PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

EM E N T A 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO INEXISTENTES. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.    Trata-se de Embargos de Declaração opostos por BANCO PAN S.A. contra Acórdão que, em sede de Apelação Cível, afastou sua ilegitimidade passiva, declarou a ineficácia de hipoteca sobre imóvel comercial quitado com base na Súmula 308/STJ, determinou a adjudicação compulsória, condenou as rés solidariamente por danos materiais mediante inversão de cláusula penal e inverteu os ônus sucumbenciais. II. Questão em discussão

2.    As questões em discussão consistem em: (i) verificar a existência de contradição no Acórdão quanto à aplicação do Tema 971 do STJ e a responsabilidade solidária do agente financeiro; (ii) analisar a alegada omissão do Acórdão sobre precedentes que supostamente afastariam a Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais; e (iii) se os vícios apontados justificam o prequestionamento de dispositivos legais e precedentes. III. Razões de decidir

3.    Inexiste contradição no Acórdão, que, ao manter o BANCO PAN S.A. no polo passivo e aplicar a condenação solidária, fundamentou-se na teoria da asserção para a legitimidade passiva e nos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual para a extensão analógica da cláusula penal, inerente à cadeia de fornecimento da propriedade livre de ônus.

4.    Não há omissão no Acórdão. A aplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais foi exaustivamente discutida e fundamentada no julgamento da Apelação Cível, que adotou uma interpretação teleológica do enunciado sumular para proteger o adquirente de boa-fé que quitou o preço do imóvel, sendo irrelevante a destinação do bem. Os precedentes invocados pelo embargante foram implicitamente superados pela fundamentação clara e coerente do Acórdão, não se configurando omissão o juízo contrário ao pretendido.

5.    Os Embargos de Declaração não constituem via adequada para rediscussão do mérito. O Acórdão enfrentou as questões jurídicas relevantes de forma suficiente e fundamentada, satisfazendo o requisito do prequestionamento. IV. Dispositivo e tese

6.    Embargos de Declaração desprovidos. Tese de julgamento: "Não há contradição ou omissão em Acórdão que, de forma fundamentada e coerente, reafirma a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais e a responsabilidade solidária do agente financeiro com base em princípios de direito material e processual, não cabendo em Embargos de Declaração a rediscussão do mérito do julgado."

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 489, § 1º, e 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF).

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Embargos de Declaração Cível nº 8083078-97.2021.8.05.0001, em que figuram como embargante BANCO PAN S.A. e como embargado TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e REJEITAR OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 18 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 88160201, acrescentando tratar-se de Embargos de Declaração Cível (ID. 96449280) interposta por BANCO PAN S.A. em face do Acórdão proferido por esta Colenda Quarta Câmara Cível (ID. 95265520), que deu provimento integral ao apelo da parte autora, reformando a sentença de primeira instância, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da eminente Relatora."

O Acórdão, ao dar provimento integral ao recurso de Apelação Cível, afastou a preliminar de ilegitimidade passiva do BANCO PAN S.A., reintegrando-o ao polo passivo da demanda, e declarou a ineficácia da hipoteca gravada sobre os imóveis objeto da lide, quais sejam, salas 3001, 3002, 3003 e 3004 e garagens G3/069, G3/070, G3/071, G3/072, G3/073, G3/074, G3/075, G3/076, G3/093, G2/075 e G2/076 do Edf. Centro Médico Empresarial Vitraux, em conformidade com a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Adicionalmente, determinou a expedição de mandado de adjudicação compulsória ao 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Salvador/BA para que procedesse ao cancelamento do gravame hipotecário e ao registro da propriedade dos imóveis em nome da apelante TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A. O Acórdão também condenou solidariamente as rés, NDCJ CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e BANCO PAN S.A., ao pagamento de indenização por danos materiais, consubstanciada na aplicação da multa de 2% sobre o valor total do contrato, devidamente atualizado desde a data da quitação, com juros de mora a partir da citação, e inverteu integralmente os ônus da sucumbência, condenando as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor total da condenação.

Irresignado com o teor do Acórdão, o BANCO PAN S.A. interpôs os presentes Embargos de Declaração, sustentando a existência de vícios no julgado.

O embargante alega a existência de contradição sobre a interpretação do Tema 971 e a responsabilidade da instituição financeira, argumentando que a aplicação da cláusula penal inversa somente se justifica entre as partes contratantes, quais sejam, o comprador e a construtora/incorporadora, não alcançando terceiros estranhos à relação contratual, como seria o caso da instituição financeira. Sustenta, ainda, que sua ilegitimidade passiva é patente pela ausência de relação jurídica com a embargada, e que a solidariedade não se presume, nos termos do artigo 265 do Código Civil. Afirma que a multa aplicada decorre da interpretação analógica de cláusula estipulada em contrato do qual não participou e que a cláusula invocada foi criada para hipótese diversa da presente, referindo-se ao atraso no pagamento de parcelas pelo comprador e não ao descumprimento de prazo para outorga de escritura ou baixa de hipoteca pela construtora.

O embargante aduz a ocorrência de omissão quanto à análise dos precedentes jurisprudenciais invocados, alegando que o Acórdão deixou de se manifestar acerca de julgados que tratam da impossibilidade de aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça quando se trata de imóvel comercial. Nesse sentido, menciona precedentes como AgInt no AREsp 1982469 RS 2021/0287911 0, STJ AREsp 2269702 SC 2022/0398369 3, e TJSP Apelação nº 1068814 72.2022.8.26.0100, os quais, segundo sua tese, firmam entendimento no sentido de que a Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, mas tão somente a imóveis residenciais. Requer, assim, que esta Corte justifique a inaplicabilidade de tais precedentes ao caso concreto, para sanar a omissão e o alegado dissídio jurisprudencial.

Por fim, o embargante pleiteia o prequestionamento expresso dos dispositivos legais e precedentes invocados em seus embargos, quais sejam, o artigo 265 do Código Civil, o artigo 7º, parágrafo único, e o artigo 25, § 1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, o artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, bem como os precedentes do STJ e TJSP por ele indicados, para fins de interposição de recurso às instâncias superiores.

Não houve recolhimento do preparo, ante a concessão da gratuidade judiciária em sede de decisão interlocutória.

A apelada TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A apresentou contrarrazões aos Embargos de Declaração (ID. 97862940), defendendo a inexistência de vícios no Acórdão, pois o julgado analisou expressamente a responsabilidade do agente financeiro, enfrentou a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ, fundamentou a possibilidade de inversão da cláusula penal e concluiu, de forma clara, pela legitimidade e responsabilidade do Banco Pan. Argumenta que o recurso do embargante possui inequívoco caráter infringente, buscando modificar o resultado do Acórdão, o que seria tecnicamente inadmissível em sede de embargos de declaração. Afirma que o magistrado não está obrigado a rebater um a um todos os precedentes invocados pelas partes, bastando que enfrente as questões jurídicas relevantes, o que foi feito de forma suficiente e fundamentada, sem qualquer violação ao artigo 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

A apelada NDCJ CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. também apresentou contrarrazões (ID. 97776505), aduzindo que os embargos opostos não se enquadram em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, uma vez que o embargante busca rediscutir matéria de mérito já exaustivamente analisada e decidida pelo Colegiado. Sustenta a manutenção da legitimidade passiva do Banco Pan, decorrente de sua condição de titular da hipoteca e de sua resistência injustificada à baixa do gravame, o que impediu a consolidação do direito de propriedade da adquirente. Defende a correta aplicação da Súmula 308 do STJ, a partir de uma interpretação teleológica e sistemática, alinhada à sua finalidade precípua de proteger o adquirente de boa-fé, independentemente da destinação do imóvel. Por fim, corrobora o entendimento do Acórdão quanto à multa decorrente da inversão da cláusula penal, afirmando que a penalidade encontra fundamento direto no princípio da causalidade e na resistência do Banco Pan em cumprir obrigação que lhe compete com exclusividade.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto presentes os pressupostos de admissibilidade.

A matéria devolvida a este Tribunal, por meio dos presentes Embargos de Declaração, diz respeito, essencialmente, à alegada contradição sobre a interpretação do Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça e a responsabilidade da instituição financeira, à suposta omissão quanto à análise de precedentes que tratariam da inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça a imóveis comerciais, e, por fim, ao prequestionamento de dispositivos legais e precedentes.

É imperioso, desde logo, reafirmar o entendimento consolidado de que os Embargos de Declaração não se prestam à rediscussão do mérito do julgado, tampouco à manifestação de inconformismo com a conclusão adotada pelo órgão julgador. A função precípua deste recurso é a de aprimorar a decisão, eliminando obscuridades, corrigindo contradições, suprindo omissões ou sanando erros materiais, conforme taxativamente previsto no artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Qualquer tentativa de reabrir o debate sobre questões já decididas, sob o pretexto de omissão ou contradição, desvirtua a finalidade dos Embargos e atenta contra a estabilidade e a celeridade processuais, aspectos que esta Corte tem o dever de zelar.

A alegação do embargante acerca de contradição sobre a interpretação do Tema 971 e a responsabilidade da instituição financeira não encontra amparo no Acórdão embargado. O voto proferido por esta Relatora (ID. 93140321), ao tratar da responsabilidade solidária do BANCO PAN S.A. e da aplicação análoga da cláusula penal, foi claro e exaustivo na fundamentação que conduziu a tal conclusão. Primeiramente, é fundamental reiterar que a legitimidade passiva do BANCO PAN S.A. foi devidamente afastada em sede de apelação com base na teoria da asserção, que exige a análise das condições da ação a partir das afirmações do autor na petição inicial. No presente caso, a TERRA NORTE narrou de forma cristalina que seu direito à propriedade plena estava sendo obstado pela hipoteca cuja titularidade pertencia ao Banco Pan, configurando a resistência deste agente financeiro como causa direta da lide. A recusa do banco em liberar o gravame é o fato gerador da pretensão de adjudicação compulsória livre de ônus. Este entendimento está em plena conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que orienta que a legitimidade passiva deve ser aferida pelas afirmações deduzidas na exordial, sendo a análise da real responsabilidade do réu uma questão de mérito. O Acórdão expressamente abordou este ponto, citando precedentes que corroboram a pertinência subjetiva do agente financeiro na demanda.

Ademais, o Acórdão não se limitou a uma aplicação literal ou descontextualizada do Tema 971. A solidariedade entre a construtora e o agente financeiro foi estabelecida com base na compreensão de que ambas as empresas integram uma complexa cadeia de fornecimento, cujo objetivo final é a entrega de unidades imobiliárias livres de ônus ao adquirente. A conduta do BANCO PAN, ao não liberar a hipoteca sobre um imóvel quitado, contribui diretamente para o dano sofrido pela compradora. Trata-se de uma responsabilidade que transcende a mera formalidade contratual direta, fundamentando-se no dever de não lesar terceiros de boa-fé e na participação ativa do banco no empreendimento. A decisão embargada destacou que o banco, ao financiar a obra e constituir a hipoteca, assume o risco de que as unidades serão vendidas e quitadas, devendo gerenciar essa garantia de forma a não prejudicar os adquirentes. A condenação solidária não advém de uma presunção, mas da análise concreta da cadeia de eventos e da contribuição de cada parte para a frustração do direito do adquirente. Não há contradição no reconhecimento dessa solidariedade, mas sim uma aplicação diligente dos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, que permeiam todas as relações jurídicas, inclusive as bancárias. O argumento de que o Tema 971 se aplicaria apenas entre comprador e construtora foi devidamente superado pela lógica da simetria e equilíbrio contratual adotada no Acórdão, que buscou uma reparação justa para o lesado.

Quanto à alegada omissão sobre a análise de precedentes jurisprudenciais que afastariam a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça a imóveis comerciais, o embargante reitera uma tese já exaustivamente debatida e rechaçada no julgamento da Apelação Cível. O Acórdão não incorreu em omissão, mas sim em juízo contrário à pretensão do embargante, o que não se confunde com omissão. O voto exarado por esta Relatora dedicou extensa e aprofundada análise à aplicabilidade da Súmula 308 do STJ aos imóveis comerciais, explicitando a ratio decidendi do enunciado sumular como sendo a proteção do adquirente de boa-fé que quita integralmente o preço do imóvel, independentemente de sua destinação (residencial ou comercial). O Acórdão fundamentou que a vulnerabilidade do comprador de uma sala comercial, que muitas vezes investe suas economias para a concretização de um negócio, não é inferior à do adquirente de um imóvel residencial, sendo a frustração pela não obtenção da propriedade plena após a quitação um dano de igual magnitude. A interpretação teleológica e ampla do termo "imóvel" na Súmula 308 do STJ, sem qualquer adjetivação restritiva, foi destacada como indicativo da intenção da Corte Superior de proteger o adquirente em geral.

Adicionalmente, o Acórdão invocou precedentes desta própria Corte de Justiça que, em casos idênticos, inclusive envolvendo o mesmo empreendimento em discussão, já consolidaram o entendimento de que a proteção da Súmula 308 do STJ abrange contratos alheios ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e imóveis comerciais, rechaçando a interpretação restritiva que o embargante busca impor. A explícita referência a esses precedentes demonstra que a questão foi não apenas analisada, mas decidida de forma convergente com a jurisprudência deste Tribunal, após a devida ponderação das particularidades do caso concreto. A exigência de que o julgado mencione e rebata cada um dos precedentes ou argumentos apresentados pelas partes não se coaduna com o artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil, que requer apenas o enfrentamento dos argumentos capazes, em tese, de infirmar a conclusão adotada. Ao apresentar uma fundamentação robusta e coerente para a aplicação da Súmula 308 do STJ a imóveis comerciais, o Acórdão implicitamente rejeitou a tese contrária, não havendo, portanto, qualquer omissão a ser suprida. A insistência do embargante neste ponto traduz-se em mero inconformismo e em tentativa de reabrir a discussão meritória, o que, como já mencionado, é inviável em sede de Embargos de Declaração.

Por fim, no que tange ao pleito de prequestionamento expresso de dispositivos legais e precedentes, cumpre ressaltar que o Acórdão embargado exauriu a análise de todas as questões fáticas e jurídicas pertinentes à controvérsia, oferecendo fundamentação clara e suficiente para a solução da lide. A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é uníssona no sentido de que a exigência de prequestionamento não impõe ao julgador a análise exaustiva e pormenorizada de todos os artigos de lei e precedentes invocados pelas partes, desde que a matéria jurídica tenha sido efetivamente discutida e decidida na instância ordinária. O Acórdão expressamente ventilou todos os dispositivos constitucionais e legais relevantes, bem como a jurisprudência aplicável, tornando desnecessária a menção individualizada de cada um para fins de prequestionamento, em respeito aos princípios da celeridade e da economia processual. A própria Súmula 98 do STJ, ao prever que "Embargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório", visa resguardar o acesso às instâncias superiores, mas não transmuda a natureza dos Embargos em mero expediente para reexame do mérito. Tendo o Acórdão se manifestado de forma clara sobre a ilegitimidade passiva, a aplicabilidade da Súmula 308 do STJ e a condenação solidária por danos materiais, bem como a inversão do ônus da sucumbência, todos os pontos essenciais para a controvérsia foram devidamente abordados, permitindo a interposição de eventuais recursos.

Não se vislumbra, portanto, qualquer contradição, omissão, obscuridade ou erro material que justifique o provimento dos presentes Embargos de Declaração. O que se percebe é a clara intenção do embargante de reformar o julgado, por não concordar com o resultado desfavorável, utilizando-se de um recurso de fundamentação vinculada para atingir objetivo estranho à sua natureza. Tal conduta processual não pode ser admitida, sob pena de subverter a ordem processual e protelar indevidamente a formação da coisa julgada.

Ex positis, voto no sentido de CONHECER dos Embargos de Declaração opostos por BANCO PAN S.A. e NEGAR-LHES PROVIMENTO, mantendo inalterado o Acórdão de ID. 95265520, em todos os seus termos e fundamentos.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora