PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

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CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA.  ACORDO EXTRAJUDICIAL. QUITAÇÃO DECLARADA. VALIDADE. RECURSO. CONHECIMENTO PARCIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. PETIÇÃO INICIAL. PREVISÃO. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA EXTRA PETITA. PRELIMINAR. ACOLHIMENTO. TERMOS ADITIVOS LÍCITOS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. LEGALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO EVIDENCIADO. CULPA DA INCORPORADORA. EXCLUDENTE. INOCORRÊNCIA. VALORES PAGOS. DEVOLUÇAO IMEDIATA E INTEGRAL. IMPOSIÇÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. CORREÇAO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. LUCROS CESSANTES. CONDENAÇÃO CABÍVEL. CLAUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM. FIXAÇÃO DESPROPORCIONAL. ADEQUAÇÃO. NECESSIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COMPRADOR. CULPA CONSTATADA. RESCISÃO. PRETENSÃO MANIFESTA. POSSIBILIDADE. VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL CONTRATUALMENTE PREVISTO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXISTÊNCIA. REDUÇÃO DEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. CLAREZA. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA. REFORMA PARCIAL. IMPERIOSIDADE.

I – Havendo transação extrajudicial celebrada pelas partes, com subscrição por advogados com poderes para tanto, não há motivo para o Judiciário negar a homologação, o que acarreta a extinção do processo com resolução do mérito quanto as partes celebrantes, nos termos do art. 487, III, do CPC. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO.

II - Inexistindo pedido formulado pela parte autora de condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, sua previsão na sentença configura julgamento extra petita, razão do decote neste ponto. PRELIMINAR ACOLHIDA.

III - É decenal o prazo prescricional para pleitear a devolução da comissão de corretagem em caso de pedido de rescisão contratual em razão do atraso na entrega da obra por culpa exclusiva e injustificada do vendedor (CC 205). PREJUDICIAL REJEITADA.

IV – Reputa-se válido o aditamento contratual, negociado livremente, no qual se estabelece novo prazo de entrega do imóvel aos compradores, com a devida compensação pecuniária.

V – O prazo de tolerância é válido e destina-se a justificar eventual ocorrência de imprevistos, o que torna inaceitável a tese de que caso fortuito ou força maior respalda o atraso para além de tal marco.

VI - A data de averbação do “habite-se” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é, em regra, considerada como data de entrega, quando inexistir nos autos termo de entrega das chaves ou expedição de certificado de vistoria e conclusão da obra.

VII – O atraso na entrega das obras que integram o empreendimento por prazo superior a 180 dias de prorrogação representa descumprimento contratual a ensejar a rescisão do pacto.

VIII – Os lucros cessantes em favor do comprador são presumidos, mas não podem ser cumulados com a cláusula penal. Sendo aquele mais favorável ao consumidor, adequada é sua fixação em 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, considerando o prazo de tolerância, até o ajuizamento da ação, quando evidenciado o desinteresse na continuidade da relação.

IX - Comprovada a culpa das promitentes vendedoras, que descumpriram o contrato, deve ser acolhido o pleito de rescisão da avença e imediata restituição dos valores integralmente pagos pelo adquirente (Sumula 543, do STJ).

X - O inadimplemento contratual, quando reverbera negativamente na intimidade do adquirente causa o dano moral indenizável e a reparação correlata deve ser proporcional ao dano e ao efeito sancionador e educativo do instituto, o que enseja, no caso, a redução do valor fixado na sentença para cada autor.

XI - O STJ entende ser justo e razoável que, em caso de rescisão contratual por culpa ou pedido imotivado do comprador, o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Todavia, o percentual de retenção não pode onerar excessivamente o consumidor, razão de sua redução, no caso, para 10% (dez por cento) do valor total pago.

XII – Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, os ônus da sucumbência serão distribuídos proporcionalmente entre as partes.

RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0506558-25.2014.8.05.0001, de Salvador, em que figura como Apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e como Apelada ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e outros. 

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em HOMOLOGAR O ACORDO EXTRAJUDICIAL EXISTENTE, CONHECER EM PARTE DO RECURSO, ACOLHER A PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA, REJEITAR A PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor.

 Salvador,    de julho de 2022.

HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

HOMOLOGADO O ACORDO, CONHECIDO EM PARTE O RECURSO, ACOLHIDA A PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA, REJEITADA A PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO E DADO PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO POR UNANIMIDADE. Presente, virtualmente, o Bel. Bruno Maia.

Salvador, 5 de Julho de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

I

ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e sua esposa KELLEN LÚCIA OLIVEIRA NAVES; MARIA DANIELA BARAUNA REGO DA SILVA; RAQUEL MARIA DO NASCIMENTO NOVAES e seu esposo VAUNER MALTA NOVAES; NIRONDE SANT'ANNA DA SILVA e sua esposa NIUVA VIANA DA ASSUNÇÃO SILVA; VANCY FERRARI RAMOS DE OLIVEIRA e seu esposo CARLOS ALBERTO NERI DE OLIVEIRA; WILFRIED KLEIN e PATRÍCIA SALVADOR SANCHEZ KLEIN ingressaram com Ação de Revisão Contratual c;c pedido de indenização por danos materiais e moral contra a JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES, processo em trâmite na 2ª Vara de Relações de Consumo, tombado sob o nº 0506558-25.2014.8.05.0001.

Relataram os Autores haverem firmado contrato de promessa de compra e venda com a parte ré, objetivando a aquisição do imóvel descrito na inicial e que a data prevista para entrega do imóvel não foi observada, tendo sido postergada por 180 dias, para a conclusão da obra e entrega do bem, com fundamento na cláusula de tolerância, que entendem configurar abusiva, uma vez que unilateralmente imposta pelas rés.

Afirmaram que, diante do atraso injustificável na entrega, tiveram prejuízos na ordem material e moral, posto que foram privados de usufruir do bem, nem dispor do mesmo, para uso, gozo e fruição.

Requereram a rescisão do contrato, sem qualquer ônus para os mesmos e a consequente restituição de todos os valores pagos, devidamente corrigidos, com incidência de juros moratórios, bem como a declaração de nulidade da cláusula de tolerância e a reversibilidade da multa contratual e juros em favor das rés.

Pleitearam, ainda o congelamento do saldo devedor e a consequente restituição, em dobro, dos valores pagos pelas atualizações indevidas; lucros cessantes e indenização por danos morais.

Por fim, pediram a condenação das requeridas nos ônus sucumbenciais.

Citadas, as rés apresentaram contestação (ID 9001562) e diversos documentos, alegando, em síntese, que o atraso se dera em virtude de fatos supervenientes ocorridos no período de construção, tais como greves dos trabalhadores da área de construção civil, suspensão de transportes público, falta de materiais e mão de obra na praça, além de chuvas prolongadas.

Sustentaram não poder se atribuir o atraso como inadimplemento culposo, o que afasta a responsabilidade civil por danos supostamente ocasionados aos autores.

Afirmaram a legalidade da cláusula de prorrogação do prazo e a possibilidade das cobranças durante os 180 dias estipulados no contrato, bem como alegam o descabimento de indenização por danos materiais e lucros cessantes, ressarcimento dos alugueres pretendidos e demais pedidos, por ausência dos pressupostos da responsabilidade civil.

                  Rechaçaram o pedido de congelamento do saldo devedor, argumentando expressa previsão no Compromisso de Compra e Venda que haveria a atualização do saldo, independentemente de prazo determinado.

Em réplica, a parte autora refutou todos os argumentos lançados na peça de defesa, e argumentou que nunca recebeu o imóvel contratado, o que caracteriza o descumprimento contratual  e justifica a procedência dos  pleitos da inicial.

Sobreveio a sentença de ID 9001602, nos seguintes termos:

“...JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, para: i. Declarar a rescisão dos contratos por inadimplemento da acionada e declarar a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, porquanto abusiva e, consequentemente, a nulidade dos aditivos celebrados, nos quais dilatados os prazos de entrega das unidades; ii. condenar a demandada à devolução de todas prestações pagas pelos demandantes, a serem acrescidas de correção monetária com base no INPC, a partir da data de desembolso de cada parcela, e com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); iii. condenar a ré a pagar aos autores, por contrato, a título de lucros cessantes, valores mensais correspondentes a 1% (um por cento) do preço dos seus respectivos imóveis contratados, avaliados pela acionadas nos respectivos contratos, computados desde o período posterior à previsão de entrega inicial do imóvel, até a data do ajuizamento desta ação, atualizada monetariamente pelo INPC, a partir desta data e incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); iv. condenar a demandada no pagamento dos honorários advocatícios contratuais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da soma dos imóveis avaliados nos respectivos quadros resumos acostados com a inicial, corrigidos monetariamente com base no INPC, a partir desta data e incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); Condenar a ré ao pagamento da importância de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a cada um dos demandantes, individualmente, a título de danos morais, a ser acrescida de correção monetária com base no INPC a partir desta data (Súmula 362 STJ), e com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN); avi. Condenar a ré a restituir aos autores, na forma simples, os valores pagos a título de comissão de corretagem, acrescida de correção monetária com base no INPC a partir da data do desembolso desta taxa, e incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161,§ 1º, do CTN). vii. Condenar a requerida nos ônus sucumbenciais - custas judiciais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação, o que se faz levando-se em apreço os parâmetros estatuídos no art. 85, § 2º, do CPC, tudo a ser apurado por simples cálculo (art. 509, § 2º, do CPC).

(..)

Ambas as partes opuseram Embargos de Delaração, que foram rejeitados na sentença de ID 9001611.

A JHSF, inconformada, ingressa com recurso de apelação (ID 9001612), onde sustenta a validade dos aditivos contratuais, bem como da cláusula de tolerância e demais termos do contrato, tais como: cláusula de retenção e impossibilidade de restituição integral dos valores pagos.

Nega a existência de responsabilidade civil das demandadas que ensejam a reparação por supostos danos suportados pelos autores, quer materiais ou moral, bem como de lucros cessantes, pedindo a improcedência dos pedidos.

Requer a reforma da sentença para que seja afastada a devolução integral dos valores pagos, sendo determinada a retenção, em favor da Apelante, de 30% dos valores pagos, conforme precisão contratual da cláusula 10.8 ou que seja autorizada a retenção contratual de ao menos 25% dos valores pagos, conforme entendimento jurisprudencial. Requer, ainda, que com relação a incidência da variação da taxa SELIC, seja afastada a aplicação cumulativa de outros índices de correção monetária e de juros moratórios, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e que os juros sobre as parcelas da devolução somente incidam a partir do trânsito em julgado do recurso.

A parte recorrida apresenta as contrarrazões na petição de ID 9001619.

Processo apto a julgamento, encaminho aos autos à Secretaria da Câmara, com este relatório, em atendimento às regras insertas no Código de Processo Civil e Regimento Interno desta Corte, para inclusão em pauta.

Salvador, 2 de Março de 2021

                        HELOISA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

                                               Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

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Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão da parte autora de condenação da parte ré à declaração de nulidade de cláusula contratual de Promessa de Venda e Compra de imóvel adquirido na planta, ao pagamento de indenização por dano moral e material, cuja sentença julgou procedente, razão da irresignação da parte ré mediante a interposição do presente recurso de apelação.

Do acordo extrajudicial e perda do objeto

Inicialmente, vê-se que a parte ré juntou petição e instrumento de transação celebrado com os autores ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e KELLEN LÚCIA OLIVEIRA NAVES (IDs 17961103 e 17961104), e postulou sua homologação e extinção do feito.

Encontrando-se o pacto subscrito por procuradores com poderes específicos para acordar e versando a causa sobre direitos disponíveis, entendo que a composição extrajudicial das partes deve receber a respectiva chancela judicial, conforme dispõe o art. 487, III, “b”, do Código de Processo Civil.

Por conseguinte, fica prejudicado o julgamento do recurso de apelação neste ponto.

Assim, HOMOLOGO O ACORDO EXTRAJUDICIAL CELEBRADO ENTRE AS PARTES SUPRACITADAS, JULGO EXTINTO O PROCESSO QUANTO A ESSES E CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO.

Satisfeitos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do recurso de apelação interposto quanto aos demais autores, dele conheço.

Da preliminar – sentença extra petita

Inicialmente, suscitou a parte apelante a nulidade da sentença porque extra petita no que tange à sua condenação a pagamento de honorários advocatícios contratuais.

E razão lhe assiste.

De acordo com Fredie Didier Junior e outros:

“A decisão extra petita é aquela que: “(i) tem natureza diversa ou concede à parte coisa distinta da que foi pedida, (ii) leva em consideração fundamento de fato não suscitado por qualquer das partes, em lugar daqueles que foram efetivamente suscitados, ou (iii) atinge sujeito que não faz parte do processo”. (In Curso de Direito Processual Civil. Vol 2. 11º ed. Bahia: Editora Juspodivm, 2016. P. 372.)

No caso, não houve, de fato, pedido formulado pela parte autora de condenação da parte ré ao pagamento de honorários advocatícios contratuais, razão pela qual impositivo é o reconhecimento de que a sentença foi extra petita neste ponto.

Da prejudicial de mérito

Suscitou o recorrente a prejudicial de prescrição quanto ao pedido de reembolso dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou taxa de intermediação, com fundamento de que ocorrera a prescrição e houve informação clara ao consumidor adquirente.

E razão não lhe assiste.

Acerca do tema, conquanto o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp 1551956/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, tenha definido que a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em três anos, conforme dispõe o inciso IV do § 3º do art. 206 do CC, mas recentemente tem se posicionado no sentido de o referido dispositivo não se aplica à hipótese em que há resolução do contrato de compra e venda por culpa da vendedora.

In litteris:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. ENTREGA. ATRASO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. VALORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA Nº 568/STJ.

[...]

4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem.

5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal.

6. Agravo interno não provido.”

(AgInt no AREsp n. 1.864.106/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 14/12/2021.)

Desse modo, tratando-se a pretensão da parte autora de rescisão de contrato e não de ressarcimento em razão de enriquecimento sem causa, incide na espécie o prazo comum para as ações pessoais, que é de dez anos, nos termos do art. 205 do CC:

“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

A referida questão está, inclusive, submetida a julgamento, pelo rito de recurso repetitivo (Tema 1099), cujo Resp 1897867/CE é o processo paradigma, sem determinação de sobrestamento.

No caso, com relação às unidades imóveis 1801 do Edifício Gardênia, 1907 do Edifício Bromélia, 1703 do edifício Begônia, 301 do Edifício Jatobá e 0011 do Edifício Bromélia, o contrato de compromisso de compra e venda foi assinado, respectivamente, em 19/12/2010, 29/05/2010, 27/10/2008, 03/10/2008 e 03/01/2013, e há menção expressa em quadro resumo (ID 9001489) de que o valor foi pago no ato da compra.

Assim, considerando que a demanda objetivando a restituição das referidas quantias foi proposta em fevereiro de 2014, não está evidenciada a prescrição, subsistindo, portanto, a proteção jurídica ao eventual direito de reembolso dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Logo, REJEITO A PREJUDICIAL SUSCITADA.

Do mérito

Da incidência do CDC

A empresa apelante se enquadra facilmente no conceito de fornecedoras, na medida em que visa lucro com a construção e venda de imóveis residenciais. Nesse sentido, se fornecem bens (duráveis) para o consumo, não há dúvida de que estão sob a ingerência desse regramento protetivo.

Imperiosa, portanto, a conclusão de que incide sobre a espécie contratual em questão o Código de Defesa do Consumidor.

Dúvidas não há de que, no caso concreto, se está diante de um contrato de adesão, tal qual definido pelo artigo 54 e parágrafos do CDC.

As cláusulas contratuais, consubstanciadas em instrumento particular escrito, foram previamente elaboradas pela incorporadora e submetidas para aprovação, em bloco, pelos adquirentes da unidade imobiliária respectiva, sem possibilidade de discussão ou modificação substancial de conteúdo.

Nada obstante se trate de uma forma de contratação absolutamente lícita, não se pode negar que é a que mais expõe a vulnerabilidade do consumidor. Desse modo, especial relevo assume o princípio da boa-fé, em todas as suas múltiplas funções.

Impõe a lei que a interpretação das cláusulas contratuais, em casos tais, haverá de ser favor debitore, com base no artigo 47 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, ou, para os que assim não entendam, contra proferentem, com base no artigo 423 do Código Civil.

A moderna concepção contratual, nesse aspecto, visa à proteção da confiança depositada pelo aderente no vínculo jurídico estabelecido e nas declarações manifestadas pelo proponente, porquanto geram legítimas expectativas que, por seu turno, devem ser satisfeitas

O compromisso particular de compra e venda de bem imóvel consiste em um contrato de natureza peculiar, pois, a depender do registro no Cartório de Imóveis, se atribui ao promitente comprador a propriedade resolúvel do bem, mediante o pagamento das prestações ajustadas entre as partes.

No caso, a sentença recorrida reconheceu a ocorrência de atraso na entrega do imóvel, cuja culpa foi atribuída à vendedora, razão de sua irresignação, na qual sustenta a validade dos termos aditivos firmados entre as partes, a afastar a mora, a validade da cláusula de tolerância, o cabimento de restituição apenas parcial dos valores pagos, a incorreção nos juros de mora e da taxa fixados na sentença, o descabimento dos lucros cessantes, do dano moral e da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

E assiste razão, em parte, ao Apelante.

Vejamos.

Da (in) validade da cláusula de tolerância

Com relação à cláusula contratual que prevê 180 (cento e oitenta) dias como prazo de tolerância para a entrega do imóvel, tem-se que é admitida jurisprudencialmente, desde que redigida de forma clara e de fácil compreensão, requisitos atendidos na espécie em exame.

Ela serve para abarcar eventuais situações que decorrem do risco da própria atividade exercida pelas vendedoras e podem gerar a demora para a conclusão da obra e entrega do bem. Não é contrária aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor, pois o seu objetivo precípuo é buscar solucionar obstáculos e dificuldades hábeis a adiar a finalização do empreendimento.

Nesse sentido, são os julgados:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. (...)

3. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização. (...)

7. Agravo interno não provido.”

(STJ, AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019)

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. (...)

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. (...)”.

(STJ, Resp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Todavia, a extrapolação do termo final de tal previsão, sem a demonstração do advento de fato impeditivo do adimplemento, por caso fortuito ou força maior, que não se confunde com chuvas e paralisações de atividades essenciais de longa duração, caracteriza conduta ilícita a ensejar condenação em indenização a fim de compensar os prejuízos sofridos pela parte que suportou o atraso injustificado.

A (in)validade dos aditivos contratuais

Da mesma forma, válido é o termo aditivo que prevê prorrogação de prazo para a entrega de imóvel quando devidamente assinado pelas partes e não há constatação de qualquer vício de consentimento.

Nesse sentido, é a jurisprudência majoritária:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO ADITIVO. VALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. [...] 2. Não demonstrada a existência de vício no termo aditivo de prorrogação do prazo para entrega do imóvel, pois firmado entre partes capazes, mediante livre manifestação de vontade, não há que se cogitar em nulidade. [...]4. Apelação cível da Ré conhecida e não provida. Recurso adesivo do Autor parcialmente conhecido e não provido.”

(TJ-DF 07035659220198070001 DF 0703565-92.2019.8.07.0001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 10/03/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/03/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada)

No caso, vê-se que foram firmados termos aditivos entre a parte ré, ora apelante, e as seguintes partes:

I) Vauner Malta Novaes e Raquel Maria do Nascimento Novaes, adquirentes da unidade 0011, edifício Bromélia, Torre 04, em 04/06/2013, no qual repactuou a entrega do imóvel para 31/10/2013 (ID 9001547);

II) Maria Daniela Barauna Rego da Silva, adquirente da unidade imóvel 1801, Edifício Gardênia, Torre 09, no qual repactuou a entrega do imóvel em 18/08/2011 para 30/11/2012 (ID 9001548) e em 10/10/2013, com aquisição de depósito D335, localizado na G1, com isenção da taxa de transferência de 2%, e repactuou a entrega da unidade para 30/10/2013;

III) Wilfried Klein e Patrícia Salvador Sanchez Klein, adquirentes da unidade 1703, Edifício Bergônia, Torre 10, no qual, em 07/12/2012, reduziu a taxa de transferência prevista na alínea “c” da cláusula 12.1 do contrato para 1% e repactuou a entrega da unidade para 30/05/2013 (ID 9001544);

IV) Vancy Ferrari Ramos de Oliveira e Carlos Alberto Neri de Oliveira, adquirentes da unidade 301, Edifício Jatobá, Torre 11, no qual houve o repactuamento da dívida, sem incidência de juros, e repactuaram a entrega em 12/09/2011 para 30/11/2012 (ID 9001545);

V) Adean Hamilton David Neves e Kellen Lúcia Oliveira Novaes, adquirentes da unidade 3302, do Edifício Begônia, Torre 10, no qual firmaram termo aditivo de ID 9001554, com renegociação do preço total previsto na cláusula 3.1, sem juros, e repactuaram a data de entrega para 30/11/2012.

Registro que as partes ratificaram os demais termos, cláusulas e condições do contrato original que não foram objeto de alteração expressa pelo Termo Aditivo.

Apesar de a parte autora, ora apelada, sustentar a existência de abusividade na pactuação do termo aditivo entre as partes, sob o fundamento de que foram coagidos, em verdade, não logrou êxito em comprovar esta circunstância.

Ao revés, isto porque, é possível inferir dos ajustes a previsão de vantagens provenientes da repactuação quanto ao prazo de entrega da unidade, a exemplo do ocorrido com ALDEAN e KELEN que obtiveram a vantagem da isenção de juros quanto ao preço previsto na cláusula 3.1 do contrato, que dispõe sobre a quitação do preço à vista.

De igual modo, é possível inferir quanto a WILFRIED KLEIN e PATRÍCIA KLEIN, que obtiveram a redução da taxa de transferência para 1% (um por cento), VANCY FERRARI e CARLOS ALBERTO NERI com o repactuamento obtiveram a não incidência de juros (ID 9001545, fl. 44/139) e VAUNER MALTA e RAQUEL MARIA NOVAES houve a repactuação da dívida e do termo para entrega.

No caso de MARIA DANIELA BARAUNA, conquanto o segundo termo aditivo contratual tenha sido assinado quase um ano depois de escoado o prazo previsto para entrega da unidade, não se pode olvidar de que houve uma compensação, tendo em vista que no segundo termo aditivo essa adquiriu um depósito localizado no G1, com isenção de taxa de transferência de 2%, o que revela que se beneficiou da renegociação na data de entrega.

Uma vez que não foi demonstrado qualquer vício na manifestação de vontade do contrato ou termo aditivo, mas que, em certa medida, os consumidores foram beneficiados com a repactuação do termo de entrega da unidade adquirida, sem que representassem vantagem exagerada em favor da construtora, válidos são os termos pactuados.

E se são válidos os termos aditivos supracitados, o marco temporal para aferição do atraso, ou não, na entrega do empreendimento deve levar em conta a data neles previstos, computado o prazo de tolerância.

Da data de entrega

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, quando inexistir termo de entrega das chaves ou prova efetiva da conclusão da obra tal como expedição de certificado de vistoria e conclusão da obra, deve-se considerar a entrega do imóvel na data da averbação do “habite-se” no Cartório de Registro de Imóveis.

Nessa mesma linha de intelecção, é a jurisprudência majoritária:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. AFASTADA. PRELIMINAR NA APELAÇÃO. NULIDADE DA SENTENÇA. PEDIDO GENÉRICO. INCONFORMISMO. PRELIMINAR AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE. DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. REGRA. ATRASO DE 16 DIAS. FALTA DE PREJUÍZO AO CONSUMIDOR. TERMO ADITIVO POSTERGANDO O PAGAMENTO. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. NÃO COMPROVADO. VALIDADE DO CONTRATO. VALIDADE DAS CLÁUSULAS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL PRESERVADO. FALTA DE PREJUÍZO POR PARTE DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. ENUNCIADO 361 DA IV JORNADA DE DIREITO CIVIL. CONTRADIÇÃO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. […]. 3.1. A suposta mora de apenas 16 dias foi afastada no momento da averbação do habite-se, momento no qual o consumidor passou a ter a obrigação de pagamento do valor devido, assim como foi assinado termo aditivo, em comum acordo entre as partes, regulando a data e forma de pagamento dos valores. […]. 6. O CPC adotou a concepção chamada de prequestionamento ficto, de modo que a simples interposição dos aclaratórios é suficiente para fins de prequestionamento, independentemente de manifestação expressa do órgão julgador sobre cada dispositivo legal invocado pela parte. 7. Embargos de declaração rejeitados.” (TJ-DF 00207238020148070001 DF 0020723-80.2014.8.07.0001, Relator: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 03/02/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 11/02/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) - Grifei

“APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE QUATRO MESES APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. SENTENÇA QUE RESCINDE A AVENÇA E DETERMINA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA, BEM COMO CONDENA A RÉ EM DANOS MORAIS NO IMPORTE DE R$ 15.000,00. Recurso exclusivo da ré requerendo: (i) seja afastada, ou, subsidiariamente, reduzida, a condenação ao pagamento de danos morais; (ii) seja corrigida a fixação do marco inicial da rescisão; (iii) seja reconhecida a rescisão por culpa da apelada e determinada a retenção de parte do preço pago em favor da apelante; (iv) ou, em sendo mantido o entendimento pela restituição integral, seja declarada sua limitação ao valor apontado na inicial, qual seja, R$44.922,54. Irresignação que merece parcial provimento. Decisão resolutória que deve retroagir à data da celebração do contrato, ou seja, outubro de 2008. Dano moral não configurado, ante a ausência de lesão a direito da personalidade. Determinação de restituição integral dos valores pagos pela autora que se mantém. Sucumbência recíproca. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.” (TJ-RJ - APL: 02612810520138190004 RIO DE JANEIRO SAO GONCALO 2 VARA CIVEL, Relator: MARCOS ANDRE CHUT, Data de Julgamento: 18/07/2018, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/07/2018)

A averbação não se confunde com a expedição do habite-se, pois, esse nada mais é que a certificação pela prefeitura da conclusão da obra. Diferentemente da averbação, que consiste em levar ao cartório de registro de imóveis informação de que a construção foi finalizada.

Evidentemente que não se trata de um marco absoluto, na medida em que a parte contrária pode comprovar a existência de impedimento injustificável criado pela construtora, o que não ocorreu.

É possível inferir dos autos que a averbação de conclusão do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis do Edifício Bromélia ocorreu em 25/07/2014 (ID 9001572, fl. 72/141), do Edifício Gardênia ocorreu em 13/01/2014 (ID 9001574), do Edifício Jatobá ocorreu em 07/05/2014 (ID 9001574, fl. 103/121) e do Edifício Begônia ocorreu em 06/08/2013 (ID 9001574, fl. 73/141). 

São, portanto, essas datas que devem ser consideradas como termo adequado para contabilizar eventual mora contratual.

Ajuizada a demanda em fevereiro de 2014, com relação a unidade imóvel adquirida por VAUNER MALTA NOVAES e RAQUEL MARIA DO CARMO DO NASCIMENTO NOVAES a averbação do “habite-se” junto ao Cartório de Registro de Imóveis ocorreu em 25/07/2014 e o termo final do prazo de tolerância ocorreu em 31/04/2014. Desse modo, caracterizado está o inadimplemento contratual.

Quanto à unidade imóvel adquirida por NIRONDE SANT ANNA DA SILVA e NIUVA VIANA DA ASSUNÇÃO SILVA a averbação do “habite-se” ocorreu em 25/07/2014 e o termo final do prazo de tolerância ocorreu em 30/10/2012, de modo que evidenciado está o inadimplemento contratual pela parte ré, ora apelante, por quase dois anos.

Situação análoga é a da unidade imóvel adquirida por VANCY FERRARI RAMOS DE OLIVEIRA e CARLOS ALBERTO NERI DE OLIVEIRA, cuja averbação do “habite-se” no Cartório de Registro de Imóveis ocorreu em 07/05/2014 e o termo final do prazo de tolerância ocorreu em 30/05/2013, de modo que também neste caso está configurado o inadimplemento contratual por mais de um ano.

No que tange a WILFRIED KLEIN e PATRÍCIA SALVADOR SANCHEZ KLEIN, diversamente dos demais, a averbação do “habite-se” ocorreu em 06/08/2013 em data anterior ao termo final do prazo de tolerância ocorrido em 30/11/2013. Assim, neste caso não há falar em atraso injustificado na entrega da unidade imóvel adquirida na planta.

Igual circunstância é possível inferir quanto ao imóvel adquirido por MARIA DANIELLA BARAUNA REGO DA SILVA, cuja averbação do “habite-se” no Cartório de Registro de Imóveis ocorreu em 13/01/2014, data anterior ao termo final do prazo de tolerância (30/04/2014).

Comprovada a inadimplência do promitente vendedor em razão de flagrante atraso na entrega da unidade imóvel Bromélia 0011, Bromélia 1907 e Jatobá 301, claro é o direito da parte que os adquiriu em pleitear a rescisão contratual por inequívoca culpa da incorporadora, devendo essa arcar com a integral devolução dos valores pagos pelo comprador, em parcela única, sendo esta medida razoável e em harmonia com o princípio da boa-fé objetiva e da equidade, de forma que se afasta a pretensão da recorrente de retenção de qualquer valor.

Trata-se de entendimento consolidado no STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESCISÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. REQUISITOS. TEORIA FINALISTA. VERIFICAÇÃO. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 E 7 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AFASTAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 211 DO STJ E 284, 282, E 283 DO STF. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.  [...]

 6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ.

 7. Agravo interno a que se nega provimento.”

(AgInt no AREsp n. 1.969.503/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 8/4/2022.)

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Saliento que a indicação de supostos motivos responsáveis pelo atraso, elencados na defesa, tais como chuvas, greve de operários da construção civil e falta de insumos não têm o condão de excluir a sua responsabilidade pela dilação do prazo na conclusão da obra, configurando a mora da recorrente o motivo determinante para as recorridas postularem a rescisão do negócio jurídico celebrado.

Dos juros de mora – rescisão por culpa da incorporadora

Nos casos de rescisão contratual de compra e venda de imóvel por culpa da vendedora/empreendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, por se tratar de relação contratual, nos termos do art. 406 do CC e 240 do CPC, e não a partir do trânsito em julgado como pretende o Apelante.

A propósito, cito judiciosa ementa:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - OCORRÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA -RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE VALORES - IMPOSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - DEVOLUÇÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO - DEVOLUÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - DESEMBOLSO. [...]. O termo inicial dos juros de mora a incidirem sobre o valor das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data da citação (CPC, art. 240; CC, art. 405).” (TJMG. AC n. 1.0000.18.060866-3/001, Relator (a): Des.(a) Ramom Tácio, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/08/2020, publicação da sumula em 13/08/2020).

No tocante à correção monetária, há entendimento pacificado do STJ no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, sua incidência sobre as parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

Confira-se:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. FALÊNCIA DA CONSTRUTORA (ENCOL). [...] EMPREENDIMENTO "RIO 2". DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS. OBRIGAÇÃO RECONHECIDA COM BASE EM PROVAS E CONTRATOS. APLICAÇÃO DO ART. 40, § 2º, DA LEI. N. 4.591/64. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. CADA DESEMBOLSO. [...]

4. A regular constituição do devedor em mora somente é marco relevante para a incidência dos juros legais, mas não da correção monetária. Esta, por não configurar acréscimo pecuniário à dívida, apenas recompõe o valor devido, fazendo frente aos efeitos erosivos da passagem do tempo. No particular, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.” (REsp n. 1.305.780/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 17/4/2013.)

Dos lucros cessantes

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”

(REsp n. 1.635.428/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 25/6/2019.)

O mesmo colendo Superior Tribunal possui firme entendimento no sentido de que, sendo a indenização pelos danos emergentes, com base em aluguéis pagos, mais favoráveis, estes devem ser aplicados à espécie.

Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA.

[...]

1.1. O posicionamento adotado pelo Tribunal de piso destoa da jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que apenas se afasta a cumulação com lucros cessantes no caso de a cláusula penal moratória ser estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que não é o caso dos autos. Precedentes.

1.2. Contudo, vislumbra-se que não há pedido de cumulação dos danos emergentes e da cláusula penal no apelo extremo, mas tão somente pedido de reestabelecimento da indenização em danos emergentes fixada na sentença.

1.3.Nesse interim, observa-se que no caso dos autos a indenização por danos emergentes pleiteada no recurso especial é claramente mais favorável aos ora agravantes, razão pela qual, de plano, reconsidero em parte a decisão monocrática anteriormente proferida a fim de afastar a clausula penal e reestabelecer a indenização pelos danos emergentes com base nos alugueres pagos, conforme constou na sentença.

2. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar parcialmente a decisão de fls. 741-744 (e-STJ) a fim de restabelecer a indenização por danos emergentes conforme a sentença.” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.594/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 31/3/2022.)

O percentual adotado pelo nosso Tribunal de Justiça, para o arbitramento dos lucros cessantes, é, normalmente, o de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, quantia que corresponde ao valor médio de locação em Salvador.

Neste sentido:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. OBRIGAÇÃO DE FAZER/NÃO FAZER C/C COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES E MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. R$ 50.000,00. MINORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 PARA CADA AUTOR. ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

(...) IV - Escorreita a imposição de lucros cessantes à construtora, do percentual 0,5% sobre o valor do bem atualizado, pela não fruição do imóvel, ou do seu proveito econômico, durante o período da mora da promitente vendedora. Precedentes deste Tribunal. (...)". (TJBA, APC nº 0555270-12.2015.8.05.0001, 4ª Câmara Cível, Rel. Des Roberto Maynard Frank, julgamento em 8/11/2016) (Grifei)

Sobre o termo final, porquanto a parte autora propôs a demanda com pedido de rescisão do contrato, demonstrando, assim, o inequívoco desinteresse de continuidade da relação contratual, antes mesmo da entrega do imóvel, a data do ajuizamento da demanda é que deve ser considerado.

É neste sentido que tem decidido os Tribunais:

“DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO FINAL. DANOS MORAIS. CABIMENTO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DO AUTOR PROVIDO E DA REQUERIDA DESPROVIDO.

(...)

II – No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização por danos materiais. In casu, o termo final de incidência dos lucros cessantes, porém, não pode ser considerado como a data do "habite-se", vez que não se traduziu como a data do cumprimento das obrigações da construtora. Tratando-se ação de rescisão contratual, os tribunais entendem adequada a data do ajuizamento da demanda como termo ad quem do dano material.

(...)

V – Apelação interposta pela construtora conhecida e não provida; Apelação manejada pelo autor conhecida e provida somente para reformar a sentença no sentido de determinar a restituição integral dos valores pagos.” (TJAM, APC 0635623-32.2016.8.04.000, Relator (a): Nélia Caminha Jorge; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Terceira Câmara Cível; Data do julgamento: 19/12/2019; Data de registro: 19/12/2019) - Grifei

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. AFASTAMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. CONTRATO DE EMPREITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A COOPERATIVA E A CONSTRUTORA. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE OCORRÊNCIA. VALOR. ESTIMATIVA DO ALUGUEL. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DANO MORAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(...)
4. O adquirente faz jus aos lucros cessantes pelo atraso na entrega da unidade imobiliária, diante da presunção de prejuízo. 4.1. Precedente do STJ: A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. (3ª Turma, Ag.Rg. no REsp. nº 1.202.506/RJ, rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 24/2/2012).

5. O lucro cessante é o acréscimo patrimonial concedido ao ofendido, se a obrigação contratual ou legal não fosse objeto de descumprimento. Seria o reflexo futuro do ato lesivo sobre o patrimônio do credor. [...] Assim, tudo o que o lesado razoavelmente deixou de ganhar desde o dia do ilícito será recomposto (Cristiano Chaves de Farias, Curso de Direito Civil: Obrigações. Editora: Juspodivm, 2012). 5.1. A indenização tem como termo inicial a data estimada para conclusão da obra, considerando-se tolerância de até 180 dias prevista no contrato e o termo final será a data da entrega das chaves quando então, finalmente, poderá o adquirente tomar posse no imóvel adquirido, desfrutando do mesmo como melhor lhe aprouver. No caso dos autos e diante de suas peculiaridades, o termo final deve corresponder à data do ajuizamento da ação: 28 de abril de 2016.

(...)
8. Apelo conhecido e parcialmente provido.”

(TJDFT, APC 07143378520178070001 Relator(a): CESAR LOYOLA, julgamento: 20/03/2019)

Sendo mais favorável à parte autora a condenação da parte ré ao pagamento de lucros cessantes, que a condenação decorrente da inversão da cláusula penal, deve aquela prevalecer, todavia, no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor do bem atualizado, razão da reforma da sentença neste ponto.

Do dano moral

Em que pese o mero inadimplemento contratual, por si só, não ensejar danos extrapatrimoniais, in casu, corroboro o entendimento firmado pelo Juízo precedente, no sentido da ocorrência de transtorno que desborda do mero dissabor.

Isto porque, o atraso na entrega do imóvel objeto da lide mais meses e até anos após a data estipulada no contrato, já computado o prazo de tolerância, ultrapassou os limites do mero descumprimento contratual, fato que certamente acarreta angústia e frustração da expectativa do consumidor de adquirir a tão sonhada casa própria.

A conduta da Ré/Apelante, em postergar, muito além do prazo de tolerância, a entrega do bem, seguramente afeta a dignidade da parte adquirente, causando-lhe sofrimento apto a lesar direito de personalidade.

Assim, conquanto se trate de inadimplemento contratual, risco inerente a qualquer negócio jurídico, as circunstâncias do caso em apreço permite inferir a satisfação dos requisitos para reparação por dano moral.

Nesse sentido, julgou este Tribunal de Justiça:

"APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E BEM QUANTIFICADO. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O atraso na entrega do imóvel objeto do contrato entre as partes é patente, devendo-se considerar para tanto as datas previstas para se aferir, e não o prazo consignado na Lei de Loteamento nº 6.766/1979, como quer a construtora, não podendo o risco da sua atividade ser transferido ao consumidor. 2. Descumprido o citado prazo, inclusive o de tolerância, justo o motivo para a rescisão contratual. 3. Dano moral configurado ante o atraso injustificado na entrega do imóvel,que persistiu por mais de um ano, ultrapassando o mero dissabor, justificando-se a condenação por danos morais. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO." (TJ-BA - APL: 05037430720178050080, Relator: Moacyr Montenegro Souto, Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: 12/02/2019)

"APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. DEFERIMENTO. FIXAÇÃO NO PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Na linha do quanto destacado pelo juízo de origem, o atraso na entrega da obra não se trata de mero dissabor ou de aborrecimento decorrentes do descumprimento contratual, mas de imputação de sofrimento e constrangimento ao Consumidor, pelo que deve o Fornecedor responder pelos danos causados. 2 - Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA." (TJ-BA - APL: 05641598120178050001, Relator: Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 28/05/2019)

Quanto ao valor da indenização, tem-se que sua fixação há de ser o suficiente para desagravar a consumidora, mas justa medida de sancionar a conduta da Ré e inibi-la no futuro.

De acordo com Flávio Tartuce:

"[...] se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório." (Manual de Direito Civil. Vol. Único. 5. Ed. São Paulo: Método, 2015).

Nesse contexto, considerando as peculiaridades                                                                          do presente caso, como porte econômico da Ré e, os transtornos vivenciados pela parte autora que experimentou o atraso injustificado, entendo que o valor arbitrado em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) para cada um se revela desarrazoado porque fixado muito acima do praticado nesta corte para casos similares.

Confiram-se:

"DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR.  APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL TRÊS QUARTOS. PRESTAÇÃO ADIMPLIDA PELA CONSUMIDORA. ALEGAÇÃO DE ERRO PELA VENDEDORA. INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. TROCA POR OUTRO DE CAPACIDADE INFERIOR. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS). MAJORAÇÃO PARA R$20.000,00 (VINTE MIL REAIS). ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.  [...]. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.[...]

IV- Restou patenteado que após pleito de rescisão do contrato as Rés não restituíram os valores pagos pela consumidora, induzindo-a a aceitar o imóvel indesejado.

V- A atitude desrespeitosa, abusiva e ilegal das Rés aliada à má prestação dos serviços do fornecedor, configura a causa dos danos morais, que, devidamente comprovados, tornam-se passíveis de indenização.

VI- Evidenciada a ocorrência do ato ilícito, do nexo causal e do dano, é de ser confirmada a sentença que condenou o ofensor a indenizar o ofendido, por danos morais, tendo como objetivo apenas minimizar a dor e a aflição suportada pela parte prejudicada, devendo ser fixada dentro dos padrões de razoabilidade, para que não acarrete enriquecimento ilícito. Portanto, impõe-se a reforma do quantum indenizatório de R$10.000,00 (dez mil reais) para R$20.000,00 (vinte mil reais), adequando aos parâmetros dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. [...]. 

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO". (Classe: Apelação, Número do Processo: 0515652-89.2017.8.05.0001, Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK, Publicado em: 10/07/2018)

"DOIS RECURSOS DE APELAÇÃO SIMULTÂNEOS DAS PARTES RÉS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INVALIDADE DE RETENÇÕES ABUSIVAS PREVISTAS EM CLÁUSULA DE RESCISÃO. [...]. DANOS MORAIS REDUZIDOS PARA R$ 25.000,00. APELOS PROVIDOS EM PARTE. 1. Conforme a jurisprudência do TJBA, "Não se revela abusiva a estipulação de um prazo de tolerância para a entrega do imóvel em construção [...] o termo inicial para cômputo da indenização relativa ao atraso na entrega de imóvel é a data prevista para a conclusão e entrega deste, acrescido do prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias..." (APC nº 0542318-98.2015.8.05.0001); 2. A cláusula de rescisão, que prevê a retenção de até 90% do valor pago pelo consumidor, é flagrantemente abusiva. O contrato foi extinto sem culpa da consumidora, em razão do atraso na entrega do imóvel. Não é cabível a retenção de nenhum valor pago; [...] (II) reduzir a condenação em danos morais para o valor de R$ 25.000,00, mantendo-se a condenação solidária das duas Apelantes. 6. RECURSOS DE APELAÇÃO SIMULTÂNEOS CONHECIDOS e PROVIDOS EM PARTE". (TJ-BA - APL: 05104048420138050001, Relator: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 19/12/2018)

Destarte, considerando as circunstâncias narradas e com amparo nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, reduzo o montante indenizatório para R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a ser pago aos autores cujo inadimplemento contratual pela parte ré restou comprovado, valor esse incapaz de ensejar seu enriquecimento sem causa, e muito menos de abalar a saúde financeira do réu.

Da inexistência de mora – unidades 1801 e 1703

Circunstância diversa ocorre com relação as unidades 1801 do Edifício Gardênia adquirido por MARIA DANIELLA BARAUNA REGO DA SILVA e 1703 do Edifício Begônia adquirido por WILFRIED KLEIN e PATRÍCIA SALVADOR SANCHEZ KLEIN.  

Isto porque, quanto a esses as referidas unidades imóveis tiveram o “habite-se” averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis dentro do prazo de tolerância previsto no termo aditivo pactuado entre as partes.

Quanto à unidade 1801 do Edifício Gardênia, adquirido por MARIA DANIELLA BRAUNA REGO DA SILVA, vê-se que a averbação do “habite-se”, com certificação da conclusão da construção, ocorreu em 13/01/2014, antes do termo final do prazo de tolerância previsto para 30/04/2014, tendo sido proposta a demanda antes de seu término.

Com relação à unidade 1703 do Edifício Begônia adquirido por WILFRIED KLEIN e PATRÍCIA SALVADOR SANCHEZ KLEIN, a averbação ocorreu em 06/08/2013 e o termo final do prazo de tolerância foi em 30/11/2013.

Porquanto não foi evidenciado o inadimplemento contratual decorrente do atraso injustificado do empreendimento pela parte ré, ora apelante, e manifesto o interesse inequívoco de rescindirem o contrato, fazem jus os autores acima citados ao ressarcimento dos valores por eles pagos, com ressalvas legais e contratuais.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria vem se firmando no sentido de que, se a obra é concluída, ainda que dentro do prazo de tolerância, o pedido de rescisão por parte dos compradores teria como justificativa a sua desistência, não a culpa da vendedora.

Confira-se:

“DIREITO CIVIL E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA CONCLUÍDA. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. CULPA CONCORRENTE DAS PARTES NA RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORREÇÃO PELO INPC. INOCORRÊNCIA DE DANO HIPOTÉTICO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO. AVERBAÇÃO DO HABITE-SE NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. JUROS MORATÓRIOS DEVIDOS DESDE A CITAÇÃO.SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. 1. Demonstrados o atraso na entrega de obra por culpa do promitente vendedor e o fato de que os adquirentes estavam cientes, no momento da propositura da ação, de que a carta de habite-se já estava averbada no registro imobiliário, resta configurada a hipótese de desistência do negócio jurídico [...]." (Acórdão n.1004670,20150110858335APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL 3ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento:15/03/2017, Publicado no DJE: 22/03/2017. Pág.: 637/643)

Ocorre que a jurisprudência do STJ tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, para ressarcimento das despesas administrativas, propaganda, impostos, recolocação no mercado, alusivas à unidade residencial, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (REsp 196.311/MG e REsp 332.947/MG).

Prevendo o contrato disposição em sentido diverso, a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, hipótese essa evidenciada na cláusula 10.8 do contrato, que prevê a devolução de apenas 70% dos valores pagos, com deduções de juros, 10% de despesas administrativas, 12% de despesas com publicidade, de tributos, dentre outros.

É certo que as referidas retenções se mostram excessivas em confronto com o que dispõe o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, posto que colocaria os adquirentes em demasiada desvantagem decorrente da rescisão contratual, acarretando a retenção de valores de forma exacerbada, de modo que não pode ser admitida.

Considerando que até a propositura da demanda já havia sido paga quantia significativa do valor total do imóvel, sem que tenha ocorrido a fruição do bem, bem como o fato de que a empresa demandada poderá revender o imóvel e auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do bem no mercado, impositiva é a redução da retenção em favor da parte apelante quanto as unidades 1801 do Edifício Gardênia e 1703 do Edifício Begônia para 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Da correção monetária e dos juros de mora

Nos casos de resolução contratual de compromisso de compra e venda por vontade unilateral do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da Sentença condenatória.

Nesse sentido é o seguinte precedente:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...]

2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago.

3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.

4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão.

5. Recurso especial provido.”

(REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015)

Da comissão de corretagem

Fazem jus, ainda, todos os autores à devolução dos valores pagos a título de “comissão de corretagem”, uma vez que entre o pagamento da comissão e a propositura da demanda não transcorreu o prazo prescricional decenal.

Ademais, o contrato de compromisso de compra e venda não faz referência ao valor ou percentual cobrado a esse título, limitando-se a indicá-lo em um quadro resumo indicativo de que compõe o valor total do imóvel e a forma de pagamento.

Conclusão

Diante do exposto, impositiva(o) é: I) a homologação do acordo extrajudicial celebrado entre a parte ré e ADEAN HAMILTON DAVID NAVES e KELLEN LÚCIA OLIVEIRA NAVES, extinguindo, quanto a esses, o feito com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, III, do CPC, razão do conhecimento parcial do recurso, ante a perda superveniente do objeto; II) o acolhimento da preliminar de nulidade por vício de julgamento extra petita para decotar da sentença a condenação do apelante a obrigação de pagar honorários advocatícios contratuais; III) a rejeição da prejudicial de prescrição trienal quanto aos valores pagos a título de “comissão de corretagem”; IV) o provimento parcial do recurso para: a) declarar a validade dos termos aditivos celebrados entre as partes; b) reconhecer o inadimplemento por culpa do promitente vendedor, ora apelante, apenas com relação as unidades imóveis 0011 do Edifício Bromélia, 1907 do Edifício Bromélia e 0301 do Edifício Jatobá, mantendo a condenação à restituição imediata e integral dos valores pagos, inclusive de comissão de corretagem, devidamente atualizada; c) quanto aos adquirentes dessas três unidades, o reconhecimento da ocorrência do dano moral e redução do valor da indenização arbitrada na sentença para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), para cada autor; d) reduzir o percentual aplicado aos lucros cessantes para 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do bem; e) declarar rescindido o contrato celebrado entre o Apelante e os adquirentes das unidades 1703 do Edifício Begônia e 1801 do Edifício Gardênia, por culpa do comprador, devendo a Apelante restituir, nesse caso, os valores pagos, inclusive a título de comissão de corretagem, retido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa pela rescisão, com respectivos consectários legais.

Dos honorários de sucumbência

Considerando que, com o julgamento do recurso, houve sucumbência recíproca das partes, impõe-se a redistribuição do ônus sucumbencial nos seguintes termos: I) em relação aos adquirentes das unidades 0011 e 1907 do Edifício Bromélia e 0301 do Edifício Jatobá, esses deverão arcar com 25% (vinte e cinco por cento) e a parte ré com 75% (setenta e cinco por cento) das custas e honorários de sucumbência, que mantenho em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido com a interposição do recurso, e II) em relação aos adquirentes das unidades 1801 do Edifício Gardênia e 1703 do Edifício Begônia, esses deverão arcar com 40% (quarenta por cento) e a parte ré com 60% (sessenta por cento) das custas e honorários de sucumbência, que mantenho em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Nestes termos, HOMOLOGO O ACORDO JÁ MENCIONADO, CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO, ACOLHO A PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA, REJEITO A PREFACIAL DE PRESCRIÇÃO E DOU PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos da fundamentação.

É o voto.

 Sala das Sessões,   de julho de 2022.

 HELOÍSA Pinto de Freitas Vieira GRADDI

RELATORA