PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. REMESSA NECESSÁRIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS (ITIV/ITBI). MUNICÍPIO DE SALVADOR. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. TEMA REPETITIVO 1.113 DO STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO MEDIANTE VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (VVA). ILEGALIDADE. NECESSIDADE DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO (ART. 148 DO CTN). SENTENÇA INTEGRADA.

I. Caso em exame: Remessa necessária de sentença que concedeu a segurança para determinar que a base de cálculo do ITIV fosse o valor da transação imobiliária (R$ 139.019,98), afastando o montante de R$ 308.892,76 apurado unilateralmente pelo Município de Salvador com base no Valor Venal Atualizado (VVA).

II. Questão em discussão: As questões em discussão consistem em: a) definir se o Município pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com fundamento em valor de referência unilateral; b) verificar a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte;

III. Razões de decidir: O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixou o entendimento de que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, não vinculada ao IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. O afastamento dessa presunção exige a instauração de processo administrativo regular (Art. 148 do CTN), sendo vedado o arbitramento prévio e unilateral por pauta fiscal.

IV. Dispositivo e tese: Sentença integrada. Tese de julgamento: "1. A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel, presumindo-se como tal o valor da transação declarado pelo contribuinte. 2. É ilegal o arbitramento unilateral da base de cálculo pelo Fisco com base em valores de referência pré-estabelecidos sem processo administrativo contraditório."

Referências: Art. 156, II, CF/88; Arts. 38, 97, § 2º e 148 do CTN; Tema Repetitivo 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8123789-08.2025.8.05.0001, em que figuram como interessados, JUIZ DE DIREITO 13ª VARA DA FAZENDA PÚBLICA DE SALVADOR,  MARTINS DA SILVA NERY FILHO e outros (2).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,  em CONHECER E INTEGRAR A SENTENÇA EM REEXAME NECESSÁRIO, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, data registrada no sistema. 

Desa. Graça Marina Vieira Furtado 

Relatora 

GMVF05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Remessa Necessária decorrente da sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por Martins da Silva Nery Filho e Cintia Meira Pazelli contra ato atribuído ao Secretário Municipal da Fazenda de Salvador, concedeu a segurança pleiteada para assegurar aos impetrantes o direito de recolher o Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) utilizando como base de cálculo o valor efetivo da transação imobiliária, em detrimento do valor venal de referência estipulado pela administração municipal.

Na petição inicial, os impetrantes narraram ter celebrado contrato de compra e venda de uma unidade imobiliária comercial (sala 1409 do Empresarial Vasco da Gama Plaza), pelo valor total de R$ 139.019,98. Aduziram, contudo, que ao buscarem a emissão da guia de pagamento do tributo, a municipalidade impôs como base de cálculo o Valor Venal Atualizado (VVA) de R$ 308.892,76, montante este que consideram dissociado da realidade do mercado imobiliário local e das especificidades do negócio jurídico realizado. Fundamentaram sua pretensão no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, que veda o arbitramento unilateral da base de cálculo do ITBI/ITIV com base em valores de referência.

A medida liminar foi deferida pelo juízo de origem, determinando a expedição da guia DAM com base no valor do contrato e suspendendo a exigibilidade da diferença tributária apurada. O Município de Salvador, devidamente intimado, informou o cumprimento da decisão interlocutória e apresentou manifestação na qual reconheceu que a tese autoral encontra amparo na jurisprudência consolidada do STJ (Tema 1.113), limitando-se a pugnar pela atualização monetária do valor da transação pelo índice IPCA para preservar a expressão econômica do tributo.

O Ministério Público do Estado da Bahia, por meio de sua representante, declinou de intervir no feito, por entender que a lide envolve interesse eminentemente patrimonial e disponível das partes, inexistindo interesse público primário que justifique a atuação do fiscal da ordem jurídica. Posteriormente, sobreveio a sentença de mérito que confirmou integralmente a tutela de urgência, julgando procedentes os pedidos e extinguindo o processo com resolução do mérito, com a consequente determinação de remessa dos autos a este Tribunal para o reexame obrigatório.

Certificou-se nos autos a inexistência de interposição de recursos voluntários por qualquer das partes, transcorrendo o prazo legal sem manifestação. Distribuídos os autos por livre sorteio, coube a esta Relatoria a análise da remessa obrigatória.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Salvador, data registrada no sistema. 

Desa. Graça Marina Vieira Furtado 

Relatora 

GMVF05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

1. ADMISSIBILIDADE

Inicialmente, submeto a presente demanda ao reexame necessário, procedimento indispensável nas hipóteses em que a sentença concede a segurança no âmbito de Mandado de Segurança, conforme estabelece expressamente a Lei Federal nº 12.016/2009.

Art. 14, § 1º. "Concedida a segurança, a sentença estará sujeita obrigatoriamente ao duplo grau de jurisdição."

Trata-se de condição de eficácia do provimento jurisdicional de primeiro grau, cuja finalidade é garantir a proteção do interesse público e a correta aplicação das normas de regência quando a Fazenda Pública figura no polo passivo da ação mandamental. No caso em tela, a sentença de mérito acolheu integralmente a pretensão dos impetrantes para afastar a incidência do tributo sobre base de cálculo imposta unilateralmente pelo fisco municipal, o que atrai a aplicação do dispositivo legal supracitado.

Verifica-se, ademais, que não houve a interposição de recursos voluntários pela autoridade coatora ou pelo Município de Salvador, conforme atestam as certidões de decurso de prazo colacionadas aos autos. Tal circunstância reforça a necessidade da remessa de ofício, que devolve a este Tribunal o conhecimento pleno da matéria decidida na instância inferior. Presentes, portanto, os requisitos de admissibilidade, conheço da remessa necessária e passo ao exame do mérito.

2. MÉRITO - BASE DE CÁLCULO DO ITBI/ITIV

O cerne da controvérsia reside na definição da base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tecnicamente denominado ITIV no âmbito do Município de Salvador, nas operações de compra e venda onerosas. A sistemática adotada pela administração fazendária municipal fundamenta-se na utilização de um Valor Venal Atualizado (VVA), apurado por meio de pauta fiscal unilateral, que serve como parâmetro mínimo e absoluto para a tributação, muitas vezes excedendo o valor real do negócio jurídico celebrado entre as partes.

A regra geral insculpida no Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo deste tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, devendo refletir o valor de mercado do imóvel em condições normais de negociação.

Art. 38. "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos."

Ocorre que a interpretação conferida pelo Superior Tribunal de Justiça ao dispositivo legal supracitado, sob o rito dos recursos repetitivos, consolidou-se no sentido de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e boa-fé, não podendo ser sumariamente afastado pela administração pública com respaldo em valores de referência estipulados de forma genérica e unilateral.

Sobre o tema, o STJ fixou teses vinculantes no julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), que devem ser obrigatoriamente observadas por todos os órgãos do Poder Judiciário:

TEMA REPETITIVO STJ Tema 1113 (PRIMEIRA SEÇÃO) [DIREITO TRIBUTÁRIO]: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. — Paradigma: REsp 1937821/SP

Ao analisar o caso concreto, observa-se que o valor da transação imobiliária foi devidamente comprovado por meio do instrumento de promessa de compra e venda, fixado em R$ 139.019,98. Todavia, o Município de Salvador procedeu ao lançamento do tributo com base no montante de R$ 308.892,76, ignorando o preço ajustado entre os particulares e aplicando automaticamente um valor de referência apurado unilateralmente.

Tal conduta revela-se manifestamente ilegal, pois subverte a lógica do lançamento tributário por declaração e impõe ao contribuinte um ônus indevido sem a prévia e indispensável instauração de processo administrativo regular. Conforme a tese firmada pela Corte Superior, a Fazenda Pública possui a prerrogativa de arbitrar o valor do bem somente quando demonstrar, mediante procedimento específico com garantia do contraditório, que o preço declarado é nitidamente incompatível com a realidade de mercado.

Nesse diapasão, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia tem mantido de forma uníssona as sentenças que determinam o valor da transação como base de cálculo do ITIV, em fiel observância ao precedente vinculante do STJ:

EMENTA: REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. MUNICÍPIO DE SALVADOR. ITBI. BASE DE CÁLCULO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TEMA 1113 DO STJ. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO PREÇO DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. DECISUM A QUO PROFERIDO EM OBESERVÂNCIA AO TEMA REPETITIVO 1113, DO STJ. SENTENÇA INTEGRADA. 1. A sentença concedeu a segurança pleiteada para, confirmando a Liminar, assegurar ao Impetrante o direito de proceder ao pagamento do ITBI, tendo por base de cálculo o valor da transação de Compra e Venda constante do contrato anexado aos autos. 2. O mérito da ação mandamental gravita em torno da vinculação da base de cálculo do referido Imposto ao valor da transação declarado e comprovado pelo Contribuinte, o qual goza de presunção de veracidade, em face do princípio da boa-fé objetiva; e o afastamento do Valor Venal Atualizado-VVA, atribuído previamente, de forma unilateral. pelo Fisco. 3. Tema Repetitivo 1113, do STJ: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 4. Decisum proferido de acordo com os ditames constitucionais e legais, bem como respeitando tese firmada em Recurso Repetitivo, não merecendo qualquer reparo. 5. Remessa necessária conhecida. Sentença confirmada. (Classe: Reexame Necessário, Número do Processo: 8053586-89.2023.8.05.0001, Relator(a): GEDER LUIZ ROCHA GOMES, Publicado em: 08/11/2023).

ACORDÃO EMENTA: REEXAME NECESSÁRIO. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO “INTER VIVOS” (ITIV). COM REFERÊNCIA À BASE DE CÁLCULO DO ITIV (ITBI), O STJ, NO JULGAMENTO DOS RECURSO ESPECIAL N.º 1937821/SP (TEMA 1113), SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, FIRMOU O ENTENDIMENTO DE QUE A BASE DE CÁLCULO DO ITIV É O VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO, BEM ASSIM QUE O VALOR DA TRANSAÇÃO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE GOZA DA PRESUNÇÃO DE QUE É CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO, QUE SOMENTE PODE SER AFASTADA PELO FISCO MEDIANTE A REGULAR INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÓPRIO. SENTENÇA QUE CONCEDEU A SEGURANÇA POSTULADA NA EXORDIAL DO MANDAMUS. APLICAÇÃO, NA HIPÓTESE VERTENTE, DA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL RECENTE DO STJ (TEMA 1113). DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO OBRIGATÓRIO, COM BASE NO ART. 14, §1º, DA LEI N.º 12.016/2009 (LEI DO MANDADO DE SEGURANÇA). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA EM SEDE DE REEXAME NECESSÁRIO. I - Consabido, com referência à base de cálculo do ITIV (ITBI), o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recurso Especial n.º 1937821/SP (Tema 1113), ocorrido em 24/02/2022, sob o rito dos recursos especiais repetitivos, firmou as seguintes teses para o fim preconizado no art. 1.039, do CPC/2015: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente" (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022.) II - Desse modo, a sentença submetida a reexame necessário encontra-se em consonância com a jurisprudência hodierna do STJ, firmada no julgamento dos Recurso Especial n.º 1937821/SP (Tema 1113). III - Nesse diapasão, examinando-se o caso concreto, verifica-se que assiste razão à Empresa Autora da ação mandamental originária, posto que o ato perpetrado pelo DIRETOR DA DIRETORIA DA RECEITA MUNICIPAL, autoridade integrante do MUNICÍPIO DO SALVADOR, está em desacordo com a jurisprudência atual do STJ. IV - Impositiva é a manutenção, na íntegra, do decisum submetido ao reexame obrigatório. SENTENÇA MANTIDA EM REEXAME NECESSÁRIO. (Classe: Reexame Necessário, Número do Processo: 8157615-30.2022.8.05.0001, Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Publicado em: 20/02/2024).

Portanto, a sentença recorrida agiu com acerto ao reconhecer o direito líquido e certo dos impetrantes de efetuarem o pagamento do imposto com base no valor efetivo do negócio jurídico. A pauta fiscal utilizada pelo Município não pode servir como base de cálculo impositiva, sob pena de violação ao princípio da legalidade e da tipicidade cerrada que regem o direito tributário brasileiro. A manutenção do decisum neste ponto é medida que se impõe, garantindo que a tributação recaia sobre o signo presuntivo de riqueza efetivamente transacionado.

3.  PRESUNÇÃO DE VERACIDADE E ARBITRAMENTO

O ordenamento jurídico tributário brasileiro pauta-se pelo princípio da boa-fé objetiva, que deve reger a relação entre o fisco e o contribuinte. No contexto do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI/ITIV), tal princípio manifesta-se na presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo sujeito passivo no momento da ocorrência do fato gerador. Essa presunção decorre da natureza do lançamento por declaração, no qual o contribuinte fornece os elementos fáticos necessários para que a autoridade administrativa proceda à constituição do crédito tributário.

A jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113 reafirmou que o valor do negócio jurídico pactuado entre as partes em condições normais de mercado goza de presunção juris tantum de fidedignidade. Significa dizer que, ao apresentar o instrumento de compra e venda ou a escritura pública, o contribuinte está indicando o signo presuntivo de riqueza que deve ser objeto de tributação, cabendo ao ente público o ônus de provar eventual subfaturamento ou simulação.

Caso a administração fazendária discorde do valor informado, não lhe é permitido simplesmente ignorar a declaração do contribuinte e aplicar, de forma automática e impositiva, uma pauta fiscal genérica ou um Valor Venal Atualizado (VVA) estabelecido unilateralmente. A legislação federal é clara ao exigir que qualquer arbitramento de base de cálculo seja precedido de um processo administrativo regular, assegurando-se ao contribuinte o exercício do contraditório e da ampla defesa para justificar o montante declarado.

Nesse sentido, o Código Tributário Nacional estabelece o rito específico para o arbitramento da base de cálculo quando as declarações do sujeito passivo não merecerem fé:

Art. 148. "Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial."

A exigência de processo administrativo não é mera formalidade, mas garantia fundamental contra o arbítrio estatal. O arbitramento direto, realizado por meio de sistemas informatizados que impõem valores de referência sem análise individualizada de cada imóvel e de cada negócio, viola frontalmente o dispositivo supramencionado e a tese vinculante da Corte Superior.

Sobre a necessidade imperiosa de processo administrativo para o afastamento da presunção do valor declarado, colhe-se o entendimento deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

Ementa: DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. PRELIMINAR DE NULIDADE REJEITADA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. ARBITRAMENTO PRÉVIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto pelo Município de Camaçari contra sentença que concedeu a segurança pleiteada por Thamires Costa Paz Vieira, determinando que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) seja o valor efetivo da transação de compra e venda do imóvel, afastando o arbitramento prévio pela autoridade fazendária com base em valor venal de referência. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da utilização de valor venal de referência como base de cálculo para o ITIV, em detrimento do valor declarado pelo contribuinte e formalizado no contrato de compra e venda, além da necessidade ou não de dilação probatória para comprovação do valor de mercado. III. Razões de decidir 3. O mandado de segurança exige prova pré-constituída e situação jurídica incontroversa, afastando a necessidade de dilação probatória para comprovação do valor de mercado do imóvel. 4. A base de cálculo do ITIV é o valor de mercado do imóvel em condições normais, conforme art. 156, II, da CF/88 e art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN). O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser afastado mediante processo administrativo com contraditório e ampla defesa. 5. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema 1113 dos Recursos Repetitivos, consolidou o entendimento de que a base de cálculo do ITIV não se vincula ao valor venal para fins de IPTU nem pode ser arbitrada previamente com base em valor de referência unilateralmente estabelecido pelo município, sem a devida instauração de procedimento administrativo contraditório. 6. No caso concreto, o Município de Camaçari utilizou valor de referência para o cálculo do ITIV sem comprovar a regularidade do processo administrativo que assegurasse o contraditório e a ampla defesa, sendo legítima a decisão que determinou a adoção do valor da transação. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "A base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel, conforme declarado pelo contribuinte, e não pode ser arbitrada unilateralmente pelo fisco municipal com base em valor de referência, sem instauração de processo administrativo regular." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 38, art. 148. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1113 dos Recursos Repetitivos, REsp 1937821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 2022. (Classe: Apelação, Número do Processo: 8013414-25.2022.8.05.0039, Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, Publicado em: 04/02/2025).

Ao analisar os documentos que instruem o presente feito, constata-se que o Município de Salvador não instaurou qualquer procedimento administrativo para questionar a fidedignidade do valor de R$ 139.019,98 estipulado no contrato de compra e venda. Pelo contrário, limitou-se a emitir a guia de arrecadação baseando-se exclusivamente no sistema de Valor Venal Atualizado (VVA), que apontava o montante de R$ 308.892,76, ignorando por completo a realidade da transação celebrada entre as partes.

A imposição automática de valor superior, sob a justificativa de se tratar de pauta fiscal ou valor de referência, caracteriza lançamento de ofício indevido por mera estimativa, subvertendo a lógica do artigo 148 do CTN. Ausente a prova de que o valor declarado pelo contribuinte destoa gravemente do mercado ou de que houve omissão de informações, a manutenção do valor da transação como base de cálculo é imperativo de justiça fiscal e respeito à segurança jurídica. A sentença de primeiro grau, portanto, guardou estrita fidelidade aos preceitos legais e jurisprudenciais ao afastar o arbitramento unilateral realizado pela administração municipal.

4. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER da remessa necessária e INTEGRAR A SENTENÇA de primeiro grau. Em sede de reexame obrigatório, mantém-se a procedência dos pedidos formulados no Mandado de Segurança, confirmando-se a segurança concedida. 

Salvador, data registrada no sistema. 

Desa. Graça Marina Vieira Furtado 

Relatora 

GMVF05