PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS PRINCIPAIS. DESPEJO DEFERIDO. RECURSO DO AUTOR IMPROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações simultâneas interpostas por locatário (Supermercados Irmãos Ribeiro EIRELI) e locadores/vendedores (Sandra Carla Castro Marques Martins e outros), contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de preferência c/c nulidade de negócio jurídico e adjudicação compulsória, declarando a nulidade da escritura de compra e venda e ordenando a oferta do imóvel ao locatário, mas rejeitou os pedidos de adjudicação compulsória, danos morais, despejo e indenização.

II. Questão em discussão

2.Há duas questões em discussão: (i) saber se é possível o exercício do direito de preferência pelo locatário, em razão de alegada preterição na venda do imóvel; e (ii) saber se é cabível a adjudicação compulsória do imóvel e a procedência da ação de despejo, com consequente desocupação.

III. Razões de decidir

3. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel inviabiliza o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 33 da Lei nº 8.245/1991.

4. O indeferimento da preferência inviabiliza também a adjudicação compulsória e a declaração de nulidade da compra e venda, por ausência de legitimidade do locatário.

5. O contrato de locação não se prorrogou automaticamente, sendo legítima a denúncia feita pelo adquirente do imóvel e cabível a ação de despejo.

6. Inexistem provas do alegado dano moral ou da litigância de má-fé do locatário, sendo indeferidos os pleitos indenizatórios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso do autor improvido. Recurso dos réus parcialmente provido para julgar improcedente a ação principal e deferir a ação de despejo.

Tese de julgamento: “1. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede o exercício do direito de preferência pelo locatário. 2. Não havendo direito de preferência, é incabível a adjudicação compulsória do bem e a nulidade da escritura de compra e venda. 3. É legítima a retomada do imóvel por meio de ação de despejo, após a denúncia regular do contrato pelo adquirente.”

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 5º, 8º, 27, 28 e 33; CC/2002, arts. 389, 395 e 404.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 578.174/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª T., j. 12.09.2006; STJ, REsp 1.864.878/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 30.08.2022.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, interposto pelo Supermercado Irmãos Ribeiro e DAR PARCIAL PROVIMENTO à apelação interposta por SANDRA CARLA CASTRO MARQUES MARTINS e outros, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de Apelações simultâneas interpostas por SUPERMERCADOS IRMÃOS RIBEIRO EIRELI e SANDRA CARLA CASTRO MARQUES MARTINS e outros, contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo Cível e Comerciais de Tanque Novo que, na ação de direito de preferência c/c declaratória de nulidade de negócio jurídico e adjudicação de imóvel com pedido de tutela de urgência, ajuizada pelo Supermercado Irmãos Ribeiro, ao julgar parcialmente procedente os pedidos autorais, declarou a nulidade da escritura pública de compra e venda, lavrada em 25/09/2017, ordenando às partes o retorno ao status quo ante, com a oferta do imóvel ao supermercado, com o mesmo preço e condições, de forma expressa, por notificação extrajudicial ou judicial; julgou improcedentes os pleitos de adjudicação compulsória e indenização por danos morais. Por fim, julgou improcedentes os pedido de despejo e indenização, formulados na reconvenção.

Irresignado, o Supermercado apelou da sentença, alegando, em suma, que não foi respeitado seu direito de preferência previsto contratualmente, que estipulava notificação formal para oferecimento do imóvel, no caso de alienação. Em seguida, pontuou que o contrato de locação foi devidamente registrado no Cartório de Títulos e Documentos, conferindo publicidade e efeitos perante terceiros. Ainda, argumentou que houve fraude na venda do imóvel, pois o bem foi negociado por aproximadamente R$ 1.000.000,00, mas declarado em escritura por apenas R$ 348.000,00.

Ao desenvolver suas razões, o apelante explica que o imóvel objeto da locação foi formalmente doado aos primeiros apelados (Sandra Carla Castro Marques Martins e Augusto Cunha Martins Neto) pelos terceiro e quarto apelados (José Carlos Marques da Silva e Santina de Castro Marques) através de Contrato de Doação datado de 05/01/2009, devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas, Títulos e Documentos da Comarca, sendo este documento apresentado no momento da celebração do contrato de locação.

Salienta que, em momento posterior, os quatro primeiros apelados alienaram o imóvel ao quinto apelado (Iderlúcio Magalhães Carneiro), sem qualquer revogação da doação original e sem oferecer formalmente o direito de preferência ao apelante, conforme previsto na Cláusula 9ª do contrato de locação, que estipulava expressamente a notificação formal ao locatário sobre a intenção de venda.

Argumenta ainda que, embora o contrato de locação não tenha sido averbado no Registro de Imóveis (o que seria impossível, pois a própria doação também não estava registrada nesse cartório), o mesmo foi devidamente registrado no Cartório de Títulos e Documentos, o que lhe conferiria publicidade e efeitos contra terceiros, sendo suficiente para assegurar o direito de preferência.

Por fim, requer a reforma da sentença para que, além da declaração de nulidade da escritura, já reconhecida em primeira instância, sejam deferidos os pedidos de adjudicação compulsória do imóvel mediante depósito do valor de R$ 348.000,00, bem como a condenação dos apelados no pagamento de indenização no valor de R$ 145.303,54 (correspondente a R$ 113.000,00 da Cláusula 7ª e R$ 32.303,54 da multa contratual prevista na Cláusula 13ª do contrato de locação).

Destarte, pugnou pela concessão da tutela de urgência sob alegação de que, caso não seja concedida a adjudicação compulsória do imóvel, implicará risco de lesão grave e de difícil reparação.

Ao final, requereu o provimento do recurso, com a reforma da decisão de primeiro grau.

No Id 64666847, avista-se apelação interposta por Sandra Carla Castro Marques Martins e outros. Aduzem contradição interna no decisum objurgado, uma vez que em que pese o reconhecimento da ausência dos requisitos legais para o exercício do direito de preferência, manteve, no imóvel, o inquilino.

Outrossim, impugnam a ordem sentencial de venda do bem ao locatário, sob o argumento de que ninguém pode ser obrigado a vender imóvel da sua propriedade.

À continuidade, apontam outra contradição ao declarar que o supermercado não faz jus à adjudicação, porém, o mantém no imóvel. Alegam que em não tendo sido deferida a adjudicação, deveria desocupar imediatamente o bem, como requerido na reconvenção e na ação de despejo.

Quanto ao direito de preferência, defendem a inexistência dos requisitos legais, a exemplo da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no prazo de 30 dias, antes da alienação. Neste ponto, dizem que a falta de registro se deu por desídia do locatário, o qual tinha conhecimento do registro da doação e do número da matrícula do imóvel, ambos constantes do contrato locatício. Desta forma, não há de se falar em fraude, perpetrada pelos locadores. Sobre o prazo de 30 dias, exigidos por lei, chamam atenção ao fato do registro ter-se dado após a alienação, uma vez que essa ocorreu em 25/09/2017, e registro, em 11/12/2017. Apontam, ainda, o equívoco quanto ao cartório em que se deu a averbação, qual seja, o de Títulos e Documentos, ao passo que deveria tê-lo feita no Cartório de Registro de Imóveis.

Ainda sobre o contrato de locação, sinalizam, para efeito do direito de preferência, a inexistência da assinatura de duas testemunhas.

Indicam, também, a falta de depósito prévio do valor para adjudicar o bem. Invoca, a seu favor, o prazo legal de 06 meses para depósito do preço. Tendo passado mais de 53 meses, arguem decadência do direito de preferência.

Alegam, ainda, ausência de prova quanto à capacidade financeira para adquirir o imóvel, bem como a exigência da averbação do contrato para configuração dos danos materiais, passíveis de reparação.

A seguir, impugnam a multa contratual pleiteada, sob a tese de não haver benfeitorias a serem indenizadas, na medida em que as realizadas, no bem, foram descontadas do valor do aluguel, conforme previsto na cláusula 7ª do contrato, estando quitadas desde 2015.

Quanto ao pleito reconvencional, defendem não fazer jus o reconvinte à adjudicação do imóvel. Soma-se a isso, a extinção do contrato de locação, pelo que requerem a desocupação do imóvel.

Invocam para tanto, as cláusulas 3ª, 5ª e 10ª do contrato, que estabelecem, respectivamente, o prazo contratual de 05 anos; a renovação automática por mais 02 anos e multa de 10% do valor do contrato para caso de infração. Assim, pedem a aplicação da mencionada multa, tendo em vista a resistência do autor em restituir o imóvel.

Em seguida, ainda na reconvenção, defendem o direito à indenização por danos morais, em razão da acusação de fraude grosseira e conluio; pedem a condenação do réu em litigância de má-fé e no pagamento das perdas e danos, correspondentes à restituição dos honorários contratuais, esses últimos no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Sobre a ação de despejo, aforada por Iderlúcio, 5º apelante, impugnam a preliminar de ilegitimidade passiva e explicam que o autor, ao comprar o bem, aguardou o decurso do prazo do contrato de locação para, só então, notificar a devolução do imóvel. Sucedeu, assim, aos antigos proprietários na qualidade de locador.

No mérito da ação de despejo, pugnam pela procedência da ação com o correlato desalijamento do réu.

Finalmente, requerem que seja dado provimento ao apelo, a fim de reformar a sentença guerreada e julgar improcedente a ação de preferência e procedentes as ações de despejo e a reconvenção.

Contrarrazões do Supermercado, no Id 65888009. Rechaçam a tese recursal e pedem seu improvimento.

Instada a se manifestar, Sandra Carla Martins e outros apresentaram contrarrazões, no Id 67003966. Insurgem-se contra a apelação, interposta, pela parte ex adversa, e pugnam pelo não provimento.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 30 de abril de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Como bem anota a doutrina, ao Relator compete o exame do juízo de admissibilidade dos recursos, cumprindo-lhe verificar se estão presentes os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade recursal, interesse recursal), e extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo).

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, passo à análise dos pleitos, visados pelos apelantes.

Os variados pleitos, em apreço, se revelam uma verdadeira colcha de retalhos, desencontrados, pois vários deles não preenchem os requisitos legais, exigindo do aplicador do direito sua análise individualizada. Até mesmo porque, além da ação originária, tem-se a ação reconvencional e a ação de despejo.

Num primeiro momento, cumpre relatar os fatos para uma melhor compreensão do cenário.

Pois bem.

O Supermercado Irmãos Ribeiro celebrou com Sandra Carla Castro Marques Martins e Augusto Cunha Martins Neto - casados entre si, contrato de locação comercial, pelo prazo de 05 anos, prorrogável automaticamente, por mais dois anos. Assim, o termo final ocorreria em 01/out/2018, já contada a prorrogação.

Quando da celebração do negócio, os locadores se basearam na doação do imóvel, feita à Sandra Carla Martins, pelos seus pais, tudo documentado no contrato de doação, datado de 05/01/2009 e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e Hipotecas, Títulos e Documentos da Comarca.

Constava do pacto locatício, na sua cláusula 9ª, a previsão do direito de preferência do locatário, em caso de venda do imóvel.

Antes, porém, do término do contrato de locação, os pais da donatária, José Carlos Marques e sua esposa Santina de Castro Marques alienaram o bem para terceiro: Iderlucio Magalhães Carneiro.

Assim, sentindo-se lesado no seu direito de preferência, o supermercado aforou, contra os locadores, doadores e terceiro adquirente a ação ordinária, por meio da qual busca o exercício do seu direito de preferência, que entende preterido; a declaração de nulidade de negócio jurídico – a compra e venda do imóvel, e a sua adjudicação.

Contextualizados os fatos, passa-se ao exame dos requisitos legais exigidos para o exercício de cada direito vindicado.

DA AÇÃO PRINCIPAL

DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

O instituto, em comento, tem por conceito o direito do locatário de adquirir o imóvel locado, preferencialmente, em relação aos demais interessados no bem.

 Seus requisitos legais, em se tratando de relação locatícia, estão encartados em diversos artigos da Lei 8.245 de 18/10/1991 – Lei do Inquilinato. São eles:

1. Contrato de Locação válido e devidamente averbado na matrícula do imóvel (art. 33 da Lei);

2. Notificação do Locador (art. 27 da Lei);

3. Manifestação do locatário no prazo de 30 dias, após a notificação, sob pena de caducidade (art. 28 da Lei);

4. Aceitação da proposta (art. 29 da Lei)

5. Igualdade de condições (art. 27 da Lei)

No caso dos autos, o contrato locatício não fora devidamente averbado na matrícula do imóvel e seu registro, no cartório de Títulos e Documentos, se deu após a alienação, uma vez que tendo a venda ocorrido em 25/09/2017, o registro só fora providenciado em 11/12/2017.

Neste ponto, o STJ vem lançando entendimento, segundo o qual “a não averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, impede tão-somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido”, senão vejamos:

CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM ADJUDICATÓRIA DO IMÓVEL E PERDAS E DANOS DECORRENTES DE PRETERIÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 33 DA LEI 8.245/91. DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA SE REQUERER PERDAS E DANOS. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDA E PROVIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a não averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, impede tão-somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização de perdas e danos. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 578174/RS, 5ª T., rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 12.09.2006, DJ 09.10.2006, p. 342) [g.n.].

“O direito de adjudicar o imóvel, alienado com preterição da preferência assegurada em lei, depende de haver registro na serventia de imóveis. Não assim, entretanto, o direito à indenização, que é de natureza pessoal, oponível ao locador (STJ, REsp 14905, rel. Min. Eduardo Ribeiro, v.u., j. 10.12.1991, DJU 17.2.1992, p. 1377 BolAASP 1737/102)

O registro do contrato não se mostra despiciendo, na medida em que tem por finalidade, dar publicidade a terceiros e advertir o eventual futuro comprador do imóvel que o locatário possui o direito de preferência, de modo a não ser surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio de compra e venda.

Neste diapasão, encontrando-se o contrato sem o devido registro, não se há falar em preterição da preferência, já que tal direito nunca existiu, ainda que constante do contrato.

Diante desta realidade, torna-se insignificante o argumento outro de não ter sido o locatário notificado judicial ou extrajudicialmente, mas tão somente de forma oral da pretensão de venda do bem, uma vez que a falta do registro do contrato, anterior à notificação, já lhe havia retirado o direito à preferência.

Outro detalhe que corrobora a perda do privilégio, que ora se discute, encontra-se no momento do ajuizamento da demanda, pelo supermercado, que se sentindo preterido no seu direito, quando do aforamento da ação judicial, deixou de efetuar o depósito do “preço e demais despesas do ato de transferência”, conforme leciona o art. 33 da Lei do Inquilinato.

Assim, resta patente que o supermercado locatário não faz jus ao direito de preferência, pelas razões, adrede esposadas.

Ao contrário do entendimento, aqui exposto, o sentenciante considerou que “diante das provas e depoimentos não ficou comprovada o efetivo exercício do direito de preferência, não sendo demonstrada qual o valor e as condições de oferta dos locadores aos inquilinos, ora autor”. E depois declarou a nulidade da escritura pública nos seguintes termos:

“DECLARAR A NULIDADE DA ESCRITUTA DE VENDA E COMPRA, LAVRADA EM 25/09/2017, retornando as partes ao status quo ante, devendo os proprietários oferecem o imóvel ao autor conforme preços e condições de forma expressa, por notificação extrajudicial ou judicial, que devem no prazo de 30 dias manifestar sua aceitação ou não (grifei)”.

Neste ponto, portanto, merece reforma a sentença vergastada, para restar indeferido o pleito referente ao direito de preferência.

DA NULIDADE DA COMPRA E VENDA

DA ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL

O indeferimento do exercício do direito de preferência, aqui consubstanciado, reflete intimamente nos pleitos de nulidade do negócio jurídico de compra e venda, assim como no de adjudicação do bem.

Sem poder exigir sua preferência sobre os demais adquirentes do imóvel, o locatário é parte estranha ao negócio jurídico de compra e venda, celebrado entre o vendedor e o adquirente do bem.

Carece, pois, de legitimidade ativa ad causam, por lhe faltar interesse jurídico na situação discutida.

Ainda que a alienação do imóvel tenha o condão de interferir na sua situação jurídica, tal circunstância não lhe outorga legitimidade para discutir a sua existência ou validade.

O mesmo se diga quanto à adjudicação, uma vez que o direito de preferência o antecede, ou seja, para adjudicar o imóvel há de fazer jus ao direito de preferência.

Como já dito, padece o supermercado do direto em tela e, consequentemente, do direito a adjudicar o bem.

A intelecção do art. 33 da Lei 8.245/91, elenca os requisitos autorizadores da adjudicação, senão vejamos:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (grifei)”.

A falta do primeiro requisito já é suficiente para o indeferimento da adjudicação, qual seja, preterição do direito de preferência.

Repita-se, sequer existe para o supermercado locatário a referida preferência.

Por fim, quanto à ilação de fraude na compra e venda em razão do valor declarado, para fins de transferência, divergir daquele efetivamente pago, também lhe falta interesse processual, tendo em vista não ter participado da dita relação jurídica.

Na mesma toada o pleito de condenação dos apelados no pagamento de indenização no valor de R$ 145.303,54, correspondente a R$ 113.000,00 da Cláusula 7ª e R$ 32.303,54 da multa contratual prevista na Cláusula 13ª do contrato de locação.

Os pleito, pois, merecem ser rechaçados, conforme acima demonstrado.

A ação principal, ajuizada pelo Supermercado Irmãos Ribeiro, é improcedente in totum e improvida a apelação, aforada.

Passa-se, agora, ao julgamento da ação reconvencional.

DA RECONVENÇÃO

O juízo a quo julgou improcedentes a ação reconvencional.

Os pleitos, constantes da demanda são despejo; condenação em litigância de má-fé, no pagamento por danos morais, em razão da acusação de fraude grosseira e conluio e perdas e danos, correspondentes à restituição dos honorários contratuais, esses últimos no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Para tanto, aduzem, quanto ao pleito de despejo, que a extinção do contrato de locação se deu em 01/out/2018. Que, antes do termo final, em 25/set/2017, o imóvel foi alienado, porém seu adquirente manteve intacta a relação locatícia até a data fatal do contrato.

Assim, em 07/nov/2018, o locatário foi notificado para devolver o imóvel no prazo de 30 dias, tendo-se negado a restitui-lo, ao argumento de preterição do seu direito de preferência.

Desde 07/dez/2018, então, a posse do locatário é injusta e infundada, tendo em vista a extinção do contrato de locação, pelo que requerem seu despejo liminar. Subsidiariamente, pedem o pagamento dos alugueres diretamente ao adquirente do bem.

Por considerarem violado o contrato de locação, com a permanência do locatário, no imóvel, requerem a sua condenação no pagamento da multa contratual, no valor de 84 meses de locação, segundo a cláusula 13ª do pacto firmado.

Pois bem.

Com base no art. 8º da ei 8.245/91, “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Do dispositivo legal, extrai-se que a alienação do imóvel durante a vigência da relação locatícia não acarreta, por si só, a extinção do contrato de locação, podendo o adquirente denunciar o contrato ou sub-rogar-se nos direitos e obrigações do locador, dando continuidade à relação locatícia.

Quanto à via processual adequada para a retomada do imóvel locado, dispõe o art. 5º da mesma lei:

"Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo."

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em casos análogos, firmou-se no sentido de que a ação de despejo é a via processual adequada para a retomada de imóvel locado, mesmo após a denúncia do contrato pelo adquirente, não sendo cabível, para esse fim, a ação de imissão de posse.

Isso porque a ação de imissão de posse, por sua própria natureza, destina-se a conferir a posse a quem nunca a teve, sendo cabível, por exemplo, quando o proprietário, após a aquisição do imóvel, não consegue exercer a posse em razão de resistência de terceiro que não mantém relação jurídica com o anterior proprietário.

No caso de imóvel locado, porém, há uma relação jurídica pré-existente que, com a alienação do bem, pode ser denunciada pelo adquirente. Mesmo com a denúncia, todavia, persiste a relação locatícia até a efetiva desocupação do imóvel, razão pela qual a ação adequada para a retomada do bem é a de despejo, nos termos do art. 5º da Lei nº 8.245/1991.

O quanto aqui lançado encontra eco na corte Cidadã, que vem decidindo neste sentido, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA . BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE . POSSIBILIDADE. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991 . RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA . ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por adquirente de imóvel alugado , que pretende, após a denúncia do contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3 . As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5 . A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia. 6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei nº 8 .245, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5º da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse . 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1864878 AM 2020/0054346-8, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2022)

Merece, assim, acolhida a pretensão desalijatória, pelo que determino ao supermercado a desocupação voluntária do imóvel, para a qual assinalo o prazo improrrogável de 60 dias, considerando tratar-se de um estabelecimento comercial de médio porte. Findo o prazo, incidirá multa diária de R$ 400,00 (quatrocentos reais).

DA CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

Não vislumbro, nos autos, a litigância alegada.

Vendo seu direito de permanecer no imóvel prejudicado, o estabelecimento comercial buscou o Poder Judiciário para, aquilatando os direitos e deveres das partes contratantes, verificar a existência e validade dos negócios jurídicos entabulados, bem como à luz da legislação, aplicável ao caso, se subsistia seu direito de preferência e eventual direito a adjudicar o imóvel.

Trouxe sua tese, a qual foi por inteiro rechaçada, levando à improcedência da ação principal, por si, aforada, em sede recursal.

Neste viés, não há se falar em litigância de má-fé.

DOS DANOS MORAIS

Em razão da acusação de fraude grosseira e conluio entre os locadores e doadores, pretendem os reconvintes ser indenizados pelos danos morais vivenciados.

Alegam mácula à sua honra.

Na mesma toada do capítulo anterior, que tratou da litigância de má-fé, também não vislumbro ofensa à imagem dos reconvintes.

Entendo que o caso vertente não se trata de dano in re ipsa, merecendo, portanto, prova dos prejuízos extrapatrimoniais sofridos.

Registre-se que não há nos autos evidência de perda de uma chance de firmar negócios, tampouco exposição pública ou situação vexatória a que foram submetidos.

Sem prova das ilações apresentadas, ficam essas fora do mundo do jurídico.

Por essas razões, PLEITO INDENIZATÓRIO INDEFERIDO.

DAS PERDAS E DANOS

Requestam a restituição dos honorários contratuais, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), a título de perdas e danos.

Forte nos arts. 389, 395 e 404 todos do Código Civil, na reparação por perdas e danos estarão presentes os honorários advocatícios, senão vejamos:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários e honorários de advogado.

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária, juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Nesta linha de intelecção, o STJ se posicionou:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS ADMINISTRATIVOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INCLUSÃO NA INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 1. Os honorários advocatícios contratuais integram os valores devidos a título de reparação por perdas e danos, conforme o disposto nos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil de 2002. A fim de reparar o dano ocorrido de modo integral, uma vez que a verba é retirada do patrimônio da parte prejudicada, é cabível àquele que deu causa ao processo a reparação da quantia. 2. Diversamente do decidido pela Corte de origem, este Superior Tribunal já se manifestou no sentido da possibilidade da inclusão do valor dos honorários contratuais na rubrica de danos materiais. Agravo regimental improvido. (STJ - AgRg no REsp: 1410705 RS 2013/0346198-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 10/02/2015, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/02/2015)

Os reconvintes pedem, a título de perdas e danos, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

As perdas e danos é uma faceta dos danos materiais e, como tal, para seu deferimento, é imprescindível a prova da diminuição patrimonial experimentada, tendo em vista não ser possível a sua presunção.

Vide posicionamento da Corte Cidadã, em caso análogo:

RESPONSABILIDADE CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VEICULAÇÃO DE FILME PUBLICITÁRIO COM FINALIDADE DESABONADORA DE PRODUTOS CONCORRENTES. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL NÃO COMPROVADO. INDENIZAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. Em Direito de Marcas, o dano material é reconhecido por lei, que estabelece os critérios de como objetivamente realizar-se-á a indenização desse dano. 2. Na hipótese, o eg. Tribunal de Justiça, corretamente, reconheceu o dano moral in re ipsa, mas entendeu não comprovados os danos materiais. Por isso, negou a indenização pleiteada no ponto, ante a inviabilidade de se reconhecer dano material in re ipsa, sem comprovação e sem previsão legal. 3. Tratando-se de propaganda comparativa ofensiva, não há confusão entre marcas, nem falsificação de símbolo ou indução do consumidor a confundir uma marca por outra. Ao contrário, não se faz confusão entre as marcas, a propaganda as distingue bem, até para enaltecer a marca da ré, ora agravante, em face das outras marcas comparadas, inclusive a da promovente, que são ilícita e indevidamente apontadas e identificadas como marcas de produtos de qualidade inferior ou deficiente. Tem-se, portanto, propaganda comparativa, claramente ofensiva, e o dano moral in re ipsa foi acertadamente reconhecido.Porém, é inviável a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais sem a efetiva comprovação de prejuízo .4. Não comprovada, na fase de conhecimento, a ocorrência de dano material, ou seja, sem que tenha sido oportunamente caracterizado um an debeatur, não é possível se deixar para a fase de liquidação a identificação do quantum debeatur.4. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1770411 RJ 2018/0102970-4, Relator.: JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 14/02/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/07/2023) [g.n.]

Aplicando o entendimento, acima, ao caso em epígrafe, tem-se que, em que pese a chancela legal e jurisprudencial para o deferimento do pleito de perdas e danos, do compulsar dos autos não se vê a prova do pagamento dos honorários advocatícios contratuais, no valor indicado. Sequer, fora juntado ao caderno digital o contrato prestação de serviços advocatícios.

Neste cenário de não demonstração do prejuízo alegado, ficam os danos materiais indeferidos.

Confluente as razões expostas, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, interposto pelo Supermercado Irmãos Ribeiro e manter incólume a decisão monocrática vergastada. Quanto à apelação interposta por SANDRA CARLA CASTRO MARQUES MARTINS e outros, VOTO para DAR PARCIAL PROVIMENTO, de modo a determinar o despejo do estabelecimento comercial, assinalando prazo para desocupação voluntária de 60 dias, com fixação de multa diária, para o caso de descumprimento de ordem judicial, no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais).

Diante do resultado do julgamento e do trabalho adicional realizado em grau de recurso, ainda que tenha havido sucumbência recíproca, considerando que os os apelantes Sandra Carla e outros decaíram de parte mínima do pedido, condeno o Supermercado Irmãos Ribeiro no pagamento dos honorários advocatícios, os quais majoro para 12% sobre o valor da causa, devidamente atualizada, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se. Intime-se. Cumpra-se.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora