que houvesse a possibilidade de acesso ao imóvel por parte dos herdeiros. O Acesso à Edificação é exclusivo da Sra. Lêda Maria. (ID 96965881 - Pág. 6)

Portanto, a tentativa da Apelante de alterar a verdade dos fatos nesta fase processual, alegando a existência de outra ocupante, confronta-se com a preclusão consumativa de sua defesa e contrasta com a prova técnica produzida, a qual não foi contraposta por laudo de assistente técnico ou outros documentos.

Enfim, o laudo pericial confirmou que a Apelante detém o controle e o uso da edificação, inclusive da área térrea (garagem/comércio) que, embora pudesse estar "sem uso" no momento da visita, estava sob sua posse exclusiva, tanto que foi objeto de avaliação locativa.

Superados estes pontos, resta incontroverso que a Apelante ocupa o imóvel objeto de herança de forma exclusiva, justificando o pedido de alugueis.

O direito aplicável à espécie é límpido. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários (princípio da saisine - art. 1.784 do Código Civil). Até a partilha, os direitos dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, são indivisíveis, regulando-se pelas normas relativas ao condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do CC). Eis o regramento:

Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

Nesse contexto, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa (art. 1.319 do CC). O uso exclusivo de imóvel comum por um dos herdeiros, sem a anuência dos demais ou sem a devida contraprestação, configura enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), gerando a obrigação de indenizar, proporcionalmente, os demais coproprietários pelo valor correspondente à locação da quota-parte de cada um. Cito:

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Este é o entendimento sedimentado na jurisprudência, conforme bem pontuado na pretérita decisão de ID 96965587 e na sentença, citando-se o precedente paradigma do Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 570.723/RJ), que estabelece que o termo inicial para o pagamento dos valores deve coincidir com a efetiva oposição dos demais herdeiros.

No mais, a oposição restou caracterizada e o Juízo a quo agiu com acerto ao reconhecer a prescrição dos aluguéis anteriores ao triênio que precede a data do ajuizamento (17/01/2023), julgando improcedente parte da pretensão incoativa para condenar a Ré apenas aos valores não prescritos.

No caso, o valor do aluguel foi apurado tecnicamente pelo Perito em R$ 700,00 para o pavimento superior e R$ 600,00 para o térreo (garagem/comércio) (ID 96965881).

Oportuno destacar que alegação da Apelante de que o valor não reflete a realidade não se fez acompanhar de qualquer laudo técnico ou documento demonstrativo do erro do expert, o que se reveste como mero inconformismo da impugnante. A apelante deixou de atender, pois, ao art. 73, II, do CPC.

De outro lado, acrescente-se que o laudo pericial utilizou método comparativo de dados de mercado, sendo, portanto, idôneo para fixar o quantum.

A sentença recorrida também analisou adequadamente a questão das benfeitorias ao reconhecer que a Apelante realizou obras que conservaram e valorizaram o imóvel, caracterizadas como necessárias e úteis.

O laudo pericial quantificou essas benfeitorias em R$ 33.546,13.

E, embora a Apelante, na condição de Ré/Reconvinte, alegue ter gastado cerca de R$ 100.000,00, não logrou êxito em comprovar documentalmente tal montante de forma que desconstituísse a avaliação técnica do perito, que mensurou o valor agregado e o custo estimado das obras visíveis e comprovadas.

Nessa linha, considerando o pleito reconvencional e o caráter autônomo da reconvenção, caberia à Apelante a comprovação dos fatos constitutivos do direito que diz lhe assistir.

Conclui-se que a compensação determinada na sentença — deduzindo o valor das benfeitorias (crédito da Ré) do valor dos aluguéis devidos (crédito dos Autores) — é medida que se impõe, atendendo ao disposto no art. 368 do Código Civil, evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Portanto, o decisum realizou o equacionamento patrimonial correto: a Apelante deve pagar pelo uso exclusivo que privou os demais herdeiros da fruição do bem, mas deve ser ressarcida pelas melhorias (benfeitorias) que incorporou de boa-fé ao patrimônio comum.

Sucumbência inalterada. Considerando que o primevo deixou de fixar honorários sucumbenciais, mostra-se inviável a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC.

Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER PARCIALMENTE do recurso e, na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor.

Custas e honorários inexigíveis, por ser a Apelante beneficiária da gratuidade de justiça (art. 98, § 3^o, do CPC).

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

 Relator