PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. INDIVIDUALIZAÇÃO DO CONSUMO DE ÁGUA. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETROS INDIVIDUAIS PELA CONSTRUTORA. LOCALIZAÇÃO NOS HALLS INTERNOS DE ÁREA COMUM. PROJETO APROVADO PELA CONCESSIONÁRIA E HABITE-SE CONCEDIDO. AUSÊNCIA DE NORMA LEGAL OU TÉCNICA QUE EXIJA INSTALAÇÃO EM ÁREA EXTERNA. LIVRE ACESSO ASSEGURADO. OBRIGAÇÃO DE FAZER DE REALIZAR OBRAS ESTRUTURAIS AFASTADA. RESPONSABILIDADE DA CONCESSIONÁRIA EM PROCEDER AO FATURAMENTO INDIVIDUALIZADO PELOS MÉTODOS COMPATÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

I. Caso em exame:

1. Recurso de Apelação Cível interposto por construtora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer, condenando-a a realizar obras de engenharia civil e hidráulica para transferir os hidrômetros individuais das áreas comuns internas para a fachada externa dos blocos residenciais, a fim de viabilizar a medição direta pela concessionária de saneamento.

II. Questão em discussão:

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a pretensão do Condomínio está fulminada pela decadência do direito de reclamar por vícios aparentes; (ii) examinar se a construtora incorreu em vício construtivo ao instalar os hidrômetros individuais nos halls internos dos blocos e se é obrigada a realizar obras de transferência para a área externa; (iii) determinar se a concessionária de serviço público deve ser compelida a implementar a cobrança individualizada em conformidade com as instalações hidráulicas existentes e os métodos regulamentares de leitura.

III. Razões de decidir:

3. O prazo decadencial para reclamar de vício de adequação que compromete a funcionalidade do sistema de medição individualizada, impedindo o faturamento direto pela concessionária, inicia-se no momento em que o consumidor toma ciência inequívoca da recusa da prestadora do serviço, equiparando-se a vício oculto, nos termos do art. 26, § 3.º, do Código de Defesa do Consumidor. Prejudicial de decadência rejeitada.

4. A construtora cumpriu as exigências da Lei Federal n.º 13.312/2016 e da Lei Municipal n.º 2.922/2008 ao instalar hidrômetros individuais para todas as unidades habitacionais do empreendimento, em conformidade com o memorial descritivo e com projeto previamente aprovado pela própria concessionária, que atestou a viabilidade técnica e possibilitou a concessão de Habite-se.

5. A legislação vigente e as normas técnicas correlatas não impõem a obrigatoriedade de instalação de hidrômetros em área externa ou fachadas, exigindo tão somente a garantia de livre e fácil acesso aos medidores, o que é plenamente atendido pelo posicionamento em caixas de passagem nos halls internos das áreas comuns dos edifícios.

6. O regulamento da concessionária e as diretrizes regulatórias da AGERSA admitem a operacionalização da medição individualizada por métodos alternativos de leitura, tais como leitura interna assistida, autoleitura ou telemetria, não se justificando a imposição de reforma estrutural de alto custo e impacto social em condomínio habitado.

7. A ausência de faturamento individualizado decorre da inércia administrativa do Condomínio em formalizar a adesão, apresentar os documentos necessários ao cadastramento dos moradores e viabilizar o acesso físico ou tecnológico aos aparelhos de medição, configurando excludente de responsabilidade da construtora por fato exclusivo do consumidor.

8. Reforma parcial do julgado para afastar a condenação da construtora na realização de obras hidráulicas de transferência de hidrômetros, mantendo-se a obrigação de fazer da concessionária de implementar a medição individualizada pelos métodos regulamentares compatíveis com a estrutura existente, mediante o prévio cumprimento das etapas administrativas de cadastramento pelo Condomínio.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. A instalação de hidrômetros individuais em halls de entrada de áreas comuns de condomínios residenciais atende aos ditames da Lei Federal n.º 13.312/2016 e das normas regulamentares de livre acesso, inexistindo obrigação legal de posicionamento dos medidores em fachadas ou áreas externas. 2. Afasta-se a obrigação da construtora de realizar obras de transferência de hidrômetros quando o projeto hidráulico foi regularmente executado e aprovado pela concessionária de saneamento, cabendo a esta implementar o faturamento individualizado por métodos compatíveis de leitura, desde que cumpridas as etapas administrativas de cadastramento pelo condomínio."

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5.º, inc. LV; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14, § 3.º, inc. II, 18 e 26; Código de Processo Civil, arts 85, 373, inc. II, e 487, inc. II; Lei Federal n.º 11.445/2007; Lei Federal n.º 13.312/2016; Lei Municipal de Feira de Santana n.º 2.922/2008; Resolução AGERSA n.º 002/2017.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8007130-38.2023.8.05.0080, em que figuram como Apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e como Apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PLAZA FRAGA MAIA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, 4 de agosto de 2026.

Presidente

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG27

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 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento parcial. Por unanimidade. Acompanhou o julgamento, reservando o direito de sustentação oral, Dra. Gielde Alves de Oliveira.

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

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  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A em face da r. Sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1.ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA (ID 96824963), que nos autos da Ação de Obrigação de Fazer movida pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PLAZA FRAGA MAIA contra a Apelante e a EMPRESA BAIANA DE ÁGUAS E SANEAMENTO S/A (EMBASA), julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais.

O Condomínio Autor ajuizou a demanda alegando que, embora a Construtora Ré tenha entregue o empreendimento com hidrômetros individualizados, o sistema seria "funcionalmente inútil". Narrou que a concessionária EMBASA recusou a ativação da cobrança individualizada sob o argumento de que os aparelhos foram instalados nos halls internos dos blocos, quando as normas técnicas da autarquia exigiriam a localização na área externa para livre acesso dos leituristas. Sustentou a existência de vício de qualidade e publicidade enganosa, requerendo a condenação das Rés na obrigação de realizar as obras de readequação (ID 96823359).

A MRV ENGENHARIA apresentou contestação arguindo preliminar de ilegitimidade ativa, impugnação à gratuidade e prejudicial de decadência. No mérito, sustentou que o projeto foi executado fielmente ao Memorial Descritivo e aprovado pela própria EMBASA e pelo Município (Habite-se), inexistindo vício construtivo ou norma legal que obrigue a instalação externa (ID 96824906).

A EMBASA, em sua defesa, confirmou a recusa na individualização justificando que a localização interna impede o acesso seguro e eficiente dos seus agentes, alegando que as normas técnicas são de conhecimento notório das construtoras (ID 96824892).

O Juízo a quo rejeitou as preliminares e a decadência. No mérito, julgou a ação parcialmente procedente para: a) condenar a MRV na obrigação de fazer consistente em realizar, às suas expensas, todas as obras e adaptações de engenharia civil e hidráulica necessárias na rede interna do Condomínio Autor para viabilizar a medição individualizada do consumo de água em cada unidade autônoma, no prazo de 180 dias; b) determinar que a EMBASA, após comunicada da conclusão das obras, proceda à instalação dos hidrômetros e cobrança individualizada; c) julgar improcedente o pedido de condenação da EMBASA na realização das obras de infraestrutura interna.

Inconformada, a MRV ENGENHARIA interpôs o presente recurso (ID 96824964) sustentando, preliminarmente, a decadência do direito do autor (art. 26, II, CDC). No mérito, alega que cumpriu integralmente o projeto aprovado e o memorial descritivo, asseverando que a Resolução AGERSA 002/2017 e a NBR 5626 exigem apenas o "fácil acesso" e não a instalação em área externa. Aduz que o Habite-se foi concedido e que a responsabilidade pela viabilização da leitura é do Condomínio.

Devidamente intimado, o Condomínio Apelado deixou transcorrer o prazo sem manifestação (ID 96824981). 

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, ao tempo em que solicito dia para julgamento deste recurso, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal.

Salvador, 1.º de março de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

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  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade:

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse recursal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e regular preparo), conheço do recurso de Apelação. A tempestividade foi devidamente observada, considerando as suspensões de prazos vigentes à época da interposição (ID 96824964), e o preparo recursal foi regularmente recolhido pela construtora Recorrente (ID 96824965).

2. Da Prejudicial de Mérito: Decadência:

Sustenta a Apelante que a pretensão autoral encontra-se fulminada pela decadência, sob o argumento de que a localização física dos hidrômetros nos halls internos dos blocos configura vício aparente e de fácil constatação, sujeito ao prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, inc. II, do Código de Defesa do Consumidor, contado a partir da entrega das áreas comuns do empreendimento, ocorrida em 29 de agosto de 2019.

A tese recursal, contudo, não merece acolhimento.

A controvérsia instaurada nos autos não se limita à mera disposição física ou estética dos medidores de água nos corredores do edifício, característica que, de fato, é visível a qualquer pessoa que transite pelas áreas comuns. O cerne da reclamação deduzida pelo Condomínio reside na inutilidade funcional do sistema de medição individualizada entregue pela construtora, circunstância que obsta a prestação do serviço de faturamento individualizado direto pela concessionária pública.

O adquirente leigo, ao receber as chaves do imóvel ou ao assumir a gestão das áreas comuns do condomínio, não possui o conhecimento técnico específico necessário para aferir se a disposição interna dos hidrômetros atende ou descumpre as complexas diretrizes e normas técnicas da concessionária de saneamento básico, tampouco pode prever que tal configuração ensejará a recusa de faturamento individual pela prestadora do serviço.

Trata-se, portanto, de um típico vício de adequação e funcionalidade que se equipara ao vício oculto, cuja existência e extensão somente se tornam evidentes para o consumidor no momento em que este tenta usufruir do direito à individualização da cobrança e se depara com a recusa formal da concessionária de serviço público.

Nesse cenário fático e jurídico, aplica-se a regra contida no art. 26, § 3.º, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece que, em se tratando de vício oculto, o prazo decadencial de 90 dias inicia-se apenas no momento em que ficar evidenciado o defeito.

No caso concreto, o Condomínio tomou ciência inequívoca da impossibilidade de implementação do faturamento individualizado direto por meio de notificação formal emitida pela EMBASA (ID 96823359, pág. 3). A presente demanda foi ajuizada em 28 de março de 2023 (ID 96823359), dentro do prazo legal contado a partir do conhecimento do óbice funcional.

Por conseguinte, impõe-se a rejeição da prejudicial de decadência, mantendo-se a sentença de primeiro grau quanto a este ponto.

3. Do Mérito:

A controvérsia de mérito consiste em definir se a construtora Ré descumpriu obrigações legais, contratuais ou técnicas ao instalar os hidrômetros individuais de água nos halls de entrada das áreas comuns dos blocos residenciais, e se deve ser compelida a realizar, às suas expensas, obras civis e hidráulicas para transferir tais equipamentos para a área externa do empreendimento.

O Juízo de primeiro grau concluiu que a entrega do condomínio com o sistema de medição instalado na parte interna dos blocos caracteriza vício do produto por descumprimento das normas técnicas da EMBASA, impondo à construtora a obrigação de refazer toda a infraestrutura hidráulica interna para viabilizar a medição externa.

Contudo, após análise minuciosa do acervo probatório e das normas que regem a matéria, constata-se que a sentença incorreu em equívoco ao acolher integralmente a pretensão de reforma estrutural do empreendimento.

A Lei Federal n.º 13.312/2016, que alterou a Lei de Saneamento Básico (Lei n.º 11.445/2007), tornou obrigatória a medição individualizada do consumo de água nas novas edificações condominiais. De igual modo, a Lei Municipal n.º 2.922/2008 do Município de Feira de Santana estabelece em seu art. 1.º que os projetos e construções de novos edifícios devem prever a instalação de hidrômetros individuais (ID 96824963).

O exame dos autos demonstra que a MRV Engenharia cumpriu estritamente o comando legal ao implantar a infraestrutura hidráulica necessária e instalar efetivamente os hidrômetros individuais para cada uma das 288 unidades autônomas do condomínio, posicionando-os em caixas de passagem localizadas nos halls de entrada de cada andar (ID 96824964).

O projeto hidráulico do empreendimento não foi executado de forma clandestina ou à revelia das normas vigentes. Pelo contrário, a construtora submeteu previamente todo o projeto de engenharia à aprovação da concessionária EMBASA, que atestou a viabilidade técnica da obra nos moldes em que foi concebida, culminando na posterior concessão do Habite-se pela Municipalidade após a conclusão regular dos trabalhos (ID 96824906).

A tese do Condomínio de que a instalação dos hidrômetros nos corredores internos é irregular e inviabiliza a medição individualizada carece de amparo legal e regulamentar. Não existe na legislação federal, na legislação municipal de Feira de Santana ou nas normas técnicas gerais da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 5626:2020) qualquer dispositivo que imponha a obrigatoriedade de instalação de hidrômetros individuais exclusivamente na fachada, muros ou área externa dos edifícios.

A norma regulamentar aplicável ao serviço de abastecimento de água no Estado da Bahia, consubstanciada na Resolução n.º 002/2017 da AGERSA (Agência Reguladora de Saneamento Básico do Estado da Bahia), dispõe em seu art. 69 que à prestadora do serviço deverá ser garantido o livre acesso às instalações e aos aparelhos de medição do Sistema de Medição Individualizada (ID 96824964).

Os halls de entrada dos andares constituem áreas comuns do condomínio, de livre circulação e acesso coletivo, situadas fora das unidades habitacionais privativas. A instalação dos medidores em caixas de shaft localizadas nessas áreas comuns atende perfeitamente ao requisito de livre e fácil acesso para leitura, sem violar a privacidade ou a intimidade dos moradores dos apartamentos.

Ademais, o "Guia de Implantação de Sistemas de Medição Individualizada" editado pela própria EMBASA no ano de 2015 prevê expressamente que o faturamento individualizado não depende unicamente da leitura física direta externa realizada por agentes da concessionária. O documento normativo admite a viabilidade de sistemas de medição individualizada que operem por meio de leitura interna assistida (com o acompanhamento de funcionários do condomínio), autoleitura (medição informada periodicamente pelo condomínio) ou por sistema de telemetria, que consiste na leitura eletrônica remota por meio de transmissão de dados (ID 96824964).

Nesse diapasão, a impossibilidade temporária de emissão de faturas individualizadas diretamente pela concessionária não decorre de falha construtiva ou defeito de engenharia imputável à construtora, mas sim da ausência de providências administrativas e cadastrais que competem, de forma exclusiva, ao Condomínio e aos seus moradores.

Para que a individualização da cobrança seja efetivamente implementada no sistema de faturamento da EMBASA, cabe ao Condomínio formalizar a adesão ao modelo de medição individualizada junto à concessionária, fornecer os documentos de identificação e cadastramento de cada proprietário de unidade autônoma e definir, em assembleia geral, a modalidade de leitura e acesso a ser adotada (ID 96824892).

A prova documental revela que o Condomínio permaneceu inerte em cumprir tais exigências burocráticas e regulamentares, pretendendo, em verdade, transferir para a construtora os custos de uma ampla reforma estrutural ou de instalação de sistema de telemetria, como forma de contornar dificuldades operacionais e administrativas internas relacionadas à gestão da inadimplência (ID 96824906).

A condenação imposta na sentença de primeiro grau, ao determinar que a construtora promova ampla alteração na rede hidráulica interna de um condomínio já habitado com 288 famílias, revela-se manifestamente desproporcional, gravosa e sem amparo em descumprimento contratual ou legal. A execução de tais obras exigiria demolições de alvenaria, alteração de fachadas, substituição de ramais de tubulação e interrupção prolongada no fornecimento de água, gerando transtornos imensuráveis aos moradores sem que haja qualquer justificativa técnica plausível para tanto.

Aplica-se ao caso a excludente de responsabilidade prevista no art. 14, § 3.º, inc. II, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a construtora entregou a infraestrutura hidráulica em perfeita conformidade com as normas vigentes e com o projeto aprovado, decorrendo o óbice ao faturamento individual da conduta omissiva do próprio consumidor em viabilizar os trâmites administrativos de cadastramento e leitura.

No entanto, o provimento do recurso deve ser parcial.

Embora se afaste a obrigação da MRV Engenharia de realizar obras civis e hidráulicas para a alteração física da localização dos hidrômetros, deve ser mantida a obrigação de fazer imposta à concessionária EMBASA de viabilizar a medição e cobrança individualizada dos consumos de água de cada unidade autônoma do Condomínio, utilizando-se para tanto das modalidades de leitura previstas em seu próprio regulamento de regência (leitura interna assistida, autoleitura ou telemetria), em estrita observância à Lei de Saneamento Básico e à legislação municipal.

Para a efetivação dessa obrigação de fazer pela concessionária, fica o Condomínio obrigado a cumprir previamente todas as etapas administrativas exigidas no regulamento da EMBASA, consistentes no fornecimento de documentos atualizados dos moradores para abertura das matrículas individuais e na garantia de livre acesso dos prepostos da concessionária às áreas comuns onde se localizam os hidrômetros, ou, alternativamente, na aquisição e instalação do sistema eletrônico de telemetria, caso opte por essa via de transmissão remota de dados.

Dessa forma, reforma-se parcialmente a r. Sentença para afastar a condenação imposta à construtora MRV Engenharia e Participações S/A, mantendo-se a determinação de individualização da cobrança pela EMBASA, nos termos e condições operacionais ora delimitados.

3.1. Da Sucumbência:

Em razão da reforma substancial da sentença, com o afastamento integral da obrigação de fazer que havia sido imposta à construtora MRV Engenharia e Participações S/A, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais fixados na origem.

O Condomínio Autor decaiu da quase totalidade de sua pretensão em face da construtora, restando vencido quanto ao pedido de realização de obras estruturais hidráulicas.

Assim, condeno o Condomínio Autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da Ré MRV Engenharia e Participações S/A, os quais fixo no patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2.º, do Código de Processo Civil. 

Em relação à Ré EMBASA, mantém-se a distribuição dos ônus sucumbenciais estabelecida na sentença de primeiro grau, porquanto inalterado o decaimento mínimo de sua pretensão.

4. Conclusão:

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A para reformar em parte a r. Sentença, de modo a: 

a) afastar a condenação imposta à Apelante MRV Engenharia e Participações S/A, consistente na obrigação de realizar obras de engenharia civil e hidráulica para alteração física da localização dos hidrômetros ou transferência destes para a área externa do empreendimento; 

b)  determinar que a Ré Empresa Baiana de Águas e Saneamento S/A (EMBASA) proceda à implementação da medição e do faturamento individualizado das unidades autônomas do Condomínio, utilizando-se das modalidades de leitura interna assistida, autoleitura ou telemetria, condicionando-se o início da cobrança individualizada ao prévio cumprimento, pelo Condomínio, das obrigações administrativas de cadastramento, fornecimento de documentos dos condôminos e franqueamento de livre acesso aos medidores situados nos halls internos; 

c) redistribuir os ônus de sucumbência na lide travada entre o Condomínio e a construtora, condenando o Autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios devidos ao patrono da MRV Engenharia, fixados os honorários em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a suspensão da exigibilidade em caso de gratuidade da justiça, mantida a distribuição do ônus sucumbencial em relação à EMBASA.

Salvador, 4 de agosto  de 2026.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG27