PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEIÇÃO. NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. SIMULAÇÃO. PRETERIÇÃO DE SOLENIDADE. BOA-FÉ AFASTADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente ação anulatória de negócio jurídico, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda do imóvel rural pertencente ao espólio por preterição de formalidades legais.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) definir a tempestividade do recurso, à luz do efeito interruptivo dos embargos de declaração; (ii) estabelecer se a alienação de bem singular integrante do acervo do espólio se submete ao direito de preferência dos coerdeiros; (iii) verificar se o negócio jurídico é nulo por simulação; (iv) verificar se a ausência de prévia oitiva dos herdeiros, na alienação de bem do espólio, configura preterição de solenidade essencial à validade do ato; e (v) definir se o adquirente pode invocar a condição de terceiro de boa-fé para preservar o negócio.

III. Razões de decidir

3. Os embargos de declaração opostos no primeiro dia do prazo interromperam o prazo para a interposição dos demais recursos, conforme art. 538 do CPC/73, tendo a apelação sido interposta dentro do prazo contado da publicação da sentença que rejeitou os aclaratórios.

4. Não incide o direito de preferência dos arts. 504, 1.794 e 1.795 do Código Civil, próprio da cessão onerosa de quota hereditária ou da alienação de fração ideal por condômino a estranho, no caso de venda do bem do espólio em sua integralidade.

5. Revela-se nulo, por simulação, o negócio celebrado por preço incompatível com o valor de mercado do imóvel, sem comprovação do efetivo pagamento e mediante declaração genérica de quitação, inserido em contexto de dilapidação do acervo hereditário. O conjunto indiciário evidencia negócio aparente, voltado a subtrair o bem da herança em prejuízo dos sucessores, atraindo a nulidade do art. 167, § 1º, II, do Código Civil.

6. A alienação de bem singular do espólio depende, da prévia oitiva dos interessados e da autorização judicial, conforme art. 992, I, do CPC/73. A autorização concedida sem a prévia oitiva dos coerdeiros configura preterição de solenidade essencial.

7. A condição de adquirente de boa-fé é incompatível com a participação em negócio simulado e com a inobservância do dever objetivo de diligência, visto que uma simples consulta aos autos do inventário revelaria ao comprador a forte oposição dos herdeiros e as denúncias de fraude contra a inventariante.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação não provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos da apelação nº 0101064-89.2010.8.05.0001, em que figura como apelante LUIS VALDO TANAN LIMA, e como apelados CARLOS ALBERTO ABREU SANTANA E OUTROS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões adiante explanadas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso - UNÂNIME

Salvador, 15 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelações interpostas por DILMA REGINA CERQUEIRA DE SANTANA (ID. 37129759 a 37129765) e LUIS VALDO TANAN LIMA (ID. 37129787 a 37129805) contra a sentença proferida pelo juízo da 12ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Ordinária de Nulidade de Escritura Pública n. 0101064-89.2010.8.05.0001, movida por CARLOS ALBERTO ABREU SANTANA e LIS CONCEIÇÃO ABREU, julgou parcialmente procedente a lide, nos seguintes termos:

“Pelas razões expostas, e tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, a presente ação e DECLARO A NULIDADE da escritura pública de compra e venda do imóvel denominado Fazenda Santa Ediwiges registrada na matrícula n° 3142 do 2 Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itaberaba-BA, cujo imóvel foi alienado pelo primeira ré ao segundo com preterição de formalidades legais. Consequentemente, determino o cancelamento do respectivo registro, restabelecendo-se o statu quo ante, confirmando a antecipação da tutela. Indeferido o pedido de indenização por danos morais dado a sua falta de caracterização. Condeno, ainda, os réus no ônus da sucumbência, cuja verba advocatícia arbitro em 10% sobre o valor atribuído à causa.”

No curso do processo em segunda instância, os autores e a ré Dilma Regina Cerqueira de Santana firmaram acordo (ID. 24617122), que foi homologado, extinguindo a demanda recursal em relação a ela (ID. 24617124). Após embargos de declaração do segundo réu (ID. 24617126), foi esclarecido que o acordo não o atingia, determinando-se o prosseguimento de sua apelação (ID. 34147779).

Em suas razões recursais (ID. 37129787 a 37129805), o apelante remanescente, Luis Valdo Tanan Lima, narra que a transação envolvendo a aquisição da Fazenda Santa Ediwiges foi realizada entre si o Espólio de Linésio Bastos de Santana, representado pela inventariante Dilma Regina Cerqueira de Santana. Alega que a venda foi celebrada com base em um alvará judicial expedido pelo juízo do inventário (0026655-94.2000.8.05.0001), então vigente, tendo adquirido o bem de boa-fé e por preço compatível com o mercado.

Entende que os recorridos não se desincumbiram do encargo de provar a nulidade do jurídico e defende que preço não foi vil, superando 50% da avaliação trazida pela parte contrária.

Aduz serem inaplicáveis os artigos 504, 1.794 e 1.795 do Código Civil, “postos que não ocorreu cessão onerosa de meação ou cessão onerosa de direitos hereditários, mas, contrato de compra e venda”. Ressalta que a alienação de bens é umas das incumbências do inventariante.

Aponta que o juízo se utilizou de provas emprestadas do Inquérito Policial n. 331/2009, contudo estas teriam sido produzidas com inobservância do contraditório, não havendo, ainda, comprovação de relação de causalidade entre os fatos e a expedição do alvará para alienação da Fazenda Santa Ediwiges.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, convalidando a compra e venda do imóvel.

Em contrarrazões (ID. 37129830), os apelados suscitam a preliminar de intempestividade do recurso. No mérito, defendem a manutenção da sentença, reiterando os argumentos de que a venda é nula por desrespeito ao direito de preferência, simulação, preço vil e fraude na obtenção do alvará judicial.

Examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Primeira Câmara Cível, nos termos do art. 931 do Código de Processo Civil, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187, I, do RITJBA.

Salvador/BA, 4 de agosto de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Os apelados arguem, em suas contrarrazões, a intempestividade do apelo de Luis Valdo Tanan Lima. A sentença de mérito foi publicada em 20/11/2014 (ID. 37129744), e os embargos de declaração do referido apelante foram apresentados no dia seguinte, primeiro dia do prazo, 21/11/2014 (ID. 37129749), conforme se verifica da chancela eletrônica da petição.

A data de 05/12/2014, indicada pelos apelados como marco da intempestividade, corresponde, na verdade, ao mero ato cartorário de juntada da petição ao processo (ID. 37129748). Destarte, sendo manifestamente tempestivos os embargos, resta inequívoco o seu efeito interruptivo sobre o prazo para a interposição dos demais recursos, nos termos do art. 538 do Código de Processo Civil de 1973, vigente à época.

A sentença integrativa foi publicada em 06/04/2015 (ID. 37129784), enquanto a apelação foi interposta em 17/04/2015 (ID. 37129787), o que a torna manifestamente tempestiva.

Rejeito a preliminar de intempestividade do apelo, arguida em contrarrazões.

Presentes os demais requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Na origem, trata-se de ação anulatória de negócio jurídico ajuizada por Carlos Alberto Abreu Santana e Lis Conceição Abreu (únicos filhos e herdeiros do Sr. Linésio Bastos de Santana) em face de Dilma Regina Cerqueira de Santana (inventariante do espólio de seu falecido esposo e madrasta dos autores) e Luiz Valdo Tanan Lima (comprador). O objeto da lide é anulação da venda do imóvel rural "Fazenda Santa Ediwiges", pertencente ao espólio, sob a alegação de violação ao direito de preferência, simulação, preço vil e fraude na obtenção do alvará judicial que autorizou a alienação.

A sentença (ID. 37129737 a 37129743) julgou o pedido parcialmente procedente, declarando a nulidade da escritura pública de compra e venda, por entender que houve "preterição de formalidades legais". Considerou que a venda foi feita sem o consentimento dos demais coerdeiros e sem que estes pudessem exercer direito de preferência na venda do bem comum.

O ponto central da apelação de Luiz Valdo Tanan Lima é a inadequação do fundamento utilizado na sentença (violação ao direito de preferência) e a defesa de sua condição de terceiro adquirente de boa-fé.

Assiste razão ao apelante quanto à inaplicabilidade, ao caso concreto, da direito de preferência dos herdeiros.

De fato, são inaplicáveis à espécie os arts. 504, 1.794 e 1.795 do Código Civil. Não se cuidou de cessão onerosa de direitos hereditários, nem de alienação de fração ideal por condômino a terceiro estranho ao condomínio, hipóteses que atraem o direito de preferência. O que se verificou foi a venda do bem em sua integralidade, realizada pelo inventariante em nome do espólio.

Contudo, a nulidade da venda decorre de causas autônomas: a simulação do negócio e a preterição de solenidade essencial à alienação de bem do espólio.

O Código Civil estabelece, em seu art. 167, a nulidade do negócio jurídico simulado. Configura-se:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Sobre o tema, em seu Código Civil Comentado, Nelson Nery Júnior esclarece que a simulação "Consiste na celebração de um negócio jurídico que tem aparência normal, mas que não objetiva o resultado que dele juridicamente se espera, pois há manifestação enganosa de vontade. O propósito daqueles que simulam o negócio jurídico e estão em concerto prévio é enganar terceiros estranhos ao negócio jurídico ou fraudar a lei."

Diante do aparência de legalidade do ato jurídico, a apuração do vício possui elevado grau de dificuldade, de modo que a simulação pode ser aferida pela existência de indícios. Neste sentido, assim já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

“Saliente-se que, em casos como o dos presentes autos, é facultado ao julgador valer-se das regras de experiência, bem como de indícios existentes no processo, porquanto inerente à simulação, muitas vezes, a total impossibilidade de juntada de uma prova cabal e absoluta para a demonstração do vício. (REsp n. 1.620.702/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/11/2016, DJe de 29/11/2016.)

Os elementos dos autos, considerados em conjunto, revelam um negócio desprovido de substrato econômico real.

Com efeito, o preço declarado pela transação, no importe de R$ 650.000,00, corresponde a pouco mais da metade da avaliação de mercado de R$ 1.162.500,00 a R$ 1.263.750,00 (ID. 37129501). A avaliação se revela verossímil considerando a vasta extensão territorial da fazenda objeto da lide, a qual mede 1.011 tarefas (ID. 37129499).

Ademais, a escritura pública (ID. 37129526) limita-se a consignar que o pagamento se deu "em moeda corrente da República", sem especificar o meio empregado, inexistindo nos autos um único comprovante da efetiva transferência de valores.

Por fim, a alienação inseriu-se em quadro de tentativa de dilapidação do acervo, inclusive com a abertura de inquérito policial e denúncia.

Reunidos, esses elementos não retratam um negócio desvantajoso, mas um negócio simulado, em que a declaração quanto ao preço e ao pagamento não corresponde à realidade, voltado a subtrair o bem do acervo hereditário em prejuízo dos sucessores. Assim, a simulação acarreta a nulidade do negócio, nos termos do art. 167, § 1º, II, do Código Civil. A propósito, vejamos a jurisprudência:

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO EVIDENCIADA. PREJUÍZO AOS HERDEIROS . RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. 1. É de ser reconhecida a simulação, como causa de invalidade do negócio jurídico, quando o ato jurídico realizado, oculta o verdadeiro caráter do negócio celebrado. 2 . Evidenciado, pelas provas constantes dos autos, que a Escritura de Compra e Venda de Imóvel foi lavrada em simulação, é de ser declarada a nulidade do negócio jurídico nela representado. 2. Recurso provido.

(TJ-MG - AC: 10290130115139001 MG, Relator.: José Arthur Filho, Data de Julgamento: 03/09/2019, Data de Publicação: 13/09/2019)

Ainda que se afastasse a simulação, a nulidade subsistiria por vício na própria alienação.

Com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros como um todo unitário e indivisível até a partilha. Por força do art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil, o direito dos coerdeiros é regido pelas normas relativas ao condomínio.

Isso significa que, enquanto perdurar a indivisibilidade, os herdeiros exercem a copropriedade sobre a totalidade dos bens do espólio. A alienação de um bem singular, que compõe essa universalidade, é medida excepcional e extrapola os atos de mera administração do inventariante. Por se tratar de um ato de disposição que afeta o patrimônio comum, a sua validade está condicionada à anuência expressa dos demais herdeiros (condôminos).

Especificamente quanto aos bens em espólio, a venda depende simultaneamente da manifestação dos interessados e da autorização judicial. Eis o disposto no art. 992 do CPC/73, vigente à época dos fatos:

Art. 992. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz:

I - alienar bens de qualquer espécie;

Não se ignora que a oitiva dos interessados não equivale a direito de veto, podendo o magistrado autorizar a venda mesmo diante da discordância de coerdeiros, desde que delibere fundamentadamente sobre as razões apresentadas. Nesse sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ACERVO HEREDITÁRIO. VENDA DE IMÓVEIS. DISCORDÂNCIA ENTRE HERDEIROS, AUTORIZAÇÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, "o art. 992, I, do CPC/73 exige a oitiva dos interessados e autorização judicial para a alienação de bens de qualquer espécie pelo inventariante. É possível que nem todos concordem, razão pela qual deve o magistrado deliberar a respeito das razões apresentadas e autorizar, ou não, a alienação pretendida" (AgInt no REsp 1.660.010/ES, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017, DJe de 29/6/2017).

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 1.595.966/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.)

O vício, no caso, não reside na simples discordância dos herdeiros, mas na circunstância de que a autorização judicial foi obtida e mantida sem deliberação sobre a oposição e em meio a graves indícios de fraude que comprometiam a higidez do próprio alvará.

Os herdeiros apresentaram expressa discordância quanto à venda, afirmando categoricamente: “Declaram os herdeiros, pelo seu patrono, que não concordam, com a venda do imóvel A uma porque até a presente data não ocorreu à prestação de contas da venda do imóvel anterior. A duas, porque a concordância carece de informações prévias, do valor da venda, a parte dos herdeiros”.

Assim, a venda de bem do espólio sem o consentimento dos demais coerdeiros constitui preterição de uma formalidade essencial, que macula o negócio jurídico de nulidade, nos termos do art. 166, incisos IV e V do Código Civil.

Ao tomar conhecimento das irregularidade, o juízo do inventário suspendeu o alvará judicial e, em 3 de setembro de 2010, expediu ofício ao Tabelionato de Notas de Itaberaba (ID. 37129489). Contudo, a venda já havia se efetivado.

O apelante defende a validade do negócio, afirmando ser terceiro de boa-fé, que teria confiado na legitimidade do alvará judicial que autorizou a venda. Contudo, como destacado, a autorização judicial é apenas um dos requisitos para a transação, que dependia também da autorização dos herdeiros.

Por fim, a tese de adquirente de boa-fé não aproveita ao apelante.

Primeiramente, reconhecida a simulação, o adquirente não ostenta a condição de terceiro, mas de partícipe do negócio simulado. A ressalva do art. 167, § 2º, do Código Civil protege os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes — e não o próprio contraente que figura no negócio viciado.

Ademais, a boa-fé objetiva impõe às partes um dever de conduta pautado pela lealdade e pela diligência. No caso em tela, diversos fatores indicavam a necessidade de uma verificação aprofundada por parte do adquirente, os quais não poderiam ser ignorados por um comprador prudente. Além da expressa discordância quanto à venda, os herdeiros apresentaram petição imputando à inventariante diversas irregularidades.

Os herdeiros alegaram que a inventariante, Dilma Regina Cerqueira de Santana, teria praticado diversas irregularidades na gestão do espólio, visando dilapidar o patrimônio em prejuízo dos demais sucessores. Dentre os atos ilícitos apontados, destaca-se a doação fraudulenta de apartamentos localizados em Salvador para seus próprios familiares, após o de cujus ter sofrido AVC (acidente vascular cerebral) e poucos meses antes de seu óbito. Conforme alegam, teriam sido utilizadas assinaturas falsificadas do falecido.

Neste momento descabe analisar os atos anteriores praticados pela inventariante, eis que envolvem negócios jurídicos que não são objeto desta demanda, bem como diante do acordo celebrado (ID. 24617122). Contudo, a gravidade das acusações que pairavam sobre a inventariante na gestão dos bens do espólio demandava a adoção de cautelas adicionais na realização de novas transações.

A escritura pública foi lavrada em 28 de julho de 2010 (ID. 37129526) – quando já se encontravam nos autos do inventário de onde se originou o alvará – petições dos herdeiros apontando a gestão fraudulenta da inventariante. Uma simples consulta ao processo principal teria revelado ao comprador a forte oposição dos demais interessados, o que, por si só, já tornava a transação temerária.

Diante de tantos indícios de irregularidade não há como o comprador se amparar no princípio da boa-fé, mesmo que a venda tenha ocorrido ainda sob a égide de alvará judicial. Ao ignorar os vícios, assumiu o risco de ver o negócio invalidado.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em razão do trabalho adicional em grau recursal considerando que o recurso de apelação foi interposto na vigência do Código de Processo Civil de 1973.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se, por fundamento diverso, a sentença que declarou a nulidade do negócio jurídico.

Sala de sessões,                   de                                                     de 2025.

 Desa. Maria de Lourdes Pinho Medauar 

Relatora