PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8079861-46.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: DANIELA BRENNER e outros (2) |
| Advogado(s): CLEBER OLIVEIRA AGUIAR |
| APELADO: LARISSA ALENCAR NOVAES |
| Advogado(s): DIOGO AUGUSTO ARAUJO DE OLIVEIRA |
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. DIFERENÇAS LOCATÍCIAS RECEBIDAS A MENOR SEM RESSALVA. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA CONFIANÇA LEGÍTIMA E DA LEALDADE CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Restituição de Caução e Multa Contratual ajuizada por Larissa Alencar Novaes em face de Clari Barreta Brenner, Daniela Brenner e Piergiorgio Castrucci, objetivando a devolução da caução de R$ 72.962,22 e o pagamento de multa contratual de R$ 24.000,00. Os réus, em contestação c/c reconvenção, pleitearam a condenação da autora ao pagamento de R$ 50.515,93, a título de diferenças de aluguéis e multa por rescisão antecipada. A sentença reconheceu a ocorrência da supressio, determinou a restituição da caução no valor de R$ 51.000,00 e julgou improcedente a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) definir se é aplicável o instituto da supressio para afastar a cobrança de diferenças locatícias aceitas reiteradamente sem oposição;
(ii) estabelecer se a cláusula contratual que classifica o recebimento a menor como liberalidade afasta os efeitos da boa-fé objetiva;
(iii) verificar se a restituição parcial da caução e o afastamento da multa contratual foram corretamente decididos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A boa-fé objetiva impõe deveres de lealdade, cooperação e proteção da confiança legítima, aplicando-se desde a formação até a extinção do contrato, conforme o art. 422 do Código Civil.
A supressio se configura quando a inércia prolongada de uma das partes em exercer determinado direito cria expectativa legítima na outra parte de que esse direito não será mais exigido.
Ainda que haja cláusula contratual prevendo que o recebimento de valores a menor não implica renúncia ou novação, tal disposição deve ser interpretada conforme os princípios da boa-fé objetiva e da confiança, não se sobrepondo à conduta reiterada da parte tolerante.
Comprovou-se que os locadores receberam, durante meses, aluguéis inferiores ao pactuado, sem qualquer oposição, consolidando a expectativa legítima da locatária de que os valores pagos quitavam integralmente a obrigação locatícia.
A pretensão de cobrar retroativamente as diferenças locatícias somente após a rescisão contratual configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo ordenamento jurídico.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais reconhece reiteradamente a incidência da supressio em situações semelhantes, ainda que existam cláusulas contratuais expressas em sentido contrário.
A distinção entre prescrição e supressio deve ser respeitada: enquanto a prescrição é regulada por prazos legais, a supressio decorre da inércia prolongada e da quebra da confiança legítima.
A sentença corretamente reconheceu que o valor efetivamente depositado como caução foi de R$ 51.000,00, excluindo pagamento relativo ao primeiro mês de aluguel, bem como afastou, com fundamento na isonomia e equilíbrio contratual, a incidência da multa por rescisão antecipada.
A majoração dos honorários advocatícios em grau recursal encontra amparo no art. 85, §11, do CPC, sendo fixada em 12% sobre os valores da condenação principal e reconvencional.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
A tolerância reiterada do locador ao recebimento de aluguéis em valor inferior ao pactuado, sem qualquer oposição, configura supressio, impedindo a cobrança retroativa das diferenças.
A cláusula contratual que qualifica o recebimento a menor como liberalidade não prevalece sobre o princípio da boa-fé objetiva quando há conduta omissiva prolongada da parte beneficiária.
A restituição da caução deve observar o valor efetivamente depositado, excluído eventual pagamento referente a aluguel, e a multa por rescisão contratual deve ser afastada quando observadas cláusulas contratuais interpretadas à luz da isonomia e da boa-fé.
A supressio e a prescrição são institutos autônomos, sendo possível reconhecer a inexigibilidade do direito mesmo que ele ainda não esteja prescrito, quando sua cobrança contrariar a confiança legítima criada pela conduta anterior da parte.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1803278/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 22.10.2019, DJe 05.11.2019;
STJ, EDcl no REsp 1819075/RS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 09.10.2023, DJe 16.10.2023;
TJ-SP, Apelação Cível 1109707-42.2021.8.26.0100, Rel. Des. Cláudia Menge, j. 20.07.2023;
TJ-MG, Apelação Cível 5028126-22.2022.8.13.0145, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 04.07.2023;
TJ-DF, 0707801-47.2016.8.07.0016, Rel. Flávio Augusto Martins Leite, j. 26.10.2016;
TJ-SP, Apelação Cível 1011157-90.2018.8.26.0011, Rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 06.05.2021.
Exsurgem dos autos a tempestividade da Apelação, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade, merecendo, por conseguinte, ser conhecido o recurso.
Trata-se, na origem, de Ação de Restituição de Caução e Multa Contratual ajuizada por LARISSA ALENCAR NOVAES em face de CLARI BARRETA BRENNER, DANIELA BRENNER e PIERGIORGIO CASTRUCCI, com o objetivo de obter a devolução da caução depositada em contrato de locação comercial no valor de R$ 72.962,22 (setenta e dois mil, novecentos e sessenta e dois reais e vinte e dois centavos), devidamente atualizada, bem como o pagamento de multa contratual de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais).
Os Acionados apresentaram Contestação c/c Reconvenção (id. 85818411), pleiteando a condenação da Autora ao pagamento de R$ 50.515,93 (cinquenta mil, quinhentos e quinze reais e noventa e três centavos), correspondente às diferenças de aluguéis pagos a menor acrescidos de multa por rescisão antecipada, deduzido o valor da caução.
O Julgador primevo julgou parcialmente procedente a ação principal, condenando os Réus à restituição da caução no valor de R$ 51.000,00 (cinquenta e um mil reais), corrigida pela caderneta de poupança até a entrega do imóvel e posteriormente pelo IPCA-E, e julgou improcedente a reconvenção, aplicando o instituto da supressio para afastar a cobrança das diferenças de aluguéis.
Cinge-se a controvérsia recursal, portanto, em aferir a correção da sentença que, ao reconhecer a incidência da supressio fundada no princípio da boa-fé objetiva, determinou a restituição da caução e julgou improcedente a reconvenção relativa à cobrança de diferenças locatícias e multa contratual.
Os Insurgentes sustentam a prevalência da literalidade das cláusulas contratuais, mormente aquela que classifica o recebimento a menor como mera liberalidade, defendendo a inaplicabilidade da supressio ao caso concreto.
In casu, ainda que os Apelantes afirmem que a Cláusula Nona do contrato de locação, ao prever expressamente que o recebimento de valores a menor não implica novação ou concordância tácita, afastaria por completo a incidência do instituto da supressio, tal argumento não se sustenta.
A análise da questão sob a ótica da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as relações contratuais, revela o acerto do magistrado sentenciante. Sob esse prisma, cabe lembrar o disposto no art. 422 do Código Civil:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Da leitura do dispositivo, depreende-se que a boa-fé objetiva constitui cláusula geral que impõe aos contratantes deveres de lealdade, cooperação e proteção da confiança legítima depositada pela contraparte, aplicando-se não apenas à formação, mas também à execução e à extinção do vínculo contratual.
A doutrina especializada destaca que esse postulado cumpre, entre outras, função de controle, limitando o exercício de direitos subjetivos quando se der de modo abusivo ou contraditório com a conduta anteriormente adotada.
A supressio, nesse contexto, representa uma manifestação da boa-fé objetiva e se configura quando a inércia prolongada de uma das partes no exercício de determinado direito gera na outra legítima expectativa de que a prerrogativa não mais será exercida.
Trata-se de expressão do dever de lealdade, que impede o exercício tardio de direitos em contradição com a conduta anterior, fenômeno também identificado pela vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao reconhecer a supressio como instrumento de tutela da confiança legítima e da estabilidade das relações negociais, podendo incidir mesmo diante de cláusulas contratuais que, em tese, resguardariam o direito da parte inerte, quando a conduta reiterada e prolongada demonstrar renúncia tácita ou perda da utilidade da prerrogativa.
No presente caso, comprovou-se que os locadores receberam, por longo período, valores de aluguel inferiores ao originalmente pactuado, sem qualquer ressalva ou oposição.
Os comprovantes bancários indicam transferências entre R$ 10.000,00 e R$ 16.000,00, embora o contrato previsse a quantia mensal de R$ 17.000,00, evidenciando conduta omissiva reiterada e prolongada, suficiente para consolidar na locatária a legítima expectativa de quitação integral da obrigação locatícia, em conformidade com o novo padrão de adimplemento tacitamente aceito.
Revela-se, pois, incompatível com a boa-fé e com o dever de lealdade contratual a pretensão dos apelantes de, apenas após a rescisão, exigir diferenças retroativas de aluguéis aceitos sem oposição, pois o prolongado silêncio e a conduta tolerante configuram comportamento contraditório que inviabiliza o exercício posterior do direito de cobrança.
O entendimento adotado pelo Juízo de origem encontra respaldo na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais, que reiteradamente reconhecem a perda do direito de exigir diferenças locatícias retroativas quando o locador, por longo período, adota conduta de tolerância incompatível com a boa-fé contratual. Confira-se:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALUGUÉIS. REAJUSTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. PREVISÃO. CINCO ANOS. COBRANÇA. INEXISTÊNCIA. VALORES RETROATIVOS. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ OBJETIVA. SUPRESSIO. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se, não tendo exercido o direito de reajustar os aluguéis durante o período de 5 (cinco) anos, com base em cláusula contratual expressa, pode o locador exigir o pagamento de tais valores, inclusive de retroativos, após realizada a notificação do locatário. 3. A supressio decorre do não exercício de determinado direito, por seu titular, no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, em virtude do princípio da boa-fé objetiva, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeito ao cumprimento da obrigação. 4. Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a atualização do valor do aluguel durante todo o período contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida eventual diferença no valor já pago nos 5 (cinco) anos anteriores à notificação extrajudicial. 5. Destoa da realidade fática supor que, no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação. 6. Viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os aluguéis por todo o período da relação contratual. 7. No caso, a solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de valores pretéritos. 8. Recursos especiais não providos. (STJ - REsp 1803278/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 22/10/2019, DJe 05/11/2019)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. TERCEIRO INTERESSADO ADMITIDO COMO ASSISTENTE SIMPLES DOS RECORRENTES. ALEGAÇÕES DE ERRO DE PREMISSA FÁTICA, OBSCURIDADE E VIOLAÇÃO DOS LIMITES OBJETIVOS E SUBJETIVOS DA CAUSA. COMPORTAMENTO PROCESSUAL CONTRADITÓRIO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração são cabíveis quando houver, na decisão ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022), não sendo esse o caso dos autos. 2. A alegação de que o acórdão embargado teria decidido a partir de premissa fática equivocada e que teria extrapolado os limites subjetivos e objetivos da causa contradiz o que antes fora afirmado pela própria embargante, ao requerer sua intervenção no processo na qualidade de assistente simples dos recorrentes. Comportamento processual contraditório que atenta contra a boa-fé objetiva, consubstanciada no princípio do 'nemo potest venire contra factum proprium'. 3. 'A jurisprudência do STJ é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório' (AgInt no REsp 1.472.899/DF, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 28/9/2020, DJe de 1º/10/2020). (STJ - EDcl no REsp 1819075/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 09/10/2023, DJe 16/10/2023)
RECURSO DE APELAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. Modalidade "built to suit". Ação declaratória de rescisão contratual e condenatória de restituição de valores (caução). Sentença de procedência. Insurgência da ré - Alugueis pagos e aceitos segundo valor inferior ao previsto no contrato por 16 dos 24 meses de vigência da locação. Inviabilidade de exigir diferenças, inclusive de reajuste anual e encargos moratórios ao tempo ou depois da rescisão do contrato. Supressio. Afronta à boa-fé objetiva - Caução. Ausência de previsão contratual que autorize deduzir débitos pretéritos do valor da caução - Sentença mantida. Verba honorária majorada. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível 1109707-42.2021.8.26.0100, Rel. CLAUDIA MENGE, 36ª Câmara de Direito Privado, julgado em 20/07/2023)
APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - ALUGUEIS MENSAIS - QUITAÇÃO POR LONGO PERÍODO SEM A APLICAÇÃO DOS REAJUSTES ANUAIS PACTUADOS - NÃO IMPUGNAÇÃO PELOS LOCADORES - PRINCÍPIO DA SUPRESSIO - DIFERENÇAS RETROATIVAS DE ALUGUEIS - COBRANÇA - NÃO CABIMENTO. Comprovado que a locatária quitou, por longo período, os alugueis devidos em razão de contrato de locação não residencial sem a aplicação dos reajustes anuais pactuados, bem como que tal situação se consolidou, sem que os locadores a impugnassem ou notificassem àquela para a adequação do pagamento, tem-se por configurada a supressio, princípio fundado na boa-fé objetiva e na confiança instaladas em razão do não exercício de um direito por seu titular, no curso da relação contratual, por tempo suficiente para gerar à outra parte legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeita ao cumprimento da obrigação. Em tal situação, não assiste aos locadores o direito à cobrança retroativa das diferenças dos alugueis não reajustados. (TJ-MG - Apelação Cível 5028126-22.2022.8.13.0145, Rel. Des. ARNALDO MACIEL, 18ª Câmara Cível, julgado em 04/07/2023, publicado em 05/07/2023)
JUIZADOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. REAJUSTE ANUAL DO ALUGUEL QUE DEIXOU DE SER APLICADO PELOS LOCADORES POR CERCA DE 2 ANOS. ACEITAÇÃO TÁCITA. INSTITUTO DA SUPRESSIO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. A recorrente propôs ação de cobrança das diferenças de aluguéis, referentes aos reajustes não aplicados em dezembro de 2014 e dezembro de 2015, sendo o valor reajustado apenas em fevereiro de 2016, ocasião em que os locatários passaram a fazer o pagamento com o acréscimo. Há aceitação tácita do reajuste do valor do aluguel quando o locatário realiza o seu pagamento sem que o locador se oponha ao pagamento sem o reajuste previsto em contrato. Observa-se que o recebimento de prestações locativas, por expressivo lapso temporal, sem ressalva ou oposição, pressupõe concordância do locador, inviabilizando futura cobrança de diferenças, em decorrência da perda do direito pela aplicação do instituto da 'supressio'. Aplica-se do princípio da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais. Tendo o locador incutido no locatário a legítima expectativa de que receberia o pagamento do aluguel, sem a cobrança dos reajustes previstos em contrato, por longo período, não há que se falar em cobrança retroativa das diferenças. Anota-se, ainda, que restou incontroverso que após a cobrança do reajuste os locatários passaram a efetuar o pagamento do valor com a devida atualização (a partir de março de 2016). Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. (TJ-DF - 0707801-47.2016.8.07.0016, Rel. FLÁVIO AUGUSTO MARTINS LEITE, Segunda Turma Recursal, julgado em 26/10/2016, publicado em 03/11/2016)
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Ação de despejo por denúncia vazia c.c. cobrança – Sentença de parcial procedência, para confirmar efeitos da medida liminar de despejo, com rejeição do pedido de cobrança – Reconvenção não conhecida por intempestividade. Apelação da locatária – Nulidade de citação por hora certa – Inocorrência – Hora certa marcada após diversas diligências pelo oficial de justiça – Procedimento regular - Honorária sucumbencial arbitrada com adequação – Recurso improvido. Apelação do locador – Cobrança de diferenças relativas a reajuste estabelecido em contrato e que não foi aplicado durante anos – Impossibilidade - Aplicação do instituto da supressio, decorrente do princípio da boa fé objetiva.- Vedação ao comportamento contraditório - Incidência do artigo 422 do Código Civil – Cabe ao juiz decidir o mérito de acordo com a prova existente nos autos e com o direito aplicável no caso concreto, a despeito da revelia – Honorários sucumbenciais - Valor arbitrado com adequação – Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível 1011157-90.2018.8.26.0011, Rel. CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA, 32ª Câmara de Direito Privado, julgado em 06/05/2021)
Noutro giro, quanto à alegação de que a inocorrência da prescrição afastaria a aplicação da supressio, tal argumento não prospera.
São institutos autônomos, com fundamentos e finalidades distintas: a prescrição extingue a pretensão em razão do tempo fixado em lei, ao passo que a supressio limita o exercício do direito em virtude da inércia prolongada e do comportamento contraditório da parte.
Assim, mesmo um direito não prescrito pode tornar-se inexigível quando o seu exercício violar a confiança e a boa-fé que devem reger as relações contratuais.
De igual modo, a cláusula contratual que qualifica o recebimento a menor como mera liberalidade não possui caráter absoluto. Sua interpretação deve ser harmonizada com o dever de lealdade e com a boa-fé objetiva, sob pena de desnaturar o equilíbrio e a confiança que devem reger a relação contratual, apta a frustrar a justa expectativa criada pela conduta reiterada do locador.
Por outro prisma, no que se refere ao valor efetivo da caução e à multa contratual, a sentença primeva também se mostra irretocável.
O Juízo de origem, com base na análise pormenorizada dos documentos, concluiu que o valor efetivamente depositado a título de caução foi de R$ 51.000,00 (cinquenta e um mil reais – id. 85813866), e não R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), porquanto o valor de R$ 17.000,00 depositado em 05/06/2018 correspondeu ao primeiro mês de aluguel.
Correto, igualmente, o afastamento da multa por rescisão antecipada, pois o parágrafo único da Cláusula Segunda, ainda que mencione apenas o locador, deve ser interpretado em conformidade com o princípio da isonomia e do equilíbrio contratual.
Tendo a locatária notificado sua intenção de rescindir após o décimo segundo mês de vigência, agiu dentro da prerrogativa contratual, inexistindo infração passível de penalidade.
De todo o exposto, conclui-se que a sentença de primeiro grau analisou com acuidade as provas e aplicou corretamente o direito, reconhecendo a supressão do direito de cobrança das diferenças de aluguéis em virtude da conduta contraditória dos locadores e da violação à boa-fé objetiva. A decisão está em plena consonância com os ditames da justiça contratual e da lealdade, não merecendo reparo.
Por fim, quanto aos honorários, o Julgador a quo fixou-os em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na ação principal e sobre o valor da reconvenção, conforme art. 85, §2º, do CPC.
À luz do §11 do mesmo dispositivo, majoro os honorários em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre os respectivos valores de condenação e reconvenção.
Ex positis, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO, mantendo-se incólume a sentença vergastada e majorando-se os honorários sucumbenciais nos termos acima fixados.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, documento datado eletronicamente.
DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA
Presidente / Relator
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