DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR E SEM REGISTRO. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. APLICAÇÃO ART. 475, DO CC. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. APLICAÇÃO ART. 37, DA LEI Nº 6.766/79. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543, DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. APLICAÇÃO ART. 14, DO CDC. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0501448-03.2017.8.05.0078; Recorrente: Administradora de Imóveis Reis Reis LTDA; Recorrida:  Marinalva de Jesus;

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Novembro de 2024.

Trata-se de recurso de apelação, interposto por ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS REIS REIS LTDA, contra sentença (ID 59545684) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais, Família e Sucessões, de Registros Públicos da Comarca de Euclides da Cunha/BA, que, na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Perdas e Danos, ajuizada por MARINALVA DE JESUS, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a rescisão contratual, determinando a devolução integral das quantias pagas, além de condenar a apelante ao pagamento de indenização por danos morais. 

Irresignada, em suas razões (ID 59545696), aduz a apelante que a sentença é nula, sob o argumento de que não reconheceu corretamente os litisconsortes necessários, uma vez que os demais proprietários dos lotes no loteamento não foram incluídos no polo passivo da demanda.

Afirma que cumpriu suas obrigações contratuais, destacando que realizou depósitos em contas dos herdeiros e proprietários do loteamento, o que comprovaria a sua boa-fé.

Argumenta que não houve dano moral, pois a frustração experimentada pela autora não ultrapassa os limites do mero aborrecimento, decorrente do inadimplemento contratual.

Pugna, por fim, pelo conhecimento e provimento do recurso, para anulação sentença combatida, julgando improcedente a pretensão autoral, condenação a apelada em lucros cessantes, perdas e danos, e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) do valor da causa.

Preparo recursal recolhido, IDs 60778411 e 60778410.

Apresentadas contrarrazões, ID 59545704, ocasião em que a apelada, postulou a manutenção da sentença e o não provimento do recurso.

Vieram os autos encaminhados a esta Instância Superior, distribuídos à Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinados os autos, então, lanço o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Trata-se de recurso de apelação, interposto por ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS REIS REIS LTDA, contra sentença (ID 59545684) proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais, Família e Sucessões, de Registros Públicos da Comarca de Euclides da Cunha/BA, que, na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas e Perdas e Danos, ajuizada por MARINALVA DE JESUS, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“...Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, decidindo nos termos do art. 487, inciso 1, do CPC, para: 

A) DECRETAR a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda dos imóveis objetos da presente demanda; 

B) CONDENAR a primeira ré a restituir à Autora a quantia de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), desembolsado para quitação do valor do imóvel descrito na inicial, quantia esta a ser acrescida de correção monetária pelo INPC desde a data do desembolso, e, também, de juros de mora no percentual de 1,0% (um por cento) ao mês, a partir da citação; 

C) CONDENAR a parte Ré (primeira demandada) ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais), devendo incidir correção monetária (INPC) a partir da publicação desta decisão (Súmula 362 do STJ) e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação (art. 406 do CC); d)

D) CONDENAR a parte Ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, c/c art. 86, § Único, ambos do CPC.

Considerando a improcedência do pedido em relação aos demais demandados, condeno a autora ao pagamento das despesas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, suspensa a sua exigibilidade face a gratuidade deferida…”

Cinge-se a controvérsia, em suma, acerca do contrato de promessa de compra e venda de imóvel (IDs 59545099 a 59545102) localizado no Loteamento Parque Antenor Dantas de Andrade, no valor total de R$ 31.500,00 (trinta e um mil e quinhentos reais), sendo pago no ato da assinatura do contrato R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) e o restante em 40 parcelas mensais de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais).

Destaco que a autora pagou a entrada e 08 (oito) parcelas mensais (IDs 59545091 a 59545093), totalizando, até então, o valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), entretanto o terreno se mostrou irregular (embargado) e não registrado, ID 59545089, o que impossibilitou a fruição do bem pela autora, razão pela qual pediu a rescisão do contrato.

Cumpre esclarecer, inicialmente, acerca da nulidade da sentença suscitada, sob a alegação de ausência de litisconsórcio necessário, que seriam co-proprietários dos lotes.

Compulsando os autos, observo que a ação foi ajuizada em desfavor de outras pessoas, entretanto, o contrato em questão foi celebrado exclusivamente entre a autora, ora apelada, e a recorrente, não havendo elementos que demandem a inclusão de terceiros no processo, tendo sido, por essa razão, rejeitados os pedidos com relação aos demais réus, condenando exclusivamente a administradora, nos termos da sentença.

Nesse ponto, entendo acertado o Juízo de primeiro grau, que considerou que a controvérsia limitava-se, de fato, à relação contratual entre as partes, figurando como vendedora a apelante e, como compradora, a apelada.

Consabido, o litisconsórcio necessário só se impõe quando a relação jurídica em litígio requer a participação de todos os interessados para que a decisão produza seus efeitos de forma plena (art. 114, do CPC). 

No caso em análise, não há prejuízo à eficácia da decisão em relação aos terceiros mencionados, não figurantes do contrato objeto da lide. Portanto, não acolho a alegação de nulidade suscitada.

Da Responsabilidade da Administradora pela Restituição

A recorrente, como parte contratante no negócio jurídico, assumiu a obrigação de fornecer o imóvel regularizado à autora, Marinalva de Jesus, em troca do pagamento acordado. 

Todavia, o loteamento em questão estava irregular, ID 59545089, e não registrado, fato que, por si só, já configura descumprimento contratual grave. 

Conforme art. 37, da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), é vedada a comercialização de loteamento sem registro. Assim, a recorrente incorreu em inadimplemento absoluto, sendo diretamente responsável pela restituição integral das parcelas pagas.

Neste sentido, trago jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL LOTEADO. PARCELAMENTO IRREGULAR. FALTA DE REGISTRO. NULIDADE DO CONTRATO. 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766/79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(STJ - REsp: 1304370 SP 2012/0030520-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2014). (Destaques meus)

O pedido da autora quanto à rescisão contratual, amparado no inadimplemento da apelante, está em consonância com o disposto no art. 475 do Código Civil, que autoriza a parte lesada a requerer a resolução contratual em caso de inadimplemento da obrigação pela outra parte e o art. 14, CDC estabelece, ainda, que o fornecedor de serviços responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores em razão de falhas na prestação do serviço.

No caso dos autos, a recorrente, na qualidade de promitente vendedora e intermediadora do negócio, falhou ao ofertar imóvel em condições ilegais. A responsabilidade pela restituição dos valores pagos decorre diretamente dessa condição, conforme reforçado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ):

Súmula nº 543 do STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418)

Portanto, a recorrente, como parte vendedora no contrato, deve arcar com a devolução dos valores, independentemente de repasses ou da relação com os demais co-proprietários do loteamento.

Compulsando os autos, ficou demonstrado que o lote adquirido pela autora encontrava-se inserido em loteamento irregular, ID 59545089, sem aprovação junto aos órgãos competentes e sem registro no cartório imobiliário. 

Tal circunstância constitui óbice intransponível à regularização do imóvel e, por conseguinte, à consumação da promessa de compra e venda.

Veja-se julgado dessa e. Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. RESTITUIÇÃO VALORES PAGOS. ATUALIZADOS. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei 8.078/90. O STJ, em hipóteses como arrependimento do comprador, ou mesmo em caso de negativa de financiamento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras correlatas, e não havendo a culpa da empresa, entende que a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Tolera-se, nestes casos, a retenção de até 20%, mas na maioria dos casos o quantitativo de 10% (dez por cento) tem sido o percentual adequado para esse fim, devendo o saldo ser restituído de uma só vez. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0552165-90.2016.8.05.0001, Relator (a): Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, Segunda Câmara Cível, Publicado em: 05/09/2017 )

(TJ-BA - APL: 05521659020168050001, Relator: Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 05/09/2017)

A recorrente também tenta eximir-se de sua responsabilidade, ao alegar que já teria repassado parte dos valores recebidos para os herdeiros e proprietários do loteamento, apresentando relatórios de supostos depósitos. 

No entanto, como corretamente apontado pelo juízo de primeiro grau, tais documentos não possuem força probatória suficiente para demonstrar que os valores foram efetivamente transferidos e que os destinatários dos depósitos teriam recebido os montantes mencionados.

Dessa forma, as alegações de pagamento tornam-se meramente declaratórias, sem suporte documental adequado que possa ilidir a obrigação de devolução integral dos valores à autora.

Conforme estabelece o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o ônus de comprovar o pagamento compete ao devedor. 

No presente caso, a recorrente falhou em apresentar provas concretas e incontestáveis de que os pagamentos teriam sido realizados de maneira correta e conforme o contrato. Sem tal comprovação, presume-se que a apelante permanece responsável pelos valores recebidos.

À vista disso, se impõe a devolução integral das quantias pagas pela autora à apelante, neste ponto devendo a sentença ser mantida.

Dos Danos Morais

O pedido de indenização por danos morais foi corretamente acolhido pela sentença.

A jurisprudência consolidada do STJ admite a reparação moral quando o descumprimento contratual acarreta situações que transcendem o mero aborrecimento, gerando angústia ou frustração à parte lesada. 

No presente caso, a autora foi induzida a adquirir imóvel que, desde o início, estava inserido em um loteamento irregular e embargado, fato que foi omitido pela apelante no momento da celebração do contrato.

Destaco que o inadimplemento contratual que frustra expectativas legítimas de moradia ou investimento pode gerar danos morais.

Neste sentido, os seguintes arestos desta e. Corte:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA (OBRIGAÇÃO DE FAZER) C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. EXTINÇÃO DO PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, APENAS PARA DEFERIR A COMPENSAÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DOCUMENTAÇÃO IRREGULAR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

(TJ-BA - APL: 05055804820148050001, Relator: BALTAZAR MIRANDA SARAIVA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/07/2020). (Destaques meus)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RECURSOS SIMULTÂNEOS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SOCIEDADE COOPERATIVA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 602, DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. MORA INJUSTIFICADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970, DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO PARA O IMPORTE DE R$ 20.000,00 (VINTE MIL REAIS), CONSIDERANDO A MORA EXCESSIVA DA ACIONADA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO. QUESTÃO DE ORDEM PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE OFÍCIO PELO TRIBUNAL. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS.

(TJ-BA - APL: 00457676320118050001, Relator: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/08/2021). (Destaques meus)

Neste contexto, a conduta da apelante, ao vender loteamento clandestino, sem registro, e omitir tal fato da autora, configura falha grave na prestação do serviço, que vai além do simples descumprimento contratual, acarretando danos à integridade moral da parte autora, conforme prevê o art. 186, do CC e o art. 14, do CDC.

Ademais, a venda de imóvel irregular, sem o devido registro, impôs à autora situação de incerteza e insegurança jurídica, comprometendo a realização de seus projetos e planos em relação ao imóvel, o que, no caso, justifica a reparação por danos morais.

Conclusão:

Ante o exposto, destarte, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo incólume a sentença objurgada, por seus próprios fundamentos, via de consequência.

Considerando o não provimento do recurso, majoro a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, a ser paga pela apelante, nos termos do art. 85, §11º, do CPC.

Salvador/BA, data registrada no sistema

Des. Antônio Maron Agle Filho

 Relator