PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

1. Cinge-se a controvérsia em discutir a legalidade das cláusulas contratuais estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda e sua suposta abusividade.

2. Compreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel do empreendimento denominado “Acqua Marine Residências”, existindo um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, ressalvada ainda a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários

3. Entende-se que, pelas cláusulas contratuais terem sido redigidas conforme o imposto pelo CDC (art. 54, §3º), não estão eivadas de ilegalidade por conferirem um prazo de tolerância na entrega do imóvel. Ademais, é comum em construções como a do caso concreto que se estabeleça tal prazo de tolerância.

4. A obra em questão foi concluída em 25/04/2012 conforme o Alvará de Habite-se (id. 11013826 ) e as chaves foram entregues no dia 27/08/2012, respeitando o prazo de 180 dias estabelecido, não havendo inadimplemento contratual.

5. A parte apelante alegou nos autos o descumprimento de diversas cláusulas de proteção ao consumidor sem especificá-las, ressaltando apenas a suposta ocorrência de propaganda enganosa, o que não foi possível constatar nas provas carreadas aos autos.

6. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0551644-19.2014.8.05.0001, em que figuram como parte apelante GUSTAVO CUNHA PRAZERES e como partes apeladas VILA LAURA EMPREENDIMENTOS LTDA e HOLTZ ENGENHARIA LTDA

ACORDAM os Desembargadores e Magistrados convocados integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. Ivanilton Santos da Silva

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Unânime. Realizou sustentação oral, por videoconferência, Dr. Gustavo Prazeres.

Salvador, 10 de Maio de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação cível interposta por GUSTAVO CUNHA PRAZERES em face da Sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Empresarial da Comarca de Salvador, que nos autos da Ação Ordinária, tombada sob o n. 0551644-19.2014.8.05.0001, ajuizada em face de VILA LAURA EMPREENDIMENTOS LTDA e HOLTZ ENGENHARIA LTDA, que julgou a ação improcedente, nos seguintes termos: 

“(...) Diante do exposto, julgo improcedente a ação. Condeno o Autor nas custas e nos honorários advocatícios, estes a 20% do valor da causa. P. R. I. Salvador(BA), 06 de novembro de 2018. Benicio Mascarenhas Neto Juiz de Direito” (id. 11013840). 

Irresignada com a sentença, a parte apelante requer o provimento do recurso para (i) reformar a sentença proferida pelo Juízo a quo, deferindo a integralidade dos pedidos formulados; (ii) inverter o ônus de sucumbência e; (iii) deferir o benefício da justiça gratuita para dispensar o preparo recursal. 

Pontua que, devido a pandemia, por exercer a profissão de advogado e os prazos processuais estarem suspensos, faz jus à gratuidade de justiça, diante da instabilidade financeira que supostamente enfrenta.

Salienta que “a análise minimamente acurada das alegações e dos documentos carreados aos autos evidencia inexistir margem qualquer para imputar ao APELANTE qualquer espécie de mora. Muito pelo contrário, o que se percebe é que a pontualidade no cumprimento das obrigações se revelou uma constante ao longo de toda a relação” (id. 11013849, p. 5).

Suscita que “a respectiva inconsistência aflora do fato de que, em 25 de abril de 2012, o APELANTE sequer havia sido informado da obtenção de famigerado habite-se provisório. Foi somente um mês depois – em 18 de maio de 2012, mais especificamente – que as APELADAS se dignaram a lhe informar, via e-mail, que o habite-se administrativo havia sido obtido (cf. se afere do documento de fl.57 dos autos)” (id. 11013849, p. 6). 

Aduz que “há de se deixar bem claro que a concessão do habite-se, na via administrativa, por si só, é medida sem grande serventia. É somente após a respectiva averbação cartorária que se lhe pode atribuir relevância jurídica. Com efeito, antes de tal averbação, não há, sequer, a individualização da unidade imobiliária, vedando, por exemplo, que se efetive a respectiva transferência da respectiva propriedade: afigura-se juridicamente inviável o registro de qualquer escritura de compra e venda (id. 11013849, p. 6).

Afirma que a efetiva conclusão e entrega da unidade autônoma prometida em venda ao APELANTE somente veio a se concretizar na data de 27 de agosto de 2012, como atesta o termo de vistoria e recebimento do imóvel, colacionado às fls.201 dos autos – pelas próprias APELADAS (id. 11013849, p. 8).

Sustenta que “a própria promessa de compra e venda firmada pelas partes estabelece, em sua cláusula IV (fls.27-28 dos autos), condiciona a exigibilidade do pagamento do saldo remanescente pelo APELANTE ao “ato de entrega das chaves” – que, textualmente deveria ocorrer até 10 de maio de 2012, mas que poderia eventualmente atrasar em razão do trâmite necessário à obtenção do habite-se (id. 11013849, p. 8 e 9).

Ressalta que deve ser aplicado o INPC para apurar o saldo devedor do apelante e não o INCC, como ocorreu.

Alega que o material publicitário da parte apelada oferecia medidores individuais de água e gás, reclamando que “trata-se, pois, de um bônus que, embora prometido pelas APELADAS, não foi entregue, a configurar odiosa prática de propaganda enganosa” (id. 11013849, p. 12), que enseja o dever de indenizar o dano moral.

Acerca da suposta mora das partes apeladas na entrega do imóvel, alega ser abusiva a cláusula que permite as partes apeladas atrasarem a entrega do imóvel por 180 dias.

Pontua que “não há como sustentar que uma obrigação cujo prazo de execução prometido era inferior a 30 (trinta) dias seja impunemente cumprida mais de 05 (cinco) meses depois. Trata-se de atraso, não justificado, mais de 05 (cinco) vezes superior ao próprio prazo assumido para a execução contratual. A abusividade e impertinência é flagrante” (id. 11013849, p. 13).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso.

As partes apeladas apresentaram Contrarrazões (id. 11013852). 

Pontuam que “o contrato firmado com as acionadas consigna de forma clara e objetiva que o prazo de entrega da obra seria 31/03/2012 (cláusula XII.1 do contrato de promessa de compra e venda – fl. 35 dos autos). Ademais, tal prazo poderia ainda ser prorrogado por até 180 (cento e oitenta) dias corridos, como estabelecido na cláusula XII.1 e XII.4. do contrato de compra e venda (fl. 35)” (id. 11013852, p. 4). 

Afirmam que “como se extrai do alvará de Habite-se em anexo (doc. 02), em 25/04/2012, ou seja, dentro do prazo contratualmente previsto, o imóvel estava totalmente concluído. Além disso, como se extrai do termo de entrega de chaves colacionado junto à defesa, o imóvel foi entregue ao Apelante em 27/08/2012, conforme confessa o Apelante. Ou seja, o imóvel foi entregue mais de 1 (um) mês antes do termo final do prazo contratual para a conclusão da obra e entrega das chaves que, frise-se, somente ocorreu nesta data em razão da mora do Apelante na aprovação do seu financiamento” (id. 11013852, p. 7). 

Alegam que “o contrato de promessa de compra e venda, na cláusula IX, destaca que na hipótese de escolha pelo pagamento do imóvel por meio de financiamento, o comprador/consumidor assume inteira e exclusiva responsabilidade pela liberação do crédito devido no tempo e modo ajustados na cláusula IX.1” (id. 11013852, p. 9). 

Aludem que “tendo o Apelante optado por efetuar o pagamento de mais de 80% do preço do imóvel através de financiamento habitacional junto a uma instituição financeira é incontestável que este assumiu os riscos decorrentes desta escolha, dentre os quais a demora na liberação do crédito pretendido”  (id. 11013852, p. 9). 

Suscitam a impossibilidade do autor da demanda obter as chaves do imóvel antes da quitação integral do preço, de modo que “em 27/05/2012 o Apelante se encontrava inadimplente com suas obrigações contratuais e, tão somente em razão de tal fato, não recebeu as chaves de sua unidade antes de 29/08/2012” (id. 11013852, p. 11). 

Sustentam que “o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes detinha a informação clara e expressa de que as parcelas designadas seriam mensalmente corrigidas segundo índice do INCC a partir da assinatura do contrato de promessa de compra e venda até a conclusão da obra, bem como que após a concessão do alvará de Habite-se o preço ajustado seria corrigido mensalmente pelo índice IGP-M”  (id. 11013852, p. 14). 

Ressaltam que “ultrapassado o prazo concedido pelas Apeladas para que os seus clientes conseguissem diligenciar o seu crédito de financiamento sem a cobrança de juros e correção monetária sobre o saldo devedor (até o fim do mês de junho de 2012), as Apeladas restabeleceram em JULHO DE 2012 a cobrança da devida correção monetária e juros, bem como o valor da multa moratória, conforme contratualmente estabelecido” (id. 11013852, p. 15). 

Salientam que “o Apelante não sofreu qualquer dano em virtude da alegada mora na entrega de sua unidade, posto que todos os seus pedidos de danos materiais se pautam no requerimento de condenação das Apeladas ao pagamento de lucros cessantes” (id. 11013852, p. 17). 

Apontam que “se o Apelante aduz que adquiriu a unidade para uso próprio, é no mínimo contraditório o pedido de condenação das Apeladas a lhes indenizar por supostos aluguéis que teria deixado de auferir no período da mora aduzida” (id. 11013852, p. 18).

Sobre a responsabilidade por instalação de medidores de água e gás destacam que “as Apeladas se comprometeram a disponibilizar todo o aparato necessário para instalação dos itens acima referenciados, através de tubulação seca, ficando ao encargo do comprador fazer as devidas instalações conforme o seu melhor deleite” (id. 11013852, p. 18).

Acerca do dano moral apontam que “não se vislumbram nos argumentos expendidos na inicial quaisquer prejuízos de ordem extrapatrimonial ou psíquica, comprovadamente experimentados pelo Apelante, com conteúdo suficientemente capaz a ensejar a condenação da acionada ao pagamento de valor a título de dano moral, a não ser a simples menção de que o suposto atraso na entrega do imóvel teria gerado abalo psicológico” (id. 11013852, p. 20).

Ao final, pugnam pelo não conhecimento do recurso pela falta do preparo recursal e, caso assim não se entenda, pugnam pelo não provimento do recurso diante dos argumentos apontados.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta.

É o relatório.

Salvador/BA, 22 de março de 2022.

Des. Ivanilton Santos da Silva

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Pretende a parte apelante a reforma da decisão que julgou improcedentes os pedidos referentes à declaração de abusividade das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda, bem como a devolução de valores supostamente indevidos, lucros cessantes, condenação em multa por intempestividade e por danos morais pelos descumprimento dos princípios do Código de Defesa do Consumidor, especialmente devido a propaganda enganosa. 

Cinge-se a controvérsia em discutir a legalidade das cláusulas contratuais estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 

A irresignação da parte apelante não merece prosperar.

Inicialmente, compreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel do empreendimento denominado “Acqua Marine Residências”, localizado na Rua Melvin Jones, 147, CEP 41750- 010, Armação, Salvador (BA), existindo um prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, ressalvada ainda a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários: 

“XII. DO PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS

XII.1. Fica convencionado que a data de conclusão das obras do Edifício, bem como das obras da unidade objeto deste instrumento é 31/03/2012, sendo admitida uma tolerância de cento e oitenta (180) dias, contados de sua expiração, ressalvada, ainda, a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos extraordinários, que impeçam o cumprimento do prazo aqui estabelecido, ou de sua prorrogação. “ (id. 11013782, p. 10). 

Sobre as cláusulas estabelecidas em contratos de adesão como o supracitado, o Código de Defesa do Consumidor determina que:

“Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. 

(...)

§ 3o  Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.”

Neste sentido, entende-se que a referida cláusula contratual foi redigida conforme o estabelecido pelo CDC, portanto não foi eivada de ilegalidade, por conferir um prazo de tolerância na entrega do imóvel.

Ademais, é razoável em construções como a objeto do caso concreto que se estabeleça o referido prazo de tolerância, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: 

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.” (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017).

A jurisprudência deste Eg. Tribunal também tem entendido neste sentido: 

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE. TERMO ADITIVO. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO BEM NÃO CARACTERIZADO. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MATERIAL E MORAL. INOCORRÊNCIA. MULTA E INDENIZAÇÃO INDEVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. A cláusula de tolerância, redigida de forma clara e atendendo aos requisitos do art. 54, §3º, do CDC, não padece de ilegalidade, sendo praxe nos contratos que envolvem a complexa construção de um empreendimento. O termo aditivo se mostra legal e aplicável quando é devidamente aceito e assinado pelas partes Autora e não é comprovado qualquer vício de vontade que possa ensejar a sua nulidade. Caso em que a nova data prevista para conclusão das obras era o dia 30/04/2014 e a Autora/Apelante recebeu as chaves em 05/09/2014, dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Inexistência de atraso na entrega do imóvel na espécie. Não constatado o descumprimento do prazo de entrega da obra pela Recorrida, não há falar em inadimplemento contratual que justifique o pagamento de multa ou indenização por danos materiais ou morais. Sentença mantida. Apelo improvido.” (TJBA, Apelação nº 0306957-92.2014.8.05.0080, Terceira Câmara Cível, Rel.: TELMA LAURA SILVA BRITTO, publicado em: 29/09/2021).

Neste contexto, verifica-se o acerto da Sentença proferida pelo Juízo de origem ao não declarar a abusividade da cláusula mencionada, estando em conformidade com a legislação e o entendimento jurisprudencial, pois as partes apeladas apenas estariam em atraso caso entregassem a obra após 31/09/2012, quando decorrido o prazo de 180 dias contados da expiração em 31/03/2012.

Ocorre que, a obra em questão foi concluída em 25/04/2012, conforme o Alvará de Habite-se (id. 11013826), e as chaves foram entregues no dia 27/08/2012, conforme termo de recebimento (id. 11013825), respeitando o prazo de 180 dias estabelecido.

Ainda, da análise dos autos observa-se que a parte apelada recebeu as chaves do seu apartamento na data acima mencionada porque houve um atraso no financiamento bancário, o que é de responsabilidade da parte apelante que requereu o financiamento, conforme estabelecido no contrato firmado entre as partes (id. 11013816, p. 8 e 9). 

Mesmo assim, o prazo de tolerância de 180 dias estabelecido foi respeitado.

Desta forma, não há que se falar em condenação por danos morais em decorrência das alegações sobre a abusividade de cláusulas, visto que isso não foi verificado e o prazo foi respeitado, como também não se vislumbrou a ocorrência dos lucros cessantes alegados. 

Ademais, a parte apelante alegou o descumprimento de diversas cláusulas de proteção ao consumidor, porém sem especificá-las. Ressaltou apenas a suposta ocorrência de propaganda enganosa, o que não foi possível ser constatado nos autos.

As alegações das partes apeladas sobre o fato de que a propaganda continha um asterisco (id. 11013828, p. 25), visando informar que a construtora disponibilizaria apenas a tubulação seca, e não os próprios medidores e sua instalação, está devidamente comprovada pela própria fotografia da propaganda trazida pela parte autora (id. 11013774, p. 2). 

Da análise da referida propaganda, percebe-se a indicação da tubulação seca, não havendo a caracterização da propaganda enganosa.

Portanto, não restou comprovado o inadimplemento contratual das partes apeladas, nem abusividade nas cláusulas contratuais, de modo que não é cabível qualquer indenização ou multa. 

Por fim, deixo de majorar os honorários sucumbenciais (art. 85, §11, do CPC), pois já estabelecidos pelo Juízo de origem no limite de 20% (vinte por cento) do valor da causa.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do presente recurso e NEGAR PROVIMENTO, mantendo-se a sentença por estes e seus próprios fundamentos. 

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. Ivanilton Santos da Silva

Relator