PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO CONTRATUAL PARA CONFIGURAÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL MANTIDA.

CASO EM EXAME

1. Ação de reintegração de posse proposta com fundamento no suposto esbulho possessório praticado pela ré, que ocupa o imóvel na condição de promitente compradora. A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido inicial, decisão mantida em sede de apelação.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o esbulho possessório pode ser reconhecido em ação de reintegração de posse antes da declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda; e (ii) avaliar se a posse da promitente compradora pode ser considerada injusta em razão da pendência de valores relacionados ao imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia manifestação judicial declarando rescindido o contrato para que se configure o esbulho possessório, mesmo na presença de cláusula resolutória expressa, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva.

4. A autora, ora apelante, não comprovou o esbulho possessório, elemento essencial para a procedência da ação de reintegração de posse, nos termos do art. 561 do CPC. A ré ocupa o imóvel com justo título, consubstanciado no contrato de promessa de compra e venda vigente e eficaz.

5. A posse exercida pela ré demonstra boa-fé, conforme comprovado pelos pagamentos regulares de despesas relacionadas ao imóvel e pelo exercício da função social da posse para fins de moradia, nos termos do art. 5º, XXIII, da Constituição Federal e do art. 1.228, § 1º, do Código Civil.

6. A resolução do contrato de promessa de compra e venda, por sua natureza, precede logicamente à análise de eventual esbulho, sendo incabível o deferimento de pedido de reintegração de posse enquanto não houver decisão judicial definitiva declarando rescindido o vínculo contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. É imprescindível a prévia declaração judicial de rescisão de contrato de promessa de compra e venda para que se configure o esbulho possessório.

2. A posse exercida por promitente comprador de imóvel, fundada em contrato vigente e eficaz, não pode ser considerada injusta enquanto não declarada judicialmente a resolução contratual.

3. A função social da posse e o princípio da boa-fé objetiva devem ser observados em litígios envolvendo contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0564761-43.2015.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como apelante, Citta Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e, como apelada, Josenilda de Carvalho dos Santos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por votação unânime, em negar provimento ao apelo.

Sala das Sessões,         de                               de 2025.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido - Por unanimidade.

Salvador, 14 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Cuida-se de ação de reintegração de posse proposta por Citta Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra Josenilda de Carvalho dos Santos.

Adota-se, como próprio, o relatório da sentença impugnada, de ID 70076589, acrescentando que a juíza da causa julgou improcedentes a ação possessória e a reconvenção, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa da ação possessória, e a ré ao pagamento das custas processuais da ação reconvencional e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa, cuja exigibilidade foi suspensa, por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita.

Opôs a autora embargos declaratórios, de ID 70076593, não acolhidos, conforme decisão de ID 70076605.

Inconformada, apelou a demandante, com razões de ID 70076608, sustentando que a sentença não observou que os fatos acerca do esbulho possessório são incontroversos nos autos, pois, apesar de a apelada ter afirmado que providenciou documentação para financiar o imóvel, não impugnou o fato que o processo de financiamento não foi concluído, não tendo quitado a compra do imóvel, sequer tendo impugnado que ocupa o imóvel de forma indevida, sem que lhe tenha sido entregue as chaves.

Aduziu que se tivesse sido aprovado o financiamento haveria um gravame na matrícula do referido imóvel, acrescentando que a sentença apelada errou ao afirmar que “os documentos juntados pela parte ré, tais como a taxa condominial do ano 2016 (ID 258403397), taxa condominial do ano de 2012 (ID. 58403390) e taxa de IPTU de 2013 em nome da ré (ID 258402915), bem como o pagamento do Imposto de Transmissão Intervivos (ID 258402909), demonstra que a ré vem exercendo a sua posse de forma mansa e pacífica muito antes da suposta prática do esbulho”. Isso porque a posse ilícita no caso concreto decorre de ter a apelada passado a exercer a posse de forma ilegal ilícita e criminosa, ao arrepio da lei, sem que tenha quitado a aquisição do imóvel, e sem que lhe tenha sido entregue as chaves, o que configuraria esbulho possessório, ingresso clandestino na posse do imóvel sem legitimidade e direito para tanto.

Afirmou que a sentença, ao consignar que o pagamento das taxas condominiais legitimariam a posse da apelada, malfere seu direito à posse e propriedade, sequer contestada na ação, inexistindo fato controvertido acerca da posse clandestina e ilícita por parte da apelada.

Apesar de intimada, a apelada não contraminutou o recurso.

Subiram os autos e, nesta instância, foram distribuídos a esta Primeira Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

É o relatório, que submeto à apreciação dos demais integrantes desta Câmara.

Em cumprimento do art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

Salvador, 13 de janeiro de 2025.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Consoante evidenciado no relatório, trata-se de ação de reintegração de posse proposta por Citta Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra Josenilda de Carvalho dos Santos, julgada improcedente.

Da leitura dos autos, observa-se que a existência da promessa de compra e venda entre as partes é incontroversa.

Assim, não há que se falar em posse injusta, uma vez que é necessária, para fins de reintegração de posse, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, o que, não foi realizado pela autora, ora apelante, uma vez que o esbulho somente se configura após a declaração judicial de rescisão do contrato.

Vale salientar que em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o entendimento do STJ é de que, mesmo tendo sido notificado o devedor, apenas poderá o credor ser reintegrado na posse do bem após ou simultaneamente à decretação judicial da rescisão contratual.

Segundo a jurisprudência da referida Corte Superior, é “imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos” (AgInt no AREsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/9/2018, DJe 21/9/2018).

No mesmo sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO POSSESSÓRIA E AÇÃO CONSIGNATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO. [...] 2. De qualquer forma, a jurisprudência do STJ entende que é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1278577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2018, DJe 21/09/2018)”.

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. 1. A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 734.869/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/10/2017, DJe 19/10/2017)”.

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OMISSÃO DO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser ‘imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos’. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório. ( REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). 2. Não há falar em afronta ao artigo 535 do CPC se o Tribunal de origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões. (...). 5. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)”.

Assim, para que se possa caracterizar injusta a posse, necessário o provimento judicial declarando rescindido o aludido contrato.

No caso em tela, a resolução do contrato situa-se em ordem de antecedência lógica com a reintegração de posse, não havendo que se falar, por ora, em decreto liminar de reintegração da promitente vendedora sem que antes se constitua a prova efetiva do esbulho.

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL - INEXISTENTE - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça ‘a ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a 'rescisão' (rectius, resolução) do contrato’. Não tendo sido formulado pedido de resolução contratual, a improcedência do pedido inicial é medida que se impõe. (TJMG - Apelação Cível 1.0512.14.002196-9/001, Relator (a): Des.(a) Mônica Libânio, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/09/2021, publicação da sumula em 24/ 09/ 2021)”.

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO VERBAL - COMPROVAÇÃO - AUSÊNCIA - COMPRA E VENDA COMO MATÉRIA DE DEFESA - PROVA TESTEMUNHAL - POSSIBILIDADE - REQUISITOS DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE NÃO PREENCHIDOS - IMPROCEDÊNCIA – MANUTENÇÃO. - Em autos de reintegração de posse de imóvel, comprovada através de prova testemunhal a existência do contrato de compra e venda firmado com o falecido proprietário e sua irmã, não há falar-se em esbulho possessório, na forma do disposto no art. 561 do código de processo civil, a manutenção do desfecho de improcedência é medida que se impõe. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.065393-1/001, Relator (a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/09/2019, publicação da sumula em 05/ 09/ 2019)”.

Com efeito, existindo contrato de promessa de compra e venda entre as partes válido e produzindo efeitos, não há que se falar em esbulho.

Consoante consignado na sentença apelada “os documentos juntados aos autos, especialmente a certidão de registro do imóvel (ID. 258401248), apenas demonstra que a parte autora é a proprietária do imóvel, mas não o suposto esbulho praticado pela ré, a qual, inclusive, é a promissária compradora do imóvel, possuindo junto título para o exercício da posse”.

Por outro lado, em que pese afirme a recorrente que não ocorreu a entrega das chaves, os pagamentos das despesas do imóvel, também indicam a boa-fé da posse, como constou da sentença atacada, valendo ressaltar que a posse contínua exercida pela ré possui função social de moradia, protegida pelo disposto nos arts. 5º, XXIII, da CF, e 1.228, § 1º, do Código Civil.

Nos termos do art. 561 do CPC, para que o autor da demanda possessória tenha o seu pedido julgado procedente, deverá comprovar sua posse, a turbação ou o esbulho, a data de sua ocorrência, bem como a comprovação da continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Logo, os requisitos mínimos para o acolhimento da presente ação de reintegração de posse são: o exercício da posse anterior, o esbulho e a perda da posse do bem.

No caso em exame, como ressaltado na sentença apelada, a autora, ora apelante, não trouxe aos autos prova cabal a demonstrar o alegado esbulho possessório, notadamente por ter sido celebrado entre as partes compromisso de compra e venda relativo ao imóvel indicado na inicial.

Logo, da análise das provas coligidas infere-se que a apelada é possuidora de justo título consubstanciado em contrato de compra e venda, não havendo que se falar em posse violenta, clandestina ou precária.

Por sua vez, admite a apelada a existência de suposta dívida entre as partes, relativa ao valor a ser financiado, que estaria sendo discutida na ação de revisão contratual nº 0518600-09.2014.8.05.0001, que tramita na mesma vara.

Diante disso, deve ser reconhecida a legitimidade do domínio exercido pela demandada, ora apelada, assim como deve ser mantida sua condição de promitente compradora e legítima possuidora, e, quanto à apelante, sua condição de promissária vendedora.

Sobre a hipótese:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PENDÊNCIA DE FINANCIAMENTO. ESBULHO. NÃO CONFIGURAÇÃO. NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO DO CONTRATO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. SENTENÇA MANTIDA. - Para o reconhecimento da procedência do pedido de reintegração de posse, faz-se necessário que o autor comprove a posse anterior sobre a área, o esbulho praticado e a data de sua ocorrência - Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel, o esbulho somente se caracteriza após a declaração judicial de rescisão do negócio jurídico, ainda que se entenda como pactuada cláusula resolutória para a hipótese de inadimplemento. (TJ-MG - AC: 10000160288726004 MG, Relator: Narciso Alvarenga Monteiro de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 12/01/2023, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/01/2023)”.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMANTO DA COMPRADORA. SENTENÇA DE PROCEDENCIA PARCIAL PARA REINTEGRAR A AUTORA, EM DEFINITIVO, NA POSSE SOBRE O IMÓVEL, E CONDENAR A PARTE RÉ AO PAGAMENTO DE TAXA POR MÊS DE OCUPAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. 1- A matéria devolvida pela parte ré cinge-se a verificar se a ocupação do imóvel por ela deu-se de forma legítima. 1- A existência de contrato de promessa de compra e venda entre as partes é incontroversa. 2- Provas produzidas que demonstram que o referido contrato permanece válido e produzindo efeitos, restando apenas o pagamento da única parcela pendente, relativa ao financiamento, que aguarda trâmite burocrático junto ao agente fiduciário. 3- Embora a sentença fundamente que a parte ré não apresentou termo de entrega das chaves, ou documento equivalente, os demais documentos, consistentes em pagamentos das despesas do imóvel, indicam a boa-fé da posse da ré. 4- Logo, não há que se falar em esbulho e, preponderando-se a função social de moradia, há de se reconhecer a legitimidade do domínio exercido pelo réu, mantendo-se sua condição de promitente comprador e legítimo possuidor e, ao autor, a condição de promissário vendedor, evitando-se o abuso do direito enquanto credor e o desequilíbrio da relação contratual. 5- Afastada a ocorrência do esbulho, também deve ser afastada a condenação ao pagamento dos lucros cessantes (taxa de ocupação do imóvel). 6- RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-RJ - APL: 0025165-16.2020.8.19.0205 202200173019, Relator: Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO, Data de Julgamento: 16/11/2022, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/11/2022)”.

Diante disso, voto pelo não provimento do apelo, para manter inalterada a sentença impugnada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em obediência ao que estabelece o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se a condenação em honorários advocatícios da apelante para 12% do valor da causa da ação possessória.

Salvador,       de                               de 2025.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora