PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INSURGÊNCIAS DA COMPRADORA. PEDIDO DE LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ARRESTO E INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL. 

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, determinando a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista. A controvérsia recursal envolve a negativa, na origem, dos pedidos de indenização por lucros cessantes, danos morais, inversão da cláusula penal e decretação de indisponibilidade do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida a indenização por lucros cessantes, mesmo diante da aplicação da cláusula penal moratória; (ii) estabelecer se cabe a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas para o comprador; (iii) verificar se é cabível a decretação de indisponibilidade do imóvel como medida de garantia; (iv) determinar se é devida indenização por danos morais diante do atraso excessivo na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula penal moratória prevista no contrato (0,5% ao mês sobre os valores pagos) tem natureza compensatória e afasta, nos termos do Tema Repetitivo n. 970 do STJ, a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa.

4. A pretensão de inversão da cláusula penal com fundamento no Tema Repetitivo n. 971 do STJ não se sustenta, uma vez que o contrato já estabelece penalidade expressa para o inadimplemento do vendedor, sendo a inversão adequada apenas nas hipóteses em que não houver previsão contratual específica.

5. O pedido de indisponibilidade do imóvel, por meio de arresto ou bloqueio de matrícula, não merece acolhimento, por se tratar de medida excepcional que exige a demonstração de risco concreto de ineficácia da tutela jurisdicional. Ademais, com a rescisão do contrato, o imóvel deixou de integrar a relação obrigacional entre as partes, o que afasta a necessidade de constrição sobre o bem.

6. O atraso superior a quatro anos na entrega do imóvel, aliado à necessidade de judicialização para restituição dos valores pagos, configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero inadimplemento contratual e frustrar legítimas expectativas da consumidora, sendo adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.  Recurso provido em parte.

Tese de julgamento:

1. A cláusula penal moratória prevista em contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes.

2. A cláusula penal expressamente estipulada para o inadimplemento do vendedor prevalece, não sendo adequada a sua inversão.

3. A decretação de indisponibilidade de imóvel exige prova concreta de risco de ineficácia da tutela jurisdicional.

4. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. 

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389 e 927; CPC, arts. 300 e 373, I; CDC, arts. 6º, VI, e 14.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 970, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 08.11.2017; STJ, Tema Repetitivo nº 971, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.11.2017; STJ, AgInt no REsp 1922885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1816498/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.10.2019; TJ-BA, Apelação 0521742-55.2013.8.05.0001, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior, j. 19.10.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n. 0515730-83.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante JAMILE SILVA DE BRITTO e, como apelados, PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da relatora.  

              Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

                        PRESIDENTE

          Desa. Maria da Purificação da Silva  

         RELATORA

       PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA  

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 17 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por JAMILE SILVA DE BRITTO contra a sentença exarada pelo Juízo de Direito da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória proposta em face de PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, nos seguintes termos (id.94345464):

[...]

Do exposto, com fundamento nos arts. 5º da CF, 186 do Código Civil, 14 do CDC e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para reconhecer o inadimplemento contratual imputado aos acionados, contado a partir do término da cláusula de tolerância. Em consequência declaro: resolvido o contrato firmado entre as partes; válida a cláusula de tolerância de 180 dias para prorrogação da data de entrega do imóvel. Condeno as rés solidariamente:

a) à restituição imediata da quantia paga, em sua integralidade, conforme indicação da exordial, acrescida de correção monetária pelo índice do contrato, a contar do desembolso até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, até a data da vigência da Lei 14.905/2024, e calculados de acordo com o artigo 406, §§ 1º e 2º do Código Civil a partir da vigência da Lei 14.905/2024; 

b) ao pagamento da quantia estipulada a título de cláusula penal, prevista na cláusula 2 da síntese do contrato, como pena pelo inadimplemento contratual.

Condeno as acionadas ao pagamento de 40% das despesas processuais e autora a 60%, suspensa a exigibilidade da acionante em razão da AJG deferida.

[...]

As rés opuseram embargos de declaração, arguindo omissão quanto ao termo final de incidência da cláusula penal, os quais foram parcialmente acolhidos por decisão de id. 94345473, para integrar a sentença e fixar como termo final da incidência da cláusula penal a data da prolação da sentença.

Irresignada, a parte autora interpôs recurso de apelação (id. 94345476), pleiteando, em síntese, a reforma da sentença para no tocante à não condenação das apeladas ao pagamento de lucros cessantes, à impossibilidade de inversão da cláusula penal para incluir juros e multa moratórios mais gravosos, à falta de determinação de indisponibilidade do bem e, especialmente, à exclusão da indenização por danos morais. Argumenta que o excessivo atraso na entrega do imóvel, somado à conduta desleal das apeladas, causou-lhe transtornos e frustrações que extrapolam o mero dissabor, ensejando a reparação pelos danos extrapatrimoniais. Requer, ainda, a redistribuição dos ônus sucumbenciais e a majoração dos honorários advocatícios em seu favor.

Apresentadas contrarrazões por Parque Milênio II Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Fator Realty Participações S/A (id.94345481), as apeladas sustentam a improcedência dos pedidos recursais. Aduzem, quanto aos lucros cessantes, que a autora optou pela resolução contratual e restituição dos valores, não sendo compatível a indenização pretendida, ante o disposto na Súmula 543 do STJ e à luz da distinção entre interesse contratual positivo e negativo.

Rechaçam ainda a possibilidade de cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme tese firmada no Tema 970 do STJ, além de afirmarem ausência de demonstração de prejuízo efetivo. No tocante ao pedido de danos morais, sustentam que o inadimplemento contratual, por si só, não configura dano extrapatrimonial indenizável, por inexistir prova de lesão concreta a direito da personalidade.

A apelada PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações também apresentou contrarrazões, reiterando os argumentos de ausência de cumulação entre cláusula penal e lucros cessantes, invocando o Tema 970 do STJ, bem como a ausência de comprovação do pagamento integral do preço do imóvel, o que impediria a caracterização da mora das rés e, consequentemente, a procedência do pedido de indenização. Alegam ainda a impossibilidade de indenização em triplicidade, por configurar enriquecimento sem causa da parte autora.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, (data registrada no sistema).

Desa. Maria da Purificação da Silva  

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.

Como mencionado no relatório, trata-se de apelação cível interposta por JAMILE SILVA DE BRITTO contra a sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na Ação de Rescisão Contratual c/c Indenizatória proposta em face de PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A.

A sentença reconheceu o inadimplemento contratual por parte das rés, imputado a partir do término da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que projetou o prazo de entrega do imóvel para 30 de novembro de 2013, e que não foi cumprido até a propositura da ação em 2017. Este reconhecimento do atraso, configurando culpa exclusiva das promitentes vendedoras, fundamenta a rescisão do contrato e a restituição integral e imediata dos valores pagos pela apelante.

A presente controvérsia recursal cinge-se à irresignação da apelante quanto à sentença de primeiro grau que, embora tenha reconhecido o supracitado inadimplemento contratual das rés e determinado a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal contratual, afastou a condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes e por danos morais.

No tocante aos lucros cessantes, a apelante pretende a condenação das apeladas ao pagamento de quantia correspondente a 1% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, desde junho/2013 até a efetiva restituição dos valores. No entanto, a pretensão no merece acolhimento.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 970, firmou a seguinte tese:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

No caso dos autos, o contrato prevê expressamente, no item 2 da síntese (id. 94343644, fl.04), cláusula penal moratória em favor do comprador: "Multa mensal no eventual atraso na conclusão da obra: valor equivalente a 0,5% sobre o valor já pago."

A sentença recorrida aplicou corretamente esta penalidade contratual como compensação pelo inadimplemento das vendedoras. A cumulação da cláusula penal já aplicada com lucros cessantes importaria em violação ao entendimento vinculante do STJ, além de bis in idem e enriquecimento sem causa da apelante, violando o princípio da vedação à dupla punição pela mesma conduta.

A apelante requer a inversão da cláusula penal prevista no item 4.7 do contrato, pleiteando juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel. No entanto, o pedido também não prospera, pois conforme já destacado, o contrato firmado entre as partes prevê cláusula penal específica em caso de mora da vendedora, a qual foi corretamente aplicada pela sentença.

Não se olvida que, no julgamento do Tema Repetitivo n. 971, o STJ fixou o entendimento no sentido de que, “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.

Ocorre que, havendo cláusula penal prevista em contrato para o inadimplemento do vendedor, deve prevalecer o quanto expressamente pactuado, sendo desnecessária a inversão de cláusula prevista apenas ao comprador. Isso porque a inversão só se justifica quando não houver previsão de penalidade ao vendedor, o que não é o caso dos autos.

A apelante pleiteia a decretação de indisponibilidade do imóvel, com arresto e bloqueio da matrícula como garantia da execução, contudo, o pedido não encontra amparo legal. Isso porque o arresto é medida cautelar de natureza excepcional, admitida apenas em hipóteses de comprovado risco concreto de frustração da tutela jurisdicional.

No caso dos autos, inexiste prova robusta de atos de insolvência ou tentativa de esvaziamento patrimonial por parte das apeladas. A mera alegação genérica de dificuldades financeiras ou a existência de recuperação judicial (já encerrada) não são suficientes para justificar medida tão gravosa.

Ademais, com a rescisão do contrato, a obrigação das apeladas converteu-se em obrigação de pagar quantia certa. O imóvel, que era objeto original do contrato, tornou-se estranho à nova relação jurídica obrigacional, não se justificando sua constrição.

Por outro lado, quanto aos danos morais, a sentença recorrida merece reforma.

O juízo de origem indeferiu o pedido indenizatório sob o fundamento de que "a parte autora optou pela rescisão contratual que, via de regra, não enseja danos morais, salvo havendo comprovação no caso concreto da angústia e abalo ocorridos à personalidade da acionante".

É certo que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera direito à indenização por danos morais. Todavia, no caso dos autos, não se trata de simples descumprimento do prazo de entrega, mas de situação que extrapola os limites do mero aborrecimento decorrente das relações negociais.

Extrai-se dos autos que a apelante celebrou o contrato no ano de 2011, com previsão de entrega da unidade imobiliária para maio/2013 (acrescido de 180 dias de tolerância). Passados mais de quatro anos do prazo final (novembro/2013), quando do ajuizamento da ação em março/2017, a obra permanecia inacabada.

A alegada “opção” pela rescisão contratual, na realidade, impôs-se como única alternativa viável diante do inadimplemento das rés, consubstanciado no atraso excessivo na entrega do imóvel, razão pela qual a autora buscou judicialmente a restituição dos valores despendidos.

Não se pode desconsiderar que, no contexto da realidade socioeconômica brasileira, a aquisição de um imóvel residencial transcende a mera transação patrimonial, representando, para grande parte das famílias, a concretização de um projeto de vida alicerçado em legítimas expectativas de moradia, estabilidade e segurança.

A indefinição quanto à conclusão da obra, somada à necessidade de ajuizamento de ação judicial para reaver os valores pagos ao longo de anos, certamente causou transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, configurando frustração às expectativas legítimas da consumidora e violação a direito fundamental à moradia.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o atraso expressivo na entrega de imóvel pode configurar dano moral indenizável, devendo ser analisadas as peculiares do caso concreto:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

(STJ - AgInt no REsp: 1922885 SP 2021/0047153-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2021)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com reparação por dano material e compensação por dano moral devido ao atraso na entrega de unidade imobiliária. 2. O excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial. 3. Agravo interno no recurso especial não provido.

(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1816498 DF 2019/0139897-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 28/10/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/10/2019)

Esta Primeira Câmara Cível também tem reconhecido a ocorrência de danos morais em casos análogos, envolve:

APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA DOS CONSUMIDORES. LEGITIMIDADE PASSIVA DAS SOCIEDADES QUE COMPÕEM A CADEIA DE FORNECIMENTO E ATUAM JUNTO AOS CONSUMIDORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS PELA IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. TEMA 970 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

[...]

A conduta das apeladas ultrapassaram os limites do simples descumprimento contratual, ensejando sua responsabilidade civil. Não se pode ignorar que a aquisição de um imóvel, dentro da realidade socioeconômica brasileira, exige o empenho de esforços pelas famílias, que depositam no sonho da aquisição do imóvel residencial muitas expectativas. Neste particular, a indefinição da data de entrega do imóvel prometido, tendo em vista ainda que os recorrentes já haviam pagado durante 02 anos as parcelas que garantiriam o recebimento da casa própria, não pode ser considerado mero dissabor, mas verdadeira frustração aos autores, que se viram compelidos a resolver a avença e postergar a realização do plano de ter sua moradia própria.

(TJ-BA - Apelação: 05217425520138050001, Relator.: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, Data de Julgamento: 19/10/2022, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/11/2022)

Quanto ao valor indenizatório, considerando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a extensão do dano, o período de atraso, a situação econômica das partes e a função compensatória e pedagógica da indenização, deve ser fixada a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Tal valor não implica ônus excessivo às recorridas nem desborda da gravidade da situação danosa experimentada pela apelante, revelando-se adequado às circunstâncias do caso concreto.

Por fim, em virtude do provimento parcial do recurso, com a inclusão de condenação por danos morais, a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser readequada.

A sentença de primeiro grau estabeleceu a sucumbência em 40% para as rés e 60% para a autora. Com a reforma da sentença para incluir a indenização por danos morais, impõe-se a inversão do ônus sucumbenciais para condenar as apeladas ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Pelo exposto, VOTO no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, para reformar em parte a sentença e condenar solidariamente as apeladas ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor da apelante, a título de indenização por danos morais.

Em virtude do provimento parcial, inverto os ônus sucumbenciais para condenar as apeladas ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

Desa. Maria da Purificação da Silva 

Relatora