PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE LIMPEZA (TRSD). PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO FORMAL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de Execução Fiscal que acolheu exceção de pré-executividade para reconhecer a ilegitimidade passiva da executada, extinguindo o feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. O Município busca a reforma da decisão, sustentando a legitimidade passiva do proprietário formal do imóvel para responder por débitos de IPTU/TRSD, ainda que celebrado instrumento particular de cessão de direitos não registrado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se o promitente vendedor de imóvel, que permanece como proprietário formal por ausência de registro da cessão de direitos no cartório competente, pode ser considerado sujeito passivo de obrigação tributária referente a IPTU e taxa de limpeza urbana.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, atribuindo responsabilidade tributária também àquele que detém a titularidade formal do bem.

4. Nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil, enquanto não registrado o título translativo da propriedade, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel, sendo legítimo para figurar no polo passivo da execução fiscal.

5. O STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 122, firmou entendimento de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) quanto o promitente vendedor (proprietário formal) são contribuintes do IPTU e, portanto, legitimados à execução fiscal.

6. A legislação municipal (Lei nº 7.186/06, art. 63, §1º) autoriza o lançamento do IPTU em nome do compromissário comprador, do promitente vendedor ou de ambos, estabelecendo responsabilidade solidária pelo pagamento do tributo.

7. A ausência de registro do instrumento de cessão de direitos impede o reconhecimento da alegada transferência de propriedade perante o Fisco, mantendo a legitimidade do proprietário formal constante dos cadastros imobiliários para responder pelo débito tributário.

8. A sentença de extinção por ilegitimidade passiva contraria o entendimento pacificado na jurisprudência superior, devendo ser reformada para permitir o prosseguimento da execução fiscal contra a proprietária formal.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8087631-22.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante MUNICÍPIO DE SALVADOR e como apelado JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA.

ACORDAM os Magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do Voto do Relator.

Sala de Sessões,

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DAR PROVIMENTO AO APELO -UNÂNIME

Salvador, 29 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR para reformar a sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador que, nos autos de Execução Fiscal proposta contra JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, julgou procedente a exceção de pré-executividade e extinção a ação, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE, com fundamento no art. 156, I da CF c/c art. 34 do CTN e ditames jurisprudenciais. E por consequência, com fulcro no art. 485, VI do CPC, reconhecendo a ilegitimidade da parte Executada, Declaro por Sentença, a EXTINÇÃO deste processo de Execução Fiscal, sem Resolução do Mérito.

Condeno o Ente ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da execução, a teor do §3º, do artigo 85, do CPC.

Dispensado o pagamento de custas processuais, em razão da Isenção do Ente Federativo.

Esta sentença não exige reexame necessário e, portanto, deixo de recorrer de ofício ao duplo grau de jurisdição, por força do que dispõe o art. 496, §3º, III, do CPC.

Publique-se e intime-se.

Irresignado, o Município de Salvador apelou (Id 80886357) narrando que o exequente ajuizou execução fiscal contra o Shopping Bela Vista S.A com vistas à cobrança de IPTU e TRSD; que o executado apresentou exceção de pré-executividade sob o argumento de que seria parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação pois teria vendido o referido imóvel para Nilsa Maria Falcon Barbosa e Carlos Eduardo Barbosa Lemos.

Afirma que o recorrido em momento algum comprovou não ser o proprietário do imóvel gerador do tributo uma vez que um simples contrato particular de promessa de compra e venda, que sequer fora submetido a registro no cartório de registro de imóveis, não é meio apto a transferir propriedade de imóvel.

Aduz que à data da ocorrência do fato gerador, em 1º de janeiro de 2021 e de 2022, a recorrente era proprietária do imóvel gerador do tributo objeto da execução.

Assegura que o art. 63, § 1º, da Lei nº 7.186/2006 permite, nas hipóteses de imóveis transacionados mediante promessa de compra e venda, que o lançamento tributário seja efetuado em nome do compromissário comprador, do promitente vendedor, ou de ambos.

Menciona jurisprudência pátria e requer o provimento do recurso.

Embora intimado, o executado não apresentou contrarrazões, conforme certificado em Id 80886362.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando a existência do direito à sustentação oral.

Salvador, 23 de julho de 2025.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

A03

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR para reformar a sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador que, nos autos de Execução Fiscal proposta contra JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, julgou procedente a exceção de pré-executividade e extinção a ação, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE, com fundamento no art. 156, I da CF c/c art. 34 do CTN e ditames jurisprudenciais. E por consequência, com fulcro no art. 485, VI do CPC, reconhecendo a ilegitimidade da parte Executada, Declaro por Sentença, a EXTINÇÃO deste processo de Execução Fiscal, sem Resolução do Mérito.

Condeno o Ente ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% sobre o valor da execução, a teor do §3º, do artigo 85, do CPC.

Dispensado o pagamento de custas processuais, em razão da Isenção do Ente Federativo.

Esta sentença não exige reexame necessário e, portanto, deixo de recorrer de ofício ao duplo grau de jurisdição, por força do que dispõe o art. 496, §3º, III, do CPC.

Publique-se e intime-se.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

O cerne da demanda reside na definição da legitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal em cobrança de IPTU/TRDS, notadamente quando o executado alega não mais deter a propriedade do imóvel à época do fato gerador, amparando-se em instrumento particular de cessão de direitos não registrado.

Acerca do Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, o artigo 34 do Código Tributário Nacional assim dispõe: "Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".

No mesmo sentido, o art. 1.245, § 1º do Código Civil estabelece que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Assim, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o compromisso de compra e venda não registrado no Cartório de Registro de Imóveis não é hábil a transferir a titularidade do bem, tampouco a afastar a legitimidade do promitente vendedor para responder pela obrigação tributária decorrente do IPTU. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA N. 122/STJ . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. I - Trata-se, na origem, de agravo de instrumento objetivando que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da parte, na condição de promitente vendedor, para figurar no polo passivo da ação de execução fiscal relativa a cobrança de IPTU. No Tribunal a quo, julgou-se procedente o pedido. Nesta Corte, deu-se provimento ao recurso especial para reconhecer a legitimidade passiva da parte no processo executivo . II - O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito próprio dos recursos especiais repetitivos (Tema n. 122/STJ), firmou a tese de acordo com a qual tanto o promitente comprador do imóvel (aquele possuidor do bem a qualquer título), quanto o seu promitente vendedor (aquele que detém a propriedade do imóvel registrada no cartório competente) são contribuintes do IPTU, logo responsáveis pelo adimplemento do referido tributo e, consequentemente, legitimados à integração do polo passivo da execução fiscal destinada a cobrar o débito tributário dele decorrente. III - Além disso, conforme entendimento desta Corte Superior, a orientação acima pronunciada aplica-se, inclusive, à hipótese em que o compromisso de compra e venda do imóvel foi devidamente registrado em cartório, antes da ocorrência do fato gerador do IPTU. Acerca do assunto, destaco os seguintes precedentes: REsp n . 1.773.779/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/12/2018, DJe 17/12/2018 e AgInt no REsp n. 1 .695.049/SP, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 12/2/2019, DJe 21/2/2019.IV - Correta, portanto, a decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial da agravada.V - Agravo interno improvido .(STJ - AgInt no REsp: 1846880 SP 2019/0330350-2, Relator.: Ministro FRANCISCO FALCÃO, Data de Julgamento: 15/03/2021, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2021)

Além disso, conforme prevê o art. 63, § 1º, da Lei Municipal nº 7.186/06 – Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador, é facultado ao Fisco municipal efetuar o lançamento em nome do compromissário comprador, do promitente vendedor ou de ambos, sendo solidária a responsabilidade pelo pagamento do tributo.

Art. 63. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

§ 1º Respondem pelo imposto os promitentes-compradores, os cessionários, os comodatários e os ocupantes a qualquer título do imóvel, ainda que pertencente à pessoa física ou jurídica de direito público ou privado isenta do imposto ou imune.

Portanto, ainda que se reconheça a ocupação por terceiros, a responsabilidade do promitente vendedor, ora apelado, não se exime, máxime diante da ausência de registro da alienação no cartório competente e da constância de sua titularidade nos cadastros fiscais municipais.

Segue precedentes:

APELAÇÃO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL . IPTU E TAXA DE LIMPEZA. ACOLHIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE POR ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS ANTES DO FATO IMPONÍVEL. SUJEITO PASSIVO DA RELAÇÃO TRIBUTÁRIA. PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR. TEMA 122 DO STJ . LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE ESTABELECE O SUJEITO PASSIVO DO IPTU. SÚMULA 399 DO STJ. PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO. EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA . REFORMA DA SENTENÇA. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sedimentou compreensão de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, pois cabe à legislação municipal estabelecer seu sujeito passivo . 2. No caso concreto, apesar da apelada defender que não é mais a proprietária do imóvel objeto da incidência tributária e, por conseguinte, não ser o sujeito passivo da exação, o fato é que não foi demonstrada a transferência da propriedade no competente Cartório de Imóveis do contrato de promessa de compra e venda firmado com particular, nos exercícios objeto da cobrança executiva. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-BA - Apelação: 08073867920138050001, Relator.: JOSÉ JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2023).

Nesse cenário, tem-se que a sentença merece reforma, haja vista que ao extinguir o feito com base na ilegitimidade passiva, contrariou entendimento pacífico na jurisprudência pátria, o qual reconhece a legitimidade do proprietário formal para responder pela obrigação tributária relativa a IPTU.

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO, para reformar a sentença recorrida, reconhecendo a legitimidade passiva da parte executada e determinando o regular prosseguimento da execução fiscal.

É como voto.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator