PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0553049-51.2018.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e outros |
| Advogado(s): FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA |
| APELADO: NEY COUTO LIMA e outros |
| Advogado(s): GERUSA MARIA RIBEIRO DE ANDRADE, JANARA MARIA BOTELHO RODRIGUES |
Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por AL EMPREENDIMENTOS S.A. (atual denominação de ALPHAVILLE URBANISMO S.A.) e LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., doravante designadas Apelantes, contra a r. sentença proferida pelo D. Juízo da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, Bahia, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva, Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Reparação por Danos Morais, sob o número 0553049-51.2018.8.05.0001.
O presente Recurso de Apelação preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, razão pela qual deve ser conhecido.
A tempestividade foi devidamente observada, conforme certidão de ID 89397725, e o preparo recursal foi comprovado com a juntada da guia de custas e respectivo comprovante de pagamento (IDs 89397739 e 89397740).
As partes possuem legitimidade e interesse para recorrer, e o recurso é adequado à espécie.
A controvérsia em análise deriva de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, onde os Apelados se qualificam como consumidores e as Apelantes como fornecedoras, configurando, portanto, uma relação de consumo sob a égide do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A aplicação das normas consumeristas é imperativa para reequilibrar a relação, que, por sua natureza, pende em favor do fornecedor.
A tese das Apelantes de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, utilizada para negar o distrato administrativo, não pode prevalecer. O direito à resolução contratual por iniciativa do consumidor, mesmo que por impossibilidade financeira superveniente, é amplamente reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme a Súmula 543.
Esta súmula estabelece que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, de forma integral em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor, ou parcialmente, caso o comprador tenha dado causa ao desfazimento.
A recusa das Apelantes em realizar o distrato administrativo e restituir parte dos valores pagos, em face da notória dificuldade financeira dos Apelados, configura enriquecimento sem causa e abusividade, vedados pelo ordenamento jurídico.
A sentença de primeiro grau, ao declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a nulidade da cláusula de retenção integral, agiu em perfeita consonância com a legislação consumerista e a jurisprudência consolidada, garantindo o direito dos consumidores à resolução do vínculo contratual e à restituição de parte dos valores adimplidos.
Este capítulo da sentença merece ser integralmente mantido.
As Apelantes reiteraram em seu recurso a preliminar de ilegitimidade ativa da coautora Itana Maria Rodrigues Lima, argumentando que esta não seria signatária formal do contrato. Contudo, a sentença de primeiro grau, de forma acertada, rejeitou essa preliminar.
Ainda que o nome de Itana Maria Rodrigues Lima não conste como promitente compradora principal, sua participação efetiva na relação contratual e na tentativa de distrato foi comprovada, bem como, a sua condição de cônjuge do primeiro autor.
Em relações de consumo que envolvem bens de relevância familiar, como a aquisição de um imóvel, a jurisprudência pátria e a doutrina admitem a legitimidade de membros do núcleo familiar, em especial o cônjuge, quando demonstrado o vínculo fático-econômico com a relação jurídica.
A moradia e o patrimônio familiar são bens que transcendem a figura individual do signatário do contrato, integrando a esfera de interesse de toda a entidade familiar e sendo tutelados pela função social do contrato e pelos princípios protetivos do CDC.
Uma interpretação restritiva da legitimidade neste contexto não se coadunaria com a finalidade do Código de Defesa do Consumidor. Por conseguinte, a rejeição da preliminar de ilegitimidade ativa pelo Juízo a quo é irretocável e deve ser confirmada por esta Corte.
Os Apelados, por meio de Embargos de Declaração, apontaram a existência de erro material na sentença, que, na fundamentação e na parte dispositiva, referiu-se ao empreendimento como “Alphaville Litoral Norte 2 – Etapa 2”, quando o correto, de acordo com a petição inicial e os documentos acostados, seria “Terras Alphaville Camaçari”.
De fato, a análise dos autos revela que o contrato de promessa de compra e venda se refere ao "Loteamento Terras Alphaville Camaçari" (ID 89397630, pág. 2, item B, e ID 89397631, pág. 1, item "Objetivo"). O erro material é evidente e sua correção é medida que se impõe para a correta individualização do objeto da lide e para evitar futuras dúvidas na fase de cumprimento de sentença.
Conforme o artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para sanar erro material. Portanto, os Embargos de Declaração opostos pelos Apelados devem ser acolhidos para retificar a sentença neste ponto.
As Apelantes insurgem-se contra o percentual de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, fixado na sentença, e requerem sua majoração para 20% (vinte por cento), conforme previsto na Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo, do contrato.
A discussão sobre o percentual de retenção em casos de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), é tema recorrente e pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, antes da Lei do Distrato, a jurisprudência do STJ entendia ser razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, a título de ressarcimento pelas despesas administrativas e operacionais suportadas pela construtora/incorporadora com o desfazimento do negócio.
Essa faixa de retenção visa a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a compensar os custos inerentes à comercialização e administração do empreendimento.
No caso concreto, o contrato original previa a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos em caso de rescisão motivada pelo comprador (Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo, ID 89397632, pág. 10).
A sentença, ao reduzir unilateralmente esse percentual para 10%, embora esteja dentro da baliza jurisprudencial, destoa da previsão contratual que, no contexto de ausência de culpa exclusiva das vendedoras, mostra-se razoável e equilibrada para recompor os prejuízos administrativos e operacionais da parte Apelante.
Considerando que os Apelados foram os responsáveis pela iniciativa da rescisão, ainda que por motivo justificado de impossibilidade financeira, e que o percentual de 20% está dentro do patamar de razoabilidade estabelecido pelo STJ para contratos dessa natureza, a reforma da sentença para adequar a retenção ao percentual contratual de 20% é medida que se impõe.
Tal percentual atende ao princípio da pacta sunt servanda naquilo que não se mostra manifestamente abusivo e se harmoniza com a função compensatória da cláusula penal, sem configurar desvantagem exagerada ao consumidor.
Nesta senda:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO DO CONTRATO. 1. RETENÇÃO DE PARCELA DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM 10%. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZOS DEMONSTRADOS. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador, é cabível a restituição dos valores pagos, com retenção de percentual razoável pelo promitente vendedor. O percentual de retenção deve observar as peculiaridades do caso concreto, podendo variar entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543 do STJ).1.1. Se inexiste comprovação de prejuízos significativos suportados pela promitente vendedora, é adequada a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador, não havendo que se falar em majoração. 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. O termo inicial dos juros de mora, em situações de resolução contratual por culpa do comprador em contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/18 deve ser fixado a partir do trânsito em julgado da decisão final, consoante Tese firmada no Tema nº 1.002 do STJ e precedentes deste Tribunal de Justiça. 3. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO. A base de cálculo dos honorários advocatícios fixada sobre o valor da causa se justifica em razão da irrisoriedade da condenação e do proveito econômico obtido, em observância ao disposto no art. 85, § 2º, do CPC. 4. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. A sucumbência mínima da parte equivale à sua vitória para o fim de distribuição do respectivo ônus, o que implica dizer que a parte adversa suporta o encargo por inteiro, não havendo se falar em rateamento de custas e arbitramento de honorários de forma proporcional.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA, EM PARTE. (TJ-GO 54129267220238090051, Relator: DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA - (DESEMBARGADOR), 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/10/2024)
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais.
2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição.
4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem.
5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)
As Apelantes buscam a reforma da sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, pleiteando que a incidência ocorra a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, como fixado pelo Juízo a quo. Este ponto é crucial e encontra respaldo em precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1002 (Recurso Especial nº 1.740.911), firmou a seguinte tese para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão".
No presente caso, a rescisão contratual foi pleiteada pelos Apelados por impossibilidade financeira, ou seja, por iniciativa do promitente comprador. Além disso, a restituição dos valores não se deu nos termos exatos da cláusula penal convencionada, haja vista a discussão sobre a sua validade e o percentual de retenção.
Nessas hipóteses, a obrigação de restituir se torna líquida e exigível apenas com o trânsito em julgado da decisão judicial que determina o quantum a ser restituído. Antes disso, não há mora da vendedora, pois a rescisão e o valor devido dependiam de pronunciamento judicial definitivo.
A aplicação dos juros de mora a partir da citação, em casos como o presente, resultaria em uma penalidade indevida às Apelantes por um valor cuja restituição não lhes era exigível antes da fixação judicial.
Dessa forma, a sentença deve ser reformada para que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, em estrita observância ao precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
A corroborar:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS ESTABELECIDA PELO JUÍZO A QUO. REFORMA DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA. A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de uma apelação cível interposta pelo promitente vendedor contra decisão que determinou a devolução de 75% das quantias pagas pela promitente comprada, corrigidos pelo INPC, desde a data do pagamento de cada parcela, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, por força do Súmula nº 543 do STJ. 2. Imperioso consignar que a relação jurídica existente entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto o objeto da demanda originário foi a rescisão da promessa de compra e tanto a apelante (vendedor) e a apelada (compradora) se enquadram na conceituação de consumidor e de fornecedor descritas, respectivamente, nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 3. É cediço que em caso de rescisão contratual motivada por inadimplência ou por iniciativa dos compradores, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, pois antes disso, não há o que se falar em mora da vendedora, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores. 4. Incontestável aqui que a rescisão contratual se deu unilateralmente pela promitente compradora, em face de não mais conseguir arcar com os valores das prestações compromissadas no contrato. 5. Logo, se os juros moratórios são aqueles devidos em razão do atraso no cumprimento da prestação, sua incidência pressupõe a constituição do devedor em mora, a qual somente pode ser admitida após o surgimento da obrigação, nunca anterior a ela. Desse modo, a obrigação de restituir nasce para a apelante (promitente vendedora) quando a referida obrigação ¿ a devolução dos valores - se tornar exigível, ou seja, com o trânsito em julgado da decisão. 6. Tema Repetitivo nº 1002: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." 7. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença quanto ao termos inicial dos juros de mora. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Fortaleza, data constante no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02241857320238060001 Fortaleza, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 07/08/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2024)
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. APÓS LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO. LEI N. 6.766/79. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DESCABIDA. JUROS DE MORA. TRÃNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A Lei n. 13.786/2018 - Lei do Distrato Imobiliário, incluiu o art. 32-A, inciso II, na Lei 6.766/79, o qual impôs o limite máximo de 10% de retenção devida por cláusula penal e despesas administrativas. Na demanda a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos se mostra abusiva. 2. A comissão de corretagem decorre de serviço autônomo, sendo lícito às partes convencionarem quem arcará com seu pagamento. O art. 26-A, inciso II, da Lei 6.766/79 estipula a necessidade de informação da cobrança do valor da comissão de corretagem, suas condições de pagamento e identificação precisa de seu beneficiário. A ausência de pactuação a respeito sujeita o interessado ao regramento do inadimplemento e das perdas e danos (arts. 395 e 402 do CC). Na demanda, o contrato celebrado entre as partes não indica a sua cobrança, sendo indevida a sua cobrança. 3. Na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, Tema 1.002/STJ. 4. Apelação do autor provida. Apelação da requerida parcialmente provida. (TJ-DF 07006110720238070010 1899150, Relator: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 31/07/2024, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: 12/08/2024)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ. 4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1674588 SP 2020/0053035-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020)
As Apelantes pleiteiam o afastamento da condenação por danos morais ou, subsidiariamente, a redução do quantum indenizatório.
A sentença condenou as rés ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, fundamentando que a negativa injustificada das rés em restituir valores já pagos, a inflexibilidade contratual e, sobretudo, a inclusão dos nomes dos autores em cadastros restritivos de crédito, mesmo após o deferimento de tutela de urgência proibindo tal ato, extrapolaram o mero dissabor e atingiram a dignidade dos autores.
É cediço que o mero descumprimento contratual, via de regra, não enseja a reparação por danos morais, configurando apenas aborrecimentos e dissabores da vida cotidiana.
Contudo, a situação dos autos apresenta elementos que transcendem essa regra. A conduta das Apelantes, de incluir o nome dos Apelados no SERASA após o deferimento de tutela de urgência expressamente proibindo tal ato (fato confirmado pela petição dos próprios autores em ID 89397672, que noticiou o descumprimento), demonstra desrespeito à ordem judicial e agrava significativamente a situação de vulnerabilidade dos consumidores, que já eram idosos e enfrentavam dificuldades financeiras.
A negativação indevida, especialmente quando ocorre em desobediência a uma decisão judicial, é causa suficiente para a configuração de dano moral in re ipsa, ou seja, presumido, que dispensa prova da sua efetiva ocorrência.
Tal conduta gera abalo de crédito e, por consequência, profunda angústia e constrangimento aos consumidores. O quantum indenizatório fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por Apelado mostra-se razoável e proporcional à extensão do dano e à gravidade da conduta das Apelantes, cumprindo o caráter punitivo-pedagógico da indenização sem configurar enriquecimento ilícito.
Nesta senda:
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022)
Não há, portanto, reparo a ser feito neste ponto da sentença.
As Apelantes pugnam pela aplicação da Taxa Selic como índice único de correção monetária e juros. Contudo, a sentença utilizou o INPC para a correção monetária dos valores desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (termos que serão ajustados para o trânsito em julgado).
Em casos de restituição de valores em contratos de promessa de compra e venda, o entendimento majoritário da jurisprudência tem sido pela aplicação do INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) como fator de correção monetária, por ser o índice que melhor reflete a desvalorização da moeda e visa a recompor o poder aquisitivo dos valores pagos.
A Taxa Selic, embora englobe juros e correção, tem sua aplicação majoritariamente restrita às hipóteses em que a lei expressamente a indica ou em casos de débitos de natureza tributária não expressamente regulamentados.
Para condenações civis, especialmente em relações de consumo, a utilização conjunta de um índice de correção monetária (como o INPC) e juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, §1º, do CTN, que remete à taxa do art. 406), tem sido o padrão adotado pelos tribunais.
A aplicação da Selic, desde a citação, especialmente quando envolve valores pagos anos antes, pode não refletir adequadamente a justa recomposição monetária devida aos consumidores.
Portanto, a manutenção do INPC como índice de correção monetária, desde cada desembolso, tal como determinado na sentença, mostra-se adequada e em conformidade com a jurisprudência dominante para a finalidade de preservação do valor da moeda no tempo.
Por todo o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença de primeiro grau, nos seguintes termos:
1. Acolher os Embargos de Declaração opostos pelos Apelados (ID 89397735) para sanar o erro material na sentença, onde constou "Alphaville Litoral Norte 2 – Etapa 2", para que passe a constar "Loteamento Terras Alphaville Camaçari" como o empreendimento objeto do contrato;
2. Reformar a sentença para fixar o percentual de retenção em 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, em conformidade com a Cláusula Quinze, Parágrafo Segundo, do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda;
3. Retificar o termo inicial dos juros de mora para que incidam a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, em consonância com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1002;
4. Manter a sentença nos demais pontos, inclusive quanto à rescisão contratual, à condenação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), e à aplicação do INPC para a correção monetária desde cada desembolso.
Em face do parcial provimento do recurso, determino a redistribuição dos ônus da sucumbência. As custas processuais deverão ser suportadas na proporção de 70% (setenta por cento) pelas Apelantes e 30% (trinta por cento) pelos Apelados, e os honorários advocatícios ficam mantidos em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para o patrono dos Apelados, e fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pelas Apelantes em razão da reforma da sentença para o patrono destas, vedada a compensação, observada a gratuidade de justiça deferida aos Apelados.
Sala de Sessões, de de 2025.
DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Relator